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买卖合同一方反悔 篇一：商品房买卖合同签订后,卖方反悔,二审败诉 商品房买卖合同签订后，卖方反悔 为保护交易安全，二审败诉 云南亮剑律事务所 刘荣广律师 导语：王芳与陈红签订商品房买卖合同后，卖方王芳及丈夫吴斌以虽然签订买卖合同是当事双方的真实意思表示，但签订买卖合同时卖方并未取得房屋产权权并且签订买卖合同未经过共有人吴斌的同意，且在共有人知道双方签订买卖合同后，明确表示不同意买卖该该房屋并明确表示愿意退回陈红已付30万房款，据此向法院起诉讼，要求法院确认双方签订的商品房买卖合同无效，同时陈红向法院提起反诉，要求继续履行合同。 经人民法院开庭审理，为保护交易安全，一审二审均驳回王芳及丈夫吴斌的诉讼请求，支持了反诉人（本诉被告）陈红的反诉请求，卖方败诉。 案情回顾 王芳与吴斌于1995年8月15日登记结婚系夫妻关系。2008年10月5日王芳与第三人昆明某某房地产公司签订商品房购销合同，约约定由王芳向第三人昆明某某房地产公司购买昆明市某某小区XX号预售商品房，建筑面积130，售价34.5万元，于2010年1月30日前交付。商品房购销合同签订后，王芳依照约定支付了购房款。 2009年10月3日，王芳与陈红签订了房屋买卖协议，约定由王芳将昆明市某某小区XX号房屋出售给陈红。房屋售价51万元。付款方式为签订买卖合同后陈红立即支付房款30万元，余款在更名完成时一次性支付。同时双方约定，王芳必须配合陈红，办理过户手续，并把供所需要的各种证件，保证房屋的完全所有权，任何第三人不能向房屋提出权利主张。协议自签订之日生效，如有任何一方违约，应按双方约定的成效总价的20%承担违约金。 房屋买卖协议签订当日，陈红支付王芳房款30万。2009年12月，第三人昆明某某房地产公司通知购房人接房，其后原告办理了接房手续，同时交纳了本争议房屋的配套费、税费等费用。 诉讼经过 （一）卖方反悔，卖房人反成被告。 2010年3月30日，王芳及丈夫吴斌以王芳与陈红签订1、房屋买卖协议时，并未取得房屋产权登记证书，2、同时也为征得共有人王芳丈夫的同意。据此王芳夫妇向昆明市XX区法院提起诉讼，请求法院依法确认王芳与陈红于2009年10月3日签订的房屋买卖协议无效。 在法院向被告陈红送达起诉状副本后，在举证期限内向法院提出反诉，请求法院确认2009年10月3日，双方签订的房屋买卖协议合法有效，依法判令被反诉人继续履行协议并协助反诉人办理过户手续。 （二）一审法院审理，判决。 经法院通过庭审调查，双方当事人对王芳与陈红签订房屋买卖协议的事实均无异议，本案的争议焦点为王芳以个人名义与陈红签订的房屋买卖协议是否有效？ 1、未取得房屋权属登记证书的房屋是否可以买卖？ 法院审理认为，用于买卖的房屋在签订房屋买卖协议时，虽未取得房屋产权证，违法了城市房地产管理法38条关于未依法登记领取权属证书不得买卖的规定，但是此规定为管理性规定而非效力性规定，所以未取得产权证房屋是可以买卖的。 2、作用夫妻共同财产的房屋，没有夫妻一方的签字所签订的房屋买卖协议是否有效？ 法院认为，从形式上看，王芳未经共有授权或书面同意而与陈红签订房屋买卖协议的行为属于无权处分。对此法官从价值取向、生活经验之考察、婚姻法关于夫妻共同处分权的规定等进行全面综合分析认定夫妻双方都有平等处分夫妻共同财产的权利，特别是由于夫妻之间的特殊身份关系，对于第三人陈红来说，不论客观上还是主观均无法知道是否该处分行为只是个人的意思表示，故王芳夫妇负有举证证明陈红在签订房屋买卖协议时已经知道了吴斌不同意买卖房屋的事实，且知道后还坚持与王芳签订买卖协议，但是原告夫妻二人对此并未完成举证，所以应当连带承担举证不能的后果。