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盗脏买卖合同效力 篇一：违法建筑的权利归属及买卖合同的效力 违法建筑的权利归属及买卖合同的效力 关键词: 违法建筑 债权行为 物权行为 有效 内容提要: 现实生活中大量存在违法建筑。违法建筑在没有被拆除之前，属于不动产。该违法建筑因建造的事实行为完成，而取得不动产所有权。该不动产所有权因不能进行登记，所以违法建筑的处分权受限。以违法建筑作为标的签订的买卖合同，由属于债权行为的买卖合同和引发物权变动的物权合同组成。属于债权行为的买卖合同效力为有效。引发物权变动行为的物权合同效力为待定。 一般人认为，违法建筑不应该存在，就算建好，也应该拆掉。国家和各地方政府也试图通过出台一系列法律、法规遏止违法建筑的出现，但是违法建筑并没有因我们国家的有关机关采取的高压态势而消亡，现实中仍然大量存在。那么，在违法建筑没有被拆除之前，是否存在合法的民事权利呢? 是否有所有权呢? 以违法建筑作为标的所签订的买卖合同的效力为何? 笔者力图通过本文的论述，尝试解决上述问题。 一、违法建筑的概念 在我国相关的法律法规中，并没有规定何谓违法建筑，我们只能从理论的角度，给它做一解读。所谓违法建筑，指的是违反广义法律的建筑。从文义解释的角度来理解的话，广义法律包括全国人民代表大会和常务委员会制定的法律，还包括行政法规、部门规章、地方性法规等，所以违法建筑应该包括违反法律、行政法规、部门规章和地方性法规的建筑，范围显然很广。 然而，我们又经常看到违章建筑的称谓，甚至很多人将二者相等同。同样按照文义解释的话，违章建筑指的是违反部门规章的建筑，部门规章仅属于法律的一种形式，因此，违法建筑的外延中应该包括违章建筑。我们国家并没有在法律上特别指明应该称其为违法建筑还是违章建筑，不同的法律、行政法规、部门规章叫法不同。笔者认为用违法建筑的称谓更加准确。自从 2008 年 1 月 1 日，城乡规划法开始实施后，城乡建设的一体规划格局形成，在城乡规划区内进行的任何建设行为都应该符合城乡规划法的规定，进行规划审批，没有进行规划审批的建设行为，均属于违法建设。因此可以说，进行规划审批，符合城乡规划法的要求，是进行合法建设行为的前提，城乡规划法也就成了合法建设行为的重要依据，从这个角度说，叫违法建筑更加准确。另外，从文义解释的角度来看，违法建筑已经包括违章建筑。因此，本文不再区分违法建筑和违章建筑，统称为违法建筑。 二、违法建筑的分类 ( 一) 未取得建设用地使用权的违法建筑和取得建设用地使用权但是超出了建设用地使用权范围的违法建筑在物权法颁布之前，建设用地使用权被称为国有土地使用权，物权法颁布后，改称为建设用地使用权。这样的称谓更能表明该土地的利用性质为建设用地。但是物权法所规定的建设用地使用权，将其客体范围限制为国有土地，因此，给人的理解为建设用地使用权仅能存在于国有土地之上，好像在集体土地上不会建设建筑物。根据土地管理法规定，为了兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡( 镇) 村公共设施和公益事业建设，经依法批准使用农民集体所有的土地的，也是允许的。所以在集体土地上，也可以建设建筑物，也可以设立建设用地使用权。物权法将建设用地使用权的客体限制为国有土地显然与现有的法律和现实矛盾。 未取得建设用地使用权的违法建筑比较好理解，即没有获得建设用地使用权就进行了建设行为，所产生的违法建筑。那么何谓取得建设用地使用权但是超出了建设用地使用权范围的违法建筑? 在取得建设用地使用权后，需要获得城乡规划审批，并在取得建设施工许可证后，才可以进行建设行为，该建设行为才是合法的。但是现实往往是，有些人在取得建设用地使用权后，在进行建设过程中，超过已经审批的使用权面积，超范围进行建设，在超出已经取得建设用地使用权范围之外进行的建设行为就是违法的，所形成的建筑物即为违法建筑。这类违法建筑非常重要的特点是建造在超出建设用地使用权范围之外的建筑，才属于违法建筑，建造在建设用地使用权范围之内的建筑，属于合法建筑。在确立这类违法建筑过程中，必须搞清楚建设用地使用权的范围。( 二) 违反公法的违法建筑和违反私法的违法建筑 自罗马法以来，就把法律划分为公法和私法。但是公法和私法划分的标准一直是仁者见仁智者见智的问题，学说观点很多，本文只列举较有影响的三种学说。 1 利益说。