桦南镇中心城区控制性详细规划.doc

桦南镇中心城区控制性详细规划桦南镇中心城区控制性详细规划 文文 本本 说说 明明 书书 附附 图图 分图图册分图图册 桦南中心城区控制性详细规划 2 项 目 名 称 桦南镇中心区控制性详细规划 委托方 甲方 桦南镇人民政府 桦南镇城乡规划局 承担方 乙方 聚义规划建筑设计股份有限公司 国家事业法人代码 199001090514 城市规划编制资质证书等级 甲级 城市规划编制资质证书编号 黑 城规编第 022016 号 院 长 万亚男 总规划师 万亚男 院规划设计成果专用章 规划设计编制完成时间 2013 年 6 月 桦南中心城区控制性详细规划 3 编制单位 聚义规划建筑设计股份有限公司 编制人员名单 项目负责人 万亚男 桦南中心城区控制性详细规划 4 文文 本本 说明书说明书 目目 录录 第一章第一章 总总 则则 7 第二章第二章 功能定位与总体布局功能定位与总体布局 8 第三章第三章 土地使用性质土地使用性质分分类及控制类及控制 8 第四章第四章 土地使用强度控制土地使用强度控制 8 第五章第五章 道路交通规划及控制道路交通规划及控制 12 第六章第六章 配套公共服务设施配套公共服务设施 12 第七章第七章 景观系景观系统统规划及控制规划及控制 13 第八章第八章 市政工程规划及控制市政工程规划及控制 14 第九章第九章 建筑高度及间距控制建筑高度及间距控制 16 第十章第十章 建筑物边界退让控制建筑物边界退让控制 16 第十一章第十一章 奖励与处罚奖励与处罚 16 附录附录 名词解释名词解释 18 第一章第一章 现状概况现状概况 24 第二章第二章 规划依据 范围与原则规划依据 范围与原则 24 第三章第三章 功能定位功能定位 25 第四章第四章 功能结构功能结构 26 第五章第五章 居住用地规划居住用地规划 28 第六章第六章 公共设施用地规划公共设施用地规划 29 第七章第七章 道路交通规划道路交通规划 29 第八章第八章 绿地系统规划绿地系统规划 31 第九章第九章 景观系统规划景观系统规划 32 第十章第十章 给水工程规划给水工程规划 33 第十一章第十一章 排水工程规划排水工程规划 34 第十二章第十二章 供电工程规划供电工程规划 35 第十三章第十三章 通信工程规划通信工程规划 36 第十四章第十四章 供热工程规划供热工程规划 37 第十五章第十五章 环境卫生设施规划环境卫生设施规划 38 第十六章第十六章 管线综合规划管线综合规划 39 第十七章第十七章 规划控制要求规划控制要求 39 桦南中心城区控制性详细规划 5 附附 图图 分图图册 共分图图册 共 4 张 张 01 区位分析图 02 土地使用现状图 03 土地使用规划图 04 道路系统规划图 05 道路竖向及坐标规划图 06 公用设施规划图 07 建筑高度规划图 08 绿地系统规划规划图 09 城市设计引导图规划图 10 地块编号图 11 给水排水工程规划图 12 供热 电信电力工程规划图 13 总图图表 桦南中心城区控制性详细规划 6 文文 本本 聚义规划设计股份有限 公司 2013 年 6 月 桦南中心城区控制性详细规划 7 第一章第一章 总总 则则 第第 1 1 条条为保障桦南镇中心城区控制性详细规划的实施 促进并带动整个 新区开发建设 特制订本规划实施文本 第第 2 2 条条本细则适用于桦南镇中心城区规划范围内各片区 地块以及各类 用地建设的规划管理工作 并作为工程项目设计的依据 但不能 作为工程项目施工的依据 规划范围内任何拆建 改建 扩建或 新建项目 均应符合本规划的规定和要求 由本规划进行技术总 协调 第第 3 3 条条本文本与控制性详细规划的分图图册 具有同等的法律效力 两 者应同时使用 不可分割 规划范围内各类建设项目 均应符合 本文本和分图图册 第第 4 4 条条 规划依据 中华人民共和国城乡规划法 建设部 城市规划编制办法 建设部 城市规划编制办法实施细则 城市用地分类与规划建设用地标准 GBJ137 90 黑龙江省地方标准 控制性详细规划编制规范 DB23 T744 2004 桦南镇总体规划 2005 2020 年 桦南县体系规划规划 2005 2020 年 国家相关规范及桦南镇镇政府和规划部门相关规定和设计要求 第第 5 5 条条 规划范围 中心区桦南镇中部 北邻胜利路 南至交通路 东到铁 西街路 西至苗圃路 现状总用地面积 221 65 公顷 具体规划控 制范围由总图图则界定 第第 6 6 条条规划年限 本次规划期限以 城乡规划法 为依据 同时与 桦 南镇中心城总体规划 相吻合 确定规划期限为 近期 2005 2011 年 远期 2011 2020 年 第第 7 7 条条本规划涉及的指标和技术规定是结合桦南镇中心区的实际情况和 考虑今后的发展制定的 未涉及或未详细说明的指标和技术规定 应符合国家 黑龙江省和桦南镇的现行规定 第第 8 8 条条本规划的解释 实施过程中对各种问题的协调处理 由桦南镇城 乡规划局负责 桦南中心城区控制性详细规划 8 第二章第二章 功能定位与总体布局功能定位与总体布局 第第 9 9 条条功能定位 规划范围内依据功能的不同及黑龙江省 控制性详细 规划编制规范 DB23 T744 2004 的要求 共划分 A B C D 四个区 依据 桦南镇 中心城 近期建设规划 