芜湖华强旅游城商业项目市场定位报告

原集團成員 芜湖华强旅游城商业项目市场定位报告 2006年 10月 森拓普物業顧問（深圳）有限公司 目经营主题建议 项目经营定位 内容 项目招商策略 项目招商进程 集餐饮 、 休闲 、 娱乐 、 购物 、 游玩 于一体的园畔大型欢乐商业广场 项目经营主题建议 项目市场形象定位 长三角体验式新商业盛宴 芜湖 6商圈标准 规模： 331万平米 配套：最大旅游项目与高尚人居项目的 管理：华强品牌 辐射：泛长三角、沿江城市群及皖江经济带的 回报：“国际先进，国内一流”的经济体带来的 体验：餐饮、娱乐、休闲、购物、旅游、会客的 本项目一期商业将引进国际品牌连锁快餐，中、西式知名快餐，地方名小吃、世界及中华美食广场等不同形式的餐饮，充分利用开阔的户外空间以及优美的景观环境，引入休闲餐饮，加强休闲氛围的营造。 新概念餐饮 二期商业将引进现代、时尚、新概念的大型餐饮，如海港、张生记等，以独特的主题、装修，吸引追求时尚、追求品质的消费者，而文化、艺术与餐饮的结合，在满足消费者味觉的同时，亦满足视觉、听觉等的全方位享受，多家特色、主题餐厅共同形成磁力点，成为芜湖最具特色的餐饮领地。 本项目中将引进一些中高档的、时尚的娱乐休闲设施，如在本项目一期商业中配套有健康水会、风情酒吧街等；二期商业中设有 总会、健身会、 业家俱乐部）等，让消费者在这里充分体验时尚、品位的休闲娱乐方式。 体验式娱乐休闲 一期商业中主要有精品店 、 各地旅游风俗品店 、 工艺品店 、 户外用品店 、 婚纱摄影 、 特色零售店等 ， 让游客和居民在各种 “ 名品店 ” 、 “ 特色店 ” 、 “ 精品店 ” 中流连忘返 ， 尽情享受购物的乐趣 。也可考虑引进一家品牌家电广场 ， 既呼应了当地市场需求 ， 又为项目凝聚人气； 欢乐购物 二期商业中引入特色经营、品牌号召力强的综合超市，如沃尔玛、新一佳等，发挥项目城市名片的展示功能，通过独特的建筑及店面设计，传递品牌信息，定期举办商品发布会，奠定本项目时尚潮流的地位，以吸引本地居民前往消费。 风情酒吧街 本项目依托独特的景观环境，如湖景、喷泉和主题公园园景等，以及综合的功能配套，可吸引多个酒吧商家聚集，形成规模效应，形成磁力点，同时加入演艺元素，增强文化氛围的打造。以多样风情吸引本地以及外地的年轻消费者及游客。 本项目可充分利用其独特的环境资源（湖景）及旅游资源（主题公园），以小而精的形式，摆脱星级标准的限制，注重设计，突出文化品味，制订适中价格。以标准不低价格不高来迎合大量商务人士和旅游者的需求。以足够大的客流量保证薄利多销，进而取得旅客与商家的双赢局面。 时尚青年旅馆 本项目坐拥景观优越的地段，由实力超然的品牌公司打造，享有丰富的政治及经济资源，完全具备开办顶级私人会所的资格，同时高规格的会所能提升项目的高端价值，聚集社会金字塔的塔尖人群，将成为提升华强集团品牌影响力的有效途径。 格调 电玩节目综合了娱乐仿真、网络游戏、虚拟现实、多媒体卡通、三维立体游戏等多种新型娱乐项目，与传统小型游戏项目相比，可以更适应现代人对娱乐方式参与性、健康性、趣味性、安全性、刺激性的全面需要。并给节日的人们带来无穷乐趣。 电玩城 在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心” 售驰名世界的品牌。品牌纯正，质量上乘，低至 1至 6折的销售价格非常诱人。一般选址在城市边缘或近郊。 品牌折扣店 业态组合建议 租金价格建议 租赁优惠条件建议 项目经营定位 业态组合建议 阳光广场业态组合建议 业态组合建议 渔人码头业态组合建议 阳光广场业态组合 面积约 1000家乐 面积约 530际品牌连锁快餐 面积约 550 面点王 面积约 450 踪林 面积约 500层业态组合 二层业态组合 大食代 /美乐汇等 面积约 3300 等档次，兼营各地风味 三层业态组合 预留餐饮配套功能 （水电、燃气等） 业态视招商情况待定 亦可考虑自用 1一层业态组合 国际品牌连锁快餐 面积约 900功夫 面积 450味千拉面 /一番拉面 面积 450康水会大堂 /家电广场的首层 面积约为 1500马都会 /玛雅城 /太平洋或 国美 /苏宁 /顺电等 二、三层业态组合 1一层业态组合 元禄回转寿司 面积约 400永和豆浆 面积约 350浩城 /百丽运动城等 面积约 500二层业态组合 上岛 /品尚品 /名典 /雨花 面积约 750香港蜜月 /米兰 /天长地久 面积 500 1一、二层业态组合 面积约 1250业态组合 1一层业态组合 运动精品：运动 100、迪卡侬等 总面积约 1000冷饮店、咖啡店 总面积约 150尚精品：阿呀呀、千色店 总面积约 600个铺位面积约 100 开间约 6深约 12m 二层业态组合 楼板承重约 350标准层高（无球馆） 面积约 1000标准房面积约 30修风格时尚、简洁 面积约 750 1一层业态组合 华强自营电玩游戏、 工艺品、礼品 面积约 1750层业态组合 面积约 1000单个客房面积约 30 1一、二层业态组合 一层：铺位面积约 50 开间不小于 4m、进深不超过 12m 二层：时尚青年旅馆 ， 单个客房面积约 30层面积约 1750 1一、二层业态组合 一层：铺位面积约 50 开间不小于 4m、进深不超过 12m 二层：时尚青年旅馆， 整层面积约 1750游客入住率，可先规划后推出 渔人码头业态组合 酒吧主力店 家 西餐吧、清吧 交友吧 游精品、土特产 单间约 面积约 态分布比例 区域 栋数 楼层 经营内容 概算面积（） 占总建面比例 阳光广场 1层 销售中心 约 1000 2% 国际品牌连锁快餐 约 500 1% 休闲餐饮 约 1800 2层 美食广场 约 3300 3层 自用 约 3300 1层 国际品牌连锁快餐 约 900 中式品牌快餐 约 900 健康水会 /家电广场 约 1500 3% 2层 健康水会 /家电广场 约 3300 3层 健康水会 /家电广场 约 3300 1层 特色餐饮 约 750 运动精品 约 500 1% 2层 品牌咖啡连锁店 约 750 婚纱摄影 约 500 1% 1层 约 1250 2层 约 1250 区域 栋数 楼层 经营内容 概算面积（） 占总建面比例 栋 1层 运动精品 1000 2% 冷饮店、咖啡店 150 时尚精品 600 2层 健身会所 1000 2% 时尚青年旅馆 750 1层 方特乐园 1750 2层 时尚青年旅馆 750 美容院、美发厅 1000 2% 1层 旅游精品、土特产、士多店、冲印店 1750 2层 时尚青年旅馆 1750 1层 旅游精品、土特产、士多店、冲印店 1750 2层 时尚青年旅馆 1750 1层 酒吧主力店 2000 4% 旅游精品店、土特产店 1000 2% 2层 与底层组成复式铺 3000 6% 区域 栋数 楼层 经营内容 概算面积（） 占总建面比例 渔人码头 1层 西餐吧、清吧 3000 6% 酒吧主力店 2000 4% 合计 50000 100% 业态分布比例餐饮16%购物18%休闲娱乐32%酒店10%其他24%租金价格建议 一楼租金：元 / 二楼租金：元 / 租赁优惠条件建议 前 3年采用基本租金，从第 4年起开始递增，每年递增率约为 3 大商家免租期约为 3商家约为 2 根据商家规模可减免一定期限的管理费； 落实政府给予本项目的各种招商引资优惠政策，如免 5年营业税等。 项目招商策略 以 城市区位 优势、 项目体量 优势、 客流复合 优势突现本项目 以 定位 优势 、 硬件 优势 、 升值 优势 来突出项目 以 品牌 营销 、 服务 营销 、 活动 营销 为推广主线，延展主策划思路 以 “ 品牌组合、强强联手 ”，“ 欢乐主题、体验消费 ”，“ 个性差异、特色经营 ” 为项目带来市场形象 项目招商推广策略 新芜湖商圈 体验式经济 快乐消费 推出本项目 项目招商进程 第一阶段：导入期（及筹备期） 预计时间 2006年 10月中 10月底 该阶段主要工作 招商资料的准备、公关宣传工作、主力商家前期联洽、确定广告合作公司、咨询处的设置。 第二阶段：主力商家招商期 预计时间 2006年 11月初 2007年 3月底 该阶段主要工作 主力商家招商、开展各项招商活动、广告宣传。 第三阶段：次主力商家招商期 预计时间 2007年 4月初 6月底 该阶段主要工作 次主力商家招商、开展各项招商活动、广告宣传。 第四阶段：零散商家招商期 预计时间 2007年 7月初 9月底 该阶段主要工作 发布强势的广告宣传、组织各项招商活动、全面归类安置各商家、开业前筹备工作；同时还要加强现场包装、灵活加强条幅信息、完善商业物业内装修等。 第五阶段：交付使用及开业 预计时间 2007年 8月初 9月底 该阶段的主要工作 协助商家进场装修、开业前期宣传、