合同案例案情.doc

1. 售房广告是要约还是要约邀请 胡国琴诉北京首都工程有限公司 商品房预售合同纠纷案 北京市朝阳区人民法院侯军 原告胡国琴 被告北京首都工程有限公司（以下简称首都工程公司） 一、案情 1999年至2000年，首都工程公司在其楼书及北京青年报、星岛地产等报刊上宣传其开发的华辉苑小区，广告的主要内容包括：小区配备有建筑面积达3.5万平方米的超大规模专有会所（含游泳馆、保龄球馆、餐饮娱乐、商务中心等设施）；5500平方米的超大车库；7500平方米的绿地及中庭花园；原装进口韩国现代电梯服务；外墙一至二层为仿花岗岩面砖；首层大堂磨光花岗岩地面、大理石墙面；首层入口大厅免费安装楼宇对讲系统；房屋室内玻璃为双层玻璃；2.4万平方米小区总占地面积，总建筑面积近10万平方米。1999年11月20日，胡国琴与首都工程公司签订了北京市内销商品房预售合同。胡国琴购买华辉苑小区一套建筑面积为135.11平方米的房屋，售价为每建筑平方米人民币5499元。2000年8月11日，首都工程公司向胡国琴交付了房屋。此后，胡国琴认为首都工程公司未能履行其在售楼广告中的相应承诺，与众多业主一起开始了两年多的维权之路。2003年12月24日，胡国琴起诉至朝阳区法院，要求首都工程公司：1履行“小区封闭式管理”的义务和承诺，按照“总占地面积2.4万平方米、总建筑面积近10万平方米”的范围对小区进行封闭；2履行关于小区环境的义务和承诺，为小区建设7500平方米绿地及中庭花园，5500平方米超大车库，超大规模含游泳馆、保龄球馆、餐饮娱乐、商务中心等设施的小区专有会所；3继续履行关于房屋公共部分装修标准的义务和承诺，为小区首层大堂更换磨光花岗岩地面、大理石墙面，更换电梯、使用承诺的原装进口韩国现代电梯，完成一、二层楼外墙花岗岩墙面的装修，为首层入口大厅免费安装楼宇对讲系统。若首都工程公司不履行或不能完全履行上述义务和承诺，胡国琴保留要求赔偿的诉讼权利。 首都工程公司辩称：我公司所作的商品房宣传广告为要约邀请，而非合同条款。理由如下：1我公司在对华辉苑小区开发建设过程中，根据规划要求，该小区应配有华辉综合楼，即小区配套会所。在我公司实际开发过程中，华辉综合楼既未计入小区公摊面积，也未占用华辉苑住宅小区的土地面积，该楼的建设费用并未计入华辉苑住宅小区的开发成本，因此华辉综合楼的有无对小区的售房价格根本不产生重大影响。2我公司在部分楼书中已声明了“有关图文仅作参考，所有细节均以最后政府部门批准图则及法律文件为准”的提示语，故楼书内容应视为要约邀请。我公司不应承担违约责任，不同意胡国琴的诉讼请求。 2. 房屋买卖合同最终未签订，认购定金是否应返还 吕敏诉北京德高房地产经纪有限责任公司等买卖合同纠纷案 北京市通州区人民法院张静 原告吕敏 被告北京德高房地产经纪有限责任公司（以下简称德高公司） 被告北京富河房地产开发有限责任公司（以下简称富河公司） 一、案情 被告富河公司系“天赐良园”楼盘（位于北京市通州区邓家窑村）的开发商。2000年2月，富河公司委托德高公司销售“天赐良园”的房屋。2002年5月，原告吕敏从报纸上看到“天赐良园”的销售广告后，便与德高公司联系看房事宜。5月16日吕敏在德高公司的销售人员带领下，到“天赐良园”的施工现场，参观了与19号楼设计相同的23号楼，并初步决定购买19号楼的132室。次日吕敏到德高公司交纳定金10,000元，德高公司给吕敏出具了收据，吕敏在房产认购单上签字。房产认购单上除写明吕敏所要购买的房号、面积、售价、首付款、签约时间外，还注明“签订本认购单后应携相关证件按时至指定地点办理签约，否则视为放弃认购权，客户所支付定金不予退还”及“定金不退”字样。5月23日，吕敏与德高公司洽谈房屋买卖合同的具体内容。洽谈中，吕敏提出其欲购房屋的南、北卧室空调室外机位置未预留，而天赐良园物业使用、维修、管理公约中明确规定住户空调室外机要在预留位置上安装，故要求德高公司在购房合同中注明：（1）买方有权在所购房屋的南北两个卧室外墙安装空调室外机；（2）参照商品房销售管理办法第34条规定，在商品房交付使用后60天内报产权登记机关备案；（3）房价款多退少补的时间；（4）绿化和安防到位时间；（5）交付时提供面积实测数据。但被告德高公司不同意上述要求。后吕敏除坚持在合同书中注明买方有权在所购房屋的南、北卧室外墙安装空调室外机外，放弃了其他要求。但德高公司以此项要求可能会造成楼房外观不美观、给其他业主带来不便等为由予以拒绝。后德高公司表示同意吕敏在北小卧室阳台外墙上安装空调室外机，但不能写在合同中，吕敏不同意，故双方未签订房屋买卖合同。售楼书中吕敏所要购买的19号楼132室的户型图和吕敏与德高公司协商的商品房买卖合同文本中的房屋平面示意图中，对南主卧室、北小卧室均未标注空调室外机的安装位置。与19号楼户型相同现已交付使用的23号楼每户的客厅内预留了空调机管的圆孔。 另被告富河公司为被告德高公司出具的销售委托书中写明：“兹委托贵公司全权代理我公司开发的华城花园二期“天赐良园”项目销售事宜。销售时限：自开售日始，至本项目售磬办理入住交接日止。”吕敏所交的10,000元，现仍在德高公司。 原告吕敏诉称，我与被告因空调室外机预留位置问题产生分歧，故未能签订房屋买卖合同。我认为双方没有签订合同的原因过错在于被告，故被告德高公司应双倍返还定金。又因德高公司系富河公司的代理销售商，委托授权不明确，故富河公司应承担双倍返还定金责任，德高公司承担连带给付责任。 被告德高公司辩称，我公司与被告富河公司系委托销售关系。原告吕敏与我方签订的认购单是双方真实意思的表示，合法有效。吕敏交付的10,000元是定金。吕敏在与我公司协商合同内容时，因其要求不合理，双方未能签订合同。未签订合同责任系吕敏违约所为，故不同意吕