20052011 第第 10 10 条条总体布局 规划用地开发引入点轴模式 在前进路和仙新兴路两 侧形成城市发展轴 形成以商业 商务文化区为核心 居住小区 在外围 生态界面和城市绿色空间发展带环绕周边 生态绿廊渗 透其间的总体布局 并与各景观道路结合形成 绿网 规划形成 一核 二轴 三带 四中心 四板块 的总体结构 一核 指结合世纪广场的中心商业核心区 二轴 指前进路和新兴路 城市发展轴 三带 指商业 行政 铁路景观防护带 四中 心 指沿前进路 新兴路四大服务中心 四板块 指均布于用 地的四大功能板块 第三章第三章 土地使用土地使用性质分类及控制性质分类及控制 第第 11 11 条条用地分类 本次规划土地使用性质分类以国标 城市用地分类与 规划建设用地标准 GBJ137 90 为基础 提出适用于本规划特 点的分类标准 绿地 市政设施及部分公共设施分至小类 第第 12 12 条条规划区内各地块的开发建设 必须符合本规划所规定的用地性质 因特殊原因 确需变更规划用地性质时 应经规划主管部门许可 并服从规划主管部门规定的附加条件 用地性质的变更 原则上 只能在 城市用地分类及城市规划建设用地标准 所规定的小类 或中类范畴里进行 第第 13 13 条条规划同时允许在开发过程中 在用地中兼容建设一些其他性质的 项目 规划区内的用地兼容应符合附表一规定 第一节第一节 居住用地规划及控制居住用地规划及控制 第第 14 14 条条规划居住用 105 33 公顷 占总用地的 47 51 人均居住用地面积 为 47 98 平方米 居住总人口为 3 81 万人 第第 15 15 条条采用 居住区 组团 式的布局结构 由城市主 次干道将地 块分为基本均等 7 10 公顷左右 的十八个居住组团 规划通过 居住组团内部道路和绿化带对组团进行用地划分 细分地块视为 最小出让地块 当出让地块大于细分地块时可以采取适当合并 桦南中心城区控制性详细规划 9 但应保证组团的整体结构 如居住组团统一开发 其内部的组团 绿地的形式 位置可作适当调整 但应与整体的绿化系统保持良 好的联系 第第 16 16 条条规划设置中学二所 在在片区内并结合城市次干道设置出入口 规划设置小学三所 在片区内并结合城市次干道设置出入口 规 划幼儿园二十所 均布于居住用地之中 其它配套公共服务设施 可结合沿城市主次干道的公建和住宅设置 第第 17 17 条条各街坊 地块 基地内的配套设施的项目 数量 用地 建筑面 积和位置应符合分图图册的规定 配套服务设施项目中 居委会 小型商业服务设施 公厕的布置可根据具体情况 在街坊内进行 调整 上述项目是规划确定的最低标准 在规划建设改造过程中 可酌情调整或增加 第第 18 18 条条在进行较大范围的成片开发时 地块内配套公用设施的位置经规 划主管部门批准后 可根据修建性详细规划作适当调整 但其项 目 数量 用地或建筑面积均不得少于规划分图图册中的规定 第第 19 19 条条本规划未涉及的其它配套公用设施参照黑龙江省和伊春市有关规 定执行 第二节第二节 公共设施用地规划及控制公共设施用地规划及控制 第第 20 20 条条规划将公共设施用地主要沿中部核心绿带布置 规划公共设施用 地共 9 37 公顷 占总用地的 17 70 人均用地面积为 20 04 平方 米 第第 21 21 条条规划商业金融用地共 20 68 公顷 中部绿轴规划为核心商业金融用 地 东 西两片规划为商业金融用地 鼓励与居住用地的适当融 合 第第 22 22 条条规划文化娱乐用地共 4 66 公顷 主要沿日月峡大街中心公园和教 育科研区公园附近设置 分为东西两片 东片文化娱乐用地结合 教育科研区展览公园的开发形成地区的科研教育展览研发中心 西片文化娱乐用地结合商业中心的商业服务功能 形成区域文化 活动中心 第第 23 23 条条规划科研设计用地共 57 16 公顷 位于新兴路南侧 结合其附近公 园 中学 形成科研教育区核心研究 展示 会议中心 第三节第三节 绿地控制绿地控制 第第 24 24 条条绿地规划结构 规划将基地外围的森林公园 林区生态走廊 防 护林带 3 条景观防护绿化带 以及中心公园和教育科研区绿化公 园 2 个公园 通过沿主要道路的街头绿地连接起来 形成网络状 的绿地系统 第第 25 25 条条规划绿地总面积为 4 40 公顷 占城市建设用地的 38 64 人均用 地面积为 33 18 平方米 桦南中心城区控制性详细规划 10 第第 26 26 条条规划沿区域内铁道设置 30 米左右绿化隔离带 沿苗圃街 交通街 和铁西街两侧各设置 10 米绿化带 第第 27 27 条条图则所示的城市公共绿地在城市开发建设时不得侵占 各地块必 须满足分图图册所规定的绿地率指标 同时还应尽可能增加绿化 面积 并充分利用各种有利条件 增加垂直绿化和屋顶绿化 增 强绿化效果 区内所有道路应按规划的道路断面配置行道树和绿 化隔离设施 组团级绿地在保持结构不变的情况下 可做适当调 整 第四章第四章 土地使用强度控制土地使用强度控制 第第 28 28 条条规划确定的容积率和建筑密度均为上限值 在实施过程中 地块 的开发不得高于其中任何一个的上限 在同一性质 相邻地块统 一开发时 其容积率和建筑密度可相互转移 但不得高于总的容 积率和总的建筑密度 当建筑提供部分室外或室内的公共空间 