名汇广场售楼处重建和装修建议.doc

名汇广场售楼处重建和装修建议 1. 前言1.1 装修特点1.2 装修功能2.项目定位2.1.项目综述2.2. 详细定位3.售楼部配置3.1. 硬件配备3.2. 软件配备4.售楼部平面区域要求4.1. 接待门厅区域4.2. 接待、销售区域4.3. 办公区域4.4. 样板房区域5.售楼部流程5.1.接待流程6.售楼部装修6.1. 招标要求6.2. 装修要求及建议7.总结1.前言 关于重建售楼处，提升项目品位若干建议。如果地产项目的成败关键如李嘉诚所言：“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”的话，那么营造售楼处环境的金科玉律就是“细节、细节、还是细节”。从以往地产市场综合的销售数据上显示，大约有90%甚至更多的销售最终是在项目现场发，所以，无论怎样强调售楼部环境的重要性都是不过分的。事实告诉我们，人是被细节所打动的，没有细节的完美，就没有全局的完美。衡量售楼部现场好坏的标准，就是买家在此停留时间的长短。越愿意多停留，对项目了解越多一点，成交的机会无疑也会更高。卖房子不象卖日常生活用品那么简单，发展商的成熟与理性，有时就体现在对细节的操作上。有时候，一个小小的细节售楼部门口摆放的垃圾、乱停的车辆、一句该有而没听到的问候语、举手投足间该有的谦让，诸如此类经常被我们所忽略的“小细节”常常就能决定一次购买行为的放弃。反之，如果是那样的细节插在透明玻璃花瓶中的鲜花，精美茶具里一杯醇香的清茶，或者一杯香浓的咖啡，柔和优美的背景音乐、舒适的坐椅，室内植物所散发出来的清新空气不经意处无一不透露出发展商的用心和细致入微，由这样的发展商来建筑我们未来的生活、工作空间，能不令人憧憬吗？房子在我们眼里的概念是每平米多少钱，可是，在消费者眼里它是一个倾尽半生心血来交换的一个美好梦想。尤其是对于期房销售，怎样多花些功夫，能让看楼者提前感受到未来的生活方式与工作气息，对于强化消费者对期房的信心起着重要作用。我们建议重建售楼处新建售楼处，以此来提升项目的品质，同时我们建议本项目的新受售楼部包装应体现出以下几个方面。1.1装修特点1.1.1. 本项目的规模在宜兴区域来比较，属于大型的综合性地产项目，所以本售楼部的装修要体现出我们作为大型项目所要表现出的大气、时尚，尊贵，国际化和风格上的独有性。与客户的心灵产生共鸣，自发的由心底发生出一种自豪感。所以首先在在售楼部门前放置一列雕塑，要求体积庞大，能展现出大气、尊贵气质以及与国际接轨的形象。进门厅区域可安排放置一个大型的地球仪，要求将中国、宜兴，特别的本项目的标地能表现出来，告诉客户，我们的项目是世界一流的，也是对全世界开放的。表现出本项目的大气。 1.1.2.本项目所处地段为于宜兴团氿湖的黄金地段，而我们所要打造的项目建筑是国内顶级的、最高端的，其配套设施也是国内顶级的、最高端的。所以我们的装修内容上也要匹配我们的项目，从而在售楼部就能表现出我们项目所展现出的顶级、高端、以及其他配置。1.1.3.本项目是大型综合性地产项目，包涵商业、住宅等多种业态。所以在售楼部的装修上也要体现出这些特点，商业的喧闹繁华和住宅的温馨宁静要有机的统一到一起，在售楼部要体现出商业的繁华和住宅的闹中取静的最佳组合。1.1.4.