我国保障性住房政策的分析20141116.doc

我国保障性住房政策的分析目录1. 相关概念11.1 保障性住房11.1.1 经济适用房的概念和特点11.1.2 廉租房的概念和特点11.1.3 公共租赁住房的概念和特点11.1.4 棚改房的概念和特点11.1.5 限价商品房的概念和特点11.2 保障性住房政策21.2.1 保障性住房政策的内容21.2.2我国住房保障政策体系22. 保障性住房政策的发展32.1 19942014纲领性政策文件的重点内容和主要特征32.1.1 1994年国务院关于深化城镇住房制度改革的决定32.1.2 1998年国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知32.1.3 2003年国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知32.1.4 2007年国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见32.1.5 2010年国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知32.1.6 2011年国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见32.1.7 2013年住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知规定32.1.8 2014年国务院法制办城镇住房保障条例（征求意见稿）32.2 政策引导下，保障房的演变52.2.1 1994-1997年保障房类型52.2.2 1998-2007年保障房类型52.2.3 2008-2009年保障房类型52.2.4 2010-2013年保障房类型52.2.5 2014年至今的保障房类型52.3保障房政策的发展趋势62.3.1公租房成为未来重点，经济适用房将逐步减少62.3.2 发展共有产权保障住房62.3.3 引入民间资本参与保障性住房建设63. 保障房政策存在的问题及解决措施73.1政府职责分配的问题及解决措施73.1.1问题：中央政府和地方政府的职责划分不明确，互相推诿73.1.2解决措施（一）：明确责任，设计合理的“专项转移支付”的制度73.1.3解决措施（二）：建立客观全面、层级分明、数据一致的信息披露制度73.2 保障房的定位问题及解决措施83.2.1问题：各类保障房保障范围定位不清晰，留下寻租空间83.2.2解决措施：明确各类保障房的覆盖面和保障范围，增强可操作性83.3 准入制度的问题及解决措施83.3.1 问题：准入制度不透明，导致分配制度不公平83.3.2 解决措施：设计公平合理的评分准入制度，建立一个排队秩序93.4 运行机制的问题及解决措施93.4.1 问题：缺乏有效的运行机制，资金流失等现象严重93.4.2 解决措施：加快建立封闭运行的保障制度体系103.5 退出机制的问题及解决措施103.5.1问题：退出机制不完善，监管不到位103.5.2 解决措施：借鉴英国和日本的退出机制10参考资料111我国保障性住房政策的分析1. 相关概念1.1 保障性住房保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，是政府直接投资新建或承包给建房机构承建，为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的具有社会保障性质的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和公共租赁住房构成，在我国还包括限价商品房（两限房）和棚户区改造安置房两类，见表1-1。1.1.1 经济适用房的概念和特点 详细内容见表1- 廉租房的概念和特点 详细内容见表1- 公共租赁住房的概念和特点 详细内容见表1- 棚改房的概念和特点 详细内容见表1- 限价商品房的概念和特点 详细内容见表1-1. 表1-1 保障性住房的概念和特点概念特点经济适用房政府以划拨方式提供土地，并组织房企或集资建房单位建造，政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭保障性住房以政府指导价出售的商品住宅，具有经济性和适用性 廉租房政府以租金补贴或实物配租的方式，向城镇低收入家庭居民提供和租金相对低廉的保障性住房1.