则其总建筑面积可提高 标准可按公共空间用地总面积的 50 建筑面积的 100 进行补偿 第第 29 29 条条住宅用地 规划区内住宅 D06 02 和南部原有林地周边地段住 宅 A04 05 以低层为主 以形成环境良好的高品质住宅区为目 标 容积率控制不大于 0 4 建筑密度不大于 30 绿地率不小于 40 规划区内东部临中心公园地段住宅 B06 03 B08 03 B09 02 核心区地段住宅 A02 05 A03 03 北部商住混 合地块 B01 02 B02 04 D01 01 和西部滨河地段住宅 D02 02 D02 04 D02 05 D03 01 D04 02 D05 02 以多层为主 容积率控制不大于 1 0 建筑密度不大于 30 绿地率不小于 35 规划区内东部地段住宅 B03 05 B04 02 B05 02 以多 层为主 容积率控制不大于 1 2 建筑密度不大于 30 绿地率不 小于 35 沿线地段商住混合住宅 B03 04 B04 03 B05 01 B06 04 B06 06 B08 04 B09 01 和用地东北部住宅 B03 05 B04 02 B05 02 以多层结合小高层为主 容积率控 桦南中心城区控制性详细规划 11 制不大于 1 4 建筑密度不大于 35 绿地率不小于 30 东北部 地段住宅 B03 02 容积率控制不大于 2 0 建筑密度不大于 30 绿地率不小于 35 容积率控制不大于 2 5 建筑密度不大 于 30 绿地率不小于 35 第第 30 30 条条居住配套公共服务设施 中学教育配套设施容积率控制不大于 0 8 建筑密度不大于 30 绿地率不小于 25 小学及托幼设施 容积率控制不大于 0 8 建筑密度不大于 30 绿地率不小于 30 第第 31 31 条条商业金融服务设施 日月峡大街与仙翁山大街交叉口西南部地块 D04 03 考虑承担未来区域商业中心职能 控制土地使用强度 容积率控制不大于 2 5 建筑密度不大于 30 绿地率不小于 30 中部地块 A01 04 A02 04 A03 04 B09 05 考虑承担 区域商业中心职能 控制土地使用强度 容积率控制不大于 1 4 建筑密度不大于 30 绿地率不小于 35 东部地块 B03 02 B03 06 考虑承担区域商业服务门户职能 控制土地使用强 度 容积率控制不大于 2 0 建筑密度不大于 30 绿地率不小于 30 其他沿街商业设施用地土地使用性质为商住混合用地 容 积率控制不大于 1 4 建筑密度不大于 35 绿地率不小于 30 第第 32 32 条条文化娱乐配套设施 中部地块 A01 06 A04 02 考虑承担区域 文化娱乐中心职能 布置相应的文化娱乐用地 控制土地使用强 度 容积率控制不大于 1 0 建筑密度不大于 30 绿地率不小于 35 东部地块 C02 05 考虑承担区域会议 展览功能 容积 率控制不大于 2 0 建筑密度不大于 30 绿地率不小于 30 第第 33 33 条条科研设计配套设施 科研设计设施位于规划区东南部 其中临近 中心公园地块 C02 04 容积率控制不大于 2 0 建筑密度不大 于 30 绿地率不小于 30 其他科研设计用地 容积率控制不 大于 0 6 建筑密度不大于 30 绿地率不小于 35 第第 34 34 条条建筑物之间因公共交通需要 架设穿越城市道路的空中人行廊道 的 应报城市规划管理部门和公安交通管理部门批准 并符合下 列规定 廊道的净宽度不大于 6 米 廊道的下净空高度不小于 5 5 米 穿越宽度小于 16 米且不通行公交车辆的城市支路的廊道下净 空高度可不小于 4 6 米 廊道内不得设置商业设施 凡符合上述 规定的廊道 其建筑面积可不计入建筑容量控制指标范围 桦南中心城区控制性详细规划 12 第五章第五章 道路交通道路交通规划及控制规划及控制 第第 35 35 条条规划道路广场用地 34 10 公顷 占城市建设用地的 4806 人均 用地面积为 15 71 平方米 第第 36 36 条条区内道路网采用 方格网 式布局形式 规划区内道路按城市主 干路 城市次干路 城市支路四级划分 主干路红线为 45 米 设 计参考车速为 60 80 公里 小时 次干路红线为 20 25 米 设计参 考车速为 50 公里 小时 次干路红线为 17 20 米 设计参考车速为 40 公里 小时 第第 37 37 条条道路红线内用地为道路及道路绿化专用 任何与道路交通无关的 建筑和构筑物的改建 扩建及新建均不得占用道路用地 城市主 次干道 支路的走向 转点座标 道路断面形式必须符合本规划 道路规划图的要求 组团级道路的具体位置 形式可根据现状用 地情况适当调整 具体分布见附表三 规划道路一览表 第第 38 38 条条规划结合绿地系统组织形成完善的步行网络 使得各组团与主要 的公共服务设施及开敞空间之间形成良好的联系 在公共活动场 所和人行横道处须考虑无障碍设计 以满足残疾人的需要 第第 39 39 条条凡是人流集中的大型商业建筑 其他公共建筑 以及公园 居住 区 必须配建机动车停车场 用来停放本单位自用车以及所吸引 的外来车辆 停车场的基本规模根据各建筑物的性质 规模确定 机动车每标准车停车面积 25 30 平方米 配建停车场面积原则上 在本地块内解决 特殊情况也可多个地块和并建设停车场 第第 40 