房屋登记办法释义

精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创1/66房屋登记办法释义房屋登记办法释义第一篇_不动产登记暂行条例释义不动产登记暂行条例释义总则【编者按】不动产登记暂行条例将从3月1日起实施。为满足广大读者对于条例具体条款和登记实务内容的阅读需求，本刊特与国土资源部不动产登记中心联合推出“条例释义”摘登，并从2015年第2期起开始连载，逐章逐条对条例进行解释。第一章总则本章共七条，对条例的立法目的及依据、不动产登记及不动产的概念、不动产登记的类型、不动产登记的原则、需要进行登记的不动产权利种类、不动产登记机构以及不动产登记管辖进行了规定。第一条【立法目的及依据】精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创2/66为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据中华人民共和国物权法等法律，制定本条例。释义本条规定的是条例的立法目的及法律依据。一、关于立法目的条例的立法目的就是整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益。其中整合不动产登记职责是实现不动产统一登记的基础，规范登记行为是实现不动产统一登记的要求，方便群众申请登记是不动产统一登记的核心，保护权利人合法权益是不动产统一登记的目的。需要注意的是，条例的起草工作受到了社会各界的广泛关注，关于条例起草的目的，社会各界也存在不同的认识。例如，很多人把不动产登记作为了遏制腐败或者限制房价的主要工具。但是，我们应当准确认识到整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，才是不动产登记条例起草的直接目的。精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创3/66虽然随着不动产登记制度的完善，特别是登记信息的准确，可能会对遏制腐败、稳定房价带来一定的影响，但是这些并不是不动产登记的直接目的。二、关于立法依据条例最主要的立法依据是物权法，因为物权法第十条规定“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”其他法律如土地管理法、城市房地产管理法、森林法、草原法及农村土地承包法等相关法律对土地、房屋、森林林木、草原等不动产登记也进行了规范，但是由于这些法律在登记机关、登记管辖、登记内容、登记程序等方面规定都不相同，不利于不动产统一登记制度的建立。为此，条例以物权法为立法依据，吸纳其他法律中对不动产登记的相关内容，并进行了归纳总结。经过充分讨论研究，在条文上采用“根据中华人民共和国物权法等法律”的表述，不对其他法律进行罗列。当然，除了物权法等相关法律，条例还有其他间接依据，主要是相关文件等。如2013年3月14日公布的国务院机构改革和职能转变方案，2013年11月12日精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创4/66中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过的中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定，2014年1月中央编办发布的关于整合不动产登记职责的通知等。第二条【不动产登记及不动产的概念】本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。释义本条规定的是不动产登记及不动产的概念。一、关于不动产登记的概念登记的主体是不动产登记机构。物权法第十条规定“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。”据此，精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创5/66本条第一款把登记机关明确为不动产登记机构。但是，在条例出台之前，我国并没有统一的不动产登记机构，不仅不同的不动产权利要去不同的政府部门进行登记，而且各地不动产登记机构的设置也并不一致，这种局面非常混乱，对不动产登记信息的共享、交易的安全、群众生活的便利都带来了不利影响。条例第六条将登记的职责明确给国家专职的部门，即在国家层面，为国务院国土资源主管部门；在地方层面，是县级以上地方人民政府确定的部门。这是综合考虑我国不动产登记的实践，并借鉴域外不动产登记机构设置的经验而作出的规定。登记的内容是不动产权利归属和其他法定事项。确定一项不动产权利的归属，一般包括主体、客体、内容三个方面，这对应在不动产登记簿中便是不动产权利人的姓名、名称等身份信息，不动产的坐落、面积等自然状况，以及权利的具体类型等内容。通过对这些内容的记载和公示，社会公众便可以了解不动产权利的归属情况，起到定分止争的社会效果。此外，不动产登记在特殊情况下还应记载其他法定事项，主要是指不动产存在异议、被查封等事实情况时。这些内容是通过异议登记、查封登记等具体登记类型予以体现的，精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创6/66通过对这些事项的记载和公示，权利主体可以及时发现不动产交易所存在的风险。登记事项须记载于不动产登记簿。物权法第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”因此，除物权法规定的个别情形以外，物权归属及物权变动等事项，记载于不动产登记簿时才发生效力，不动产登记簿是物权变动的效力证明，对于不动产权利人和第三人都有十分重要的意义。第三人可以通过查看不动产登记簿了解不动产的自然状况和权属情况，第三人基于对不动产登记簿的信任所作出的善意行为都受到法律的保护。