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中新 港城项目建议报告 上海新联康 苏州新明阳 2007 年 6 月 27 日 第一部分 经济环境 港城环境基本情况如何 张家港为苏州市的县级市 全市总面积为 998 平方公里 1986 年 9 月 国务院批准 撤销沙洲县 设立张家港市 现下辖 8 个 镇和常阴沙管理区 其中杨舍镇是其中心 镇 张家港概况 2006 年 张家港市实现地区生产总值 841 62 亿元 比上年增长 18 5 按户籍人口计算 全市人均生产总值 9 57 万元 折合 1 22 万美元 全市工业主要以冶金 纺织 化工 粮油食品为支柱行业 张家港市在全国县城经济百强县 市 中列第三位 全市已基本形成了以工业为主体 规模经济 民营经济和外向经济 三足鼎立 的 发展格局 形成了冶金 化工 纺织 建材 粮油 机电六大板块经济 张家港经济 张家港人口分析 张家港为目前户籍人口 88 万人 外来暂住人口 46 万人 张家港职工平均工资 水平逐年超过昆山 常熟 2005 历年分地区 职工平均工资 市区张家港常熟昆山吴江太仓 单位 元277772333022994229282223622078 排名123456 第二部分 市场环境 城西板块依托新区良好规划 围 绕购物公园大量楼盘陆续推出 核心居住区规模初步显 现 2005 年到 2006 年房源集中 供应 区域竞争激烈 2007 年 竞争有所放缓 在售房源明显减 少 从尚未推出的楼盘和土地出 让的情况来看 2007 年下半年 可售房源依然不多 但 2008 年 可能再次迎来房源供应的高峰 届时竞争激烈程度将再次加大 城南板块依托暨阳 湖良好的生态和环 境 高档楼盘陆续 推出 逐步形成港 城高档居住区域 而位于暨阳湖北的 地王花落沙钢再次 提升了人们对该板 块的关注度 城中板块是传统的 市中心 定销房 老新村较多 而新 开发的商品房项目 不多 从 2007 年 的土地出让情况来 看 多宗土地即将 上市 城中板块在 今后两年将成为商 品房开发的热点区 域 从城东的土地出让的 情况来看 2006 年 有多宗地块被陆续挂 牌拍卖 这些地块所 处位置主要是围绕梁 丰生态园 港城房产发展有什么样的特征 从板块上来讲 城西板块和城南板块是近两年港城房产发展的热点区域 也是对本项目影响最直接的区域 城西板块竞争分析 二级市场 项目名称项目位置产品类型开盘时间 均价 元 m 2 面积 平 方米 总价 万 元 套数销售 清水湾 永安路 188 号 小高层 高 层 04 124800三房 14368 总 1600 全案仅余两幢未公开 外 其余房源售出 98 都市心海 岸 沙洲西路北 永安路西 小高层 高 层 04 124380三房 1406121595 国泰四季 花园 暨阳西路南 侧 购物公 园北侧 多层 小高 层 高层 06 123500亲子房 17060800目前仅剩 1 套 都市水苑 泗杨路 358 号 小高层 高 层 07 35000二房 1005032270 左右 悦盛花园 2 期 沙州东路 31 号 多层06 84000三房 1365523390 左右 金地华城 张家港沙洲 西路 别墅 多层 小高层 06 45400三房 14075总 378 仅有小高层几套顶复 150 244 平方未售 金城花园 国泰路 暨 阳西路 多层 小高 层 06 124000 四房 172 190 69 76 总 1000 90 左右 汇景豪苑 梁丰路 百 桥路 多层 小高 层 花园洋 房 预计 07 年 9 月 预计 5000 左 右 二房 90 120 45 60800尚未公开 该板块内房产项目多是混合型社区 