40 条条对规划区内的各个不同功能地块配建停车标准应符合附表四规定 第第 41 41 条条规划区内交通设施 配建停车 机动车出入口的位置和道路交叉 口形式应符合分图图册的规定 如地块性质或建筑容量需进行调 整时 配建停车位也需相应变动 第第 42 42 条条规划确定城市道路交叉口路缘线转角弧线切点向主干道方向延伸 80 米范围内 向次干道方向延伸 65 米范围内 向支路延伸 50 米 范围内 为禁止开设机动车道出口路段 任何单位和个人均不得 开设机动车道出口 如确需在上述路段内设置机动车道出口的地 段 只能设置右转出口 出口位置应保持距交叉口路缘线转角弧 线切点 20 米以上的距离 桦南中心城区控制性详细规划 13 第六章第六章 配套公共服务设施配套公共服务设施 第第 43 43 条条配套公共设施配置分公共服务设施 交通设施和市政设施三大类 涉及托幼 小学 中学 文化活动站 社区服务中心 社区卫生 服务站 公交站点 密闭式清洁站 公共厕所 换热站 消防站 加油站等 12 项 未涉及配套公共设施应结合地块具体开发建设进 行相应配套 第第 44 44 条条配套公共设施按 城市居住区规划设计规范 GB50180 配置 具 体分布见附表五 配套公共设施一览表 第第 45 45 条条配套公共设施建设不采用独立占地的方式 结合地块开发进行调 整 但不得少于文本及分图图则中的相关规定 第七章第七章 景观系统规划及控制景观系统规划及控制 第第 46 46 条条总体结构 规划形成东西高 中部低 由硬质 结构化的城市空 间向软质 松散的生态空间过渡 点 线 面相结合的景观系统 并与沿乌马河的生态景观廊道取得良好的呼应 景观系统可以概 括为 二轴 三带 第第 47 47 条条二个景观轴 前进街景观轴 结合南侧科研教育园区绿地 北 侧街头绿地建设成为区域的景观林荫大道 新兴街景观轴 结 合住区及公园开发 形成连续的城市空间界面 第第 48 48 条条三条景观带 滨河景观带 主要由沿乌马河的绿地 开放空间 和居住建筑组成 规划强调层次感和轮廓线的节奏感 形成南北 密 中间疏的道路界面景观 形成顺应地势近低远高 起伏有序 的整体空间格局 塑造与自然协调共生和渗透交融的景观特色 滨山景观带 主要由路南侧自然山体风景区和路北居住区组成 强调由城市空间向自然空间逐渐过渡 组织多样化的社区景观带 铁路景观带 主要由公共设施组成 形成连续的界面效果 要 求控制沿街立面的连续性和整体感 形成标志性的城市景观 第第 49 49 条条规划区内有关的标志 公告 广告招牌的位置和尺寸大小须由规 划管理部门核准确定后方可设置 桦南中心城区控制性详细规划 14 第八章第八章 市政工程市政工程规划及控制规划及控制 第一节第一节 给水工程给水工程 第第 50 50 条条规划水源 桦南镇水源地在距桦南县西北约 3 公里的双立屯和历家屯 0 5 公里处 水采用井群方式 共 8 眼取水井 井深 50 米 井间联络管 DN250 500mm 设计取水能力为 4 万立方米 日 实际日供水量 6000 立方米 日 第第 51 51 条条管网规划 供水管网采用生活 消防共用的供水系统 按城市规 划布置管网 考虑给水系统分期建设的可能 并留有充分发展的 余地 采用生活 生产 消防合一体制 消防采用低压制 桦南镇和林业局采用两套供水系 统 最不利点供水压力不得低于 0 16MPa 用水最高日最高时消防管网中最不利点不得小 于 0 10 MPa 第二节第二节 污水工程污水工程 第第 52 52 条条污水量预测 规划污水总排放量为 2 19 万 m3 d 第第 53 53 条条排水体制 采用分流制的排水体制 其中污水经汇集后排入桦南 镇污水处理厂 第第 54 54 条条雨水排放 雨水工程根据地形分为三个汇水区 雨水经管道收集 后分别排入乌马河和区内内河及水上公园 第三节第三节 供电工程供电工程 第第 55 55 条条规划采用 10KV 和 0 38 0 22KV 为规划电压等级 第第 56 56 条条用电负荷 规划区供电总负荷为 4 54 万 KW 第第 57 57 条条电源规划 电源取自西侧的青山变电所 110KV 10KV 第四节第四节 通信工程通信工程 第第 58 58 条条规划区市话容量为 28750 门 第第 59 59 条条敷设方式及管孔数 采用地下管道敷设通讯电缆 为留有充分发 展余地 通讯管道建设将按以下标准设计 主干路 12 孔 次干路 6 孔 一般道路不小于 4 孔 第第 60 60 条条规划设电信局 1 座 占地 1500 平方米 建模块局一座 第五节第五节 供热工程供热工程 第第 61 61 条条采暖热负荷 综合热指标采用 72W m2 总热负荷为 176 40MW 第第 62 62 条条热源规划 规划采用伊春林业发电厂作为集中供热热源 第第 63 63 条条供热管网 根据供热负荷设换热站 7 座 采用两级供热方式 即 供热一级网干管接入小区热力站 供热二级网经换热后进入用户 规划供热干管原则上在支路或小区道路上敷设 第六节第六节 环卫工程规划环卫工程规划 桦南中心城区控制性详细规划 15 第第 64 64 条条垃圾产量预测 生活垃圾总量按人均日产垃圾 1 2kg 计算 规划区 规划总人口 3 81 万人 则垃圾日产量为 4 57 万 kg 第第 65 65 条条垃圾收集及储运方式确定 