以维护公共利益还是私人利益作为区分的标准，维护公共利益的法律就是公法，维护私人利益的法律就是私法。自 19 世纪以来，伴随着“公法私法化”和“私法公法化”，公法和私法出现融合的趋势，使该标准受到了挑战。 2 隶属说。该说认为调整隶属关系的法律就是公法，调整平等关系的法律就是私法。但是在民事法律关系中也存在隶属的关系，像亲权关系中。 3 主体说。凡规范国家和公共团体之间以及国家、公共团体和私人之间关系的法律就是公法，凡规范私人和私人之间的法律就是私法。但是国家往往也参与民事交易，进行民事活动，而此时调整的法律却为民法。 本文比较赞同以利益说作为划分公法和私法的标准。虽然“公法私法化”和“私法公法化”的出现，使得公法和私法的界限开始出现模糊，但是以维护不同的利益作为区分公法和私法的标准仍然适用，“公法私法化”的现象仍然没有改变公法维护公共利益的本质，“私法公法化”的现象也没有改变私法维护私人利益的本质。所以，以维护不同利益作为划分公法和私法的标准依然站得住脚。 违反公法的违法建筑，往往会损害公共利益，所以会受到行政处罚，行政处罚方式一般为罚款、限期拆除等。而违反私法的违法建筑，损害的往往是私人利益，所以会受到民事处罚，处罚方式一般为停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失等。 ( 三) 程序违法的违法建筑和实体违法的违法建筑 所谓程序违法的违法建筑，即在建设过程中没有根据我国相应的法律法规规定，进行相应的许可就进行了建设，在违法建筑建成后可以通过申请获得审批，而使违法建筑转成合法。所谓实体违法的违法建筑，即该建筑的违法不符合我国的相关规划法的规定，也不可能获得相应的建设用地使用权，不能通过事后程序的补救使其转成合法建筑，也就是说实体违法的违法建筑，没有转成合法的可能，最终的命运只能是被拆掉。 违法建筑的上述分类，在现实生活中经常会出现交叉情况，从本文论述的重点来看，笔者将从实体违法的角度来论述违法建筑的相关问题，不包括程序违法的建筑。原因在于，程序违法的违法建筑，最终是可以通过程序弥补转成合法，而实体违法的违法建筑的命运不会发生扭转。实体违法的违法建筑才是真正意义上的违法建筑，探讨其相关问题才有价值。 三、违法建筑的权利归属篇二：考点2 物权法答案 考点2 物权法 1考点返还原物请求权；占有返还请求权 解析根据物权法第34条，返还原物请求权的构成要件有二：第一，请求人系物权人；第二，被请求的对象系现时的无权占有人。本题中，甲系所有权人，乙系无权的间接占有人，丙系无权的直接占有人，甲可对乙主张返还原物请求权，故A选项正确；甲亦可对丙主张返还原物请求权，故B选项正确。根据物权法第245条，占有返还请求权的构成要件有四：第一，请求人系占有人；第二，占有人的占有被侵夺；第三，须于占有被侵夺之日起一年内行使；第四，被请求人系侵夺人或者自侵夺人处继受占有的占有继受人。本题中，甲的占有被乙侵夺，且乙仍为现占有人（间接占有人），甲可对乙主张占有返还请求权，故C选项正确。假设丙系占有的概括继受人（通过继承或者企业合并自乙处继受占有），则无论丙系善意或者恶意之概括继受人，甲均可对丙主张占有返还请求权。假设丙系占有的特定继受人（通过买卖、赠与、租赁、借用、质押等自乙处继受占有），则仅在丙为恶意的特定继受人时，甲才可对恶意的丙主张占有返还请求权，在丙为善意的特定继受人时，甲对善意的丙无占有返还请求权（对占有的保护弱于对物权的保护）。本题中，丙系善意的特定继受人，甲对丙不得主张占有返还请求权。故D选项错误。 2考点占有推定 解析根据占有权利推定，占有人主张其对占有物享有某种以占有为内容的权利，推定占有人享有该权利。换言之，“占有人于占有物上行使之权利，推定其适法有此权利。”A选项正确。根据占有状态推定，占有人的占有在法律上被推定为自主占有、善意占有、和平占有、公然占有。故B选项正确；C选项正确。根据占有权利推定，占有权利的推定属于证明规则，具有消极性。占有人不能利用此种权利推定，请求为所有权登记的积极证明。故D选项错误。 3考点主物与从物 解析根据物权法第188条，甲的汽车抵押权未登记，不能对抗善意第三人。乙的汽车质权优先于甲的汽车抵押权。故A选项错误；B选项正确。担保法解释第63条规定：“抵押权设定前为抵押物的从物的，抵押权的效力及于抵押物的从物?”方某是在甲的汽车抵押权设立之后才取得备胎所有权的，故备胎不是甲的汽车抵押权的客体，甲对备胎不享有优先受偿权。故C选项错误。