需要注意的是，此处的登记是具有实体法效力的，它与行政管理上的登记、备案具有实质上的区别，后者只是对于既存权利状态的描述，方便行政机关进行统筹，而前者则是权利确认的必要条件。二、关于不动产的概念不动产是与动产相对而言的，都属于“物”的范畴，都由物权法或者财产法进行调整。两者之间的区别主精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创7/66要是能否人为地移动，如果能够移动的被称为动产，不能移动的被称为不动产。因此，在域外其他国家和地区，不动产的概念比较广，一般包括土地以及附着于土地与其无法分离的房屋、林木等。在我国，“不动产”一般指不可移动的物或者财产，但是我国法律只有担保法对不动产的含义进行了界定。其第九十二条规定“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。本法所称动产是指不动产以外的物。”1988年最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见表述为“土地、附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设备为不动产”。2004年10月15日物权法第二次审议稿第二条第二款曾已经明确规定不动产是指土地以及建筑物等土地附着物。但是在以后的审议稿以及正式的颁布稿都没再进行规定。正式出台的物权法第五十八条在界定集体的不动产和动产时虽有涉及但是没有明确界定“集体所有的不动产和动产包括法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；集体所有的其他不动产和动产”。精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创8/66条例在担保法的基础上，通过列举明确外延的方式，参照担保法的表述确定了不动产的概念，并在“土地”后面增加了“海域”，基本保证了不动产定义的统一。第三条【不动产登记类型】不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。本条主要规定的是不动产登记的类型。条例作为一项规范登记的程序法规，登记类型是其核心的内容。不同的登记类型，其申请主体、提交的材料、登记的程序等都存在差异，条例对此作出了概括规定。一、不动产首次登记不动产首次登记，主要是指不动产权利第一次记载于不动产登记簿，具体来说主要包括总登记和初始登记。首次登记作为一种登记类型，是条例的首创。在条例精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创9/66出台之前，存在着土地总登记、土地初始登记和房屋初始登记、设定登记等相关类型，由于不同的部门对初始登记、设定登记的内涵理解不一致，因此条例将其统一归纳规定为首次登记。二、变更登记变更登记，主要是指因不动产权利人的姓名、名称或者不动产坐落等发生变更而进行的登记。一般来说，适用变更登记的主要情形包括权利人姓名或者名称变更的；不动产坐落、名称、用途、面积等自然状况变更的；不动产权利期限发生变化的；同一权利人分割或者合并不动产的；抵押权顺位、担保范围、主债权数额，最高额抵押债权额限度、债权确定期间等发生变化的；地役权的利用目的、方法、期限等发生变化的，以及法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。三、转移登记转移登记，主要是指因不动产权利人发生改变而进行的登记。一般来说，转移登记适用的情形包括买卖、继承、遗赠、赠与、互换不动产的；以不动产作价出资的；精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创10/66不动产分割、合并导致权属发生转移的；共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权属发生转移的；因主债权转移引起不动产抵押权转移的；因需役地不动产权利转移引起地役权转移的，以及法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。四、注销登记注销登记，主要是指因不动产权利消灭而进行的登记。注销登记在各种不动产登记中普遍存在。注销登记主要包括申请注销登记和嘱托注销登记两种情形。申请注销登记的情形主要包括因自然灾害等原因导致不动产灭失的；权利人放弃不动产权利的；不动产权利终止的，以及法律、行政法规规定的其他情形。嘱托注销登记的情形主要包括依法收回国有土地、海域等不动产权利的；依法征收、没收不动产的；因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原不动产权利消灭，当事人未办理注销登记的；法律、行政法规规定的其他情形。五、更正登记精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创11/66更正登记，主要是指登记机构根据当事人的申请或者依职权对登记簿的错误记载事项进行更正的登记。更正登记是物权法确定的一项新的登记类型，在日常登记实践中普遍存在。不动产登记工作实践中，由于各种原因难以避免会导致各种错误，创设更正登记制度的原因就在于通过规范纠正登记错误的程序，达到合法纠正登记错误之目的。土地登记办法和房屋登记办法也都对更正登记制度作出了更具有操作性的规定。六、异议登记异议登记，主要是指登记机构将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议申请记载于不动产登记簿的行为。异议登记是物权法规定的一项新的不动产登记制度，土地登记办法和房屋登记办法对此制度进一步进行了明确的规定。