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房地产经纪人 模拟试卷 4第一部分选择题 一、单项选择题(本大题共26小题，每小题l分，共26分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1下列物权中，属于担保物权的是 ( D ) A使用权 B经营权 C典权 D质权2在房地产交易中，下列属于三级市场的是 ( D ) A土地使用权的出让 B土地使用权出让后的转让、抵押、租赁 C土地使用权出让后的房地产开发经营 D投入使用的房地产的买卖、抵押和房屋的租赁3房地产作为我国的一个新兴产业，属于 ( C ) A第一产业 B第二产业 C第三产业 D地位尚未确定4房地产关系是一类特殊的经济关系，其原因不包括 ( A ) A它具有直接的物质利益内容 B土地资源的稀缺 C土地、房屋的不可位移 D对不动产的法定要求 5A地公民甲因B地房产而与C地法人乙发生民事纠纷，甲欲提起诉讼，对此诉讼享有管辖权的法院是 ( B ) AA地人民法院 BB地人民法院 CC地人民法院 D以上皆可6享有批准征用基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的权力的是 ( A ) A国务院 B省级政府 C全国人大 D省人大 7从l999年1月 l日起，新增建设用地的土地有偿使用费，都专项用于 ( C ) A农村基础设施建设 B.城镇基础设施建设 C耕地开发 D耕地保护8下列土地，只能归国家所有的是 ( A ) A城市市区土地 B农村和城郊土地 C宅基地 D自留地、自留山9下列关于土地使用权客体说法正确的是 ( A ) A土地使用权的客体具有有限性 B土地使用权的客体限于地面及埋藏物，而不包括地下资源 C地下矿藏只能由国家开发或发掘 D土地使用权人无权取得采矿权10国家所有依法由农民集体使用的土地，其发包方不包括 ( C ) A使用该土地的农村集体经济组织 B使用该土地的村民委员会 C县级人民政府 D使用该土地的村民小组11我国农村土地承包法规定，耕地的承包期限为 ( A ) A30年 B3050年 C3070年 D无具体规定12我国土地管理法规定，省、自治区、直辖市划定的基本农田保护区应当占本行政区域内耕地的 ( D ) A50以上 B60以上 C70以上 D80以上 13我国土地管理法规定，征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年的平均产值的 ( D ) A3至5倍 B4至6倍 C6至8倍 D6至l0倍14。乡镇企业用地的审批权 由_行使。 ( B ) A当地人民政府 B县级以上人民政府 C县级以上人大 D市级以上人民政府15直管公房是指 ( C ) A由全民所有制机关自行管理的公房 B由社会团体和企事业单位自行管理的公房 C由各级房产管理部门直接管理的公房 D由集体所有制单位直接享有所有权的房产16从我国立法实践来看，关于我国房地产权属登记效力为 ( A ) A成立要件主义 B对抗要件主义 C二者相结合 D以上都不是17县级以上人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行的统一的权属登记是 ( B ) A初始登记 B总登记 C转移登记 D他项权利登记18房屋所有人出卖已出租房屋，须提前_通知承担人。 ( C ) A1个月 B2个月 C3个月 D4个月19按房地产开发的目的不同，房地产开发可分为 ( B ) A单项开发、小区开发和成片开发 B经营性开发和自用性开发 C新城区开发和旧城区改造 D政府开发和非政府开发201998年7月20日国务院城市房地产开发经营管理条例作出规定，房地产开发企业须有以上的注册资本。 ( A ) A100万元 B200万元 C500万元 D1000万元21依据关于做好稳定住房价格工作的意见，我国 ( C ) A允许商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让 B有条件的允许商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让 C禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让 D尚无商品房预购人能否将购买的未竣工的预售商品再行转让的规定22下列不属于城市房地产抵押管理办法规定的不得抵押的房产的是 ( B ) A权属有争议的房地产 B企事业单位的房地产 C已依法公告列入拆迁范围的房地产 D被依法查封、扣押、监管的房地产23在公房出售中，职工购房采用分期付款的，首期付款不得低于售价的 ( B ) A20 B30 C40 D。50 24我国业主委员会的法律性质应当属于 ( D ) A企业法人 B社团法人 C机关法人 D非法人组织25只限参加全国范围内30万平米以下物业管理项目的投标、议标的物业企业属于 ( B ) A一级企业 B二级企业 C三级企业 D普通物业企业26以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，最高可处有期徒刑 ( D ) A6个月 B、1年 C2年 D3年二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分)在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的。请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。27房地产中介服务机构包括 ( ABC ) A房地产咨询机构 B房地产价格评估机构 C房地产经纪机构 D房地产权属登记机构 E物业管理公司 28房屋拆迁补偿的方式有 ( AB ) A货币补偿 B房屋产权调换 C搬迁 D翻建房屋 E临时安置 29外商投资企业用地，都应缴纳场地使用费，包括 ( ABCD ) A人员安置费 B征用土地的补偿费 C，原有建筑物的拆迁费 D为外商投资企业直接配套的厂外路线、管线等公共设施应分摊的投资费用 E教育附加费30下列土地免交城镇土地使用税的有 ( ABCDE )A国家机关、人民团体、军队自用的土地 B由国家财政拨付事业经费的单位自用的土地C宗教、寺庙、公园、名胜古迹自用的土地D市政街道、广场、绿化地带等公共用地 E直接用于农、林、牧、渔业的生产用地31违反土地管理法规，非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏，构成犯罪的，依法应适用的刑罚种类有 ( ACE ) A拘役 B管制 C有期徒刑 D无期徒刑 E罚金第二部分非选择题三、名词解释题(本大题共5小题，每小题3分，共15分)32土地使用权土地使用权，是指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定处分的权利。