担保法解释第91条规定：“动产质权的效力及于质物的从物。但是，从物未随同质物移交质权人占有的，质权的效力不及于从物。”据此，乙的汽车质权的效力不及于备胎，乙对备胎不享有优先受偿权。故D选项错误。 4考点物权请求权 解析物权法第34条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。物权法第35条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”。这两条规定了物权请求权制度，物权请求权制度为物权的物权法保护方法，有别于物权的债权法保护方法。法律设立物权请求权制度，目的在于维护物权人对物的圆满支配状态，只要物权人对物权的支配受到侵害或者妨害，物权人即可行使物权请求权，无须证明侵占人、妨害人具有过错，无须证明自己受有损失，这与损害赔偿请求权不同。A选项正确，不选；B选项正确，不选。根据民法理论，物权请求权中的排除妨害请求权、消除危险请求权不适用诉讼时效。返还原物请求权或者不适用诉讼时效，或者适用长期诉讼时效，C选项正确，不选；D选项错误，当选。5考点返还原物请求权；占有返还请求权 解析该狗系遗失物、盗脏，丙以自己的名义出卖给不知情的丁时，善意的受让人丁不能善意取得。该狗的所有权仍归甲所有。丁系无权占有人。甲可对丁行使返还原物请求权。乙曾经是无权占有人，但乙饲养的狗被盗后，乙不再是无权占有人（非现时的无权占有人），甲对乙不享有返还原物请求权。故A选项错误；B选项正确。乙虽非狗的所有权人，但乙系狗的占有人，乙对狗的占有被丙侵夺，丙出卖给不知情的丁。因侵夺人丙不再是现时的占有人，故乙对丙不享有占有返还请求权。同时，丁属于侵夺人丙的善意特定继受人，乙对善意特定继受人丁也不享有占有返还请求权。故C选项错误；D选项错误。 6考点无权占有人的责任；概括继承 解析根据继承法第33条的规定，高某死亡后，若小高未放弃继承，小高应当法定承受周某与高某之间的耕牛借用合同。现耕牛因小高管理不善而死亡，高某有权基于借用合同请求小高承担违约责任。故A选项正确，不当选；B选项错误，当选。小牛属于天然孳息，所有权归属于周某，小高对小牛的占有属于善意自主占有。但是，小牛不属于借用合同的内容，因此，周某不能基于借用合同请求小高承担不能返还小牛的违约责任。同时，因为小高对小牛构成善意自主占有，所以，根据物权法第244条的规定，周某不能请求小高对小牛死亡的损失承担损害赔偿责任。故C选项错误，当选；D选项正确，不当选。 7考点返还原物请求权 解析根据物权法第34条的规定，返还原物请求权的构成要件有三：第一，请求人为物权人；第二，被请求人为现时的无权占有人；第三，请求时原物尚存在。甲的画被乙盗窃，甲依然享有该画的所有权，但乙将该画出卖给了丙，乙的无权占有已经丧失，乙不再属于现时的无权占有人，甲只能对丙主张损害赔偿或者主张不当得利返还请求权，不能对乙行使返还原物请求权，故A选项错误。由于该画属于盗赃，丙虽为善意，但丙原则上不能善意取得所有权，丙属于无权占有人。丙将该画交给丁保管时，丙属于间接占有人，而无权的间接占有人可以成为返还原物请求权的对象，故B选项正确。丁为无权的直接占有人，可以成为返还原物请求权的对象，故C选项正确。戊虽在客观上管领、控制该画，但属于基于雇佣关系并受雇主的指示管领、控制该画，戊在法律地位上属于占有辅助人，画的占有人为丁。戊既然不是占有人，自然也不是无权占有人，不能成为返还原物请求权的对象，故D选项错误。 8考点善意取得 解析异议登记的效力在于减损错误登记的公信力，阻碍善意取得的发生。但是，物权法第19条第2款规定：“?登记机关予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉的，异议登记失效?”据此，异议登记后，申请人未在15日内起诉的，异议登记自动失去效力，不再发生减损错误登记的公信力，不能阻碍善意取得的发生。故A选项不当选。根据物权法第107条，盗脏、遗失物、漂流物、埋藏物，其占有人实施无权处分的，受让人原则上不能善意取得。须注意：因欺诈、胁迫丧失占有的，不属于盗脏（尽管可能构成赃物。盗脏赃物），该动产的占有人实施无权处分的，只要受让人符合善意取得的构成要件，仍可善意取得。B选项中，甲遭乙的欺诈丧失花瓶的占有，但该花瓶不属于盗脏，甲的撤销具有溯及力，甲撤销后，乙将花瓶出卖给丙的行为属于无权处分，但因丙符合善意取得的构成要件，因此丙善意取得该花瓶的所有权。故B选项不当选。