物权法第十九条规定“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创12/66异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”七、预告登记预告登记，主要是指为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。物权法第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”预告登记一般适用于转让不动产、预购商品房等不动产的情形。八、查封登记查封登记，主要是指不动产登记机构根据人民法院及其他机关提供的查封裁定书和协助执行通知书等法律文书，将查封的情况在不动产登记簿上加以记载的行为。查封既精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创13/66可以适用于动产，也可以适用于不动产。对于动产的查封，一般是在查封标的之上加贴封条，以起到公示之作用；而对于不动产，除了采取张贴封条的方式外，更重要的是应当到不动产登记机构办理查封登记手续，否则，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封行为。查封登记最早规定于最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知文件中，包括了查封登记、预查封登记、轮候查封登记等具体的类型。房屋登记办法释义第二篇_房屋登记办法重点解释房屋登记办法重点解释房屋登记政策解读一、房屋登记需提交哪些身份证明房屋登记需提交哪些身份证明答房屋登记需提交的身份证明分自然人身份证明、法人或其他组织身份证明。作为一般自然人，应提交身份证复印件或其他有效身份证明复印件。申请人为无民事行精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创14/66为能力或限制民事行为能力的，除提交儿童证、户口本等有效身份证明外，还应提交监护权公证书和监护人有效身份证明复印件。申请为其他身份的，应提交相应的身份证明。申请为法人或其他组织的，国内企业法人应提交工商机关年检的营业执照复印件、法定代表人证明书、法定代表人身份证复印件。国内事业单位或其他组织应提交政府批准成立的批文复印件，或核准登记证明以及法定代表人或负责人身份证复印件。权属登记有授权委托的，还应提交授权委托书及委托代理人身份证明复印件。申请人姓名或证件变更、遗失或过期的，应提交相关部门的证明。二、房产继承是否需要公证后才能办理权属登记房产继承是否需要公证后才能办理权属登记答继承的房产应在公证后办理权属登记。住房和城乡建设部、司法部1991年8月31日联合颁发的关于房产登记管理中加强公证的联合通知第二条规定，遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱，应当办理公证。遗嘱受益人须持公证机关出具的遗嘱公证书和遗嘱继承权公证书或接受遗赠公证书，以及房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。如遗嘱未经公证，可在遗嘱生效后签订遗产分割协议，经公证后办理房屋权属转精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创15/66移登记手续。三、房屋权属转移登记时，为什么需要原产权人夫妻双方到场确认房屋权属转移登记时，为什么需要原产权人夫妻双方到场确认答婚姻法第十七条规定“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，双方另有约定的除外。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”。城市房地产转让管理规定第六条规定，共有房地产未经其他共有人书面同意的不得转让。所以婚姻关系存续期间取得的房产，在没有明确约定的情况下，办理房产转移登记时必须由原产权人夫妻双方到场确认。四、夫妻共有的房产应如何登记夫妻共有的房产应如何登记答根据城市房屋权属登记管理办法，属于夫妻共有的房产，应按共有房产登记。由于我市当事人共有房产登记意识还不强，登记机关除根据当事人提供的登记文件明确为共有外，一般按当事人的申报、作为一方的房产予以登记，但另一方应在登记文件中签字确认。在对房产精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创16/66进行处分或继承发生时，共有房产的另一方要作为共有人进行处理。目前，我国一些城市已实行共有房产共有人共同申请制度。五、权利人委托他人办理权属登记，委托书需公证吗权利人委托他人办理权属登记，委托书需公证吗答城市房屋权属登记管理办法第十三条规定“代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人的书面委托。”也就是说，除了涉外委托等另有规定外，并不要求对委托书进行公证。但在司法实践中，因委托书真伪问题引发的纠纷较多，登记机关的审查责任多被扩大，为慎重起见，一些城市对涉及房屋所有权处分的委托代理登记，要求当事人对委托书进行公证。六、个人独资企业以企业名称领取房屋所有权证后企业解散，该房屋所有权可否由业主个人登记个人独资企业以企业名称领取房屋所有权证后企业解散，该房屋所有权可否由业主个人登记答个人独资企业解散的，应由投资人自行清算或者精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创17/66由债权人申请人民法院指定清算人进行清算，其财产优先清偿所欠职工工资和社会保险费用、税款及其他债务后，余下的房产可由业主个人登记产权，这种登记属于转移登记。七、拍卖的房屋如何办理权属登记拍卖的房屋如何办理权属登记答拍卖成交后，买受人和拍卖人应签署成交确认书，与原房屋权属证书、委托拍卖合同等一起作为权属转移登记的依据。