温州某房地产市场发展趋势预测.doc

第一部分：20042006年3年营销战略一、 市场发展趋势预测1. 市场概述1.1城市概况a.总体状况地理位置：1滨海园区位于东海之滨、瓯海南岸，为温州市城市总体规划6个城市片区之一（即龙湾永强片）的重要组成部分，也是今后温州市重点发展的综合性开发区。园区规划面积40平方公里：北临温州机场，南接瑞安，西靠滨海大道，与温州市龙湾区永强片四镇（永中、沙城、天河、海城）相邻，东至沿海规划围垦大堤。起步区规划面积6平方公里。滨海园区属亚热带海洋性气候，温暖湿润，雨量充沛，四季分明。滨海园区陆域地势西高东低，大罗山环峙西部，区域中、东大部分地区属瓯江冲积兼海涨平原，地势平坦，河道纵横，地震烈度属六度地区，但从未发生过大的地震。规划区土地利用现状大致可分为两部分：标准堤内为农田兼水产养殖；堤外至围垦堤之间是滩涂，在浙江地区要树立了良好的投资环境品牌形象，为发展工业和轻工业及旅游服务行业形成了优势。根据滨海园区总体规划，今后滨海园区发展的功能定位为：一个以先进加工制造业和高新技术产业为主导，商贸服务、生活居住等配套协调发展，城市功能布局合理、设施完善、环境优美、国内一流的现代化工业园。 滨海园区依山傍海，背山面水，山环水绕。有绵长的人造海堤，以大罗山为背景，形成秀美壮阔的山水滨海景观。 人口状况：滨海园区规划到2020年总人口22万人，居民用户为7万户，在园区内居住的人口为11万人，居民用户为3.5万户。 规划情况：总体规划将滨海园区确定为，温州地区的次中心城市，以高新技术产业、轻工业、皮革制造业、服务业和住宅产业为主导的现代化花园式的园区。 环保政策：2003年，滨海园区进一步优化绿色生态环保园区”，（全国所有工业污染源排放污染物要达到国家和地方标准）成果，切实加大环境、法制宣传、科技和能力建设力度，全面推进环境综合整治，着力改善环境质量，走可持续发展之路。 政策环境：滨海园区管委会比较重视滨海区管道燃气的配套建设，要求新建住宅小区同步建设燃气管网设施及工福户缴纳建设费的最低标准等等。 站址及管道燃气：到2003年末，滨海园区燃气站址的选定，随着2004年外管网和入户施工预计通气户数将达到800户、安装户数达到1000户。民用户，气化率99%。 市场竞争：目前温州有燃气公司五家，市场竞争非常激烈，我们公司的战略是以滨海园区为基地一步一步向新城燃气、龙弯燃气等几家燃气公司进行谈判收购事项。 b.滨海园区民用住宅情况 由于滨海园区是以轻工业和工业为主，民用住宅是以公寓为主，且受土地出让价格猛增因素，销售价格不断上涨，居民住宅已私有化、资金化。 至现在，有房开企业两家，分别是南龙房开和滨海房开公司，随着园区的不断发展，房产也随着园区同步建设、同步施工、同步验收，有着良好的发展。 滨海园区现有新建用户572户，还没有进行房屋验收，根据园区政策要求销售房屋燃气配套达到100%。c.滨海园区工商户情况 滨海园区能源消费结构主要以燃煤、柴油、及少量液化石油气为主。企业的生产燃料35%以燃煤为主，60%以柴油为主，3.5%以液化气为主，1.5%使用其它燃料。 截止到2003年11月，滨海园区有工业企业17家，随着滨海园区不断扩大规模，园区的企业也会不断增加。 预计在04年底或05年初，发展奥昌皮革也、永达皮革、宇田树脂，一期发展锅炉和食堂为0.3万方/日、05年底发展锅炉和食堂为0.7万方/日。d.滨海园区其他方面 居民使用燃气具以自己购买为主，房产开发商不提供。 冬季采暖依靠电空调和电取暖器，无采暖炉。 居民日常洗浴主要是利用家里的电热水器和太阳能热水器。 园区企业是以锅炉热水共给洗浴少量的用燃气热水器。1.2 燃气发展的环境分析优 势劣 势机 会风 险 政策规定新建房产同步实施燃气配套。 滨海园区拥有独立天然气门站。 产品优势。 根据开发区下达的独家经营的文件和然气在园区的推广。气源问题。 “西气东输”天然气比LNG运行成本低20%。 滨海园区燃煤锅炉改造政策有望出台。 开发区政府对新建房开和企业要求九通一平 滨海圆区燃煤锅炉改造政策出台。 与其他燃气争夺市场问题， 目标客户对新奥燃气的认可度。 从上诉市场的环境分析来看，形式对我们来说是很有利的。根据开发区政府制定下发的文件。我们就要抓住机遇，重点发展工商户。根据进期调研做一综合分析：未来的三年，民用户和工商户都有明显的上升趋势，下面对未来三年城市燃气主要细分市场增长趋势预测a.增长趋势预测的相关假设不确定因素乐 观 情 况中 等 情 况悲 观 情 况综合情况根据园区的政策有效的发展同步政府政策公布时间2003年出台物价文件措施。三年内出台相关政策。新增房产市场的增长速度（户）2004200520062004200520062004200520061000200026008001200160060010001300工福户新增速度（万方/日）2004200520062004200520062004200520060.30.50.70.150.30.450.080.150.2b.20042006年新增房产的增长速度（单位：万户）c.20042006年新增工福户的增长速每年新增的工福户用气量预测（单位：万方/日）二、 提高业绩的关键措施1. 20042006年公司整体战略 城区新增房产配套率99%以上。 全力发展滨海园区工商户和气站的周边工商户。 所有开发区域，广告宣传先期进入。 在时机成熟时收购其他几家燃气公司。 