小高层产品成为该区域的主力产品 小高层产品供应充足 需求 旺盛 该板块小高层产品在去年主力销售时价格在 4300 4500 元 平米 之间 2007 年春节后价格涨幅明显 目前尾盘剩余房源价格基本维 持在 4500 5000 元 平米 该板快小高层产品在去年主力面积是 135 145 平米 城西板块竞争分析 一级市场 2005 A35 占地 11749 2 平米 建面 27000 平米 容积率 2 3 华建房产 07 年 1 月竞 得 2005 A09 F 占地 120400 平米 建面 180501 平米 容积率 1 499 中联置业目前正在 调整规划 城西 20 号地块 占地 92 亩 用途 商住 本案未来的竞争中 除了下 半年将公开的汇景豪苑外 潜在的竞争主要是华建房产 和中联置业的项目 位置如 上图所示 这两个竞争项目 和本案在规模和产品上都非 常相似 未来将成为本案最 直接的竞争产品 而城西 20 号地块在 2007 年即将拍卖 虽然项目规模不大 但距离 本项目较近 且该地块的开 发周期短 仍有可能在本项 目的开发周期内形成竞争 城南板块竞争分析 二级市场 项目名 称 项目位置产品类型 开盘时 间 均价 元 m2 面积 平方 米 总价 万 元 套数销售 丽景华 都 2 期 暨阳湖大 道北 别墅 高 层 小高 层 06 3 5500 7000 由距离 湖的远近 一栋 楼一个均价 四房 169 93 11850385 湖滨国 际 金港大道 东 暨阳 湖大道南 别墅 高 层 小高 层 06 45700三房 14683 约 1000 二期 5 月 5 日开盘 开盘至今一个月 售出 85 该板块内房产项目多是混合型社区 特色湖景房和环境成为该区域房产的主打卖点之一 该区域产品档次较高 可售房源面积跨度大 房源价格普遍都在 5500 元 平米以上 在售两个项目都处在最后一批房源预约阶段 今天下半年推出后 两个项目都将进入全案 的尾盘期 城南板块竞争分析 一级市场 本案 暨阳湖地块 占地 350 亩 用途 住宅 工东侧地块 占地 82 亩 用途 商住 2005 A10 占地 36657 4 建面 54986 1 容积率 1 5 天港房产 06 5 竞 得 2007 A01 占地 228739 5 建面 160000 容积率 0 7 沙钢宏润 07 3 竞 得 楼面价 6733 元 平米 在城南板块中 未来 两年的可供开发的项 目主要就是沙钢的别 墅和天港房产的地块 这两个项目凭借优越 的位置都将会吸引高 端客户的关注 而沙 工东侧地块和暨阳湖 地块也在 2007 年公 开待拍 这两个地块 尤其是暨阳湖地块在 位置和规模上看 都 将可能成为本案潜在 竞争项目 项目名 称 项目位置开发商代理商建筑设计单位建筑单位总建 开发 期 开盘时间 湖滨国 际 金港大道东 暨阳湖大 道 新城置 业 上海同策咨询美国 WY 设计顾问 张家港兆丰 建筑公司 30 万方两期 06 4 07 5 丽景华 都 张家港南门 路首 华西房 产 南京浩德深圳尚城 江苏华西房 地产 24 万方两期 05 12 07 5 金地华 城 张家港沙州 西路 华建房 产 张家港怡景房产 咨询有限公司 上海建源 张家港市华 建建筑公司 7 3 方一期06 4 万红苑 粱丰路永安 路西 华建房 产 FRANKZX深圳清华苑 泗建筑有限 公司 5 万方一期07 2 雅美阁 南苑东路与 河西南路 澳洋置 业 赛博营销上海致舍设计 张家港兴港 建筑公司 6 万方一期07 6 汇景豪 苑 梁丰路与百 桥路交界处 实业房 产 麦点麦田机构 香港华艺设计顾 问 深圳 南通二建建 筑有限公司 10 8 万方 商业 1 5 万方 三期07 9 都市水 苑 泗杨路 