权属登记时还需拍卖方出示营业执照，但不需要原房屋所有权人签订的房屋买卖合同。在司法、行政等非当事人委托的拍卖中拍得的房屋办理权属登记时，由于没有委托拍卖合同，也不一定能取得房屋权属证书，拍卖方还应出示行政、司法部门的相关文件或证明，由权属登记机关作为协助执行办理。房屋登记政策解读一、房屋以什么为基本单元进行登记房屋以什么为精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创18/66基本单元进行登记答房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用且有明确、唯一编号的房屋或特定空间。国有土地范围内，成套住房以套为基本单元进行登记，非成套住房以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记，共有宅基地上建造的村民住房以套、间等有固定界限部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。二、当事人如何申请房屋登记当事人如何申请房屋登记答当事人申请房屋登记应使用中文名称或姓名，提交的证明原件是外文的，应提交中文译本。委托代理人申请房屋登记的，代理人应提交授权委托书和身份证明，境外申请人委托代理人申请房屋登记的，授权委托书应按规定公证或认证。申请房屋登记应提交相关材料原件，不能提供原件的，应提交经有关机关确认的复印件。申请人应对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创19/66瞒或提供虚假材料。三、哪些情况下可以单方申请房屋登记哪些情况下可以单方申请房屋登记答申请房屋登记应由有关当事人共同申请，但下列情况下可由当事人单方申请房屋登记一是因合法建造房屋取得房屋权利；二是因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；三是因继承受遗赠取得房屋权利；四是变更登记；五是房屋灭失；六是权利人放弃房屋权利；七是法律、法规规定的其他情形。四、哪些房屋不能进行登记哪些房屋不能进行登记答不能办理房屋登记的情况有以下七种一是违法建筑；二是申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件，或申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致；三是申请登记事项与房屋登记簿记载冲突；四是申请登记房屋不能特定或不具有独立利用价值；五是房屋已被依法征收、没收；六是房屋被依法查封期间；七是法律、法规规定的其他情形。精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创20/66五、房屋权属证书、登记证明破损、遗失后，如何换发、补发房屋权属证书、登记证明破损、遗失后，如何换发、补发答房屋权属证书、登记证明破损的，权利人应向房屋登记机构交回原房屋权属证书、登记证明并申请换发。房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，房屋登记机构在当地公开发行的报刊上刊登遗失声明并宣告作废后予以补发。补发的房屋权属证书、登记证明注明“补发”字样。集体土地范围内村民住房的房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，房屋登记机构在房屋所在地农村集体经济组织内公告后补发。六、什么情况下发放房屋所有权证、房屋他项权证、房屋登记证明什么情况下发放房屋所有权证、房屋他项权证、房屋登记证明、房屋他项权证、房屋登记证明答当事人申请房屋所有权登记的，房屋登记机构根据房屋登记簿的记载颁发房屋所有权证。当事人以房屋等不动产作抵押的，登记机构根据登记簿的记载向抵押权精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创21/66人颁发房屋他项权证。申请登记的房屋为共有房屋的，房屋所有权证注明“共有”字样，不再颁发房屋共有权证。当事人预购的商品房或以预购的商品房设定抵押、房屋所有权转让、抵押时，为保护不动产物权的请求权而将请求权加以登记的，称为预告登记。预告登记、在建工程抵押权登记时颁发房屋登记证明。当房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿不一致时，除能证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。七、异议登记如何提起和注销异议登记如何提起和注销答利害关系人认为房屋登记簿记载错误但权利人不同意更正的，利害关系人可持登记申请书、身份证明和相关证明文件申请异议登记。利害关系人可在异议登记之日起15日内向人民法院起诉或申请仲裁机构仲裁。异议登记期间，房屋登记簿记载的权利人处分房屋的申请登记暂缓办理。权利人已申请但未完成登记之前申请异议登记的，精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创22/66房屋登记机构应终止办理原登记申请，并书面通知申请人。异议登记期间，异议登记申请人未在15日内提起诉讼、仲裁，或诉讼、仲裁请求被撤回、拒绝、驳回以及败诉的，异议登记失效。异议登记失效后，申请人或房屋登记簿记载的权利人可持登记申请书、身份证明和相关证明文件申请注销异议登记。房屋登记政策解读一、什么是农民的宅基地其土地性质是什么什么是农民的宅基地其土地性质是什么答宅基地是分给村民专门用来建造住房的土地。宪法和土地管理法规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地也是农民集体所有，由集体对宅基地行使所有权。