垃圾收集分为三类进行收集 有机垃 圾 无机垃圾和废品垃圾 分类收集垃圾后 以密闭的方式按类 别倒运至同类垃圾压缩间 第第 66 66 条条垃圾处理 远期规划区的垃圾处理应纳入全市垃圾处理系统统一 考虑 区内垃圾运往垃圾综合处理厂进行处理 实现垃圾处理的 减量化 无害化和资源化 第第 67 67 条条公共厕所 公厕设施按建设部 城市环境卫生设施设置标准 设 置 一般每平方公里不少于 3 座 流动人口密集的街道和商业闹 市区道路 公厕间距为 300 500m 一般街道为 800m 以内 第九章第九章 建筑高度及间距控制建筑高度及间距控制 第第 68 68 条条各地块中最高建筑的高度不应超过分图图册规定的建筑限高要求 第第 69 69 条条根据城市空间及自然山体景观要求 本规划区内建筑高度控制最 高不超过 50 米 第第 70 70 条条全区的最高建筑为中部前进路与新兴街附近居住 商业混合地块 和前进街北侧县政府附近居住 商业混合地块 控制高度不超过 50 米 沿主干路的商住用地 高度控制在 24 米以下 邻近世纪广 场的南部居住用地和中心绿带西部两个居住用地 控制高度在 20 米以下 区域其他居住用地以多层为主 高度控制在 24 米以下 中心绿带高度不超过 6 米 第第 71 71 条条建筑间距除必须满足消防 卫生 环保 工程管线和建筑保护等 方面要求外 应同时符合本章的规定 第第 72 72 条条在满足图则规定的前提下 居住建筑的间距必须满足下述要求 当住宅建筑正面朝向为正南方向时 最小间距不得低于遮挡建筑 檐口高度的 2 3 倍 当住宅正面朝向为偏南方向时 最小间距可适 当折减 朝向在偏南 0 15 之间时 折减系数为 1 0 朝向在 15 30 之间 折减系数为 0 9 朝向在 30 45 之间折减系数为 0 8 朝向在 45 60 之间折减系数为 0 9 朝向大于 60 时 折 减系数为 0 95 遮挡建筑的高度是指遮挡建筑北侧的檐口高度 当遮挡建筑为坡顶时 且屋顶坡度大于 40 角时 遮挡建筑高度 按屋脊计算 多栋住宅建筑为一共同裙房时 遮挡建筑的高度计 算应扣除裙房的高度 住宅的正面朝向应以南向或东南向为主 第第 73 73 条条多层居住建筑底层有商店或其它非居住用房的 其间距计算不得 桦南中心城区控制性详细规划 16 扣除底层高度 第第 74 74 条条托儿所和幼儿园的主要房间 中小学的教室与其遮挡建筑的距离 必须达到冬至日满窗日照不少于 3 小时的日照标准 托儿所的活 动场地必须满足有三分之一的活动面积在标准的建筑日照阴影线 范围以外的要求 第十章第十章 建筑物边界退让控制建筑物边界退让控制 第第 75 75 条条沿建筑基地边界和沿城市道路 公路 河道 铁路两侧以及电力 线路保护区范围内的建筑物 其退让距离除必须符合消防 防汛 和交通安全等方面的要求外 应同时符合本章的规定 第第 76 76 条条沿城市道路的两侧多 低层建筑 含高层建筑裙房 后退城市主 干道红线的距离不得小于 10 米 后退城市次干道红线的距离不得 小于 8 米 后退城市支路红线距离不得小于 5 米 第第 77 77 条条新建文化场馆 大型商场等有大量人流 车流集散的公共设施及 包括住宅在内的高层建筑 含高层建筑裙房 其面临城市道路的 主要出入口后退道路红线的距离不得小于 10 米 并留出临时停车 或回车的场地 第第 78 78 条条道路交叉口四周的建筑物后退道路红线的距离 多 低层建筑不 得小于 5 米 高层建筑不得小于 10 米 均自道路红线直线段与曲 线段的连接点算起 第第 79 79 条条地块与地块之间考虑开设消防通道的可能 两侧需各退后用地边 界 3 米 第第 80 80 条条地块靠近绿地及广场一侧 按后退红线 1 5 米控制 第第 81 81 条条建筑物的围墙 基础 台阶 管线 阳台和附属设施 不得逾越 道路规划红线 雨棚 阳台 招牌 灯饰等可在后退道路规划红 线的距离内外挑 但其离室外地面的净空高度不得小于 3 米 第第 82 82 条条具体建筑工程的的退让距离除以本规划为基本原则外 需同时满 足消防及日照间距等相关规范要求 桦南中心城区控制性详细规划 17 第十一章第十一章 奖励与处罚奖励与处罚 第第 83 83 条条容积率是指规划建设用地范围内全部建筑面积 包括附属建筑物 面积 不包括地下建筑面积 架空开放的建筑底层等建筑面积 与规划建设用地面积的比例 第第 84 84 条条临近城市干道 广场 公园 内河水系等城市重点地段的建设项 目 在测算建筑容积率时与其相对应的城市干道 广场和公园的 50 用地可参与容积率平衡 平衡后的容积率不得超过图则有关 容积率的规定 第第 85 85 条条建设单位拟提高容积率或增加地下建筑面积的 建设单位应向市 政府提出申请 经市城市规划 建设 国土 房产等行政主管部 门组成的联席会议研究确定是否调整容积率或地下建筑面积 原 则上住宅项目容积率增加幅度不应超过 20 公建项目容积率增 加幅度不应超过 40 容积率或地下建筑面积调整后建设单位按 照以下规定向市政府补交土地出让金 同时交纳相应的城市基础 设施配套费 1 地上住宅 公建建筑面积增加部分 综合考虑地类级差因素 建 设单位按该项目土地用途的楼面地价 2 4 倍补交土地出让金 2 地下建筑面积增加的项目 地下一层建筑面积增加部分按照该项 