明确以市场开发为龙头的企业运作机制，实施市场开发激励政策。2. 20042006年温州新奥燃气的阶段性市场开发策略2004年2005年2006年 新增房产配套率99%以上。 全力发展城区工商户， 开始发展总管沿线工业用户. 周边市场广告宣传先期进入。 跟踪滨海园区安置项目。 开始实施市场开发激励政策，固定工资改为提成。 新增房产配套率99%以上。 开发区安置区项目一期 1800户。 工商户发展4到7家. 、周边市场广告宣传先期进入。 滨海开发区的安置区项目二期2800户。 工商户发展8到10家. 抓好市场宣传工作.3. 民用户市场的开发目标与策略 目标：新增房产2004年力争开发1000户、2005年发展2000户、2006年发展2600户 策略：面对燃气市场竞争；保证工程进度；新增房产配套率99%以上；2005年和2006年作好开发区安置工程及时安装用户。及时做好向外扩张的准备。 同时在施工中进行小区现场宣传，悬挂条幅、张贴海报。 4. 工商户市场的开发目标与策略 目标：2004年力争签定工商户10家，2005年力争签定7家，2006年力争签定10家. 策略：2004年优先发展站址附近的工商户10家，2005年和2006年发展燃气管线辐射的工商户。5. 广告宣传的目标与策略（见附件）三、 三年业务指标预测1.2004年开发与通气情况预测业 务开发户数通气户数开发日用气量（方/日）新 增 房 产1000800240工 福 户1010300002. 销售收入预测业务（万元）2004年2005年2006年建设费用气费建设费用气费建设费用气费新增房产26610.9553221.9691.628.47四、 人员及资金配置计划在满足市场开发的前提下，配置市场开发人员，并且按任资资格要求对市场开发人员进行培训，争取花最少钱，开发最大的市场。2. 人力资源需求计划部 门2003年2004年2005年2006年市 场 部3 人3 人3 人3 人合 计3 人3 人3 人3 人依据市场发展需要配置市场开发人员。3. 资金需求计划市场部2004年2006年资金需求计划表（单位：万元）项 目2004年2005年2006年广告宣传353525公关费用303030人员工资101823第二部分：2004年度市场开发计划一、 04年提高市场开发业绩的具体措施1. 04年市场开发举措概述A.业务举措： 新增房产市场做好客户维护和发展工作，配套率99%以上。 工商户发展10家。 跟踪好周边燃气项目。 做好广告宣传工作。B.组织与人员调整举措： 2004年实施市场开发激励政策 根据市场需要进行市场开发人员招聘或内部竞争上岗。2. 新建住宅市场的开发目标与策略说明：市场开发目标：发展1000户，安装1000户，回款266万。3. 工福户市场的开发目标与策略（单位：万方）说明：市场开发目标：日用气量3000方/日，主要发展气站周边的工商户。4.广告宣传的目标与战略2004年细分目标客户新增房产燃气具管道天然气用户工商户对新奥燃气和天然气的认知、认可专业的天然气燃气具经销商认知、认可度在宣传中让用户知道奥燃气认知、认可度用气认知、和安全性传播内容专业的天然气燃气具经销商。普及天然气知识，突出天然气的优势。宣传天然气的优势，企业运行成本低。传播方式在新建小区内悬挂条幅，张贴海报。制作小区内宣传牌，内容为天然气知识和使用知识。天然气的利用研讨会。发一些燃气有关资料。门站落成典礼，现场布置彩旗、条幅，请政府领导剪彩、讲话，由电视台、报社现场报道；管道天然气用户现身说法，讲述亲历故事；置换小区宣传，现场布置彩旗、条幅、天然气知识宣传牌，电视台、报社现场采访居民，新闻报道；工程进展跟踪报道。投放量预算35万元5 03年10月04年12月的市场开发关键行动计划汇总关键举措主要行动预期的量化结果完成时间负责人能源政策联系政府有关燃气批文和政策四季度赵俊秋、李铁周边市场跟踪滨海、南龙签定合同走访工商户四季度李铁新增房产客户维护掌握工程进度、跟踪服务配套率99%全年市场部所有人员广告宣传广告宣传、促销天然气认知度达到80%以上全年市场部所有人员工商户开发拜访客户、合同签订、回款10家全年市场部所有人员6 城市客户发展地图二、 情景分析和04年度市场开发目标1. 2004年业绩目标情景分析指标名称2004年计划有 把 握 的力 争 的业务量单位业务量价格收入（万元）业务量价格收入（万元）发展指标新增房产发展户800212.81000266工福户发展710安装指标新增房产安装户8001000266工福户安装7101、04年市场开发详细计划分解项目单位发展计划安装计划合计一季度二极度三季度四季度合计一季度二极度三季度四季度新增房产户10003602101502801000260300160200小计360210150280260300160200工福户方/日30003003001200120030002306101600560小计三、 人员及资金配置计划1. 市场开发组织建设2004年市场部保持现有人员不变，共3人，2004开始用市场开发激励政策，年中视情况开展内部竞争和外部招聘。2. 人力资源需求计划部门一季度二季度三季度四季度市场部3333合计3333项目一季度二季度三季度四季度广告宣传88910公关费用51078第三部分：附件“2004年度经营计划”衡量工具衡量指标单位本月计划目标本月挑战目标年度计划目标去年本月同期本月实际完成本月目标达成率发展指标民用户市场