358 号 沿江建 设 张家港市威尔玛 咨询有限公司 张家港东蓝 建筑公司 7 万方一期07 3 港城房产发展水平如何 张家港目前在售的比较有影响力的楼盘基本信息如下 项目名称在售规模在售产品 均价 元 主力户型面积主力总价交房时间 清水湾 仅余两幢未公 开外 其余房 源售出 98 小高层 高层480014368 万07 年年底 都市心海岸尾盘小高层 高层438014061 万07 年年底 都市水苑 322 套小高层 高层 500010050 万08 年年底 雅美阁330 套 小高层 联排 叠 加别墅 约 530089 12047 64 万08 年 6 月 汇景豪苑800 多套 多层 小高层 花 园洋房 约 500090 12045 60 万08 年年底 湖滨国际300 套高层精装修小户型 7000 带装修 9063 万08 年底 丽景华都 二期尚有 08 幢未开盘 高层大户型6000150 19090 万07 年年底 金地华城 目前还剩 30 套 联体叠加别墅 小 高层 联排 10000 叠加 7600 联排 330 403 叠加 286 312 联排 330 400 叠加 217 237 07 年 8 月 万红苑 共 72 套 已 售完 独栋 双拼 联排 独栋 15000 双拼 12500 联排 11000 独栋 422 42 598 04 双拼 318 64 358 19 联排 239 2 266 2 独栋 633 897 双拼 398 448 联排 263 293 08 年 1 月 28 日 项目的潜在竞争如何 本案 暨阳湖地块 占地 350 亩 用途 住宅 2005 A10 占地 36657 4 建面 54986 1 容积率 1 5 天港房产 06 5 竞得 2007 A01 占地 228739 5 建面 160000 容积率 0 7 沙钢宏润 07 3 竞得 楼面价 6733 元 平 米 汇景豪苑 2005 A09 F 占地 120400 平米 建面 180501 平米 容积率 1 499 中联置业目前正在 调整规划 比较项目汇景豪苑中联地块沙钢地块本案 位置梁丰路与百桥路交界处国泰路 白鹿路暨阳湖生态园北侧国泰路 小河坝路 占地面积 90543 8 平方 其中 79728 6 平方 商业 10815 2 平方 120400228739 5140289 6 容积率住宅 1 351 49990 71 5 建筑面积 住宅 108000 平方 商业 15000 平方 180501160000210434 4 拍卖时间06 306 107 307 6 成交楼面价1823 元 平米1753 元 平米6733 元 平米1960 元 平米 开发产品类 型 花园洋房 小高层 多 层 高层 小高层 别墅混合社区 纯别墅小区待定 开发产品特 征 法式建筑风格 预计会开发南加 洲风格的产品 走高端产品路线 应该会打造成港城最 高端的别墅区 待定 开发进度 尚未开盘 预计今年 9 10 月份公开 方案调整阶段方案设计阶段 相关单位招投标阶 段 1 关于建筑形态 偏爱多层 其次小高层 18 层以上高层抗性较大 张家港人有怎样的消费习惯 消费心理呢 2 关于建筑风格 偏爱欧式风格建筑 要求建筑立面风格新颖 亮丽 3 关于景观 偏爱有大栋距的社区 景观要有亮点 4 关于户型 港城购房者主力需求是三房 面积在 130 140 平方米 高端客 源对面积需求更大 5 关于楼栋朝向 港城购房者基本偏爱正南北朝向住宅 住宅角度偏差不能超 过 15 度 关于房屋朝向偏好 港城购房者一般偏爱东西端头户型 其中以东端 头最受青睐 因为东端户型喻意 紫气东来 而这点对于港城最主要的高端客 源的私营业主最为看中 而端头户型往往因为有较好的 