政府出资建好后以低租金分配给住房困难户或政府发放租金补贴给住房困难户，由他们租赁社会房屋2.只租不卖公共租赁住房指政府提供财政投入和政策支持，限定套型建筑建筑面积标准，按照标准建设或通过长期租赁等方式筹集，按照当地政府标准供应的保障性住房1. 由政府确定租金，并按照年度实行动态调整2. 产权归政府或公共机构棚改房包括城市的棚户区（危旧房、筒子楼）改造和“非城非乡”的煤矿、林区、垦区的棚户区改造房实行政府补助、企业投资和个人出资相结合的方式来进行。限价商品房由政府控制土地出让金价格，限定销售价格和套型面积的一种保障性住房采用政府组织监管、市场化运作模式来提供1.2 保障性住房政策1.2.1 保障性住房政策的内容 保障性住房政策是指政府通过一系列经济、法律和行政手段对保障性住房的供应、需求、流通和消费过程进行干预、调节，以实现中低收入群体住房需求，满足他们日益增长的住房需求。 从整体上来说，保障性住房政策一般包括政策的体系、程序和目标三个方面。体系是指确定政策制定主体、实施主体和政策目标、内容及其传达的一整套制度设计，其焦点在于政策的制定和实施。程序是指政策制定、实施、评估的固定过程和方式，这是保证政策合规运作、有效实施的重要依据和指导。目标就是明确政策的作用主体，解决为谁服务以及如何服务等本质问题。保障性住房的政策目标是解决中低收入群体的住房问题，满足他们日益增长的住房需求。1.2.2我国住房保障政策体系 我国现行的住房保障政策体系具体由经济适用房政策、廉租房政策、政府和企事业单位对职工的住房补贴政策、针对社会“夹心层”人群的公租房和限价房政策构成 我国城镇住房保障制度研究，刘琳，中国计划出版社，p103。政策模式包括：住房配置和消费补贴。根据服务对象的不同，我国保障性住房主要包括经济适用房、廉租房、公共租赁房，从大的保障性安居工程角度讲，还包括棚户区改造安置房。而消费补贴政策，是由申请人自行到市场租购房屋，再由相应管理机构按照市场价格给予货币补贴，如租金补贴政策 我国保障性住房政策绩效审计评价研究，顾维萌，浙江工商大学硕士学位论文，2013。2. 保障性住房政策的发展 从1994年国务院关于深化城镇住房制度改革的决定（国发199443号）提出构建“经济适用房保障体系”至2014住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知规定（建保2013178号）“从2014年起，各地廉租住房建设计划调整并入公共租赁住房年度建设计划”。相继出台了一系列政策指导保障房的建设和发展（在此期间出台的纲领性政策文件汇总见表1-3）。2.1 19942014纲领性政策文件的重点内容和主要特征2.1.1 1994年国务院关于深化城镇住房制度改革的决定 详细内容见表1- 1998年国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知 详细内容见表1- 2003年国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知 详细内容见表1- 2007年国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 详细内容见表1- 2010年国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 详细内容见表1- 2011年国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见 详细内容见表1- 2013年住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知规定 详细内容见表1- 2014年国务院法制办城镇住房保障条例（征求意见稿） 详细内容见表1-3.表1-3 1994-2014年我国保障性住房政策的发展时间政策文件重点内容主要特征1994年国务院关于深化城镇住房制度改革的决定（国发1994 43号）1.把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式；2.建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系由保障房的实物发放开始向住房保障货币化转变，首次提出经济适用房保障体系1998年国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知（国发 1998 23号）1.