本项目的规模较大，要打造宜兴的顶级建筑，所以在建筑用材及装修用材上都选用国内最知名的品牌，在售楼部的装修上，我们也要体现出这一特点，在装修用材及其他配置、特别是细节上，要选用最好的，在样板间家具配置上可考虑选用高端品牌家具，不仅设计风格鲜明，用材也要极至考究，比如实木、木皮用的都是进口的珍稀木种，大量采用手工工艺，其他配置上，细微细节处都精心打造，从而表现出我们从售楼部延伸到项目所要达到的效果。1.1.5.本项目的物业特点也要在在售楼部有完美的体现，以现代的高科技等辅助手段软件服务上与在硬件服务上体现完善。我们认为主要表现为三个方面。第一个完美是高舒适度完美服务。主要是精心设计服务产品，度身定制的客户服务模式，精致的服务标识，端庄的礼仪服务，贴心的管家服务，周到的环境安全呵护，绿色的空气质量，配套设备设施的优良运行和维护，高舒适度的商务生活环境，提供完美服务。第二个完美是高技术含量完美匹配。要表现出我们高端物业自身建筑品质的高技术含量，具有信息化、智能化、虚拟化、数字化、生态化元素的全方位配置管理。第三个完美是标准化与个性化完美结合。标准化与个性化相融的完美结合。首先是对我们项目有独特的个性化管理与服务的策划，力求有创意有思路，不落俗套，充分体现物业项目的品质地位，体现物业的品牌魅力，成为一张彰显个性美的城市名片。其次是提供的高端物业服务在浓郁的人性化服务氛围中，精雕细琢细节品质，彰显人文关怀，不但满足环境品质物化要求，更关注人的心理感受精神要求，让业主和客户处处体验到高端物业服务确确实实价有所值甚至价有超值，工作和生活空间弥足惬意，不感缺憾。1.2 装修功能1.2.1.功能的多样型售楼部在销售期间兼顾接待、销售，还要做办公用途，所以在室内装修设计的过程中要以接待、销售功能为主功能，以办公为辅。1.2.2.典雅、大气，体现高贵品质营销中心的室内装修设计风格上力争大气、尊贵，时尚，并且要有给人走进去心头一亮、给人有一股尊贵气质和如走进皇宫般的感觉，豪华而且非常现代，并且在用材上要高档，还要实用，并能体现其尊贵格调。1.2.3.全方位展示功能项目展示的第一窗口，故将利用多种展示手段全面展示本案的开发理念、建筑规划、建筑风格、户型设计、环保建筑建材、生态环境、配套、物业管理智能化、工程形象、员工素质和生活氛围等各个方面，并借此巩固本案的品牌形象和公司的品牌形象。1.2.4.以客户为中心营销中心的主要功能即是将本案的信息传递给客户，并进一步刺激客户的购买欲。因此，营销中心的布局设计需以将信息最直接地传递给客户为原则，又要给客户创造舒适的参观和购买环境。同时需精心设计客户的行走路线，为买家在了解项目的过程中不断创造新的“引力点”，尽量延长客户在营销中心的停留时间。1.2.5.要与周围的景观融为一体营销中心作为项目核心启动区和核心景观区的一部分，其整体风格要与其大环境一致，并且要和周边的景观密切的结合起来，能相互搭配相互衬托，并能使在营销中心的客户能身临其景的感受的项目的环境景观，使之将身和心都融入其中，同时又能让在室外的客户能一览营销中心全景。1.2.6项目概况与定位项目地块位于宜兴环保科技园西侧，紧靠团汣湖畔，北临4A级旅游风景区宜园，优美景色尽收眼底总面积：32280平方米总高度：35.2米地下室：5725平方米商业（1-3层）：14957平方米酒店面积（4-7层）：11598平方米其中酒店（4-7层）：168套一层商铺定位：大型休闲洗浴、休闲茶室、咖啡吧、中式特色等小型餐饮。开店的目标主体是宜兴原有的一些从事餐饮、洗浴的经营者，他们自身有发展升级的需要。