外部景观及户型亮点而 更受青睐 6 关于住宅设计 偏好一梯两户 一梯三户中间的小户型可以有 但应尽量少 安排 接受度较低 7 关于社区规划 港城购房者偏好购买有别墅的综合型社区 综合社区内的别 墅部分可以大大提高社区内公寓的档次 8 关于偏好楼层 在多层和小高层高层楼栋中 偏好中间楼层 9 关于区域认可度 目前张家港主要热点板块是城南板块和城西板块 是目前 张家港购房者最青睐的区域 相对而言 城西板块更受自住性购房者青睐 而城 南板块因为受暨阳湖景观辐射效应 相对而言 客源实力更胜一筹 是目前张家 港新兴的高端板块 10 关于会所功能 在港城 会所包装的好对销售有加分 港城消费者对会所 认识有限 有待引导 11 关于中高档楼盘客源 在港城中高档楼盘的销售客源上主要集中为私营业 主 比例约达 70 这部分私营业主来自杨舍镇 也来自周边乡镇 其次为公务 员阶层 约占 10 另有 20 为普通白领 事业单位职员 这 20 销售对象是要 购买社区中的中小户型 13 关于外来购买力 张家港大约有 40 万外来人口 但是普遍购买力较低 本 地的高档楼盘中鲜有外来人口消费 比例约不足 5 另外张家港的外来投资客 也基本没有 楼盘特别是高档楼盘主要依靠本地客源消化 14 关于购买习惯 以私营业主为代表的中高端客源在购房习惯上偏好聚居 往 往一个购房者可以带动亲朋好友及周围人群在一个小区内置业聚居 15 关于为父母置业 港城购房者中有部分往往会在自己置业的社区为父母购置 一套中小户型 16 关于风水 港城私营业主阶层购房笃信风水 往往会带风水先生前往售楼 处进行建议 12 关于中高档楼盘客源购买目的 在中高档住宅销售中 主要是改善居住 型的 基本是二次置业 19 关于户型结构 港城购房者对复式公寓这类有内部楼梯的上下两层的户 型情有独钟 这类户型往往因有类别墅概念而青睐 20 关于开发商品牌 港城购房者对于开发商品牌认可度欠低 主要本地也缺 乏全国知名的发展商 目前在港城项目的口碑比开发商品牌更有影响力 21 关于学区房 对学区房较为偏爱 18 关于物业管理 港城置业者对物业管理费追求实惠 对于物业管理的高档 还未有概念 目前一元 平方米 月接受度较高 17 关于购房者实力 在港城高档楼盘的主要客源中 以私营业主为代表的主要 客源身价往往起码都是房价的 2 倍以上 更多的深不可测 即使这样 这些客源 也往往青睐利用贷款置业 未来两年市场发展趋势和特征分析 1 关于市场和发展商 近两年来 一方面得益于港城高端住宅的优异及稳定的市场表 现 另一方面也因为近年来政府出让的地块由于引进了招拍挂的机制在一定程度上抬 高了港城的地价 导致开发商纷纷倾向于开发高端楼盘 而在张家港高端楼盘的客源 主要依赖本地私营业主阶层 这部分客源的市场份额毕竟也有限 同时随着港城房地 产开发水平的日益提高 购房者的眼光也会水涨船高 未来的高端楼盘要在激烈的市 场竞争中处于不败之地 在港城这个缺乏自然景观的县级城市 唯有在产品规划和设 计上有突破 预计未来两年 港城房地产将进入全面的产品时代 2 关于消费习惯和心理 由于张家港城市经济形态等等原因 估计未来两年港城的人 口结构不会有太大变化 同时也因为缺乏外来购房者 包括外来人口和外来投资者 的有效参与 至少在港城中高端楼盘这一市场层面 目前的主流消费群相当稳定 因 此其消费习惯和心理也难以有大的调整 3 关于外来开发商 由于港城近年来经济发展和房产发展的优异表现和稳定行 这个 长三角的县级市已经引起众多外来知名发展商关注的眼光 预计未来两年将陆续会有 众多外来开发商来港城寻觅蓝海 在去年的土地拍卖中 甚至已经出现了新鸿基这样 的港资地产机构 4 关于房价 港城房价相比上海和苏州的近年涨幅 