33住房部分产权 住房部分产权是指城镇居民对按标准价(优惠价)购买的公房享有的权利，包括占有权、使用权、有限的收益权和处分权，并可以继承。34住房公积金 住房公积金是由在职职工个人及其所在单位，按职工个人工资和职工工资总额的一定比例逐月交纳，存入个人公积金账户，用于购、建、大修住房的基金。35业主委员会 主业委员会是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。36耕地占用税 耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税。四、筒答题(本大题共5小题。每小题5分，共25分)37简述房地产相邻权的特征。 (1)房地产相邻权的主体是两个或两个以上的房地产所有人或使用人。 (2)相邻关系的客体是相邻房地产所有人或使用人行使其权利时所体现的利益，而非房地产本身。 (3)房地产相邻关系的内容是相邻人之间的权利义务。38简述我国现行土地使用制度的特点。 我国新的土地使用制度已从第二种模式走向第三种模式。它显示出如下特点： (1)国家实行国有土地有偿出让及保持少量必要的行政划拨。供应房地产开发用地，只转移了土地使用权，国家仍然享有土地所有权。 (2)土地使用权已成为具有相对独立意义的一种物权，即依法占有、使用、收益和一定处分的权利，土地使用者成为权利主体。 (3)国家垄断城镇土地一级市场，同时加强土地二级市场的管理。 (4)建立系统的登记制度，明确登记是确认土地使用权的要件。39简述房地产抵押权的概念及其性质房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 (1)抵押权是一种从属权利。 (2)抵押权是一种价值支配权。 (3)抵押权是一种优先受偿权。40简述物业管理服务企业设立的条件。设立物业管理服务企业应具备下述条件：(1)有单位名称和固定的办公场所； (2)有管理机构和同经营管理规模相适应的各类管理人员和专业技术人员； (3)有符合公司登记管理要求的注册资本； (4)有维修、服务和管理的规章制度。41简述外商投资企业用地取得方式。 (1)通过出让方式取得土地使用权。 (2)土地使用权作价入股方式。 (3)通过租赁厂房和场地的方式取得。 (4)通过企业拍卖或租赁经营方式取得土地使用权。五、论述题(本大题共l小题，8分)42、试述土地使用权的内容 (1)使用权。使用权是对土地的开发、利用、经营的权利。使用必须依照法律和合同的规定进行，不得改变土地的用途，不得危害他人的合法权益。城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第17条规定：“土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。” (2)收益权。收益权是使用人享有使用土地上利益的权利，即它是基于使用土地而取得经济收入和孳息的权利。使用人取得土地使用权，其目的就是通过使用和经营土地，以获取一定的利益。 (3)处分权。在非所有人使用土地的情况下，使用人无权决定土地的最终命运，而只能依照法律的规定和合同的约定转让土地使用权。而且这种权利还因土地使用权取得方式的不同而有所区别，通过出让方式获得的土地使用权的处分权与通过出让方式获得的土地使用权的处分权相比，其范围要大。以上土地使用权的内容在经济生活中可具体表现为对土地的利用权、出租权、转让权、抵押权和物上请求权等。六、案例分析题(本大题共2小题，每小题8分，共l6分) 43甲公司于2005年3月16日与某市土地管理局签订土地使用权出让合同，受让该市某立交桥东南侧土地的使用权。合同还规定，2005年3月底甲公司支付50的土地出让金，4月底付清全部土地出让金。2005年4月28日甲公司与乙公司签订了土地使用权转让合同书，约定：将该立交桥东南侧土地转让给乙公司；甲公司于2005年7月30日前完成居民拆迁和“三通一平”工作；乙公司于合同签订后7日内预付地价80，余款于7月31日付清。合同签订后，至2005年5月6日，乙公司陆续支付了80的预付款。但甲公司到2005年7月30日，并未完成居民拆迁和“三通一平”工作，无法交付土地。2005年9月甲公司因未依法交足土地出让金，所受让的土地使用权被依法收回。乙公司对此不知情，于l1月8日再次催要土地但此时甲公司早已不再进行拆迁和“三通一平”工作。经查，。甲公司在该立交桥东南侧并无其他土地使用权。问题：(1)本案中的土地使用权转让合同是否有效?为什么?无效。 根据中华人民共和国城市房地产管理法第38条，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； 按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25以上，属于成片开发土地的形成工业用地或其他建设用地条件。本案中，在甲、乙公司签订土地使用权转让合同时，并未达到以上条件，因此该合同无效。(2)本案中甲公司因转让土地使用权应承担哪些责任？由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款，罚款为非法所得的50以下。对非法转让土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。(3)市土地管理局收回土地使用权的法律依据是什么? 依据中华人民共和国城市房地产管理法第l5条规定：“土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金”“未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。”该条规定是土地管理局收回土地使用权的法律依据。44某国有公司经县人民政府批准，以划拨方式取得一宗地的土地使用权，批准用途为建职工宿舍。2005年11月该公司在该宗地上头建住宅楼。工程竣工后，该公司公开向社会出售楼房，将该幢楼房卖给了某副食品公司。当地土地管理部门查实情况后认为，该公司公开出售自建住宅楼，属于非法转让划拨土地使用权的行为，依法对该公司进行了处罚，同时，通知购房人补办土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金。购房人认为，缴纳土地出让金是某国有公司的事，所以拒绝缴纳土地使用权出让金。请回答下列问题：(1)土地管理部门对该公司行为的认定是否正确?正确。 依据中华人民共和国城市房地产管理法第39条第l款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应按国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。第66条规定：“违反本法第39条第1款之规定转让房地产的