____仙游县市场调研报告.ppt

目录 PART1城市背景 仙游县地处福建东部沿海的海峡西岸经济区中段 隶属于福建省莆田市 是莆田市市本级以外的唯一的一个县 从县城至福州交通里程152公里 至莆田44公里 至泉州85公里 至厦门192公里 1 仙游县地理位置 仙游县概况 仙游县总面积1815平方公里 总人口106万人 常住人口为88 7万 现辖17个乡镇 1个街道 其中农业人口81 61万人 占有县总人口比例约为82 非农业人口18 59万 仙游城市建成区面积达13 8平方公里 人口13 5万人 城镇化水平达38 5 鲤城街道总人口约7 8万 鲤南镇总人口约5 15万人 2 仙游县乡镇分布及人口状况 梦文化名城古典工艺之邦红木家具之都 相比福建省内的厦门 福州 泉州 以及浙江省各经济发达城市常住人口量大于户籍人口量的人口构成 仙游乃至整个莆田则出现了截然相反的状况 暨常住人口量远低于户籍人口量 其主要原因为 一方面 仙游工业产业与第三产业相对薄弱 外来人口相对较少 另一方面 仙游当地居民外出经商 务工人员相对较多 据有关资料显示 仅前往东莞 西安 南通等沿海经济发达地和高校聚集地做馄饨生意的仙游人就有10万多 4 仙游县经济 地方经济薄弱 红木古典家具成特色 仙游虽为一个拥有百万以上人口的大县 但一方面由于县内山区居多 大量劳动力人口尚滞留在农村 另一方面由于当地外出经商 务工人员较多 当地人主要从事红木 工艺品 开设私立医院等生意 因此 从地方统计的各项经济指标上看 当地经济基础相对比较薄弱 但实际居民购买力较强 服装鞋革 电子信息 金属制品 工艺美术四大产业产值占模工业产值的70 鲤南 榜头 枫亭 度尾 盖尾经济较发达 仙游仿古家具成为仙游经济发展的一大龙头产业 促进就业 拉动经济增长功不可没 仙游县城市发展布局 用地发展方向 各组团功能规划 城东组团 位于北二环路以南 八二五大街以东的鲤北片 规划建设新的组团中心 主要进行住宅和文化设施建设 城西组团 位于北二环路以南 八二五大街以西的鲤北片 规划以改造为主 沿用原有的商业 行政等设施 形成城市的北部中心 城北组团 位于北二环路以北的鲤北片 规划以生态 休闲为主 适当控制开发强度和开发规模 保护良好的生态环境 使之成为城市的重要生态功能区 在此基础上适当发展一类居住 政务办公和休闲娱乐用地 城南组团 位于南一环路 园区西路以西 溪东路以东的鲤南片 规划职能以政务办公和商业金融 文化设施和生活居住为主 西南组团 位于溪东路以西的鲤南片 该组团位于龙华溪两岸 规划以居住为主 并布置游憩设施 东南组团 位于南一环路 园区西路以东的东南片区 原三郊线以东的东南片 该组团交通便捷 邻近东南部主要经济联系方向 位置相对独立 同时东近柴桥头溪和玉塔山 自然环境较好 规划为新型工业和生活居住组团 城市总体布局 南北拓展 东西推进 中心完善 全面发展 的发展方向 在充实完善鲤北片区的基础上 积极发展鲤南片区和东南片区 鲤南片区 鲤北片区 东南片区 以北部的大蜚山为屏 以南面的木兰溪水为脉 以木兰溪为分隔和主干道为分隔 形成 蜚山为屏 兰溪为脉 一城三片 六大组团 的布局结构 三片为鲤南 鲤北和东南片区 六大组团为城东组团 城西组团 城北组团 城南组团 东南组团 西南组团 PART2整体市场 在2005年之前 仙游出让的经营性用地供应量相对较少 且主要以小规模 零星地块为主 其中05年出让的纯居住或商住综合类土地不到1万 自2006年起 开始大规模供应经营性用地 2006 2010年全县共出让纯居住或商住综合类土地约1550亩 可建建筑面积约260万 其中县城约1070亩 可建建筑面积约170万 土地市场 2005年之前 仙游商品房市场基本处于起步阶段 