目的楼面地价的 30 补交土地出让金 地下二层建筑面积增加部 分按照该项目的楼面地价的 15 补交土地出让金 地下三层建筑 面积增加部分按照该项目的楼面地价的 7 5 补交土地出让金 第第 86 86 条条公建或住宅建设项目为城市提供公共空间及公益设施的建设项目 可适当增加容积率 1 为城市提供常年开放 面积不小于 150 平方米的供市民自由使用 的广场 绿地 并负责开放空间日常维修管理或承担日常维护管 理费用的 每提供 1 平方米开放空间 根据开放空间地区控制容 桦南中心城区控制性详细规划 18 积率核定允许其增加建筑面积数量 2 额外为城市提供公益设施 公共厕所 文化活动场所及警务室 青少年 老年活动站室等 并向公众提供无偿使用的 每提供 1 平方米使用面积的 允许增加建筑面积 6 平方米 3 建设项目为保护建筑提供观赏空间或维护资金的 每提供 1 平方 开放空间 允许增加建筑面积 6 平方米 修缮国 省 市级保护 建筑的可以按其修缮工程费用的 2 倍 按项目的楼面地价折算成 容积率予以奖励 附录附录 名词解释名词解释 1 地 块 由城市道路或不同用地性质界线围合出的大小不等的城市用地 2 容积率 规划地块内建筑总面积与规划地块面积之比 图则中所提容积 率一般为上限值 即须小于或等于 3 绿地率 规划地块内绿地面积与规划地块面积之比 以百分比计 绿地 面积的计算包括 公共绿地 宅旁绿地 公共服务设施所属 绿地 但不包括屋顶 天台 垂直绿化 图则中所提绿地率 均为下限 即须大于或等于 4 建筑密度 建筑占地面积与规划地块面积之比 以百分比计 图则中所 提建筑密度均为上限值 即须小于或等于 5 建筑限高 地块内建筑物允许建造的最大高度 以建筑室外明沟面或散 水坡至主体最高点垂直距离计 6 建筑后退红线距离 建筑相对于规划地块某边界后退的距离 图则中所 提建筑退线均为最小距离限值 即须大于或等于 7 配建停车泊位 指地块内必须建设的与建设项目相配套的机动车停车位 数 图则规定配建停车位数量为下限 即须大于或等 于 停车泊位应满足不同功能用地的使用要求 泊位 计算包括室外停车场和室内停车库两部分 各类建筑 项目配建停车场指标参考有关城市的规定及相应的规 范 桦南中心城区控制性详细规划 19 附表附表 附表一 用地平衡表 单位 公顷 平方米 人 序号用地名称用地面积 占城市建设 用地比重 人均用 地面积 居住用地居住用地 R R182 80182 8039 97 39 97 47 9847 98 商住混合用地 CR48 1810 53 12 65 一类居住用地 R134 637 57 9 09 1 其中 二类居住用地 R299 9921 87 26 24 公共设施用地公共设施用地 C C76 3776 37 17 70 17 70 20 0420 04 商业金融用地 C214 553 18 3 82 文化娱乐用地 C34 661 02 1 22 2 其中 科研设计用地 C657 1612 50 15 00 道路广场用地道路广场用地 S S59 8659 86 13 09 13 09 15 7115 71 3 其中道路用地 S159 8613 09 15 71 市政公用设施用地市政公用设施用地 U U11 9411 94 2 61 2 61 3 133 13 4 其中其他交通设施用地 U2911 942 61 3 13 绿地绿地 G G126 40126 4027 64 27 64 33 1833 18 公共绿地 G1115 8625 33 30 41 公园绿地 G1184 70 18 52 22 23 其中 街头绿地 G1231 16 6 81 8 18 生产防护绿地 G210 542 30 2 77 5 其中 其中防护绿地 G2210 54 2 30 2 77 6 城市规划建设用地合计城市规划建设用地合计 457 37457 37 100 00 100 00 120 04120 04 注 规划人口为 3 81 万人 附表二 土地使用兼容性表 RCUGS 用地性质 建筑分类R2C1C2C3C4C5G1G2 住宅 公寓 别墅 商住楼 中小学 托幼 小型配套服务设施 旅游服务设施 大型金融商贸设施 大型文化娱乐设施 大型综合市场 行政办公 商务办公 医疗卫生 科研教学 体育设施 市政公用设施 社会停车场 注 为允许设置 为经规划主管部门批准后方可设置 其余为不允许设置 桦南中心城区控制性详细规划 20 附表三 规划道路一览表 序号名称道路级别起讫点长度 米 红线宽度 米 1山珍路主干路石林大街 青山大街93564 2日月峡大街主干路山珍路 梅花路254243 3仙翁大街主干路石林大街 青山大街235134 4白桦南路主干路石林大街 青山大街129334 5青山大街快速路山珍路 梅花路311123 6梅花路滨河路石林大街 青山大街232521 7石林大街交通性次干路山珍路 梅花路293422 8溪水小街交通性次干路蓝莓路 鹿鸣路103620 9茅兰沟小街交通性次干路白桦南路 鹿园路108420 10鹿园路生活性次干路日月峡大街 青山大街110317 11鹿鸣路生活性次干路石林大街 日月峡大街65217 12松塔路生活性次干路日月峡大街 青山大街87517 13蓝莓路生活性次干路石林大街 青山大街103617 14鹿园路生活性次干路石林大街 