停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系2.对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。住房供应政策具体办法，由市（县）人民政府制定。3.调整住房投资结构，重点发展经济适用住房（安居工程），加快解决城镇住房困难居民的住房问题。新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。4.廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可以由政府或单位出资兴建。廉租住房的租金实行政府定价。具体标准由市（县）人民政府制定。5.全面推行和不断完善住房公积金制度。确立了以经济适用房为主的多层次的保障性住房的供应体系2003年国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发 2003 18号 ）完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房；加强经济适用住房的建设和管理；建立和完善廉租住房制度采取有效措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例。确立了商品房的主导地位，导致了随后几年保障房建设和政策的缺位2007年国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发2007 24号）进一步建立健全城市廉租住房制度；逐步扩大廉租住房制度的保障范围，健全廉租住房保障方式，多渠道增加廉租住房房源改进和规范经济适用住房制度城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。房地产政策重点开始向保障房转移，标志着以廉租房为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难政策体系的形成。2010年国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发 2010 10号）1.增加居住用地有效供应。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。2.加快保障性安居工程建设。提出加快保障性安居工程建设，自此保障房建设进在全国各地迅速铺开，进入快车道2011年国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见（国办发 2011 45号）1. 大力推进以公共租赁住房为重点的保障性安居工程建设2. 建立健全分配和运营监管机制3. 提高规划建设和工程质量水平全面推进以公共租赁住房为重点的保障性安居工程建设；建立健全分配和运营监管机制2012年关于鼓励民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知（建保 2012 91号）多种方式引导民间资本参与保障性安居工程建设，通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房和棚户区改造住房等保障性安居工程建设，按规定或合同约定的租金标准、价格面向政府核定的保障对象出租、出售。标志着民间资本可以参与保障房住房建设，保障房市场开始放开2013年住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知规定（建保 2013 178号） 从2014年起，各地廉租住房建设计划调整并入公共租赁住房年度建设计划。廉租住房并入公共租赁住房后，地方政府原用于廉租住房建设的资金来源渠道，调整用于公共租赁住房（含2014年以前在建廉租住房）建设。标志着廉租房正式并入公共租赁房，保障房体系发生变化2014城镇住房保障条例（征求意见稿）1.连续租赁不少于5年且符合配售条件的，可以购买2.租赁期满未续租、不再符合保障条件以及违规使用保障性住房的，应当腾退保障性住房。连续租赁不少于5年且符合配售条件的，可以购买；购买保障性住房未满5年且确需转让的，由政府回购。