市场开发量与销售量均相当有限 市场尚不成熟 而进入2006后 市场开始进入发展阶段 2008年 在全国市场总体形势萧条的背景下 仙游全县则出让了614亩纯居住或商住综合类土地 是07年的2倍 县城出让了329亩 比07年增长了63 而相反09年全县只出让了215亩 县城只出让了156亩 由此可见 仙游的土地市场与全国市场形势关联度相对较低 更多的取决于当地城市建设进程 这与仙游房地产市场起步晚 市场成熟度不无关系 东部 玉田片区板块区域范围 主要指南门转盘以东 城南学区 区域特点 城市目前往东南部板块发展 现此区域可开发空间较大 板块均价 5600元 平方米代表楼盘 兰溪 新天地 水乡丽都等 南部 鲤南片区板块区域范围 木兰溪以南 南一环 南二环区域 区域特点 城市新的政务 商务中心 又是城市金融业 服务业最为集中地区 前景可期 受开发商一定的关注板块均价 6000元 平方米代表楼盘 公园一号 世和丽景等 西部 板块区域范围 木兰溪以西区域 区域特点 本区域以糖厂 汽车配件厂 水泥厂为基础 形成协作化水平较高 具有一定规模的工业区板块均价 4500元 平方米代表楼盘 木兰滨河新村 板块竞争格局 目前在售楼盘主要集中在东部和南部板块 南部属于城市新区 市政配套丰富 未来发展空间巨大 北部 鲤中片区板块区域范围 木兰溪以北 城北西路区域 区域特点 占据传统核心腹地 绝对地段优势 可供开发的土地并不多 教育配套相对较为完善 板块均价 4800 6200元 平方米代表楼盘 海宏 中央尊邸 安特 豪景园等 北部板鲤中片区属于仙游县 旧城改造 的重点区域 本区域本着有早先县城区的成熟配套 在城市规划的逐步完善 必先从原有中心城区相对较具代表性的区域着手翻新重建 八二五大街两侧 解放路区域即成为开发重点方向 目前比较有代表性的楼盘为 海宏 中央尊邸 等 东 南部板块属于仙游县城新区 类似于其它城市的发展规律 新兴城区由于城市配套的集中规划 居住环境焕然一新 是房地产开发消费最具活力的地带 目前东南部新区聚集了 世和丽景 天博公园1号 兰溪 新天地 等高品质楼盘 版块发展总结 目前仙游城区在售或待售的大大小小楼盘将十多个 在售楼盘聚集在南部板块和南部板块两大区域 楼市竞争格局 兰溪 新天地 龙翔 水乡丽都 中奥 兰溪首府 天怡财富城 安特 豪景园 安特 御景园 海宏 中央尊邸 天博城 天博公园1号 世和丽景 世和御景 亿豪名城 木兰溪滨河新村 在售项目 待售项目 分析总结 从此图表可以看出 目前仙游市场供应量较多的产品还是集中在3房115 140 左右的房型 以居家改善的大户型型为主 产品供应情况 仙游县商品住宅价格排行榜 分析总结 就目前各个区域比较有代表性的项目在项目开盘过后效果还是比较理想的 平均去化率有在75 左右 且销售的单价还是比较可观的 新开发的项目销售均价比以往较高 整体均价在5200 6000元 平米之间 仙游县12月份成交数据 价格及去化情况 仙游客户分类 根据目前仙游房地产成交的客户情况 主要由三类群体组成 第一类 县城常住居民 第二类 仙游县籍外出经商返乡购房人士 第三类 各乡镇部分进城购房人士所构成 而投资购房者则相对甚少 主要以改善居住条件为主要购买目的私营企业主 公务员 教师居和首次置业的新婚夫妇为主 1 3 此类群体由于长年在外 很少在本地居住 大都以为老人或小孩购房为主要目的 所购买的目标商品房主要以公寓类为主 购买别墅 排屋类商品房的可能性相对较小 2 县城常住居民 返乡购房人士 进城购房人士 主要以榜头镇 红木家具制造产业比较发达 大济镇 赖店镇的富裕群体为主 客户情况 PART3个案分析 分析总结 项目地处玉田开发区的核心区域 此片区刚好属于仙游县东南方向拓展的首要位置 