《渗漏案例分析白皮书》.docx

某大型地产公司渗漏案例分析白皮书集团品质管理部2016年8月前 言渗漏是目前集团各项目产品普遍存在的质量问题，呈现出高发且严重之状，直接影响业主生活，并于集团品牌导致不利影响。5月以来集团品质管理部先后深入到10个项目近30个渗漏现场，会同各方针对渗漏原因和解决方案进行了充分沟通和探讨，在慎重筛选、反复修改、多轮论证前提下，撰写完成渗漏案例分析白皮书，此书汇总集团内各项目渗漏典型案例，并就其产生原因、改进建议进行详细阐述，籍以希望通过经验、教训的学习共享帮助减少同类问题的重复出现，此书后续将继续保持修订和完善。 案例显示渗漏多发生在地库、屋面、墙体、外门窗、管线穿墙及其出屋面根部等部位，施工质量差是产生渗漏的主要原因，设计缺陷、不合理的成本控制、门窗等专业知识欠缺等也会在一定程度上导致渗漏。做好防水工程并无技术难度，关键在责任心，有心便有一切。稻盛老先生在干法一书中谈到- “在胜利和挫折的考验中，每一天都拼命努力，这本身就是在孕育成功的种子。”我们倡议大家再用心一点、再努力一步，从防止渗漏入手启动阳光100产品品质的全面提升。感谢集团领导以及各项目部给予我们工作的大力配合和支持！集团品质管理部 2016年8月目 录1. 目的52. 适用范围53. 编制依据54. 防水工程案例分析64.1 地下室（含地库）64.1.1 工序缺失案例64.1.2 混凝土振捣不均匀密实、养护不良案例74.1.3 新旧混凝土结合面未做特殊处理案例84.1.4 混凝土未达脱模强度前施加外力荷载案例84.1.5 管道穿板处空（缝）隙封堵不密实案例94.1.6 穿墙螺杆空隙封堵不密实案例94.1.7 管道穿墙处空（缝）隙封堵不密实案例104.1.8 后浇带、变形缝施工不合规案例104.1.9 变形缝金属止水带处密封不密实案例114.1.10 设计存在缺陷或增加防水施工难度案例114.2 屋面124.2.1 混凝土振捣不均匀密实、养护不良案例134.2.2 管道穿板处施工不合规案例134.2.3 防水卷材收边不严实案例144.2.4 混凝土未达脱模强度前施加外力荷载案例154.2.5 设计未充分考虑地区间差异案例154.2.6 设计增加防水施工难度案例174.2.7 未按图纸施工案例194.3 外墙204.3.1 混凝土振捣不密实、养护不良案例204.3.2 砌体施工砂浆填充不饱满案例214.3.3 打胶不到位案例214.3.4 不均匀沉降拉裂防水层案例234.3.5 设计缺陷或考虑不周案例244.3.6 无风险防范意识的成本压缩案例274.3.7 建筑设计与园林设计未综合考虑284.4 外窗294.4.1 擅自更改方案设计案例294.4.2 未按图纸施工案例304.4.3 加工精环节监管不力案例304.4.4 现场安装监管不力案例314.4.5 业主私自拆改案例314.4.6 项目工程部专业知识欠缺324.5 卫生间324.5.1 管道穿板处施工不合规案例324.5.2 墙面防水施工不合规案例334.5.3 防水基层处理未达标案例344.5.4地暖方式下门槛处防水构造不完善案例344.5.5防水成品保护缺失或保护不到位354.6 阳台354.6.1 设计缺陷案例354.6.2 过度的成本压缩案例361. 目的防水工程作为建筑最重要的使用功能之一，直接决定着客户对建筑使用的满意度，并影响着建筑最终的品质。近两年来，集团在工程项目过程管理中、交付保修期内接二连三地出现了一些工程质量问题。