首次改变了一直以来公租房“只租不卖”的特点，改变了公租房的产权归属，保障房制度更加完善 2.2 政策引导下，保障房的演变从1994年开始提出保障性住房开始，历经20年，我国保障房体系在政策的引导下几经演变发展至今天的多种类型、多元住房保障体系（具体演变见表1-3）2.2.1 1994-1997年保障房类型 内容详见表1-42.2.2 1998-2007年保障房类型 内容详见表1-42.2.3 2008-2009年保障房类型 内容详见表1-42.2.4 2010-2013年保障房类型 内容详见表1-42.2.5 2014年至今的保障房类型 内容详见表1-41994-1997年表1-4 1994-2014 年我国保障房的演变2014年-2010-2013年2008-2009年1998-2007年经济适用房廉租房限价房公共租赁房棚改房经济适用房限价房公共租赁房棚改房经济适用房廉租房限价房经济适用房廉租房经济适用房2.3保障房政策的发展趋势2.3.1公租房成为未来重点，经济适用房将逐步减少 2009年国家开始研究制订公共租赁住房指导意见，2011年3月中央政府“十二五”规划纲要提出“重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体，2011年7月关于多渠道筹措资金确保公共租赁住房项目资本金足额到位的通知中要求地方政府要把公共租赁住房建设摆在优先突出位置，加大政府筹资力度，确保公共租赁住房项目资本金及时足额到位。2011年中央政府提出全年建设各类保障房共1000万套的计划，比2010年多出400多万套，多出来的计划中约一半为公租房。以上政策变化表明中央政府的保障性住房建设思路正在发生变化，未来保障性安居工程建设将以大力发展公共租赁房为主线 我国保障性住房研究分析，薛晓煜，城市建设理论研究（电子版） 2013(35)。2014年1月1日起各地将廉租房建设计划统一并入公租房年度计划，此前已经列入廉租房建设计划的项目继续建设，建成也将后纳入公租房进行管理。从此，公租房廉租房将完全合体，统一规划、统一申请、统一轮候，政策限制应声松绑。因此，公租房将成为未来保障房的重点工程。另一方面是由于经适房问题层出不穷。究其根本，还是因为经济适用房一定年限后可以上市交易，产生巨大的价格差。只要有这样的利益空间存在，就会有人想钻漏洞，就会发生寻租的问题。基本上是谁和经适房的距离越近，谁就拥有了获得巨额财富的可能，种种乱象已将经适房的弊端展现得淋漓尽致。当与产权相关的巨大利益成为各方觊觎的对象，经适房最终难逃社会上那些为有门路者得之的指摘，兜底低收入人群的功能则被大大弱化。因此已有地方政府开始试点调整保障性住房供应结构，并轨试点过程中，取消了经济适用房的供应，我相信这也是将是保障房政策发展的一个趋势。2.3.2 发展共有产权保障住房 共有产权住房，其主要做法是，地方政府让渡部分土地出让收益，然后以较低的价格配售给符合条件的保障对象家庭；配售时，保障对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。 共有产权房自2007年起在江苏省淮安市进行试点，2014年6月4日，住房城乡建设部表示，明确包括黄石在内，北京、上海、深圳、成都、淮安6个城市为全国共有产权住房试点城市。虽然试点城市的方式不尽相同，但是住建部明确要把公平公正作为基本原则，解决中低收入等特定群体的住房问题为主要目的。 共有产权住房上市交易，避免重蹈经济适用房、限价房出现的套利现象，就显得尤为重要，因此共有产权房的发展将是一个重要的政策发展方向。2.3.3 引入民间资本参与保障性住房建设 我国保障房建设主要由公共财政投入，但这并不意味着排斥社会资金在保障房建设方面的投入。由于近年来商品房房价急速上涨，远超过居民收入增长水平，与此同时中国居民对住房的刚性需求也一直处于高位，由此引发的社会矛盾利益严重，导致政府保障房的建设需求快速上涨。但由于地方政府一直是“土地财政”的运营模式，在此制度的基础上保障房的建设减少了其土地财政收入，另外现今地方政府大多都债台高筑，在负债运行，因此地方政府的财政压力非常巨大，在此基础上通过合理的政策设计，引入民间资本参与保障房建设是不可避免的趋势。自2012年住建部发文鼓励民间资本进入保障房建设以来，大部分城市都开始了试点进行。 引入民间资本是缓解地方政府在保障房建设中的资金压力的一个有效举措，将是现今保障房大规模建设阶段的一个不可避免的发展趋势3. 