村民宅基地申请经集体组织同意、乡政府审核并报送县政府批准后，县土地主管部门予以登记，县政府颁发集体土地使用证，作为村民拥有宅基地使用权的凭证。二、集体土地房屋由哪个部门登记这项工作的计划有哪些集体土地房屋由哪个部门登记这项工作的计划精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创23/66有哪些答房屋登记办法第四条规定“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。”我市为加强集体土地房屋管理，盘活农民资产，解决生产经营的资金问题，市房产管理局已制定平顶山市集体土地房屋登记暂行办法，计划今年上半年开展试点工作，下半年全面开展房屋登记。该办法第三条规定“市房产主管部门主要负责市区集体土地房屋登记工作，县房产主管部门负责辖区内集体土地房屋登记工作。”三、可以依法进行登记的集体土地房屋有哪些可以依法进行登记的集体土地房屋有哪些答主要是两种，一是依法利用宅基地建造的村民住房，二是依法利用集体所有建设用地建造的房屋。四、宅基地连同住房卖给本村农户，该买卖行为有效吗宅基地连同住房卖给本村农户，该买卖行为有效吗答该买卖行为有效。土地管理法规定，农村宅基地属于农村集体所有，其使用权不得出卖、转让。但农民精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创24/66取得宅基地使用权后，有长期使用宅基地的权利，宅基地上建筑物和附着物的所有权归宅基地使用人所有。土地管理法禁止宅基地使用权的出卖和转让，但并不限制村民私有房屋的买卖。根据“地随房走”的原则，村民在出售私有房屋时，宅基地的使用权也要随之转移给新的房屋所有人，村民出售私有房屋也要在同一集体经济组织内进行并得到政府主管部门的批准。五、集体土地上的房屋，能否设定抵押权集体土地上的房屋，能否设定抵押权答房地产设定抵押权以后，就有存在转移产权的可能性。因为只要债务人不按约定履行债务，抵押权人就可以行使抵押权。因此，这一问题与集体土地上的房屋能否买卖有类似的性质，又有一定的区别。我国权属登记实行的是房屋所有权和该房屋占有范围内的土地使用权权利主体一致的原则，土地管理法虽未明文规定这一原则，但第六十二条规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”；第六十三条规定“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创25/66符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。担保法规定，除“抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权”和“以乡、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押”之外，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。所以，农村村民的住房及宅基地不能设定抵押权，集体土地上的房屋，只有乡、村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的土地使用权可同时抵押。六、农村房屋没有办理产权证，可以继承吗农村房屋没有办理产权证，可以继承吗答农村的房屋属于私产，依法可以继承。继承农村房屋的，应提供房屋所有权证、继承人与被继承人关系证明和其他相关证明。由于目前大部分地区还没有实行农村房屋登记制度，很多农村房屋的所有权人无法取得城市房屋所有权人持有的房屋产权证明，农村房屋所有权一般需要通过当地县人民政府土地管理部门颁发的宅基地使用证书进行证明。这样做的结果是“房随地走”，与城市“地随房走”的房地产权利保护原则相悖，而且因为宅基地使精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创26/66用人只享有宅基地的使用权，给农村房屋的继承、过户带来了很多麻烦。房屋登记办法重点解释20100723091712来源金寨县国土资源局登记制度房屋登记是房屋登记机构依事人申请或者依职权，对可以申请登记的房屋权利以及与此相关的事项进行记载、公示的行为。国家实行房屋登记制度。房屋物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于房屋登记簿时发生效力。登记簿与房屋权证房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括房屋所有权证房屋他项权证、等。申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当城房屋所有权证上注明“共有”字样。预告登记、在建工程抵押权登记、地役权登记以及法律、法规规定的其他事项在房屋登记簿上记载后，由登记机构发放登记证明。房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。权利主体一致原则建设用地使用权未经初始登记的。该土地范围内的其他房屋权利不予登记；房屋转让或者变更时，应当先申请房屋登记。再办理土地登记。房屋所有权未经初始登记的，除申请预告登记精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创27/66的情形外，与该房屋有关的其他房屋权利不予登记。房屋转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的建设用地使用权同时转让、抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。