他们实力相对有限，对经营的面积要求不会太大（在500平米左右）。经营理念的是特色，实惠。他们开店的选址会跟随主力商家和品牌商家。如：乐波门、千惠温泉、老山东牛杂、川味石锅鱼、百怡咖啡等。二层商铺定位：大型主题商务酒楼（人均消费在150以上）。如：金海华鲍翅海鲜大酒楼、云蝠烧鹅仔、江阴亿鹭发海鲜城、咸亨酒店、锦仑大酒店、名兰坊酒楼、阳明餐饮等。三层商铺定位：高档KTV、酒吧、演艺吧、足浴。如：好乐迪KTV、钱贵KTV、钱柜KTV、汉爵KTV峰会、泰国风情酒吧、魔王酒吧、MIXMIX酒吧、MAXIMA、皇太子足浴、老房子足浴、和子足浴、重庆富侨足浴、良子足浴等。四-七层酒店定位:入住的目标主体是连锁快捷酒店公司，或品牌星级酒店。如香格里拉酒店、华美达酒店、汉爵阳明大酒店、莫泰168、汉庭、速8、万好万家等。2.售楼部配置2.1. 硬件配备2.1.1.售楼书：设计风格应与项目的定位相一致，且内容全面、制作精良。2.1.2.折页、单页：售楼普及资料。设计精美，内容简洁，户型完整。2.1.3.手袋：本身作为流动媒体宣传，并可装售楼书等资料，制作精美。2.1.4.展板：售楼处悬挂资料，全面介绍公司及楼宇信息。2.1.5 小礼品：费用低、美观、实用，用于传递信息、能够制造销售热点（如：台历、挂历、雨伞、笔筒等）。2.1.6 影视资料：从视觉方面传递公司和楼盘信息（光盘）。2.1.7.各功能标牌：如销售人员标牌、接待处、签协议处、交款处等标牌，让买家明确功能，突出运作专业性。2.1.8.样板间： 充分展示户型的各种功能，直接引导客户产生购买欲望。其专门的装修设计及空间布局可供业主参考。2.1.9.模型：分区域位置沙盘模型、项目沙盘模型、户型模型三类。2.2. 软件配备2.2.1.销售人员的管理 销售人员着装不单代表自己的公司形象，也代表所售楼盘的形象，所以要求统一着装。销售人员的管理（如着装、轮值时间安排等）、接待中心和样板间的清洁整理、道路的修整、损坏的广告布幅及看板的更换、花木浇水等。2.2.2. 现场清理及管理现场清理及管理是维持搂盘良好形象的必要措施。3.售楼部平面区域要求3.1 接待门厅区域3.1.1门前雕塑 售楼部的门前放置雕塑，要求体积庞大，能展现出大气、尊贵时尚 科技。3.1.2.接待台的侧面，放置一个大型的地球仪，要求将中国、宜兴，特别的本项目的标地能表现出来，告诉客户，我们的项目是世界一流的，也是对全世界开放的。表现出本项目的大气霸气。 3.2. 接待、销售区域3.2.1.接待台（区） 接待台是置业顾问等候、接待客户、临时休息和摆放楼盘资料的场所；同时也是营销中心的“门户”。接待台建议设计为长810米的弧形，并考虑能摆放电脑1-2台电脑。3.2.2 . 展示本案浓厚商业氛围和高品质生活公寓主题区营销中心的整体环境需运用造景手法体现本案浓厚商业氛围和高品质生活公寓的开发理念。（1）、在营销中心设立水循环系统，引入精致水景。可考虑以透明玻璃钢铺设部分地面，做1米高的台阶，楼盘、主力房的沙盘模型及灯光系统设于其下。上面设置电动幕布，需要时在打开。与影音播放区相邻，可考虑用幕布遮挡。（2）、营销中心中央设立微观商业业态沙盘，将未来繁华商业尽显在客户面前。（3）、营销中心旁边设立生态景观区，可以巧妙的借助宜园和团氿湖自然景观营造。 3.2.3. 模型展示区平面规划模型，需成为客户进入营销中心的首要视觉冲击要素；此外，应设立标准单位的户型模型。3.2.4. 