兰溪 新天地沿木兰溪南岸而立 享受绝好的自然景观资源配套 但由于本片区也是属于城市开发的新区 所以一些硬件配套相对比较欠缺 有待小区自身建成之后的各方面配套的支持 兰溪 新天地 典型项目分析 项目简介 项目地址 玉田大桥与旧三郊路交汇处教育资源 仙游第二实验小学 仙游私立一中 仙游一中商业资源 仙游商贸城市政配套 科技文化中心 新汽车站 水电局 林业局 农业局酒店 温泉大酒店 占地面积 约182 5亩 总建筑面积 272086 04平 建筑密度 26 容积率 2 绿地率 35 1 开发商 福建省润家房地产开发有限公司项目规划情况 社区规划19栋中高层建筑 15栋多层洋房及11栋别墅 在小区内配有2 5万平米的纯商业空间 并为社区配置一所双语幼儿园 规划总户数为2108户 停车位约800个 SWTO分析 SWOT分析 兰溪 新天地 16 集中商业小高层 溪景高层 花园洋房 别墅 产品分析 兰溪 新天地 产品分析 兰溪 新天地 小区自身配套也是极为丰富 2 5万平米纯商业空间 近4米高的架空层泛会所配套 4 3万平米的社区水景景观带及服务于社区业主的 私家 游泳池 这无不体现出 兰溪 新天地 的尊贵 豪华 宜居之作 18 87 45 两房两厅一卫 120 81 三房两厅两卫 137 71 三房两厅两卫 错层 114 98 三房两厅两卫 产品分析 兰溪 新天地 总结一 总结二 总结三 本社区两房三房的户型设计布局均较为合理 分区也比较明确 相对较体现人性化设计 总结四 厨房 卫生间均有设计窗户 在采光通风效果方面考虑到位 社区户型多样 套房从88平米两房到近140平米的四房产品均有配套 多种空间尺度也可较大程度适应市场需求 主卧室均有采用突窗设计 在增大采光面的同时 也额外赠送了业主入住以后的利用空间 沿木兰溪效果图 润家景观步行桥效果图 周边交通规划效果图 属性定位 城市未来居住中心从项目本身地理位置出发 处于新规划建设的玉田大桥及润家景观步行桥中间从城市规划建设出发 本项目为玉田开发区的重点开发项目主题诉求 仙游首席27万平米都市水景社区基于项目沿仙游县木兰溪而立 尽享木兰溪畔优美的自然景观社区总体规划以两大景观带和两大水系为主 即木兰溪江滨景观带 4 3万平米社区水景景观带和木兰溪水系 社区环绕水系 营销推广 兰溪 新天地 推广组合 户外广告价格策略 均价6000元 平方米左右现场包装 接待中心 项目工地大字广告牌营销事件 项目分期开盘 配合现场转盘抽奖活动销售进度 已销售85 以上 热销113 127 客户情况 主要来源于中心城区及玉田村居民 以公务员 老板 商人为主 项目工地楼体大字广告 营销推广 兰溪 新天地 21 销售情况 兰溪 新天地 22 分析总结 地处木兰溪岸的水乡丽都 不但拥有得天独厚的原生态自然景观 也是规划城市滨水休闲服务轴的重要组成部分 沿岸将建成仙游最大规模的滨河休闲景观公园 规划中的鲤南商贸中心板块 也将通过引入大型的上市集团超市 建设商业步行街业态 成为仙游城南未来商贸物流的重点区域 大仙游高尚生活核心区 龙翔 水乡丽都 典型项目分析 项目简介 占地105亩 建设28幢商住楼 总建筑面积15万 总投资35000万元 规划用地面积69705 4平方米 建筑基底总面积18123 4平方米 建筑层数 4 32层 附属商业店面为1层 总建筑面积154916 5平方米 其中地上建筑面积146381 34平方米 计容 架空层建筑面积1285 76平方米 不计容 地下建筑面积7249 4平方米 不计容 建筑密度26 容积率2 1 绿地率33 水景占2 项目地址 仙游县鲤南镇玉田片区A地块教育资源 九年制教育名校商业资源 商业广场市政配套 人民法院 经贸局 农业局等 楼盘特色 