登记生效原则因事实行为、法律的规定、法院和仲裁委员会的裁决、政府的指令发生的房屋权利，自事实行为成就时、法律和裁决生效时或者政府的指令下达时生效；但权利取得人非经登记不得处分该房屋权利。因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书、合法建造房屋、继承或者受遗赠取得房屋所有权，权利人再行申请处分登记的，应当先将房屋登记到权利人名下后，再办理相应的处分登记。登记程序办理房屋登记，一般依照下列程序进行申请；1受理；审核；记载于登记簿；发证。登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。登记询问申请房屋登记，登记权利人和义务人应当亲自向房屋所在地的登记机构提交申请登记材料，接受询问并填写相关表格。房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请人的真实意思表示、是否为共有房屋、权利人是否同意更正，以及申请登记材料中其他有关事项询问申请精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创28/66人。询问结果应当经申请人签字确认，并予以保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要过去时一步证明的，可以要求申请人补充材料。实地查看实地查看办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看房屋所有权初始登记；在建工程抵押权登记；因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；法律、法规规定的其他房屋登记。房屋登记机构实地查看时，申请人应当予以配合。单方申请单方申请房屋登记的情形包括因合法建造房屋取得房屋权利；因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；因继承、受遗赠取得房屋权利；有本办法所列变更登记情形之一；房屋灭失；权利人放弃房屋权利；法律、法规规定的其他情形。夫妻房产共有约定共同共有房屋的初始和处分，应当由共有人共同申请登记。夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得房屋及婚前房屋归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。夫妻共有的房屋按共有房产登记，能真实地反映权利状态，需夫妻双方共同申请。2共同申请按份共有房屋的处分，应当由登记簿记载的精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创29/66三分之二以上份额的共有人共同申请登记；按份共有人对其享有的份额的处分，可以单独申请转移登记、他项权利登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但变更共有性质或者共有人份额的除外。依据经过人民法院或者仲裁机构生效的法律文书申请共有房屋登记的，可以由部分共有人代全体共有人申请所有权登记。登记机构应当依据人民法院或者仲裁机构生效的法律文书的记载，登记共有性质或者共有份额。委托申请申请人委托他人代理登记申请的，应出具授权委托书。委托书应载明委托事项、登记房屋坐落和委托权利范围。申请人进行处分登记的，其授权委托书应当办理公证。代为申请未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。监护人身份证明材料，在父母子女的情况下，为户籍证明；协议监护、法院之外的其他机构指定监护的情况下，为经公证的监护材料。外国人申请申请登记的，申请人应当使用中文名称。申请人提交的证明文件原件是外文的，应当提供中文译本。委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创30/66申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。予以登记申请人与依法提交的材料记载的主体一致；申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突。登记时限国有土地范围内房屋所有权登记，15个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记，330个工作日；抵押权、地役权登记，7个工作日；预告登记、更正登记，7个工作日；异议登记，1个工作日；公告、实地查看的时间不计入前款规定时限。不予以登记未依法取得规划许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；房屋被依法查封期间，权利人申请处分登记的。初始登记特殊规定房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创31/66建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。物业管理用房等法定共有部分一经确定不能随意更改。小区内每栋房屋在办理初始登记时相应注记业主共有部分情况。初始登记提交资料申请人身份房屋登记办法释义第三篇_房屋登记的概念与基本原则上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题房屋登记的概念与基本原则房屋登记办法研讨之一尹飞中央财经大学法学院副教授,程啸清华大学法学院副教授房屋登记办法已经颁行并将于2008年7月1日起精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创32/66施行，现结合办法“总则”和“一般规定”两章的内容，就房屋登记中的一些基础性内容加以介绍和探讨，以就教于方家。