在本质上，善意取得仍为一个交易行为。所以，民法通说观点认为，若该善意取得的交易行为（即该无权处分行为）被撤销，受让人不能善意取得。在C选项中，乙将花瓶出卖给丙的行为属于因胁迫实施的无权处分，丙符合善意取得的要件。但是，若乙撤销乙、丙间的买卖合同，丙仍不能善意取得。故C选项当选。根据民法理论，禁止流通物不发生善意取得，禁止流通物的占有人实施无权处分的，受让人不能善意取得。故D选项当选。 9考点抵押权顺位的变更；抛弃与让与 解析根据物权法第199条的规定，甲、乙、丙的抵押权分别为第一、第二、第三顺位。正常情况下，实现抵押权变卖房屋得款300万元时，甲分得150万元，乙分得150万元，丙不能分得。根据物权法第194条第1款，甲、丙协议变更抵押权顺位，无须经乙同意，且已经办理的顺位变更登记（该顺位变更已经发生了效力）不会对乙产生不利影响，即按变更后顺位清偿，丙作为第一顺位分100万元，乙作为第二顺位分150万元，甲作为第三人顺位分50万元。故A选项正确。根据民法理论，若甲对丙让与自己顺位，则甲作为第一顺位分得的150万元，优先满足丙的100万元，甲得剩余的50万元，乙仍作为第二顺位分得150万元（不受影响）。故B选项正确。若甲对丙抛弃其顺位，属于甲相对放弃对丙的顺位，即甲作为第一顺位分得的150万元，甲、丙作为同一顺位按照债权比例分配，甲分五分之三（90万元），丙分五分之二（60万元）。故C选项正确。若甲对乙和丙放弃其顺位，属于甲绝对抛弃抵押权顺位，其法律效果是，乙升进为第一顺位，丙升进为第二顺位，甲降至第三顺位，这样，乙分得150万元，丙分得100万元，甲分得50万元。故D选项正确。 10考点保留所有权买卖；共同抵押 解析买卖合同解释第34条规定：“买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。”物权法第9条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”据此，乙和甲关于乙保留房屋所有权的约定违反物权法定原则，不发生物权效力。同时，由于乙、甲之间房屋买卖合同有效，乙享有处分权，且给甲办理了过户登记，甲已经取得房屋所有权。故A选项错误。担保法解释第75条第2款规定：“同一债权有两个以上抵押人的，当事人对其提供的抵押财产所担保的债权份额或者顺序没有约定或者约定不明的，抵押权人可以就其中任一或者各个财产行使抵押权。”乙对甲的汽车、丙的房屋、丁的房屋享有的抵押权构成共同抵押，未约定抵押权人乙行使抵押权的顺序与份额，构成连带共同抵押，乙行使抵押权不受顺序的限制，即使乙未对甲的汽车行使抵押权，仍可直接对丙的房屋行使抵押权，优先清偿200万元。故B选项错误。担保法解释第75条第3款规定：“抵押人承担担保责任后，可以向债务人追偿，也可以要求其他抵押人清偿其应当承担的份额。”据此，若乙对丙的房屋行使抵押权清偿200万元，丙可不对甲追偿，直接按照内部份额比例向丁追偿100万元。故C选项正确。担保法解释第75条第1款规定：“同一债权有两个以上抵押人的，债权人放弃债务人提供的抵押担保的，其他抵押人可以请求人民法院减轻或者免除其应当承担的担保责任。”据此，若乙放弃对甲的汽车抵押权（价值100万元），当乙对丙的房屋行使抵押权时，乙有权请求免责100万元。故D选项正确。 11考点返还原物请求权；无权占有人的责任 解析根据物权法第34条的规定，返还原物请求权的构成要件有三：第一，请求人为物权人；第二，被请求人为现时的无权占有人；第三，请求时原物尚存在。甲的手机被乙盗窃，甲依然为手机的所有权人，但由于乙已经将盗窃的手机赠与丙，乙对手机的占有已经丧失，乙不属于现时的无权占有人（乙只是曾经的无权占有人），甲对乙的返还原物请求权不能成立，故A选项错误，当选。乙的行为构成对甲的所有权的侵害，甲有权对乙主张损害赔偿请求权，故B选项表述正确，不选。乙将盗窃的手机赠与丙，丙不能因此取得手机的所有权，丙对手机的占有属于无权占有，同时，由于丙已经将手机丢弃，丙不再属于现时的无权占有人，甲对丙的返还原物请求权亦不能成立，故C选项错误，当选。丙对手机的占有属于善意、自主占有，根据物权法第244条的规定，丙对于手机的毁损灭失无论是否具有过错，均不承担损害赔偿责任，故D选项错误，当选。 12解析根据合同法第134条，动产买卖的当事人可以约定出卖人保留所有权。