水乡丽都 推广组合 户外广告 现场活动价格策略 楼梯房均价5600平方米左右 电梯房6300元 平方米现场包装 接待中心营销事件 目前在售7 楼梯房 11 楼梯房 15 高层电梯房 销售进度 除7 11 15 其他均售完客户情况 主要来源于本县城区 以商人 老板为主等 营销推广 水乡丽都 6 10 楼02 05单元2房2厅1卫2阳台约85 76 解析 户型实用紧凑 动静分离 空间演绎大智慧 观景阳台设计 采光通风俱佳 主卧南向飘窗 浪漫演艺景观生活 厨房连接餐厅操作方便 布局人性化 1号楼01 06单元3房2厅2卫2阳台约115 98 解析 南北通透 多角度明室设计 彰显公园居家的阳光气质 动线分明 分区合理 处处体现人性化设计 双阳台多窗设计 将美景全方位纳入居家生活客厅与阳台相连 自然通透 无限美景一览无余 产品分析 水乡丽都 销售情况 水乡丽都 天博 公园一号 典型项目分析 项目简介 该项目用地位于鲤南新区63 1号地块 占地面积30万 用地面积28195 5平方米 建筑基底面积8440 8平方米 总建筑面积74332平方米 其中计容建筑面积56362 6平方米 包括局部住宅层高大于3 2米增加的计容面积53 4平方米 不计容建筑面积18022 8平方米 容积率2 0 建筑密度30 绿地率35 规划情况 2栋高层和19栋别墅 建筑层数为地下一层 地上一 二十七层 建筑主要功能 地下室为平战结合的停车库 地上建筑为商业和住宅 分析总结 公园1号 位于莆田市仙游县鲤南新开发区 临近仙游县汽车站 交通便捷 政府部门正倾力打造集商业 居住 文化教育为一体的鲤南新开发区 拟在对面地块建设商贸城 鞋贸城 已排入政府计划 拟对本项目周边的砖瓦生活片区进行拆迁安置 并对原地块进行重新规划 建设全新住宅区 已在规划中 拟在本地块临近处建设人造湖 在地块西北面建设鲤南文化公园 已进入前期筹备阶段 已投入建设新仙游实验小学 项目地址 仙游县鲤南新区63 1号地交通 仙游汽车站 八二五南路 解放南路 城市环路行政 县新行政中心 鲤南镇政府 鲤南镇管委会 法院 派出所 国税 地税 工商局教育 科教文化公园 鲤南中心小学 鲤南中学体育设施 仙游体育中心 青少年活动中心 综合训练馆 属性定位 高端豪宅 仙游第一豪宅项目是仙游城市中心首个高端高档洋房和高层住宅区 因其纯粹意大利风情的建筑风格设计 超前的人车分流规划 重金打造的新古典皇家园林 传世珍藏的高端生活品位从城市规划建设出发 营销推广 公园一号 推广组合 户外广告 现场活动价格策略 现均价5800平方米左右 其中别墅最高17000元 价格相比其他盘较高现场包装 接待中心销售进度 现在主推1 2 84 140 客户情况 主要来源于本县城区 以商人 老板为主等 营销推广 公园一号 1 楼02 03 04 05单元5房2厅2卫2阳台约140 59 解析 超大面宽阔绰空间 家族顶级享受 入户花园铺排荣归仪式 宽敞客厅绿意满溢 四卧均配阳台或飘窗 清新鲜氧充满生活角落 豪华主卧尊设独立卫和书房 构建上流生活方式 2 楼02 03 06 07单元2房2厅1卫1阳台约84 59 解析 超大面宽阔紧凑户型 合理布局 适用规划 宽敞客厅紧连景观阳台 营造主宾畅谈时光 厨房联动餐厅 美食及时享用 产品分析 公园一号 销售情况 公园一号 世和丽景 典型项目分析 项目简介 项目地址 鲤南区解放南路与南一环路交汇处学校 鲤南中心小学市政配套 鲤南派出所 仙游政务中心 地税大楼等医疗配套 鲤南中心医院休闲配套 科技文化公园其他配套 仙游汽车站 建材市场 商贸城体育中心 占地面积 50亩 总建筑面积 92958 5平方米 容积率 2 83 绿化率 30 项目规划情况 规划10幢11 