保障房政策存在的问题及解决措施3.1政府职责分配3.1.1问题：中央政府和地方政府的职责划分不明确，互相推诿 中央政府对事关稳定与和谐社会的保障房住房非常重视，但由于现行财政体制并没有明确提出保障性住房为中央事权，再加上没有明确的专项收入来源支持，使得中央政府在对提供个保障性住房的财政支出责任存在软约束，实际支出规模很小。对地方政府而言，目前“土地财政”现象普遍，土地资源的有限性和中央对城镇建设用地的严格控制，使得地方政府对保障房的建设和供应积极性不高，将希望寄托在中央政府的财政支持上。因此，中央和地方政府在保障房建设和供应商存在互相博弈和推诿，严重影响保障房的建设的速度。3.1.2解决措施（一）：明确责任，设计合理的“专项转移支付”的制度 从现实情况看，目前来源于房地产市场和土地出让收入属于地方政府收入，地方政府从中拿出部分作为城镇居民住房保障方面的支出，在近期我们可以认定保障房的建设属于地方政府的事权，因此中央政府要做的是增加地方政府保障性住房支出的积极性。因此，我认为中央政府对地方政府的保障房转移支付应该采取“专项转移支付”的方式，与地方财政用于保障房的支出国模挂钩，使得地方财政用于保障房的支出规模越大，则地方政府从中央政府获得的转移支付越多。通过此种政策设计，明确中央政府和地方政府的职责，通过双向联动，不断扩大地方政府对保障房的支出。3.1.3解决措施（二）：建立客观全面、层级分明、数据一致的信息披露制度对于政府的监管最重要最优的措施就是借助群众的力量，实行群众监督，而要真正发挥群众监督的作用，则需要建立一个客观全面、层级分明、数据一致的信息披露制度。主要内容应包括以下两个方面：一是规范信息制度，建立层级分明、一致的数据统计、公布平台。住建部要根据信息公开的原则，建立涵盖政策制定、实施、结果全过程，覆盖资金投入使用、土地供给使用、相关制度建设、保障房建设规划和执行情况、保障房分配租售情况等全面衡量保障性住房政策绩效的数据统计制度，并在部门官网政策信息公开栏目依法公布相关统计数据。地方政府要严格按照中央标准和要求，建立信息披露制度，统计公布省、市、县的相关数据。二是建立审查监督机制。为确保统计数据的真实可靠性，各级主管部门和审计机关要组成专门的审查监督部门或小组，建立违规披露制度，对各级政府上报的保障性住房进行细致审查，对虚报、违规上报行为依法披露，责令整改并依法追究法律责任 我国保障性住房政策绩效审计评价研究，顾维萌，浙江工商大学硕士学位论文，2013。都说阳光是最好的消毒剂，而健全的信息披露机制就是将政府的行政权力置于阳光下的最好方式，建立客观全面、层级分明、数据一致的信息披露制度将借助群众和社会的监督力量解决在保障房建设过程中各级政府的互相推诿问题。3.2 保障房的保障范围的定位3.2.1问题：各类保障房保障范围定位不清晰，留下寻租空间 由于我国保障房体系处于改革中，相关政策存出不穷，保障房类型也处于变化中，对各类保障房的保障范围的规定处于一个逐步明确的过程，但当前仍然存在保障范围定位不清晰，覆盖面混乱的问题。 根据国发 1994 43号文件，保障房的保障范围定义为“中低收入群体”，覆盖社会总人群的20%。根据国发 1998 23号文件，包括经济适用房和廉租房在内的保障房的保障范围定义为“中低收入以下”的家庭。到国发 2007 24号文件，文中将保障范围进一步调低为“低收入家庭”，即城市廉租房制度为解决低收入家庭的住房困难的主要途径，而经济适用房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租房制度相衔接。根据以上明确规定和相同时期国家统计局有关城镇居民家庭收入划分，国发2007 24号文件和国发 1994 43号文件虽然其保障房具体类型有所不同但是保障范围相当，大概是社会总人群的20%左右，这也是一个比较合理的范围。但是按照国发 1998 23号文件中的建立以经济适用房为主的住房供应体系，那么其中的“中低收入以下”的家庭，应该包括中等偏下收入家庭，低收入家庭和最低收入家庭，则最少要求保障房的覆盖面在社会总人群的40%左右，而根据当前为了解决“夹心层”的“中等偏上收入家庭”的限价房，则保障房的覆盖面最少要达到城镇居民家庭总数的60%以上。但若按照2007 24号文件定义的“低收入家庭”，再加上限价房保障的“夹心层”，则保障房的覆盖范围应在30%左右。 因此我认为在当前政策本身在就存在保障房的保障范围定义上就存在一定分歧的情况下，再加上当前我国贫富差距日益增大，地方政府债务严重困难，保障房建设资金压力大，而各地方发展又不均衡的背景下，地方政府在理解国家关于住房保障范围上存在严重的分歧和混乱。