甲、乙约定自乙支付完全部价款时才发生所有权移转，故甲将画交付给乙时，乙不能取得所有权，一直到乙支付完毕全部价款时，乙方才取得古画所有权，故A选项错误。甲、乙关于“10年内乙不得转售该画”的约定，违反了物权内容法定，该约定不发生物权效力，故乙取得该画所有权后，将画出卖给丙的行为属于不折不扣的有权处分，自乙向丙交付该画时，丙取得该画所有权，故B选项正确。甲、乙关于“10年内乙不得转售该画”的约定虽然违反了物权法定原则，但并未违反其他法律的强制性规定，不妨碍该约定在甲、乙间产生合同效力，故乙10年将该画出卖给丙的行为构成违约，故D选项正确。由于乙将画出卖给丙的行为属于有权处分，丙是否知情是不相关的，故C选项错误。 13考点物权法定 解析物权法第5条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”这是关于物权法定原则的规定。质押的标的物只能是动产和法律明定的权利，王某和甲质押房屋的行为违反了物权内容法定，甲对房屋不享有质权。优先受偿权系物权性质的权利，王某与丙关于丙对房屋享有优先受偿权的约定违反了物权法定原则，不具有物权效力，如果涉及第三人，则丙对房屋的变价款不享有优先于王某一般债权人受到清偿的权利。王某为丙设立抵押权的行为符合物权法定原则，乙为房屋的抵押权人，对房屋变卖所得价款享有优先受偿权。综上，就变卖房屋所得的60万元，抵押权人乙享有优先受偿30万元的权利，剩余的30万元，由甲和丙按照债权比例受偿，各得15万元。本题唯一正确的答案为B选项。 14考点善意取得；不当得利；无因管理；侵权损害赔偿 解析本题中，因乙无权处分，丙善意取得该相机。若此后乙取得该相机所有权，原所有权人甲有权请求乙返还该相机。这种现象称为“回首取得”。故A选项正确。乙的无权处分对甲构成侵权，甲有权请求乙承担赔偿责任。故B选项正确。不当得利的返还范围有一个限定：“得利大于损失的，以损失为准；得利小于损失的，以得利为准”。所以，若甲对乙主张不当得利返还请求权，甲只能请求乙返还不当得利10万元，而不是11万元。故C选项正确。根据民法理论，对于甲、乙间的关系，可类推适用“不正当无因管理”制度。若甲主张类推适用不正当无因管理，则甲有权请求乙返还出卖相机的11万元，当然甲也因此负有在“收益范围内”补偿乙因此支付的必要费用的义务。故D选项正确。 15考点基于法律行为的动产物权变动；天然孳息 解析甲将母牛出卖给乙，且以占有改定的方式完成交付，乙已经取得母牛所有权。5月15日，甲将母牛出卖给丙，又以占有改定的方式完成交付，但是，占有改定方式完成交付的，不生善意取得的效果，故5月15日丙不能善意取得母牛的所有权。6月1日，该牛产下一只小牛犊，小牛犊是天然孳息，根据物权法第115条第1款，无约定时，天然孳息的所有权归原物的所有权人，故小牛犊的所有权归属于乙。故A选项正确；B选项错误。6月16日，甲将该母牛交给仍不知情的丙，此时，甲使善意的丙取得了对母牛的直接占有，且此时丙认为善意，丙自此善意取得母牛的所有权。故C选项错误；D选项正确。 16考点区分原则；返还原物请求权；双方虚假行为 解析甲、丙间房屋买卖合同系双方虚假行为，无效，丙未取得房屋所有权，丙对乙无返还原物请求权，故B选项错误。根据区分原则，未给乙办理过户登记，不影响甲、乙间房屋买卖合同的生效，乙系基于有效的买卖合同产生的债权占有该房屋，系有权占有，甲作为房屋的所有权人，对乙无返回原物请求权，故A选项错误。甲、乙间房屋买卖合同有效，甲给乙办理过户登记未陷入履行不能，故乙有权请求甲给自己办理房屋的过户登记。故C选项正确。根据合同相对性，乙无权请求丙给自己办理房屋的过户登记，故D选项错误 17考点非基于法律行为的不动产物权变动；放弃继承权；共有 解析物权法第29条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”通过继承和受遗赠发生的不动产物权变动，无须公示。故A选项错误。继承法第8条规定：“继承权纠纷提起诉讼的期限为二年，自继承人知道或者应当知道其权利被侵犯之日起计算?”甲死亡后，乙、丙对房屋形成共同共有，所有权不适用诉讼时效。此外，乙并未实施侵犯丙继承权的行为，丙的继承权之2年诉讼时效期间未开始计算。故B选项错误。继承法意见第49条规定：“继承人放弃继承的意思表示，应当在继承开始后、遗产分割前作出。遗产分割后表示放弃的不再是继承权，而是所有权。” 继承法意见第51条规定：“放弃继承的效力，追溯到继承开始的时间。”放弃继承具有溯及力。据此，C选项正确。