应该是比较稳定的 由于目前中高 档楼盘价格已经走到较高水平 同时由于当地消费习惯偏好大户型的原因 预计港城 未来两年高端住宅房价将保持一个较稳定的增长率 预计年增幅在 5 7 左右 5 关于发展热点 未来两年 可预计港城的发展重点将仍然是城南的暨阳湖周边区域 和城西板块的沙洲西路沿线 该两个板块将继续引领港城住宅发展 两个板块各有独 特魅力 城南板块的暨阳湖景令人难以抗拒 而城西板块所拥有的港城最全和最高档 次的生活配套的逐步成熟也将想购房者展示新城的无比魅力 同时除了这两个炙手可 热的板块之外 预计城东板块也将会因为有梁丰植物园周边项目的陆续上市而在港城 逐步成为与上述两个热点板块抗衡的第三极 第三部分 SWOT 分析 项目优势分析 项目所在区域规划起点高 区域发展潜力大 项目周边配套齐全 新建配套多且档次高 项目邻近镇政府 容易吸引与政府相关的客源 项目正西是著名的梁丰高级中学 项目正西政府规划的初级中学等 人文气息浓厚 项目优势分析 目前周边人气不足 公共交通不够便捷 部分配套 公建还没有建成使用 目前项目周边生活还不是十分便利 项目南面的定销房小区已经入住 而项目东面不远的小城市新村定销房小区正 在紧张施工 这种环境对产品高端形象塑造有一定影响 项目机会点分析 项目周边可售房源减少 在短期内竞争相对平缓 项目所在区域配套大多正在建设 并即将投入使用 这些配套的完工和正常使 用后 地块的价值将会有质的飞跃 项目威胁点分析 本案最有力的竞争产品将是中联 2005 A09 F 地块 该地块除了拥有更加优越的地理 位置外 本地开发商成功运作清水湾项目的口碑和客户积累都将对本案构成大的威胁 此外 该项目已经进入规划调整阶段 不久可能对外公开使得该项目能够抓住近期房 源缺少的市场空档 吸收大批客户 本案定位高端产品 将会和暨阳湖周边项目产生竞争关系 暨阳湖周边区域的开发 带动了港城别墅和豪宅的集中区域 这将可能分流项目大批客源 尤其是地王花落沙 钢引起了市场足够的关注 沙钢暨阳湖项目将会成为本项目潜在的竞争项目之一 第四部分 产品定位 市场定位 在市场中找到自己合适的位置确定社区主题 实力开发商和地段优势确定了本案的高档定位 2 市场定位 据以上定位判断分析 我们项目初步定位为 港城 CLD 核心名校畔 亲地低密度高尚领地 1 定位依据 配套齐全 定位高档 核心区域的未来发展潜力大 周边诸多学府环伺 优先享有丰厚教育资源 中新置地在港城首个项目 将是体现实力的代表作 提升产品力 以在周边激烈的竞争中脱颖而出 产品形态建议 如何布局才最适合地块条件和市场环境 立地条件分析 用地面积 140300 平米 构筑错落有致的天际轮廓线 并形成精致协调的街路景观 西湖苑路可以设置商业用房 建筑面宽不大于 50 米 建筑面积 不大于 3000 平米 社区居委会办公用房 设置于城市道路沿线 300 平米以上 社区服务用房 面积不小于 2000 平米 90 平米以下户型达到开发建设总面积的 10 以上 容积率1 5 建筑限高 不大于 55 米 总建面积 21 万的大型社区 容积率 1 5 建筑限高 55 米 建筑层数不超过 18 层 90 平米小户型产品达到开发总建面积的 10 产品形态建议 如何布局才最适合地块条件和市场环境 产品组合方案一 高层 小高层社 区 产品形态建议 如何布局才最适合地块条件和市场环境 产品组合方案一 高层 小高层社 区 住宅布置 地块最北为一排 18 层的高层产品 其他均为 11 层的小高层产品 总建面积 21 万平米 容积率 1 5 布局评价 高层 小高层产品本身档次不高 纯高层产品较难提升社区整体档次 从规划布局来看 由上图可看出 以小高层为主的布置导致社区建筑密 度大 