3.2.2解决措施：明确各类保障房的覆盖面和保障范围，增强可操作性首先在政策层面上做到互相统一，其次借鉴和参考目前世界上其他国家的住房保障制度的经验，我认为在当前我国经济社会的发展形势下保障房的保障范围应该严格限定在占城镇家庭总数的的20%左右，考虑到不同城市的发展差异，保障范围可以有所延伸，但应该不超过30%为宜。按照这种政策设计，有利于充分发挥市场机制在城镇居民住房中的作用，完善市场经济体系，最主要的是符合当前各地政府的实际承受力，使得政府在住房保障制度的事实上更具现实的可操作性，减少寻租空间的产生。3.3 准入制度3.3.1 问题：准入制度不透明，导致分配制度不公平 根据国家审计署发布的保障性安居工程跟踪审计结果，2012年就有10.84万户不符合保障条件的家庭，违规享受保障性住房实物分配3.89万套、领取租赁补贴1.53亿元，另有1.13万户家庭重复享受保障性住房实物分配2975套，重复领取租赁补贴2137.55万元 /n1992130/n1992150/n1992500/3322839.html，审计署网站，2014年11月14日，2013年有4.75万户不符合条件家庭违规享受保障性住房实物配租（售）1.93万套、住房货币补贴5035.99万元 /n1992130/n1992150/n1992500/3620581.html，审计署网站，2014年11月14日。因此很多人都戏称保障房就是“关系房”，谁有关系谁就能拿到保障房或者其补贴。同时由于很多地方还决定用摇号的方法来决定保障房的名额，这就更加剧了保障房的分配制度的不公平。 中央政府拨款给地方政府大概是8000亿元左右。房子的成本大概85000元建一栋四五十平方米的房子，因为土地都不要钱的，以目前8000亿元的资金来看，足可以建1000万套。目前已经完在了400多万套，再建1000多万套。目前1000万套表面看起来好像是建成了，但是有多少百姓拿到保障房了呢？百姓根本就不知道自己有没有希望获得保障房。我们搜集了很多数据，发现保障房中的许多都是福利房、动迁房，保障房在数量上仍难满足普通老百姓的需求 /zhengzhou/view/596752-all.htm，郎咸平：揭开中国保障房的秘密，2012/11/22 ，地产中国网。3.3.2 解决措施：设计公平合理的评分准入制度，建立一个排队秩序 可以类比上海等地的户口评分制度，把老百姓的收入、人口数量、家庭人均住房面积等因素换算成相应的分数，加总算出总分，政府可以根据当地的保障房建设和需求，确定一个基准分，老百姓可以通过查看榜单的方式，看看自己大概排在什么样的位置，自己还需要几年能拿到保障房。 具体来说，你的年纪、职业、有没有小孩子、有没有双亲奉养、你的资产有多少、薪水有多少、股票有多少，根据这些然后形成一个打分的制度。在这个制度之下，根据民众的意见来界定多少是临界点。假如是50万元资产，在这个数字之上没有希望，你就努力赚钱，自己买商品屋，在这个数据之下，你就符合了，要慢慢等。慢慢等也要按照这个打分，按照时间一定会分配到，比如今年建了5000套保障房，按照分数最高的先住这5000人，分数低的没有什么好报怨的，因为分数高的比他们更需要房子，因此他们有一个希望在那里，而这个预期很重要。如果说能让这个预期产生，而且公平的话，这就完成了保障房的经济学的理念，因此保障房最重要的是我们能够设计出一套公平的等待制度。保障房不可能一步到位的，但是一旦给老百姓排队制度之后，他们总会排到，而排到的结果就是政府自己有了充裕的时间去安排建设，老百姓也安心了。而且一旦有了这个规则之后，地产商也安心了，他知道保障房每一年按这个速度建设，因此不需要捂盘、不需要囤地。由此来看，政府不需要在每一年报告中说要建设1000万套或者800万套保障房，而是由老百姓打分，而且是网上打分，不是政府去挑选。老百姓参与评分制度，评分以后全部在网站上公示，老百姓自己来做监督 /zhengzhou/view/596752-all.htm，郎咸平：揭开中国保障房的秘密，2012/11/22 ，地产中国网。3.4 运行机制的问题及解决措施3.4.1 问题：缺乏有效的运行机制，资金流失等现象严重 根据国家审计署城镇保障性安居工程跟踪审计结果，2013年有237个项目或单位挪用专项资金78.29亿元，有38个单位和部分个人通过虚报资料、重复申报等方式，套取骗取棚户区改造资金15.41亿元；55个棚户区改造项目拆迁安置实施不规范，违规分配安置住房933套、发放改造安置资金1291.84万元。