品质管理部针对各项目工程质量管理存在的典型问题及薄弱环节进行整理，并深入分析，希望通过建立典型案例白皮书，剖析问题点，查找不合格的原因，总结经验教训，制定并执行纠正措施，提供各项目以参考、学习、借鉴，以起到案例警示的作用，最终达到规避普遍存在的渗漏水质量通病，消除渗漏隐患及其可能引起的客户投诉，促进集团工程产品品质持续提升管理的目标。 2. 适用范围适用于集团所属各在建和拟建项目，包括地下室、屋面、阳（露）台、室内有水房间、外墙、外门窗防水工程施工过程管理等。3. 编制依据3.1 GB50300-2013：建筑工程施工质量验收统一标准；3.2 GB50108-2008：地下工程防水技术规范；3.3 GB50208-2011：地下防水工程质量验收规范；3.4 GB50207-2012：屋面工程质量验收规范；3.5 GB50345-2012：屋面工程技术规范；3.6 GB50693-2011：坡屋面工程技术规范；3.7 GB/T21086-2007：建筑幕墙；3.8 JGJ155-2013：种植屋面工程技术规程；3.9 JGJ298-2013：住宅室内防水工程技术规范；3.10 JGJ/T205-2010：建筑门窗工程检测技术规程；3.11 JGJ/T235-2011：建筑外墙防水工程技术规程；3.12 JGJ/T299-2013：建筑防水工程现场检测技术规范；3.13 CECS196：2006：建筑室内防水工程技术规程。4. 防水工程案例分析4.1 地下室（含车库）地下室（含车库）的防水在满足地下室使用功能的同时对建筑物的结构安全性有着举足轻重的影响，而地下车库施工缝、后浇带、变形缝、沉降缝、穿墙螺栓、进户管等部位又是地下防水质量控制的薄弱环节，通过多项目实地勘验发现，地下车库绝大多数渗漏现象发生在以上部位，经与项目工程部、总包、外请专家等多方分析，我们认为可能的主要原因包括：工序缺失；混凝土振捣不均匀密实、养护不良；新旧混凝土结合面未做特殊处理；混凝土未达脱模强度前施加外力荷载；管道穿板处空（缝）隙封堵不密实；穿墙螺杆空隙封堵不密实；管道穿墙处空（缝）隙封堵不密实；后浇带、变形缝施工不合规；变形缝金属止水带处密封不密实；设计存在缺陷或增加防水施工难度。具体案例分析及解决建议如下：4.1.1 工序缺失案例案例：某项目楼栋东临河流，地库临河墙根及底板持续渗漏无法修复（13年8月交房至今3年）。咸塘河该项目地库渗漏现场/拍摄时间-2016年6月 该位置平面图原因分析：抢工背景下未按地勘报告要求采取局部河水疏干措施，亦未设置截水坝用于挡水，导致底板混凝土在未达初凝强度前被浸泡，实际强度低于设计值进而渗漏。（注：以上原因在现场查验并与多方分析基础上形成/包括可能的原因推测/全文同）改进建议：加强施工过程控制，避免重要工序缺失。4.1.2 混凝土振捣不均匀密实、养护不良案例案例1：某项目A、B区地库底板自持续渗漏，渗漏部位存在呈多种形态分布的裂缝，经多次维修未能彻底解决（13年7月交房至今3年）。 渗漏现场/拍摄时间-2016年6月 原因分析： 混凝土振捣不均匀导致其内部结构产生缝隙形成渗水通道，结构自防水功能丧失；浇筑后养护不善导致早期失水干裂；底板混凝土初凝强度未达标（0.2MP）时施加外力荷载形成荷载裂缝。改进建议： 按混凝土结构工程施工规范（GB 50666-2011）完成混凝土浇筑施工作业；混凝土浇筑后应及时养护避免干裂收缩。案例2：某项目在施地库墙体暴雨后持续渗漏多次维修仍无法彻底解决。 