布局死板变化小 无法营造错落有致的天际轮廓线 经过市场调查 我们发现港城对别墅产品有较大的需求 单一的高层产品 使得我们失去了很大一部分别墅客户群 同时也失去了很大的溢价空间 总销计算 以高层产品均价 6000 元 平方米计 总建面积 204700 平米 总销 12 3 亿 元 以上价格为在市场正常发展情况下 销售时的全案均价 因此 方案一的不论从社区品质的体现还是从提升利润空间来说 都不是我 们推荐的布局 我们需要在产品结构上做一定的改进 产品组合方案二 高层 小高层 别墅社区 产品形态建议 如何布局才最适合地块条件和市场环境 产品组合方案二 高层 小高层 别墅社区 产品形态建议 如何布局才最适合地块条件和市场环境 住宅布置 地块北部为 18 层的高层产品 由北向南逐渐降低 地块最南端为别墅产品 包 括 34 套联排和 8 套双拼产品 总建面积 21 万平米 容积率 1 5 布局评价 较上个布局 这个布局的产品更为丰富 而且包含了一定量体的别墅产品 对提升社区档次有很大作用 但产品差异化很大 从市场上看 联排和别墅产品将与附近的中联地块的别墅产品有竞争冲突 别墅产品对容积率损失很大 量体十分有限 因此溢价空间也是很有限的 总销计算 高层和多层产品均价以 6000 元 平米计 别墅产品均价以 13000 元 平米计 公寓面积 192860 平米 别墅面积 11800 平米 总销 13 1 亿 整体均价 6400 元 平方米 以上价格为在市场正常发展情况下 销售时的全案均价 因此 方案二的规划布局要优于方案一 但从市场上来看 本方案的别墅产品将 面临来自中联项目的压力 且对溢价提升方面没有很大贡献 我们需要能够提升 社区品质但对容积率损失较小的产品 同样 方案二 我们也不推荐 产品组合方案三 高层 电梯花园洋房 别墅 产品形态建议 如何布局才最适合地块条件和市场环境 产品组合方案三 高层 电梯花园洋房 别墅 产品形态建议 如何布局才最适合地块条件和市场环境 住宅布置 地块北部和西部为 18 层的高层产品 地块西部为电梯花园洋房和联排别 墅产品 总建面积 210000 平米 容积率 1 5 布局评价 方案三用水系景观将电梯花园洋房和别墅产品与高层产品分割开来 使 得低容积率产品自成一体 对社区档次的整体提升有很大的拉动作用 此布局大大扩大了低容积产品的量体 且社区中量体较大的 花园洋房 产品 在周边市场上处于空白 从南至北由低到高布置 有利于社区采光通风 花园洋房层次丰富的外 立面 大大的丰富了社区景观 总销计算 高层均价以 6000 元 平米计 花园洋房均价以 7500 元 平米计 别墅均 价以 13000 元 平米计 公寓面积 148500 平米 花园洋房面积 50000 平米 别墅面积 6200 平 米 总销 13 5 亿 整体均价 6595 元 平方米 以上价格为在市场正常发展情况下 销售时的全案均价 产品组合方案三 高层 电梯花园洋房 别墅 产品形态建议 如何布局才最适合地块条件和市场环境 产品介绍 别墅产品作为目前市场上档次最高的产品 对于社区的整体品质提升有 很大效果 因此为将本项目的档次尽量拉高 我司建议 本案所有规划 产品都向别墅的形式和特征要素靠拢 高层产品 底楼 1 2 层做复式送花园 另外在社区中央景观较好的位 置布置部分复式产品 公寓户型设计上宜加入空中花园等卖点进行推广 电梯花园洋房产品 采用 1 2 层复式 送地下室 花园 3 层 4 层 为平层 均有露台赠送 5 6 层复式 送超大露台 的方式进行销售 作为叠加别墅的变形产品 我们可称之为别墅式洋房 从总销 成本 利润方面对以上三者进行比较 产品形态布局比较 产品类型总建筑面积总销售金额总成本 总利润 税前 方案一高层 