物权法第102条规定：“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；?”侵权责任法第85条规定：“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。”据此，对于丁遭受的损害，共同共有人乙、丙应承担连带责任。故D选项错误。 18考点非基于法律行为的物权变动 解析甲、乙合法建造房屋，根据物权法第30条，无须登记，在事实行为成就时，甲、乙取得房屋所有权（共同共有）。甲、乙离婚的判决系形成判决，根据物权法第28条，无须登记，在判决生效时，乙取得该房屋所有权。根据物权法第29条，在乙的死亡宣告判决生效时，无须登记，丙取得该房屋所有权。民通意见第36条第2款规定：“被宣告死亡和自然死亡的时间不一致的，被宣告死亡所引起的法律后果仍然有效，但自然死亡前实施的民事法律行为与被宣告死亡引起的法律后果相抵触的，则以其实施的民事法律行为为准。”因乙未宣告撤销死亡宣告的判决，又未对该房屋作其他处分，故该房屋仍归丙所有。根据物权法第31条，丙经由继承取得房屋所有权后，未登记即处分该房屋的，不发生物权效力。同时，有关丙、丁间房屋买卖合同的生效判决系给付判决，须经丙给丁过户登记后，丁才能取得该房屋所有权。综上，唯一正确的答案是C选项。 19考点共有 解析物权法第30条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”据此，甲、乙自事实行为成就（房屋封顶）时取得房屋所有权。A选项错误；B选项错误。物权法第97条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有篇三：第二章 买卖合同陷阱与风险防范 第二章 买卖合同陷阱与风险防范 一、常识导读 (一)买卖合同的概念与特征 买卖合同是指一方当事人向另一方转移标的物所有权，另一方当事人支付价款 的合同。在这一合同关系中，按照约定转移标的物所有权的一方为出卖人，也就是 卖方，接受所有权并支付价款的一方为买受人，也就是买方。按照买卖方式不同， 买卖可以分为一般买卖和特殊买卖。其中，特殊买卖又可以分为凭样品买卖、拍卖、 试用买卖、招标买卖等。买卖合同与其他合同一样，一般包括以下条款:当事人的 名称或者姓名和住所;标的;数量;质量;价款或者报酬;履行期限、地点和方式; 违约责任;解决争议的方法等。在买卖合同中，当事人可以根据具体情况，在这些 条款之外，再约定包装方式、检验标准、检验方法、结算方式、合同使用的文字及 其效力等条款。买卖合同有如下法律特征: 1.买卖合同为不要式合同 买卖合同是不要式合同。买卖合同采用何种形式签订，一般可由双方当事人自 己决定，可以采取书面形式，也可以采取口头形式。但在法律有明确规定或当事人 有明确约定的情况下，买卖合同应当采用法律规定或者合同约定的形式。 2.买卖合同是转移标的物所有权的合同 买卖以转移财产所有权为目的。出卖人不仅需将标的物交付于买受人，并且需转 移标的物的所有权给买受人。买受人订立合同的根本目的在于取得标的物的所有权。 3.买卖合同是双务合同 买卖合同的当事人双方都享有一定的权利，同时又负有相应的义务。也就是说， 买卖合同双方根据合同约定都负有义务，卖方的义务就是转移标的物的所有权给买 方，买方的义务就是按照合同的约定向卖方支付价款。 4.买卖合同是有偿合同 买卖合同的有偿性是指合同的任何一方当事人的获得都以自己的付出为代价己 买受人要取得标的物的所有权，就必须支付价金;出卖人要获得价金，就必须交付 标的物并转移标的物的所有权于买受人。 5.买卖合同是诺成合同 在民法理论上，根据合同成立是否以交付标的物为要件，可将合同分为诺成性 合同和实践性合同。诺成性合同是指当事人对合同的标的、数量、质量、履行期限 等主要内容协商一致即告成立的合同。凡除当事人意思表示一致外，还必须实际交 付标的物才能成立的合同，为实践性合同。买卖合同的双方当事人就买卖事宜意居 表示一致，合同即告成立，而不以标的物的实际交付为成立条件。因此买卖合同属 于诺成合同，而不是实践合同。 (二)卖方合同当事人的义务 1.买方的义务 (1)支付价款。在买卖合同中，当事人的权利义务主要是围绕标的物的交付及 价款支付而发生的，对于买方而言，其主要义务就是支付货款、对标的物进行检验 以及合同约定的其他义务。支付价款是买卖合同中买受人的基本义务。