渗漏现场/拍摄时间-2016年6月原因分析：墙体混凝土浇筑过程中振捣不均匀、不密实导致结构局部骨料集中形成渗漏通道，结构自防水功能丧失。改进建议： 按混凝土结构工程施工规范（GB 50666-2011）完成混凝土浇筑施工作业。4.1.3 新旧混凝土结合面未做特殊处理案例案例：某项目在施地库顶板暴雨后持续渗漏。 渗漏现场/拍摄时间-2016年6月原因分析：新旧混凝土结合界面处置不当形成施工冷缝导致渗漏。改进建议：新旧混凝土结合面处应采取剔凿、清理等措施以杜绝隐患。4.1.4 混凝土未达脱模强度前施加外力荷载案例案例：某项目地库顶板持续渗漏多次采用注浆修复仍未能彻底解决（13年7月交房至今3年）。渗漏现场/拍摄时间-2016年6月原因分析：因赶工顶板混凝土强度未达标时（0.2MP）即有外力荷载施加形成荷载缝。改进建议：应注意施工部署合理与科学，混凝土脱模强度未达标前禁止施加荷载。 4.1.5 管道穿板处空（缝）隙封堵不密实案例案例：某项目地库顶板电缆穿板洞口持续渗漏无法彻底解决（13年7月交房至今3年）。 渗漏现场/拍摄时间-2016年5月原因分析： 电缆穿板施工未按标准实施。改进建议： 电缆等穿板必须按照混凝土结构工程施工规范作业。4.1.6 穿墙螺杆空隙封堵不密实案例案例：某项目墙体止水螺杆穿墙孔处呈点状持续渗漏多次维修未能彻底解决（13年7月交房至今3年）。 渗漏现场/拍摄时间-2016年5月原因分析：止水螺杆中未放置止水片或止水片失效；止水螺杆外露部分切割不到位。改进建议：严格把控止水螺杆质量及切割、防水等细节作业质量。4.1.7 管道穿墙处空（缝）隙封堵不密实案例案例：某项目强弱电穿墙部位持续渗漏多次封堵处理无法彻底解决（13年7月交房至今3年）。渗漏现场/拍摄时间-2016年5月原因分析：管线穿墙处未按规范标准进行封堵；项目针对二次施工后的防水封堵监管不利。改进建议： 应要求施工单位严格按照相关规范标准施工；严格二次施工后的防水封堵监管。4.1.8 后浇带、变形缝施工不合规案例案例：某项目地库底板多处后浇带持续渗水多次维修未能彻底解决（13年8月交房至今3年）。 渗漏现场/拍摄时间-2016年6月原因分析：膨胀止水条安装不到位；新旧混凝土交集界面未按标准进行特殊处理导致形成渗漏通道。改进建议：建议采用止水效果更好的止水钢板；严格管控膨胀止水条安装等细节作业质量；新旧混凝土交集界面应严格按照相关规范标准施工。4.1.9 变形缝金属止水带处密封不密实案例案例：某项目顶板变形缝持续渗多次注浆修复后仍无法彻底解决（13年7月交房至今3年）。渗漏现场/拍摄时间-2016年5月原因分析：变形缝处止水钢板安装不到位。改进建议：严格按照相关规范标准施工；建议待沉降稳定后采用柔性材料进行封堵。4.1.10 设计存在缺陷或增加防水施工难度案例案例：南方某项目地库底板表层持续可见积水，维修无法彻底解决（13年7月交房至今3年）。 渗漏现场/拍摄时间-2016年5月抗浮锚杆平面布置图，红色点状为锚杆抗浮锚杆设计使得防水施工节点大幅增加原因分析：地库中无排水沟，各类积水无法及时疏导；抗浮锚杆设计使得防水施工节点数量大幅增加导致渗漏概率提高。改进建议：设计应因地制宜，尤其针对近年来暴雨不断的南方区域宜设置排水沟；建议采用抗浮桩设计。