小高层21 万12 3 亿9 亿3 3 亿 方案二高层 多层 别墅21 万13 1 亿9 23 亿3 87 亿 方案三高层 电梯花园洋房 别墅21 万13 5 亿9 14 亿4 36 亿 产品形态布局比较 社区整体档次上看 方案二与方案三相差无几 从总销和整体均价来看 方案三是最优方案 方案三比方案二 高层体量更小 总成本更小 可以和本项目的主要竞争对手的竞争实行错位 结论 方案三的布局方式是最适合本地块的 即 高层 电梯花园洋房 别墅社区 小户型设置建议 一定量的一房小户型的租赁需求 有外地或郊区家长陪读或者年轻教师 过渡之需求等等 因此建议在地块入口处可以规划一栋纯小户型住宅 每 户面积控制在 65 平方米 建议做简装修 向市场销售 建议该栋楼的体量 控制在 1 1 万方左右 大约可有 170 户 本项目 90 平方米以下的户型要占总建筑面积 10 以上 而考虑到这部分一 来体量较大 二来港城对 90 平方米以下的小户型需求有限 因此建议如下 处理 张家港的经济形态以乡镇企业和民营经济为主 相对而言没有太多的外 地商务客以及外国的机构财团驻地代表 因此我们不建议在本项目规划以 上述两类人作为主要经营目标的酒店式公寓 我们认为风险比较大 另外建议在高层中做 85 平方米的小两房 主要销售对象两类人 一 是子女买给父母的 二是资金有限但想买在高尚社区的年轻人 产品户型比例 公寓面积产品配比 关于户型需求 根据对张家港市场的消费习惯及结合本地块规划指标 具体户型配比建 议如下 其中需要说明的 65 和 85 的户型 该部分是因为地块规划指标 中有 90 平方米以下户型要占 10 以上而设置的 户型面积 平米 户数户数比例建筑体量比例 1 1 16517014 8 2 1 1851188 7 2 2 195 10015512 10 3 2 112018815 15 3 2 2135 14348439 45 4 2 2150 160978 10 跃层180 190414 5 合计 1253100 100 产品户型比例 电梯洋房和别墅面积配比 花园洋房最大的特色就是层层退台 每户均有赠送的大露台 因此 由下至上 面积逐步减小 户型面积 平米 户数比例 1 2 层送地下室20025 3 层 3 房135 14325 4 层 3 房125 13525 5 6 层复式17025 别墅产品量体不大 户型面积 平米 比例 联排别墅250100 目标客户分析 70 来自杨舍镇 以及周边乡镇的私营业主 主要是本项目别墅 花园洋房和三房以上大户型公寓的目标客户 10 公务员阶层 主要是本项目公寓的目标客户 20 普通白领 事业单位职员 是中小户型的主力客户 这三类客源基本为本地人 比例预计可达 95 以上 年龄层在 30 岁以上 私营业主和公务员估计在 35 岁以上 积累多 另外针对 65 平方米的装修小户型 客源可能还涉及部分投资客 从张家港目前在售的高档项目客源特征能够明显看到 港城高端物业的客 户群体非常纯粹 都是以生意人为绝对主力 有少量的公务员 本案的市场定位也决定了目标客户群也基本上会出现相类似的情况 主要 特征如下 价格建议 高层公寓 6000 元 平方米 花园洋房 7500 元 平方米 联排别墅 13000 元 平方米 该部分房源建议放至 2010 年销售 假如以此销售计划和进度 我们有信心联排别墅的均价可以冲到 15000 元 平方米 项目总销售金是 13 亿元 项目整体销售均价约为 6595 元 平方 米 考虑到本案量体较大 开发周期长 以近期港城发展情况和速度推测 市场健康良性发展 无来自如宏观政策等方面的影响前提下 本案 开盘时销售价格将达到 建筑风格及建筑立面建议 张家港高档公寓 湖滨国际 热销 