18层纯板式电梯住宅 最大楼间距达到罕有的51米 总户数674户 主力户型面积在95 140 并规划600平米复合式专属会所 开发商 福建省仙游县世和房地产开发有限公司代理商 君胜 福建 地产营销策划机构施工单位 福建省利恒建设工程有限公司 分析总结 城市配套的集中规划和全新的生活环境决定了项目所在片区未来巨大的发展前景 但就目前的情况而言 配套的不成熟也导致了项目自住品质不足的劣势 SWTO分析 SWOT分析 世和丽景 34 产品分析 世和丽景 本地块所处地势有一 西高东低 明显特征 整体落差约为4米左右 因此在地势较低的1 9 10 区域有设计半地下室的空间 项目总体规划10幢11 18层纯板式电梯住宅 最大楼间距可达51米 总户数674户 主力户型面积在95 140 其中2 3 楼为本小区的楼王 在2 3 中间有设计一个服务于社区的休闲会所 约600平米左右 10000平方米的中庭景观园林 其中设有网球场等休闲运动场所 600平方米的专属会所 采用智能化封闭式的小区物业管理 产品分析 世和丽景 6 9号楼01 04单元3房2厅1卫3阳台约115 78 优势 全明式三面采光格局 南北通透 观景阳台 采光通风俱佳 动静分离 干湿分区效果到位 主卧以凸窗设计 采光效果极佳 赠送面积利用率高 劣势 客厅延展空间虽大 但利用率不高 空间相对较为浪费 1 4号楼02 05单元3房2厅2卫2阳台约115 98 优势 南北通透 户型方正 讲求空间面积的充分利用 入户花园 入户风景玄关设计 休息区与活动区相对分离 布局合理主卧配置阳台 采光面较大劣势 厨房设计相对较为方正 不大利于厨具设计摆放生活阳台放于主卧 影响私密空间合理性 1 4号楼01 06单元3房2厅2卫3阳台约117 90 优势 南北通透 户型方正 讲求空间面积的充分利用 入户花园 入户风景玄关设计 休息区与活动区相对分离 布局合理主卧配置阳台 采光面较大劣势 厨房设计相对较为方正 不大利于厨具设计摆放生活阳台放于主卧 影响私密空间合理性 5号楼04单元10号楼01单元4房2厅2卫3阳台约175 23 优势 四卧全部朝南 采光充足 入户花园双入户通道设计 体现 主辅 之分 休息区与活动区相对分离 布局合理主卧配置转角凸窗设计 采光面较大 空间利用率高劣势 客厅为体现大气之势 浪费近15平米过道空间 产品分析 世和丽景 属性定位 鲤南全新地标建筑从项目所处区域出发 地处城市南一环路北侧 科技文化公园南侧 依托新车站区域发展之势从城市规划建设出发 本项目地处鲤南新区 紧邻体育中心 政务中心 商贸城 建材市场主题诉求 10万平米全景纯板式品质社区从项目自身产品出发 10栋全景纯板式电梯住宅 51米超宽楼间距设计规划10000平迷中央主题园林 业主私享600平米复合式会所全封闭智能化物业管理 营销推广 世和丽景 营销推广 世和丽景 推广组合 户外广告 网络价格策略 均价5000元 现场包装 接待中心 1层底商 工地户外广告牌 工地围墙营销事件 据现场销售人员介绍 开盘当天仅简单做形式化开盘流程销售进度 批准销售住宅335套 一期的1 9 10 已经交房 主要在售2 3 客户情况 投资客居多 公务员及商人 销售情况 世和丽景 安特 豪景园 典型项目分析 项目简介 项目地址 北一环与东一环交汇处教育配套 仙游师范 仙游一中 实验小学 仙游第一私立中学 育英中学 现代中学 城东中学 城东小学其他配套 二级客运站 至尊酒店 鲤城街道行政综合楼 规划中 党校等 分析总结 项目地处城市北扩区域 位于城市扩建的交通要道 北一环与东一环的交汇处 未来在本案最大的亮点在于周边的规划教育配套极为丰富 这也促使着有部分市场客户会因为考虑下一代成长而选择此区域 但由于此片区系属发展新区 