4.2 屋面屋面是房屋最上层起覆盖作用的围护和承重结构，应满足坚固耐久、防水、保温、隔热、防火和抵御各种不良影响的功能要求，保证建筑内部有一个良好的使用环境，而屋面变形缝、落水口、出屋面管道等部位又是屋面防水质量控制的薄弱环节，通过多项目实地勘验发现，屋面绝大多数渗漏现象发生在以上部位，经与项目工程部、总包、外请专家等多方分析，我们认为可能的主要原因包括：混凝土振捣不均匀密实及养护不良、管道穿板处施工不合规、防水卷材收边不严实，混凝土未达脱模强度前施加外力荷载、设计增加防水施工难度等，具体案例分析及解决建议如下：4.2.1 混凝土振捣不均匀、不密实、养护不良案例案例：某项目屋面顶板持续渗漏（13年7月交房至今3年）多次维修均未能彻底解决。 渗漏现场照片拍摄时间-2016年6月原因分析：混凝土未做养护或养护不当、振捣不良导致混凝土表面形成塑性收缩裂缝。改进建议：严格按照混凝土结构施工规范（GB50666-2011）标准施工并注意养护到位。4.2.2 管道穿板处施工不合规案例案例：某项目落水管穿板部位持续渗漏。 渗漏现场照片拍摄时间-2016年6月原因分析：止水套管与屋面混凝土间存在缝隙；管道与套管间封堵不密实。改进建议：严格按照屋面工程技术规范（GB50345-2012）施工保证各部位交接面封堵密实4.2.3 防水卷材收边不严实案例案例1：某项目屋面顶板天沟部位持续渗漏。 渗漏现场拍摄时间-2016年6月 设计图纸原因分析：天沟处防水卷材收边不牢固、嵌填不密实导致防水卷材局部脱离产生缝隙。改进建议：严格按照坡屋面工程技术规范（GB50693-2011）标准施工，把控工序细节质量；此节点设计可能存在缺陷，建议防水卷材向上延伸至屋面瓦下方250-300mm。案例2：某项目在屋面防水施工完成后设计发生变更新增烟道导致屋面渗漏。 渗漏现场拍摄时间-2016年6月原因分析：二次防水施工不到位。改进建议：相对首次防水施工，设计变更导致的二次施工难度增大，宜尽量避免设计更改；严格按照坡屋面工程技术规范（GB50693-2011）标准施工并严控细节到位。4.2.4 混凝土未达脱模强度前施加外力荷载案例案例：某项目屋面持续（13年7月交房至今3年）渗漏多次维修未能彻底解决。 渗漏现场拍摄时间-2016年6月原因分析：混凝土未达脱模强度前施加外力荷载形成剪切裂缝导致渗漏。改进建议：严格按照混凝土结构施工规范（GB50666-2011）标准施工，屋面顶板混凝土未达脱模强度前禁止由于运输、集中堆料等超额荷载产生，避免屋面顶板、结构梁等部位开裂。4.2.5 设计未充分考虑地区间差异案例案例1：某项目设计图纸中屋面防水保护层采用鹅卵石发生渗漏。 现场情况拍摄时间-2016年6月设计屋面构造做法原因分析：近年来南方地区极端天气增多，冷热温差大幅增加，鹅卵石间存在缝隙且自身吸热性能高，前者无法为防水层提供全面保护后者则将加速其被破坏。改进建议：设计应因地制宜充分考虑不同地域特征，科学、合理选用各类建材，尤其针对不断恶化的气候条件更应慎重行事；所有屋面不论及是否上人均应在防水层上设置保护层，类似鹅卵石等材料不宜采用。案例2：某项目设计图纸中屋面未做防水保护层产生渗漏。 现场情况拍摄时间-2016年6月屋面构造做法图原因分析：防水材料因保护层缺失直接暴露于空气导致老化开裂产生渗漏。改进建议：防水层上必须设置保护层。案例3：某项目设计图纸中屋面做法未设排气孔产生渗漏。 渗漏现场拍摄时间-2016年5月原因分析：该项目为倒置式屋面，防水层下湿气因排气孔缺失无法及时排出导致起鼓、开裂产生渗漏。改进建议：倒置式屋面必须设置排气孔。