一、房屋登记办法的起草过程1997年10月27日建设部第57号令发布实施城市房屋权属登记管理办法，期间曾于2001年以第99号令进行过部分修正。该办法对于加强城市房屋权属管理，维护房地产市场秩序，保障房屋权利人的合法权益发挥了极为重要的作用。但是一方面，物权法于2007年10月1日正式施行，其中关于不动产登记的大量规定需要相关法规、规章予以具体化。另一方面，实施十年来，各地房屋登记管理部门在实践中出现了很多新情况、遇到了大量新问题，也总结出了不少行之有效的经验。此外，城市房屋权属登记管理办法发布之初，我国住房制度改革刚刚起步，房地产市场只是初步建立，故而，【房屋登记办法释义】上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题其主要是把登记作为行政管理、行政确认的手段，更精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创33/66多地突出政府的行政管理，而在一定程度上忽略了城市房屋作为公民最主要财产的私权色彩。这就需要通过起草新的登记规章加以解决。有鉴于此，建设部房地产司于2004年其即着手准备相关修订工作，并于2006年10月起会同王利明、程啸、尹飞等学者和实务界专家赴我国东部、中部、西部七个省十余个城市展开深入调研，掌握了大量房地产登记实践的第一手资料。2007年4月，正式提交了房屋登记办法学者建议稿以之为基础，房地产司先后在上海、成都召开座谈会，广泛听取登记实务人员意见，形成了办法2007年6月办法提交政策法规司。两司对送审稿进行讨论修改后，于2007年7月发国务院有关部门、最高人民法院、省级建设主管部门、部分城市房地产管理部门征求了意见，并上网公开征求了社会意见。此后，针对各方反馈，历经多次修改，最终于近期颁行了房屋登记办法，该办法于2008年7月1日正式施行。二、制定房屋登记办法的意义房屋登记办法的制定，具有重要意义精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创34/66第一，贯彻和落实物权法，规范登记行为。物权法采物权法定原则，对各种不动产物权的类型、内容都进行了全面的规定，上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题从而明确了能够登记的权利其还对小区内各种房屋的归属进行了比较明确的规定，从而为登记的内容以及权利人的确定奠定了基础。尤其是物权法专节对不动产登记的性质、效力、管辖、登记机构的审查职责、不动产登记簿和权属证书的性质等作出了详细的规定，规定了预告登记、更正登记、异议登记等新的登记类型，确立了登记机关对登记错误的赔偿责任。这些都对实践中登记行为的具体操作提出了很高要求。但是物权法的上述规定相对比较原则，在房地产登记实践中难以直接适用，例如，对于各项审查要件，登记机关具体负有何种审查义务、什么情况下需要实地查勘，物权法并未明确。这就可能使登记机构无所适从。在物权法确立的不动产登记制度框架下，按照精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创35/66物权法的立法精神，办法对房屋登记的各项具体内容进行了细致规定。这样，不仅便于登记人员把握登记业务、提高依法行政的水平，也避免了登记人员享有过大的自由裁量权，随意增加或减少要件，从而给当事人和登记机关避免了不必要的麻烦。第二，统一城乡房屋登记制度，切实维护农民房屋产权。办法第一次将集体土地范围内的房屋纳入了房屋登记的范围，并对其基本的登记程序、审查要件等内容进行了比较全面的规定。在农房登记中，办法在具体考虑我国农村房屋的实际情况进行特别规定的同时，坚持了房屋登记的基本程序和基本原则，实现了城乡农村房屋登记制上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题度的基本统一。尤其是办法依循物权法的原则和精神，对乡镇、村企业的厂房抵押、农村房屋设定地役权、预告登记等也进行了明确规定，高度尊重了农民对其房屋依法处分的权利。这对于明晰农村房屋产权、维护农民切身利益具有重要意义。精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创36/66第三，基本构建了科学、完备的登记制度体系，为统一不动产登记法的制定积累重要经验。从办法的制定过程来看，其注重对实务经验的调研、充分尊重专家意见，实现了开门立法。从办法的具体内容来看，其依据物权法的原则和相关规定，对登记程序、登记机构的审查原则、予以登记的情形、房屋所有权登记和他项权利登记、预告登记、异议登记和更正登记等内容都进行了比较全面、具体、富有可操作性的规定，基本构建了科学、完备的登记制度体系。在具体制度设计上，办法不仅吸收了比较法上以及地方法规中的一些先进经验，也对实践中各地的具体情况予以了充分考虑。相信办法的规定以及其后的实施情况，将为未来不动产登记法的颁行积累重要的经验。三、登记行为的性质对登记行为性质的重新界定，是办法中的突出亮点之一。关于登记行为的性质，法学理论界和实务界存在争议，主要有如下几种不同的观点一是行政确权说。城市房屋权属登记办法第三条明【房屋登记办法释义】上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创37/66法律问题确规定房屋权属登记，是登记机构“依法确认房屋产权归属关系的行为”，这就意味着登记实际是一种行政确权行为，不动产物权变动实际上包括两个行为，第一个是当事人之间的买卖合同即民事行为，第二个则是登记机关的行政确权。这就是说，登记机关要对民事行为的真实性、合法性进行审查，从而确认权利的真实性、合法性。因此，物权变动的效力来自于行政机关的赋予。审判实务中，各地法院也多持此种见解，认为登记机构应当对登记簿记载的权利的真实性、合法性负责。