洽谈区洽谈区是客户代表向客户详细介绍本案情况和购房程序的区域。基于本案的实际情况，洽谈区面积适当放大建议以摆放后现代高品质沙发、茶几为主，其他为辅。洽谈区为全开放布局，建议在能近距离接触项目楼盘为宜3.2.5.咖啡吧台在影视播放区旁边设咖啡吧台，吧台长约5米，供客户自助冲调咖啡，给客户创造良好参观、休息环境；另外配备饮水设备。3.2.6. 资料取阅架放置本案的相关宣传资料。3.2.7. 形象墙及POP在不影响外部视线通透的营销中心内的周边设形象墙，并运用各种类型POP从不同角度表现项目的主题，体现浓厚商业氛围和高品质生活公寓主题区氛围。3.2.8.储藏室及更衣室、休息室一层设置资料的储藏室、更衣室和休息室，主要供销售人员使用。3.2.9.签约处作为公司的办公区域，为客户办理购房手续。同时考虑电脑统一摆放电脑23台，面积建议30平米。3.2.10.客户休息区前来办理手续客户的等待、休息区域，建议摆放后现代高品质沙发、茶几，同时摆放饮水机，可以考虑和放映区融为一体。3.3. 办公区域3.3.1办公室营销中心（策划部、销售部）、财务部每个部门都要有相对独立的办公室。3.3.2.会议室建议面积20-40平米。3.3.3. 档案室3.3.4. 财务室3.4. 样板房区域3.4.1. 灯光 可安排多组灯光。因为样板房里的灯光的作用很大。如果是一面白墙，会显得房间很大，如果是彩色的墙，也可以把注意力集中在这儿。有些玄关的灯往上打，会显得房子很高。3.4.2. 高档的欧式家具及空间无管线家具更多是强调了家具本身的色彩和谐与款式新颖，强化了室内的整体效果。在景观上营造的布景看起来效果很好。出于完善装修效果的考虑，样板房不要设置水、煤气、暖气等管道线路，样板房的居室，尤其是厨房、卫生间就显得十分敞亮。样板房里不用做上、下水的考虑，因此，房间里也不会出现粗大的下水管和暖气管线。因此房间整体就会显得宽敞明亮。3.4.3. 电器出于整体考虑，可将整体所有电器做成统一知名品牌。开关，插板之类的小部件也尽量使用统一知名品牌，以做到整体统一，没有突兀的感觉。3.4.4. 其他软件物品利用软件物品多营造些“生活感”来，例如在卧室的床头柜上摆放一张“艺术照片”；在衣柜里挂几件主人的衣服和服饰等；在厨房里放置常用调味品的模型等等，从一点一滴的流露中，勾起客户的情怀和“生活感”，不自觉地产生住在这里的“错觉”，产生购买欲望。4.售楼部流程4.1 接待流程4.1.1客户来到售楼部后，首先门口的秦朝雕塑对其进行一个震撼，让其感受到项目的大气尊贵之气，从而感受到我们项目所要表达出的一种大气、尊贵的气质。接待台的侧面，放置一个大型的地球仪，要求将中国、宜兴，特别的本项目的标地能表现出来，告诉客户，我们的项目是世界一流的，也是对全世界开放的。宜兴名汇广场国际化实至名归。4.1.2.进门厅后接待台为长810米的弧形，并摆放电脑1-2台。然后置业顾问先对客户进行问候接待，并引导到东面的影音播放区看项目的动画演示片及项目介绍。4.1.3.看完项目介绍后，置业顾问将电动幕布拉开，引导客户观看地下楼盘、主力房的沙盘模型，给客户一个惊喜，对客户进行一个视觉上的冲击。因为地下沙盘在宜兴楼市尚属首例。4.1.4.看完沙盘模型后，置业顾问引导客户经观光电梯上到2楼看样板房，可安排物业管理人员现场演示各种服务类型工作，还有各种人性化服务等。客户在观光电梯上可以对本项目的大概占地及工程进度等情况有一个详细