4.2.6 设计增加防水施工难度案例案例：某项目屋面上翻梁部位持续渗漏(12年8月交房至今4年)多次维修未能彻底解决。 渗漏现场拍摄时间-2016年7月屋面上翻梁设计屋面平面图原因分析：上翻梁设计导致防水施工节点增多，加之施工监控不利导致渗漏概率增加；上翻梁设计排水分区多、排水组织困难，长期积水加速卷材老化。改进建议：行业内经验显示上翻梁屋面渗漏普遍存在，设计中应尽量避免上翻梁屋面结构；采用上翻梁结构前提下，应特别注重防水材料质量，科学、合理设置过水孔位置、数量、孔径等并注重其细节施工质量。4.2.7 未按图纸施工案例案例：某项目坡屋面天沟、出屋面管及烟道根部持续渗漏(16年5月交房)。 渗漏现场拍摄时间-2016年8月原因分析：擅自取消原设计中满铺防水卷材的做法而改用尚未成熟的新材料、新工艺；出屋面管道、烟道的根部擅自取消节点防水；檐沟/檐口处防水施工质量差；新材料及工艺在国内尚未普及，短期临时培训上岗的工人无法达到质量要求。改进建议：项目公司严禁擅自进行设计变更；采用成熟的防水材料及施工工艺并严格按照坡屋面工程技术规范（GB50693-2011）标准施工；加强甲方工程师及监理单位对防水工程的检查力度并严控细节到位。4.3 外墙外墙是重要的围护结构，能承担一定荷载、遮挡风雨、保温隔热、防止噪音、防火安全等。同时外墙也构成了地上部分防水体系，尤其是女儿墙（幕墙）朝天缝、排水沟、螺栓眼、脚手眼、空调板及室外楼梯与墙体交界处等位置是外墙防水体系的薄弱点。通过多项目实地勘验发现，外墙渗漏多发生在以上部位，经与项目工程部、总包、外请专家等多方分析，我们认为可能的主要原因包括：混凝土振捣不密实、养护不良，砌体施工砂浆填充不饱满，打胶不到位，不均匀沉降拉裂防水层，设计缺陷。具体案例分析及解决建议如下：4.3.1 混凝土振捣不密实、养护不良案例案例：某项目外墙持续渗漏多次维修未能彻底解决（13年7月交房至今3年）。 渗漏现场/拍照时间-2016年7月 渗漏现场/拍照时间-2016年5月原因分析：混凝土振捣工操作不规范致表面形成塑性收缩裂缝； 混凝土浇筑后未按规范标准养护致表面出现干缩裂缝。改进建议：混凝土振捣及养护均需严格相关规范标准施行，项目部应严加监管。4.3.2 砌体施工砂浆填充不饱满案例案例1：某项目联排户内梁下墙体持续渗漏多次维修未能解决（13年7月交房至今3年）。 渗漏现场/拍照时间-2016年5月原因分析：砌筑施工不合规导致砂浆填充不到位产生渗漏；未预留技术间歇导致沉实不到位产生渗漏。改进建议：严格按照相关规范标准完成细节施工并预留技术间歇，项目部应严加监管。案例2：某项目户内墙体持续渗漏，症状明显体现为螺栓孔、脚手眼封堵不严所致。 渗漏现场/拍照时间-2016年5月原因分析：封堵工序未按相关规范标准执行，项目部监管不利。改进建议：封堵等施工细节必须严格按相关规范标准实施，项目部应严格监管。4.3.3 打胶不到位案例案例1：某商业项目店铺户内结构梁&幕墙交界部位持续渗漏（13年8月交房至今3年）。渗漏现场/拍照时间-2016年6月原因分析：幕墙压顶与天沟交界处打胶不密实甚至未打胶导致雨水渗入。改进建议：必须严格按图施工并高度重视细节施工质量，项目部应严加监管。 案例2：某商业项目户内天花板持续渗漏。 渗漏现场/拍照时间-2016年6月 水渗漏示意图原因分析：成品排水沟两侧与露台交界面未打胶进行密封收口处理。改进建议：应按相关规范标准完成细节施工，保证工序不可缺省，项目部应认真监管。 