日月峡大街47317 注 组团级道路红线宽度 12 米 在实际开发中可做适当调整 附表四 附表五 配套公共设施一览表 类型配套设施所在地块编号数量 托幼 A02 05 A03 03 A04 05 B01 02 B02 04 B03 05 B04 02 B05 02 B06 03 B08 03 B09 02 D01 01 D02 04 D03 06 D04 02 D05 02 D06 02 17 小学B07 01 D01 01 D05 013 中学B05 011 文化活动站 A01 06 A03 04 A04 02 B01 02 B02 04 B03 02 B07 02 C02 05 D01 01 D02 04 D04 02 D06 01 12 社区服务中心 A04 05 B01 02 B02 04 B03 05 B06 05 D01 01 D03 06 D04 02 D06 02 9 公共 服务 设施 社区卫生服务站 A02 05 A04 05 B01 02 B02 04 B05 02 B08 03 D01 01 D02 04 D04 02 D06 02 10 交通 设施 公交站点 A01 03 A01 05 A04 01 A04 07 B02 02 B03 03 B06 01 B07 03 C02 01 C02 07 C04 04 D02 03 D03 04 D04 05 D06 04 D06 05 16 密闭式清洁站 A03 03 A04 05 B01 02 B02 04 B03 04 B04 02 B06 03 B08 03 B09 02 C03 02 D01 01 D02 02 D03 01 D04 02 D05 02 D06 02 16 公共厕所 A01 01 A01 04 A02 03 A04 04 A04 08 B02 03 B03 03 D01 03 D06 03 9 加油站C04 051 换热站 B04 03 B08 03 C02 05 C04 01 D02 04 D04 02 D06 01 7 市政 设施 消防站C04 011 建筑类型计算单位指标 高级公寓车位 户1 0 户均面积 150m2车位 户0 6住宅 户均面积 100m2车位 户0 4 大型商业车位 100m2 建筑面积 0 6 教育园区车位 100m2 建筑面积 0 4 规划中的公共停车场面积按停车位数量按每车位 25m 计算 规划区内的停车位总数应不小于 10800 个 桦南中心城区控制性详细规划 21 规划地块控制指标汇总表 建筑面积建筑面积建筑限高建筑限高建筑密度建筑密度绿地率绿地率居住人口居住人口停车位停车位地块地块 编号编号 用地性质及代码用地性质及代码用地面积用地面积 平方米 平方米 容容 积积 率率 米 米 人 人 个 个 街头绿地 公园 街头绿地 商业金融用地 街头绿地 文化娱乐用地 街头绿地 街头绿地 公园 商业金融用地 二类居住用地 街头绿地 商业金融用地 二类居住用地 商住混合用地 街头绿地 文化娱乐用地 商住混合用地 公园 一类居住用地 公园 街头绿地 防护绿地 街头绿地 商住混合用地 街头绿地 街头绿地 街头绿地 街头绿地 街头绿地 商住混合用地 街头绿地 商住混合用地 街头绿地 商住混合用地 二类居住用地 商业金融用地 街头绿地 街头绿地 建筑面积建筑面积建筑限高建筑限高建筑密度建筑密度绿地率绿地率居住人口居住人口停车位停车位地块地块 编号编号 用地性质及代码用地性质及代码用地面积用地面积 平方米 平方米 容容 积积 率率 米 米 人 人 个 个 二类居住用地 商住混合用地 商住混合用地 二类居住用地 街头绿地 街头绿地 街头绿地 二类居住用地 商住混合用地 商业金融用地 商住混合用地 公共服务设施 公园 街头绿地 街头绿地 街头绿地 街头绿地 二类居住用地 商住混合用地 商住混合用地 二类居住用地 街头绿地 街头绿地 商业金融用地 街头绿地 教育科研用地 街头绿地 教育科研用地 街头绿地 防护绿地 街头绿地 公园 街头绿地 教育科研用地 用地 图书展览用地 教育科研用地 街头绿地 街头绿地 教育科研用地 交通设施用地 桦南中心城区控制性详细规划 22 建筑面积建筑面积建筑限高建筑限高建筑密度建筑密度绿地率绿地率居住人口居住人口停车位停车位地块地块 编号编号 用地性质及代码用地性质及代码用地面积用地面积 平方米 平方米 容容 积积 率率 米 米 人 人 个 个 街头绿地 教育科研用地 教育科研用地 教育科研用地 街头绿地 交通设施设施 防护绿地 商住混合用地 街头绿地 街头绿地 街头绿地 街头绿地 二类居住用地 街头绿地 二类居住用地 二类居住用地 街头绿地 二类居住用地 街头绿地 街头绿地 街头绿地 商住混合用地 二类居住用地 商住混合用地 街头绿地 二类居住用地 商业金融用地 街头绿地 街头绿地 商住混合用地 公共服务设施 二类居住用地 街头绿地 街头绿地 公园 一类居住用地 街头绿地 街头绿地 街头绿地 防护绿地 合计 桦南中心城区控制性详细规划 23 说明书说明书 聚义规划设计股份有限 公司 2007 年 12 月 桦南中心城区控制性详细规划 24 第一章第一章 现状概况现状概况 1 区位条件区位条件 中心区位于中心城中部 北邻胜利路 南至交通路 东到铁西路 西至苗圃街 现状 总用地面积 