故王芳对其购买的预售商品房拥有处分权，其与陈红签订的房屋买卖协议合法有效。3、法院判令 （一）驳回杨夫妇的诉讼请求；（二） 陈红与王芳签订的房屋买卖协议合法有效；（三）王芳夫妻在取得产权证后，协助陈红过户。 （三）上诉，维持。 一审法院的判决作出后，两原告对法院的判决不服，认为一审法院在审理案件的过程中适用法律错误，向昆明市中级人民法院提出了上诉，请求二审法院依法撤销一审法院作出的（2010）民一初字第1651号判决，依法改判当事双方签订的房屋买卖协议无效。最终法院经开庭审理后，驳回上诉，维持原判。 律师论案 一、是双方当事人签订的合同违反法律、行政法规的强制性规定，如何认定合同的效力？ 对于合同双方当事签订的违反法律、行政法规的强制性规定的行为是否有效，应区别对待，因为强制性规范包括管理性规范和效力性规范。而根据相关法院的规定，只的违反了效力性的强制性规范，才能导致协议必然无效，本案两级法院法官正是基于此，考虑立法背景、立法目的、尊重意思自治、鼓励交易等因素，充分应用法理学、逻辑学、社会学的原理进行客观、全面、准确的分析、判断，最终认定双当事人签订的协议有效。 二是夫妻共同财产，作为共有的一方单独处理夫妻共同财产的行为是否有效？最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的解释(一)规定：夫或妻对夫妻共同所的的财产，有平等的处理分权。现实生活中，夫妻共同财产特别是不动产（如：房产）只登记在夫妻一方的名下，在进行交易的过程中，往往也只有名字登记在产权证上一方与第三人签订买卖协议，但由市场供求关系及政策的变化，标的物的市场价格也会迅速上涨，此时，卖方就很可能因为想获取更高的收益而背弃诚实信用原则，想方设法使已经签订的协议归于效，最终以夫妻共同财产需经共有人同意才能处分进行抗辩，本案正是如此。但是买方作为善意的第三人，无论从客观还是主观上都无法知道卖方的处分行为只是个人的意思表示，这就需要卖方举证证明，共有人确实对另一共有人的处分行为毫不知情，如果无法完成举证，就将承担举证不力的后果，本案法官最终认定合同有效，符合法律的规定，并且有效的维护了交易安全，扼制恶意投机交易行为的滋生。 三、本案中法院庭审案件的精神在于保护交易。 随着社会不断向前发展，社会主义市场经济科秩序的不断健全，交易标的的手段、方式将更加多样化。只有充分尊重双方当事人的意思自治，保护交易安全，才能更有效的促进社会的发展，也只有这样才符合合同法的基本精神即鼓励交易，保障交易安全。所以无论是现在还是今后，在双方当事人签订交易协议以后，起诉确认交易协议无效，法院确认无效的情形将极为罕见。篇二：买卖合同中有哪些需要注意的 买卖合同中有哪些需要注意的 买卖合同事关当事人双方的权利义务，所以在签订买卖合同时一定要谨慎小心，避免让别人侵犯自己的合法权益。那么买卖合同中有哪些需要注意的呢？或许很多人对此都不太了解，下面小编就来为大家介绍相关知识。 签订买卖合同是日常市场交易中最常见的一种活动，对于合同签订过程中的一些细节和条款，我们要慎之又慎，以防合同欺诈，避免不必要的损失和纠纷。 一、合同主体资格的审核 确认主体是否具备订立合同的资格，同时核实签约方是否具有实际履行能力。 1、主体是法人组织的： 在订立合同时要求对方提供资格证明如营业执照的原件，同时注意其证件复印件等非原件的证明材料的真实性，防止造假。 注意审查营业执照是否有瑕疵，比如被吊销、被暂扣等情况。可以通过当地的工商管理部门审查对方实际注册资本和资金，确保其有合同实际履行能力。 确认买卖方必须是标的物的所有人或者有权处分该物的组织。 