4.3.4 不均匀沉降拉裂防水层案例案例：某项目室外楼梯与墙体交界处持续渗漏（14年12月交房至今1.5年） 渗漏现场/拍照时间-2016年6月原因分析：室外楼梯与主体结构沉降不均匀导致防水层被拉裂产生渗漏。改进建议：不同构筑物或建筑物存在不同沉降，遇其相邻则须待各方沉降速率相对稳定后再做防水施工。4.3.5 设计缺陷案例案例1：某住宅项目户内天花板与墙体交界处持续渗漏（13年8月交房至今3年） 渗漏现场/拍照时间-2016年6月设计图纸做法未设计挑檐原因分析：设计方案中女儿墙无压顶挑檐形成朝天缝；朝天缝处建筑密封膏封堵不密实导致雨水渗入。改进建议：女儿墙必须做压顶挑檐设计；各类封堵细节必须按相关规范标准实施，项目部应严加监管。 案例2：某项目地库墙体持续渗漏（13年6月交付至今3年）&某商业项目店铺墙体雨后渗漏（2014年12月交付至今1.5年）。 渗漏现场/拍照时间-2016年5月 渗漏现场/拍照时间-2016年6月原因分析：户外楼梯与结构主体交界处未做防水设计且楼梯踏步未做找坡，导致雨水在两者交界处淤积产生渗漏。改进建议：设计方案中应重视户外楼梯与主体结构的关系处理，使其分离或在其交界处做防水设计，建议交界处采用柔性防水且高度250mm。案例3：某商业项目店铺墙体（广告牌所在挑檐与墙体交界部位）雨后渗漏。 渗漏现场/拍照时间-2016年6月原因分析：挑檐设计中未考虑排水、与墙体交界处未做防水处理，雨水长期淤积产生渗漏。改进建议：商业类项目设计前期应充分考虑广告位、霓虹灯等所有细节并同期充分考虑防水、排水处理，后期增加也应慎重对待防水、排水的细节处理。案例4：某商业项目户内墙体（户外连廊与建筑墙体交界部位）暴雨后渗漏。 渗漏现场/拍照时间-2016年6月原因分析：连廊地漏与变形缝过近，雨水管管径偏小；变形缝未按相关规范标准施工。改进建议：科学、合理处理细部设计，应对暴雨不断的南方气候变化充分考虑雨水管管径大小。案例5：某项目淋水实验中绝大部分户型墙体（空调机位处）渗漏。 渗漏现场/拍照时间-2016年5月 渗漏现场/拍照时间-2016年5月原设计图地漏位置原因分析：空调板与墙体交界处无防水设计且空调机位地漏近墙体设置；阳台翻梁延伸至空调机位形成积水空间导致雨水淤积。改进建议：设计中应重视空调机位的排水和防水设计，科学、合理考虑地漏位置、防水、排水处理等细节；尽量避免阳台翻梁设置于空调机位；严格按图施工保证排水坡度。4.3.6 无风险防范意识的成本压缩案例案例：某项目低密度住宅外墙持续渗漏无法根治（12年6月交房至今4年）。 渗漏现场/拍照时间-2016年5月渗漏部位剖面图原因分析：出于降低成本考虑此设计采用非标砌块导致砌块&保温砂浆&混凝土交界处必然开裂产生渗漏（不同材料收缩率不同甚至差别较大）。改进建议：成本控制应充分考虑可能导致的风险，过程中单点成本压缩往往导致全周期成本提高。4.3.7 建筑设计与园林设计未综合考虑案例：某项目别墅首层外墙持续渗漏（16年5月交房）。 渗漏现场/拍照时间-2016年5月原因分析：建筑防水高度与园林种植土高度未做统筹考虑（现场外墙防水高度统一施工至正负零处而园林种植土标高沿山路坡度方向分布导致在种植土高于正负零的区域水从外墙渗入室内）。改进建议：加强设计管理。室外工程（市政、绿化、铺装等）标高需结合建筑标高综合设计。4.4 外窗建筑物的外窗是联系建筑物内部与外界的窗口，是户内通风、采光的重要通道，但正是因为这些窗口的存在，往往因渗漏而造成室内装饰发霉变黑，墙皮脱落，极大地影响了居住环境及建筑的使用寿命，给用户带来许多烦恼和不便。