买卖合同艾 标的物的价款作出约定的，买受人应当依照约定履行义务。有时合同可能并未直接 约定价款的数目，而是约定了一个如何计算价款的方法，如果该方法清晰明确，同 样属于对价款有约定的情形。买卖合同当事人未就价款作出约定或者约定不明确 并不必然导致合同不成立。依照法律的规定，当事人可以就价款的问题协议补充 不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。比如标的物的型号 质量等状况就是决定价格多少的重要参照。如果此时仍然不能确定价款时，除依，.:. 由政府定价的以外，按照订立合同时履行地的市场价格履行。由法律规定确定价 的原则是为了弥补当事人订立合同时考虑的不足，而依订立合同时的市场价格确定能够合理地反映当事人的真实意思。 (2)检验标的物。买卖合同的履行过程中，在出卖人交付标的物后，一个重要 问题就是买受人对标的物的检验。检验的目的是查明出卖人交付的标的物是否与= 同的约定相符，因此它密切关系着买受人的合同利益。对标的物的及时检验，可 尽快地确定标的物的质量状况，明确责任，及时解决纠纷，有利于加速商品的流转 否则，就会使合同当事人之间的法律关系长期处于不稳定的状态，不利于维护健 正常的交易秩序。因此， 合同法规定，买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。 2.卖方的义务 (1)交付标的物 出卖人应当按照约定的期限交付标的物。买卖合同的买受人的目的就是取得标 的物的所有权，所以交付标的物并转移标的物所有权是出卖人最基本的义务。在买 卖合同中，交付可以是出卖人将标的物的占有直接转移于买受人，使标的物处于买 受人的实际控制之下，如将出卖的商品直接交给买受人;也可以是出卖人将对于第 三人的请求提取标的物的权利转让给买受人，如将仓单、提单交给买受人。合同约 定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。当事人没有约定标的 物的交付期限或者约定不明确的，依照法律规定执行。标的物在订立合同之前已为 买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。合同约定交付地点的，出卖人应当按 照约定的地点交付标的物。没有约定交付地点或者约定不明确，依照合同法有 关规定仍不能确定的，适用下列规定: (1)标的物需要运输的，出卖人应当将标的 物交付给第一承运人以运交给买受人; (2)标的物不需要运输，出卖人和买受人订 立合同时知道标的物在某一地点的，出卖人应当在该地点交付标的物;不知道标的 物在某一地点的，应当在出卖人订立合同时的营业地交付标的物。 (2)转移标的物所有权 出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的 物的所有权的义务。所以，买卖合同中出卖的标的物，在合同履行时应当是属于出 卖人所有或者出卖人有权处分的物。实践中，在订立合同时，标的物可能尚不属于 出卖人所有或者出卖人尚无权处分，甚至可能尚不存在(如尚未生产出来) ，但在 交付标的物时，标的物必须是属于出卖人所有或者出卖人有权处分的物。法律、行 政法规禁止或者限制转让的标的物，不得随意转让，应依照有关规定执行。 标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定 的除外。出卖人还应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的 有关单证和资料。当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义 务的，标的物的所有权属于出卖人，即订立所有权保留条款。这样使出卖人可以在 买受人不履行支付价款或者其他义务时，依据其所有权直接追回标的物，避免标的 物因交付而转移所有权后发生钱、货两空的风险。 出卖具有知识产权的计算机软件等标的物的，除法律另有规定或者当事人另有 约定的以外，该标的物的知识产权不属于买受人。 此外，出卖人还应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料，比如商业发票、产品合格证、质量保证书、使用说明书、产 检疫书、产地证明、保修单、装箱单、海关发票等。 二、签约陷阱与风险防范 买卖合同是商业活动中最常见的合同之一。