2、主体是个人的，对其进行履约能力的审查可以通过对其单位及其同事、家庭、朋友、邻居等进行调查，以获取相关信息，最后综合判断其是否具有履约能力和信用程度。 二、 合同当事人的名称或者姓名和住所 如果主体是法人组织的应以营业执照名称为准，如果自然人以居民身份证上的名字为准。 三、标的物名称、规格、型号、生产厂商、产地、数量及价款 1、合同标的物应全称具体，不能简写，注意标的物不得为法律禁止或限制流通物。 2、品种、规格、型号、等级、花色等要写具体注明，必要时可通过附件说明标的的实际情况。 3、数量、价款要明确，包括数额的计量单位，大多数事项应由双方协定，同时需要标出标的物的单价、总价，币种、支付方式及程序等，各项须明确填写，不得含糊。四、质量要求方面 产品质量应按照国家标准，没有国家标准的应按照行业标准或企业标准，也可以协商确定。买卖合同应对货物质量重点加以约定，以便于验收，避免纠纷。卖方应当按照约定的质量标准交付标的物，如果交付的标的物附有说明书的，交付的标的物应符合说明书上的质量要求。 五、产品的包装标准 货物的包装方式对于货物的完好至关重要，包装不到位就可能发生货损，引起纠纷。对于包装方式可以按约定的包装，无约定的应当按照通用的方式包装，没有通用方式的，应当采取足以保护标的物的包装方式。 六、履行的期限、地点、方式 1、履行期限可按照年度、季度、月、旬、日计算，得准确、具体、合理，不能用模棱两可的词语。 2、履行地点指的是交货地点，要写清楚、具体、准确。 3、履行方式指的是双方应约定交货、提货、运输方式和结算方式，要写得具体明确。七、交货的时间、地点、方式。 交货的时间、地点和方式是合同的关键内容，它涉及双方的利益实现和标的物毁损灭失风险承担问题。一般情况下，标的物的所有权自交付时转移，风险承担随之转移。因此对交付的相关内容一定要在合同中予以明确。 八、检验标准、时间、方法。 合同中应当约定检验的时间、地点、标准和方法、买方发现质量问题提出异议的时间及卖方答复的时间、发生质量争议的鉴定机构。买方收到标的物后应当在合同约定的检验期间内对标的物进行检验，如发现货物的数量或质量不符合约定应在检验期内通知卖方，买方怠于通知的，视为所交货物符合约定。合同没有约定检验期间的，买方应及时检验，并在发现问题的合理期间内通知卖方。 九、结算方式。 结算方式，应该具体、明确。对用支票进行支付应按规定程序检查，以免被套走标的物。针对虚开支票欺诈的，我们可以通过两种途径防范，一种是款到交货，根据支票转账所需时间，要求买方款到卖方账面后才交货，但这种方法一般很难使买方接受除非货物供不需求。另一种是直接到出票人开户银行去持票入账，马上就能知道支票能否兑现，如能兑现可以即行转账，如被拒付可以立即停止发货，从而避免损失。 十、违约责任方面 违约责任的约定，应该具体可行。如果双方违反了应尽的义务，应当按照合同约定承担违约责任，合同没有约定的按照法律规定承担违约责任。对违约行为的惩处，合同双方应在合同违约责任条款中加以详细描述。 十一、解决争议的方法 解决争议的方法，要明确具体。此外，对于约定的争议处理机构和起诉法院不得超出地域管辖权。 十二、其他注意事项 1、合同主体名称和签订人名字首尾须保持一致。 出卖方应该注意买受方合同尾部的单位名称须与合同首部的单位名称一致、所加盖的公章或合同专用章上的单位名称须与书写的单位名称一致，法定代表人、委托代理人的名字是否与真实名字一致，不能有错字、别字、漏字或简称。篇三：买卖合同讲座 第一部分 法律的基本框架、体系 由于大家都是非法律专业人士，因此，在本次学习的第一部分，我们首先给大家介绍一下我国法律的基本框架体系。目的是使大家对我国对法律体系有个总体轮廓的认识。 