221 65h 根据 桦南镇中心城总体规划 中心区是桦南镇中心城行政办公 商贸 文化娱乐与居住中心 桦南镇西南两侧分别临森林公园和成南区 北侧为工业区防 护林带 区内有大片的林地 拥有良好的自然生态环境和山水环境 中间为新兴路和前进 路两条交通要到将中心区分为四个区城市主干道次干道构成了交通骨架 2 自然环境自然环境 桦南镇分东西两片 建于丘陵漫岗上 中间由一条小水沟相分 建成区面积 8 7 平方 公里 地势较平坦 坡度为 0 8 2 2 地面高程在海拔 156 米到 189 米之间 规划范 围内地形平坦 一般坡度小于 3 地质构造较简单 岩性稳定 区内有大片的林地 拥 有良好的自然生态环境 主要矿物 地下矿藏有褐煤 黄金 石灰石 绿柱石 大理石 硫化铁 石英砂 陶土 珍珠岩 琥珀等 自然条件优越 3 用地现状用地现状 至 2004 年末 桦南镇现状城市建设用地面积为 1303 49 万 m2 城市实际居住人口 10 5 万人 平均用地面积 124 01m2 人 根据桦南镇未来依次发展城市建设的总体需求 本着可持续发展 整体性发展 节约 土地的原则 至 2020 年规划期末 桦南镇城市建设用地为 1887 31万 m2 城市实际居住人 口 16 万人 平均用地面积 117 95m2 人 4 建筑现状建筑现状 规划区内现有建筑主要包括棚户居住建筑和临时性建筑 棚户居住建筑以低层建筑为 主 基础设施条件较为落后 第二章第二章 规划依据 范围与原则规划依据 范围与原则 1 规划依据规划依据 1 中华人民共和国城市规划法 2 城市规划编制办法 及其 实施细则 3 城市用地分类与规划建设用地标准 4 黑龙江省城镇体系规划 2001 2020 5 佳木斯市城市总体规划 2004 2020 6 桦南县桦南镇总体规划 1996 2010 7 桦南县国民经济及社会发展 十五 计划及 201O 年远景目标纲要 8 黑龙江省城市总体规划编制规范 9 桦南县人民政府提供的相关资料 10 其它相关数据 技术规范与法规 2 规划范围规划范围 本次规划区位位于中心城中部 北健康路 南至交通街 东到铁西路 西至苗圃路 现状总用地面积 457 37 公顷 具体规划控制范围由总图图则界定 3 规划原则规划原则 桦南中心城区控制性详细规划 25 3 13 1整体性原则整体性原则 区域用地布局顺应城市的总的功能空间发展趋势 与分期建设的步骤相结合 发挥现 有设施的使用潜力 将城市建设滚动开发 环境保护以及可持续发展的要求统一考虑 注 重与周边片区建设的协调统一 包括用地功能布局 道路交通联系以及景观风貌建设等方 面 使其成为城市的有机组成部分 合理安排功能分区 梳理交通系统 延续山水格局 使得本地区的发展能够为城市整体利益及远期发展目标服务 3 23 2可持续发展原则可持续发展原则 以保持和改善本区的生态环境为基础 合理利用现有城市资源进行开发与建设 坚持 可持续发展的原则 以现有的自然景观和经济条件为基础 对城市道路系统 公共空间 用地功能 基础设施系统做出合理的安排和控制 使片区的城市形象体现其应有的城市职 能 并与城市整体的经济水平相协调 3 33 3因地制宜原则因地制宜原则 在上一层次规划的指导下 根据地段的地形地貌特征 完善布局结构 设计上以人和 环境为本 力求构筑一个被人们所钟爱的 具有地方特色和文化气息的紧凑 适宜步行 居住环境与生态环境怡人的邻里社区 将自然环境与人造社区结合成一个可持续的整体 3 43 4公共利益优先原则公共利益优先原则 一方面控规编制要保证城镇整体空间结构的完整性和对公共利益负责 另一方面又要 充分考虑土地开发的市场化运作 结合开发商操作和政府的规划管理要求 强调规划实施 的可操作性和科学性 如在整体用地布局 道路交通组织以及用地细分中应以实现土地的 均好性为原则 以保障政府对土地的收益和便于房地产开发商对地块的开发 严格按照有 关技术规范 控制对城市公共安全与环境质量有重要影响的公共设施 基础设施 公园绿 地等 从城市规划的角度加强对城市公共利益的维护 3 53 5近远期相结合原则近远期相结合原则 针对城市发展中的不确定因素 坚持近远期相结合的原则 在用地布局 地块划分及 居住区内部路网开设等方面 保持规划的弹性 根据规划管理的实际需要 提高规划的可 操作性 第三章第三章 区域开发定位区域开发定位 1 总体定位总体定位 1 11 1新区在城市历史坐标中的定位新区在城市历史坐标中的定位 从桦南镇发展的历史脉络上来看 新区开发是城市沿河发展的历史必然 新城的建设 应该延续城市多组团模式 起到疏散老城区人口 缓解城市中心压力的作用 远期看 应 该发展成为城市的次要生活中心 1 21 2中心区在城市空间格局中的定位中心区在城市空间格局中的定位 空间布局 桦南镇中心区是桦南县行政办公中心 位于老城区西部 是城市发展 四 区连片 战略的重要组成部分 也是城市新一轮发展的带头起步区 从城市空间格局上看 是桦南镇城市结构发展的重要中心 功能关系 中心区作为一个大型综合区域 未来将容纳 3 81 万人生活 带动一定量的 商业 商务设施 创造一定就业机会 将起到疏散城市中心区人口 缓解城区区压力等作 用 自然条件 区域西临乌马河 南靠自然山体 环境优美 水质优良 空气清新 是桦 南镇主导风向的上风向 生态环境条件非常优越 文化基础 充分发挥行