在实际生活中，很多单位或者个 由于对买卖合同法律常识的不了解或者说是了解得不深入，最终陷入买卖合同的 阱不能自拔，也有的企业因一份买卖合同而濒临破产。因此，买卖合同的签订十 重要，如果当事人能在合同签订过程中，慎重、细致地考虑问题，对合同的相关 款反复推敲，那么就能为日后可能出现的纠纷提供法律上的依据，从而保护自己 合法权益。这就要求当事人在签订买卖合同前，首先，应当熟读合同法的有关 条款，尤其要注意合同法中关于买卖合同的相关规定，这-些关于买卖合同的基 本知识在本书相关内容中均有阐述;其次，要求当事人要掌握签订买卖合同的要卢 与技巧，当事人在签订买卖合同的过程中，应对买卖合同中应当约定的事项作出 确的说明，以防止在履行和发生纠纷时因合同内容约定不明而产生歧义，如果产生 纠纷，也会为维护自己的合法权益打好基础;再次，要在买卖合同的签订过程中 立风险防范意识，警惕掉人他人精心设置的合同陷阱。下面我们将对买卖合同的签 订技巧与风险防范做具体的归纳讲解。 (一)签订买卖合同前必须注意的事项 1.订立合同前应尽可能了解对方当事人的有关信息 在现实经济生活中，经常出现的合同欺诈行为就是订立合同的主体没有订立合 同的资格，或者根本没有履行能力。这种情况主要出现在以法人及其他组织为一方 当事人订立的合同中间，主要表现为: (l)订立合同的一方根本没有提供法人资格 证明; (2)合同一方虽提供了企业法人营业执照，但为副本或复印件，其实为 伪造的证明; (3)合同一方提供了正式的企业法人营业执照 ，但虚报注册资本. 无实有资金，并没有实际履行能力; (4)合同一方在订立合同时虽提供了企业法 人营业执照 ，但因未参加工商局年检已被吊销营业执照。因此，当事人在订立合 同前应对对方的法律地位、经营范围、资信状况以及近期的经营业绩、商业信誉进 行必要的考察，如当事人自己进行了解有困难，可以向对方当事人所在地的工商部 门进行查询，并且可以通过对方同行业或相关企业进行了解。如果对对方当事人的 资信有所怀疑，应尽可能要求对方提供担保。另外在合同履行中出现问题，应积极张自己的权利，并保留相关证据。积极行使诉权通过人民法院保护自己的权利， 以免因为超过诉讼时效而蒙受不必要的损失。 2.查明买卖合同的标的物是否为法律禁止或限制流通物 当事人在订立买卖合同前，应查明买卖的是否为禁止流通或者限制流通的物品。 我国法律法规禁止流通的物品如象牙、枪支、弹药、毒品、珍稀动植物、迷信物品、 淫秽物品、走私物品等;限制流通的物品如麻醉药品等。同时还要查明卖主对买卖的 标的物是否具有处分权，不要贪图价格优惠及其他诱惑，急功近利，以免购得盗窃物。 3.代理人签订合同时应审查其授权情况 在买卖合同的签订中，经常有代理人以被代理人名义签订合同的情况，在被代 理人授权范围内，代理人所签订合同的权利义务应由被代理人承受。但代理人超越 代理权或代理权授权期限已届满后所订立的合同，未经被代理人追认，由行为人承 担。根据民法通则有关规定，无权代理、越权代理有可能会给合同另一方当事 人造成损失。所以，对于对方业务员或经营管理人员代表其单位订立的合同，应注 意了解对方的授权情况，包括授权范围、授权期限、所开立介绍信的真实性，对非 法定代表人的高级管理人员，如副总经理、副董事长等，应了解其是否具有代表权。 (二)签订合同应尽量采取书面形式并使用比较标准的合同范本 我国合同法虽然允许当事人采用书面形式、口头形式和其他形式订立合 同，但因为非书面形式在发生纠纷时不好确定责任，也为免被人利用进行欺诈，订 立合同应尽量采用书面形式。同时订立合同时应尽量参照合同范本，并结合具体情 况订立。内容应尽量详尽、明确。我国工商行政管理机关颁布有标准的合同范本可 以进行参照。若有条件可以由工商行政管理机关对合同进行鉴证，一方面可以对内 容进行把关，另一方面也可以增强合同的严肃性和可信度。必须指出的是，在买卖 合同实践中，很多买卖合同虽表面上看是参照了工商行政管理机关的范本，但是对 方往往会对范本中的一些条款作细节上的改动，有时哪怕是改动一个字词，都有可 能会导致合同内容的千差万别，对此合同当事人务必要擦亮眼睛，否则发生纠纷后 有苦难言，只能自认倒霉。如某电器批发公司与某电器厂协商签订一份电器买卖合 同，电器批发公司总经理王某在合同的付款栏目中故意将货到付款写成贷到 付款。电器厂方面未仔细审查便签了字。当电器厂发完货后派人催收货款时，电 器公司便以合同中这一条款为由进行搪塞，称贷款尚未下来