而外窗型材拼缝、密封打胶、缝隙填充等环节又是外窗防水质量控制的薄弱点，通过相关案例分析发现，外窗绝大多数渗漏现象发生在以上部位，原因主要为擅自更改方案设计、未按图纸施工、加工精度不达标、现场安装不到位、业主私自拆改、我方人员知识欠缺、验收程序缺失把控不严等，具体案例分析及建议如下：4.4.1 擅自更改方案设计案例案例：某项目外窗暴雨后大面积严重渗漏（15年12月交房后半年），面临业主财产赔付。 原设计方方案（左图）开启扇设置3个合页，施工方深化设计方案（右图）中调整为2个合页+1个中间锁。 原因分析：施工方擅自更改原设计导致合页数量等窗体部件减少产生渗漏。改进建议：合页等窗部件数量等均按相关规范要求根据窗体自身荷载、风压等计算而设置，原则上深化设计应完全尊重原设计，设计变更项目部&集团专业论证后方可实施； 项目部应严格履行设计交底、图纸会审、合同交底等工作程序。4.4.2 未按图纸施工案例案例：某项目外窗暴雨后大面积严重渗漏（15年12月交房后半年），面临业主财产赔付。 原因分析：分包未按图纸要求安装防风帽，风压阻塞雨水外泄，加之窗框止口胶条未按图安装导致雨水渗入。改进建议：项目部应严格监督保证分包按图施工，并加强学习提高门窗等专业知识。4.4.3 加工环节监管不力案例案例：某项目外窗暴雨后大面积严重渗漏（15年12月交房后半年），面临业主财产赔付。 渗漏现场/拍照时间-2016年5月原因分析：现场安装时锁点、锁扣无法咬合，型材拼接不规范、合页处止口胶条断开等细节问题明显反映出分包加工质量不佳，是导致渗漏的主因之一。改进建议：项目部应严格监督材料加工、进场、安装等各环节细节质量，避免或杜绝不合格产品、不规范作业。4.4.4 现场安装监管不力案例案例：某项目外窗暴雨后大面积严重渗漏（15年12月交房后半年），面临业主财产赔付。 渗漏现场/拍照时间-2016年5月原因分析：窗框与结构、玻璃与扣条等部位打胶不密实、不连续。改进建议：材料、加工、安装等环节直接决定窗体质量，各环节、细节作业必须严格按照相关规范要求进行；项目部应严格监管并加强业务知识学习。4.4.5 业主私自拆改案例案例：某项目绝大部分业主针对灰空间、空调机位等自行改造和封闭导致外墙大面积渗漏。 渗漏现场/拍照时间-2016年5月原因分析：业主非专业、非规范、无序的改造作业导致外墙体系被大面积破坏产生渗漏。改进建议：项目部针对灰空间应给予专业改造方案； 物业公司应就灰空间改造等严格监管。4.4.6 项目工程部专业知识欠缺项目工程部应组织门窗等分项专业知识的学习和自我学习，集团也将组织不定期培训及内部经验共享。4.5 卫生间卫生间是供居住者进行便溺、洗浴、盥洗等活动的空间，是家居生活必不可少的功能性空间，而卫生间管根、地漏、墙面阴角等部位又是其防水质量控制的薄弱环节，通过相关案例分析发现，卫生间绝大多数渗漏现象发生在以上部位，经与项目工程部、总包、外请专家等多方分析，我们认为可能的主要原因包括：管道穿板处施工不合规、墙面防水施工不合规、防水基层处理未达标、地采暖门槛处防水构造不完善、成品保护不到位等，具体案例分析及建议如下：4.5.1 管道穿板处施工不合规案例案例：某项目卫生间管道穿板处渗漏。渗漏现场拍摄时间-2016年6月原因分析：管根部位未按相关规范进行防水施工。改进建议：严格按照相关规范要求施工，项目部应严格监管管根等部位防水施工质量。4.5