必然存在周边其他配套相对较为落后 造成生活较为不便等问题 占地面积 90亩 总建筑面积 17万平方米 容积率 2 6绿化率 35 项目规划情况 由6幢11层的小高层 8幢18层的高层和24幢别墅组成 在小区里面还配套有一个1000平方米的社区会所 及780平方米的幼儿园 总户数为1060户左右 车位约355个 SWOT分析 安特 豪景园 SWTO分析 产品分析 安特 豪景园 别墅 社区会所 中庭水景 沿街商业 4 6 7 楼C3 1户型3房2厅2卫2阳台面积约131 优势 板式结构 全明设计空间结构布局合理 采光通过极佳 所有卧室均带有凸窗设计 在扩大采光面的同时也增加了使用率 客厅阔绰方正 彰显奢华气度 洗手间干湿分区 设计合理劣势 厨房仅3 6平米左右设计偏小 不利于橱柜摆设入口处有较大过道空间浪费 4 6 7 楼C3户型3房2厅2卫3阳台面积约133 优势 板式结构 全明设计 空间结构布局合理 采光通过极佳 所有卧室均带有凸窗设计 特别是主卧带270度转角观景飘窗 在扩大采光面的同时也增加了使用率 客厅阔绰方正 彰显奢华气度 洗手间干湿分区 设计合理劣势 厨房仅3 6平米左右设计偏小 不利于橱柜摆设入口处有较大过道空间浪费 产品分析 安特 豪景园 1 2 3 楼C1 2户型3房2厅2卫2阳台面积约120 优势 板式结构 全明设计 空间结构布局合理 采光通过极佳 所有卧室均带有凸窗设计 特别是主卧带270度转角观景飘窗 在扩大采光面的同时也增加了使用率 客厅与餐厅采用 模糊双厅 设计 且均外连阳台 南北通透 劣势 入口处有较大过道空间浪费 产品分析 安特 豪景园 45 属性定位 文教核心区域从项目周边教育配套出发 人文气息浓厚 教育配套优势巨大主题诉求 仙游第一人文景观社区从项目自身所拥有的景观资源出发 一万多平米的核心景观带是项目一大亮点 推广组合 户外广告 报纸价格策略 均价4800元 平方米现场包装 接待中心 1层底商 工地户外广告牌 工地围墙营销事件 先期通过销售沿街套房 之后结合别墅同时加推 通过别墅户外广告信息来推高项目形象诉求销售进度 一 二期已基本售完 现主推三期120 140平米 仅11 12 第9层以上的在售 客户情况 来访客户以教师 年轻公务员居多 营销推广 安特 豪景园 销售情况 安特 豪景园 中奥 兰溪首府 典型项目分析 项目规划 项目规划 总规划面积 105796 08 由9幢11至18层高层以错开间隔式的排列布局组成 建筑密度 18 8 以低密度的建筑手笔 营造高品质住宅典范 最大楼间距 120米以上无遮间距无遮宽间距 使户户都有良好的自然采光 通风效果 引领健康生活 绿化率 35 享受7大组团中庭奢侈景观园林 使居住生活在风景交错中得到完美体现 车行系统 人车分流小区高标准配建地下车位 规避地面行车占地 增大社区的公共活动空间 保证社区的交通安全 分析总结 中奥 兰溪首府位于兰溪公园南侧 连接步行侨 秉承中奥 生态 健康 阳光 开发理念 选择仙游兰溪边畔这块汇宝之地 占据优越的地理位置 融汇优良的城市配套 都市气息及自然生态气息都极为浓郁 万融人以恢弘手笔打造10万平方米现代品质社区 开创仙游城市人居变革新篇章 项目地址 仙游世纪南街 南门桥往榜头方向300米 教育资源 仙游第二实验小学 仙游私立一中 仙游一中商业资源 仙游商贸城市政配套 科技文化中心 新汽车站 水电局 林业局 农业局 推广组合 户外广告 报纸 活动价格策略 均价6800元 平方米 现场包装 接待中心 1层底商 工地户外广告牌 工地围墙销售进度 1 2 5 已售完 8 9 10 在售起价5500元 平方米 户型面积主要为138 250 其中3 6 7 未建客户情况 主要来源于本