引发欧式 南加州风格建筑在 港城市场的风行 客户对欧式风格的建筑也较认同 但随着越来越多 的类似风格社区的出现 市场竞争越来越激烈 经历了时间的洗礼 审美疲劳难免出现 因此我们建议本案的外立面风格宜采取欧式与现 代结合的风格 建筑风格及建筑立面建议 风格一 上海绿城 现代简约与欧式建筑的结合体 体现厚重 高档的建筑风格 立面强调竖向垂直线条感 局部水平弧线融合一起 有较强的视觉冲击 感 整体色调偏深 采用面砖贴面 品质感强 建筑风格及建筑立面建议 风格一 上海绿城 现代简约与欧式建筑的结合体 体现厚重 高档的建筑风格 立面强调竖向垂直线条感 局部水平弧线融合一起 有较强的视觉冲击 感 整体色调偏深 采用面砖贴面 品质感强 建筑风格及建筑立面建议 风格二 深圳熙园 典雅华贵的现代地中海建筑风格 建筑风格及建筑立面建议 社区景观建议 高层景观建议 社区景观建议 高层景观建议 大型中央景观及社区标志性小品 景观设计应张扬大气 凸显社区品质和风格 社区景观建议 高层景观建议 中央广场硬地景观 开阔大气 运用跌水景观 休憩连廊 特色植物 小 品搭配等表现纯正景观风格 社区景观建议 高层景观建议 社区景观建议 高层景观建议 在每四幢高层围合的部分设置组团中心景观带 景观设置宜平和幽 静 为邻里交流 日常休闲提供有利场所 可设置一些坐椅 及娱 乐健身设施和特色小品 社区景观建议 高层景观建议 采用以多层次的植被搭配的景观形式 营造一种休憩交流的氛围 社区景观建议 电梯洋房景观建议 社区景观建议 电梯洋房景观建议 建议采用 BLOCK 围合形式 前后两幢洋房围合出院落的感觉 增强归属 感和邻里交流空间 围合区域只准人行 停车处理在围合区以外的部分 社区景观建议 花园洋房外立面 社区景观建议 花园洋房外立面 社区景观建议 别墅景观建议 社区景观建议 别墅景观建议 运用水系景观 营造户户有水景的效果 同时使得别墅区与公寓区分隔 开来 中心景观打造社区主题 表现社区品质 社区景观建议 别墅景观建议 运用水系景观 营造户户有水景的效果 同时使得别墅区与公寓区分隔 开来 中心景观打造社区主题 表现社区品质 社区景观建议 入口广场和会所的处理 社区景观建议 入口广场和会所的处理 社区景观建议 入口广场和会所的处理 产品形态建议 别墅产品 市场上类似联排别墅产品不少 如何让本案产品脱颖而出 优化方式建议一 联排独栋化 方式二 方式一 庭院式联排 联排分体 有别于传统的联排产品 底部相连顶 部不连 使得产品外观更类似独栋 庭院式产品更适合中式的别墅产品 但中式风格在张家港市场接受度一般 因此不推荐 产品形态建议 联排分体示意 仅用入户门 院门等次要且仅 有一层高的房间 相连 采用地面不连 地下室相连的方 式 使联排或双拼 别墅具独栋的居 住品质及外观 产品形态建议 联排分体 上海 英郡雷丁 地下室及庭院处理 下沉庭院 我们建议 本案的别墅产品以两层 地下室的形式为主 那么如 何解决地下室采光通风困难 无法充分利用的问题 下沉庭院 使别墅庭院和 地下室处于同一层 面 一方面丰富了 院落的层次感 另一方面完美 解决了地下室的采 光通风问题 是地 下室空间得以充分 利用 地下室及庭院处理 南北通透 如何解决地下室采光通风困难 无法充分利用的问题 南北通透 利用别墅的南 北庭院 在使地下 室南北均可开窗 空气对流通风 效果好 南北双开 窗 采光效果佳 产品力提升 打造五星级公共部分 五星级大堂是高档项目的身份象征 同时也是一大卖点 产品力提升 电梯直达地下车库 规划以人为本 为客户提供更便利的生活方式 电梯直达地下车库示意 图 台地景观绿化 地下车库 电梯直达地下车库 地下室 电梯门 产品力提升 户型建议一 入户花园设计 入户花园的一