我国的法律虽然成千上万，千头万绪，但是，其内部存在一定的逻辑结构。了解了法律的基本框架、结构后，我们就不会再觉得法律是杂乱无章的。法律专业人士之所以能记住和掌握那么多的法律，那是有“秘诀”的。“秘诀”就是掌握了法律的框架体系。 当然，我们由于今天学习的主题是“买卖合同”，那么，我们在介绍法律框架体系时，也仍然围绕这一主题进行。 “买卖合同”的本质就是“所有权”的“交易”。因此，在介绍法律框架体系时，也重点介绍“所有权”及其“交易”的问题。 一、法律体系的纵向划分 1、法律如：宪法、物权法、合同法 A：宪法属于万法之母，所有法律的制定，一般均表述为“根据宪法，制定本法”。宪法的历次修改，反映了私有财产保护的艰难曲折过程。 2004年宪法修正案将原第13条“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。”修改为：“公民的合法的私有财产不受侵犯。”自此，私人财产所有权的保护才有了重大进步。但是，公私财产仍然处于“不平等”保护状态。宪法第12条：“ 社会主义的公共财产神圣不可侵犯”。 对比：合法的私有财产不受侵犯公共财产神圣不可侵犯 从语言描述上，即可看出“孰轻孰重”？ 由此引发的问题： 财产无安全感 移民潮 民营企业家原罪问题 电视剧：温州一家人 废品大王“赵冠球”投机推倒罪这是个真实的案件，其原型就是现在万向集团的“鲁冠球”，中国富豪榜第22名，第一家上市的乡镇企业，第一家给通业汽车做配套的中国企业。第一批由国务院确定的重点扶持的民营企业。 周万顺挂靠集体企业，年底分红被认定为“贪污”。 有钱、有权的人为什么都要移民？心向往之。私有财产，神圣不可侵犯。 “风能进、雨能进，国王不能进”。 B：物权法是侧重于确定物的静态“归属”问题的法律。其第二编第4-9章，分别归定了所有权的权能，以及国家、集体、私有财产的归属问题。划清了国有财产、集体财产、私有财产的边界。 C：合同法更多是侧重于物的动态“交易”问题的法律。它是使物权法已经确定了“静态”归属的物，“动”起来。使“物”在流动中实现物的价值。一部物权法，一部合同法相结合，就是“买卖合同”关系的法律基础。 2、行政法规如：煤矿安全监察条例、国务院关于预防煤矿生产安全事故的特别规定、煤炭生产许可证管理办法等 3、地方性法规如：四川省安全生产条例、四川省中华人民共和国矿山安全法实施办法、四川省矿产资源管理条例 4、规章发改委国家煤炭应急储备管理暂行办法、国土资源部关于继续暂停受理煤炭探矿权申请的通知 5、司法解释合同法解释（一）、（二）、（三）；关于办理危害矿山安全刑事案件具体应用法律若干问题的解释 法律从纵向划分，可以划分为法律、法规、规章、解释，其法律效力自上而下，依次递减。但是，在实践中，经常见到其效力反而依次增强的现象。有时，部门发个文件，就使法律在该部门内得不到执行。当然，这是法治还不成熟、不规范的现象。 二、法律的横向划分 1、刑法刑法及其解释 显著特征：国家强制力体现的特别明显； 法律后果：以生命或人身自由为代价；老百姓通常所说的“这件事干不得，那是犯法的事！”这里的“法”就是指刑法。刑法中与川煤公司业务密切相关的罪名有两个，给大家作个简单介绍： A：刑法第224条“合同诈骗罪”： 有下列情形之一，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产： （一）以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同的； （二）以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产