2012年有360个项目或单位挪用保障性安居工程专项资金57.99亿元。 在政策的实际执行方面，对于经济适用房，尽管有部分城市正在尝试进行封闭运作的“政府回购制度”，但在房产增值收益在原购买者和政府间如何分配上存在很大争议，尤其是在当前房地产增值很不稳定，受多方面因素影响的情况下，实际操作还很困难。而对于“限价房”，则其分歧更大，因为限价房可以上市交易。上市后的增值收益如何分配是又一急需解决的难题，目前这方面的政策和措施也还未出台。3.4.2 解决措施：加快建立封闭运行的保障制度体系建立保障房的封闭运行机制，完善政府回购制度。按照政策设计，新购买的保障房不得上市交易。如果确要出售，只能由政府回购。这就使得保障房始终在保障房家庭中轮转，一个保障房家庭退出了，其保障房由政府回购，再分配给还在轮候的家庭，可循环使用，同时也杜绝了保障房转让的牟利空间。今年7月份北京市法制办近日在官网发布了北京市城镇基本住房保障条例（草案）（以下简称草案），并开征民意，其中“保障房拟封闭运行管理”条款成为媒体的聚焦点。据悉，目前封闭运行管理的相关政策和具体的措施都还在研究制定中，因此尚不能明确将如何实施。但从政策设计上来说，出租型的公租房不存在再上市出售的问题，出售型保障房则只有经适房和限价房两种。限价房在制度设计之初是带有商品房属性的，因此封闭运行可能性很小。此外，按照法规不溯及以往的原则，应该会是新政出台后，新购买的经适房才会实施新规。这次主管部门明确表态将试点配售型保障房封闭管理，意味着否定了之前曾出现过的“北京将取消配售型保障房”的传言。同时，也意味着，杜绝保障房的牟利空间，要出台实打实的措施 /20140429/n398981190.shtml 2014-07-21 11:07:23来源：瞭望东方周刊。3.5 退出机制的问题及解决措施3.5.1问题：退出机制不完善，监管不到位购买了经济适用房的人，在经济条件完全超越了住保障性住房的情况下（如，买个豪车），能否继续拥有保障性住房？如果需要退出，又该如何退？实践中，对城镇居民收入水平的认定和收入提高或变化后如何退出保障房体系的政策安排不完善，使得享受保障性住房优惠政策的城镇居民由于历年累积而规模愈来愈大，政府的经济负担也就越来越重，这将严重削弱地方政府提供提供保障性住房的积极性，不易于保障性住房的良性可持续发展。另外，在收入来源多元化，没有建立起全国范围的严格的收入财产信息统计系统，难以查清一个人的收入和财产真实状况之下，保障房交易存在巨大的利益空间的前提下，在一个讲人情，讲关系的社会里，面对如此诱人的利益，怎么保证保障房的审查部门的工作人员，能秉公执法，严格把关呢？我凭什么给你经济适用房指标？除非你贿赂我，背后的交易和内幕，可想而知。由于监管的不到位，保障房资金的流失和浪费现象越来越严重。根据国家审计局工作报告，2012年34个项目代建企业等单位违规出售保障性住房1.83万套，另有5333套住房被有关单位、个人违规用于拆迁周转、转借出租等。有45个项目未办理建设用地规划许可等手续用地1433.16亩，12个项目将建设用地601.53亩用于商业开发等其他用途。2013年有2.65万套保障性住房被代建企业等单位违规销售，或被用于经营、办公、转借、出租、拆迁周转等其他用途。有72个项目或单位存在未办理转用审批手续占用农用地、违规获取或处置安居工程用地的问题，共涉及土地2033.34亩，这也将严重影响保障房的建设和发展。3.5.2 解决措施：借鉴英国和日本的退出机制退出机制的关键在于，当保障对象的经济条件发生重大变化，超出了保障范围，以一个怎样的制度设计确保这些占有或者租用保障性住房的人退出，而将住房让给后来者，形成一个良好的内循环。在这方面，英国和日本给我们提供了很好的案例。日本和英国住房保障制度成功的精髓并不在于是否给房屋产权，而是用一套严密的制度设计，并由专门的机构每年核定这些保障对象的收入，根据收入的变化强制保障对象退出，确保保障性住房的好处由需要保障的人来独享 马光远保障房退出机制当学英国和日本，2010年03月25日 每日经济新闻，/opinion/2010/03/2504427171457.shtml。英国有一种“共有产权”的保障性住房，这种房子由政府直接投资建设，供应对象是低收入家庭。购买者可以先取得房屋的部分产权，没有取得产权的部分缴纳租金，在