二是行政许可说。此说认为，不动产登记性质上是行政许可行为。该说一度为行政许可法所采纳。但是在正式颁布的法律中，删去了将登记作为行政许可方式的规定。三是民事行为说。在物权法起草过程中，有同志认为，登记的效力在于不动产物权变动或者对抗，都属于民事上的效果。故而登记行为本质上属于民事行为而非行政行为。我们认为，首先，登记并非行政许可。在社会主义市场经济体制下，政府是有限政府，政府的管制应当严格限制在特定的涉及公共利益的领域当中。正因为此，行政许可法才以第12条和第13条分别从正面和反面对可以设精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创38/66定行政许可的事项进行明确规定。对于房屋登记来说，其主要是当事人对其房屋权利进行买卖、抵押等处分行为的结果，既不涉及公共利益、公共安全，也不涉及国有或者公共资源的配置，此外，一般的房屋权利设定和转移也无需进行市场准入限制、房屋登记办法释义第四篇_上海市房地产登记条例解读及案例分析上海市房地产登记条例解读及案例分析【房屋登记办法释义】为贯彻落实中华人民共和国物权法中对不动产登记的相关规定，上海市第十三届人民代表大会常务委员会第八次会议于2008年12月25日修订通过了上海市房地产登记条例，将于2009年7月1日起施行。新修订的条例在总结实践经验的基础上，按照物权法的规定，对原条例作了进一步的补充和完善，为解决以往房地产登记实践中的一些新问题提供了法律依据。新修订条例的主要内容作如下解读一、房地产登记日精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创39/66相关条款第十四条第一款【解读】物权法第十四条规定，依法应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。原条例是以受理日为登记日。为与上位法保持一致，新条例明确规定，以房地产登记事项记载于登记簿的日期作为登记日。【案例】甲购买登记在乙名下的一套住宅，甲、乙双方于2009年6月25日签订房地产买卖合同。2009年7月1日，甲、乙共同至房屋所在地的房地产登记机构申请产权过户登记。申请人提交的材料齐全，登记机构受理了该申请，并出具了收件收据。2009年7月17日，登记机构完成审核，在登记簿中记载该房地产的产权人为甲，至此该房屋的产权人由乙变为甲，登记日即为2009年7月17日。登记日的法律意义在于明确不动产物权设立、变更、转让和消灭的法定日期。精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创40/66二、房地产登记的基本单元相关条款第八条【解读】由于以往缺少对房地产登记基本单元的相关规定，出现了开发商采取划线、打铜钉等方式将原始设计的商场、办公楼等擅自分割成若干单位出售产权，以及私房产权人随意分割私房产权，将一间房屋分割成若干个产权单位，并向登记机构申请办理登记的现象，由此引发矛盾。为了避免上述纠纷，本次条例经修订，明确了房地产登记以房屋、土地的最小单位为基本单元。具体来说土地以宗地为基本单元。居住房屋原则上以套为基本单元；非成套的，已经登记的维持原状。非居住房屋以规划确定的完整功能、可以独立使用，并且有明确、唯一编号的房屋或者特定空间为基本单元，比如独幢的宾馆、公寓式酒店以幢为基本单元，不得分层、分套出售。精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创41/66【案例】某房地产开发商开发建设一幢综合楼，规划管理部门批准一层为商场，建筑面积1000平方米。开发商擅自将商场分割成若干个建筑面积3040平方米的单元，并向社会做公开出售广告。因为该商铺不符合条例规定的基本单元的要求，房地产登记机构不能办理该商铺的房地产登记。所以，购房者要理智购房，对此类售房广告应谨慎对待。三、附有违法建筑的房地产不能办理登记相关条款第二十条第二款、第二十一条第四款【解读】附有违法搭建的房地产改变了登记簿记载的房屋的物理状态以及土地的使用状况。违法搭建的房屋本身具有违法性，当事人不享有对这部分房屋的所有权。因此，新条例第二十条规定，附有违法建筑的房屋，房地产登记机构应作出不予登记的决定。精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创42/66附有违法建筑的房屋，当事人拆除了违法建筑、恢复原状后，经执法机构核查并出具已完成整改的证明文件，且房地产登记机构在房地产登记簿上予以记载后，房地产登记机构方可办理房地产登记。【案例】李女士欲购买一幢花园别墅，经实地查看，在别墅毗连一侧有一间数十平方米的附屋。在与产权人签订房屋买卖合同后，双方当事人到房地产交易中心办理过户登记，却被登记机构告知，该别墅附有违法建筑，已由房地产登记机构在房地产登记簿上进行记载。根据新条例的规定，房地产登记机构不予受理登记申请。只有在违法建筑拆除后，且持行政执法机构出具的已完成整改的证明文件，才能申请产权过户登记。因为违法的建筑是不受法律保护的。当事人应将违法建筑拆除后，行政执法机构到现场出具已完成整改的证明文件，登记机构方能办理登记。这个案例告诉购房者，在实地看房时，要核对产权证中的附图，如不一致的，要谨慎签订房屋买卖合同。精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创43/66四、损坏承重结构的房屋整改后方能办理登记相关条款第二十一条第三款【解读】当事人损坏房屋承重结构的行为虽然没有改变当事人对其不动产拥有所有权，但存在安全隐患，是有质量瑕疵的交付，应当予以制止。为此，新条例规定房地产登记机构应当将行政执法机构对损坏房屋承重结构的认定载入登记簿加以公示。行政执法机构应督促当事人整改。当事人已完成整改的，行政执法机构应当出具证明文件，由房地产登记机构在房地产登记簿上予以记载；当事人在