星城映象可研报告

中国水电建设集团房地产（长沙）有限公司星城映象项目可行性研究报告湖南省国际工程咨询中心-可编辑修改 -二八年六月中国水电建设集团房地产（长沙）有限公司星城映象项目可行性研究报告湖南省国际工程咨询中心二八年六月中国水电建设集团房地产（长沙） 有限公司星城映象项目可行性研究报告主任 ：匡竹述副主任：杨龙昭总工程师：王沛皇项目 六 处 处 长：贺立新项目负责人：刘俊志参加编制人员贺立新高级工程师谈小郴高级工程师刘军高级经济师龙文彬工程师彭碧波工程师刘俊志工程师目录第一章总论 .1.1.1 项目名称及开发单位.1.1.2 项目概况.1.1.3 可行性研究报告编制依据.3.1.4 主要技术规划指标.4.第二章市场需求预测.6.2.1 市场特征分析 .6.2.2 市场消费能力分析.7.2.3 市场消费意识分析.7.2.4 市场需求分析 .8.2.5 目标客户群定位.8.2.6 长沙房地产市场趋势分析.9.2.7 区域定位及周边.1.2.2.8 swot分析.1.6.2.9 价格定位.1.7.第三章规划与布局 .2.0.3.1 设计依据与概况.2.0.3.2 规划目标与创意.2.1.3.3 规划布局.2.1.3.4 建筑布局.2.1.3.5 单体设计.2.2.3.6 景观绿化.2.3.3.7 道路交通规划 .2.4.3.8 消防及人防 .2.4.第四章建筑方案.2.5.4.1 建筑方案设计 .2.5.4.2 结构设计.2.6.4.3 给水排水设计 .2.9.4.4 电气设计.3.3.4.5 燃气设计.3.7.4.6 节能设计.3.7.4.7 消防设计.3.8.4.8 环境保护.3.9.第五章项目实施进度.4.1.第六章投资估算.4.3.6.1 投资估算.4.3.6.2 资金筹措.4.4.第七章财务评价.4.5.7.1 财务评价依据与说明.4.5.7.2 销售收入、税金及附加估算.4.5.7.3 损益分析.4.5.7.4 现金流量分析 .4.6.7.5 敏感性分析 .4.6.7.6 临界点分析 .4.7.7.7 评价结论.4.8.第八章风险分析.4.9.8.1 风险因素的识别.4.9.8.2 风险程度的估计.5.0.8.3 研究提出风险对策.5.0.8.4 风险分析结果的反馈.5.0.第九章研究结论与建议 .5.3.9.1 方案的总体描述.5.3.9.2 方案的优缺点描述.5.3.9.3 结论与建议 .5.4.附表附表 6-1：投资估算表附表 6-2：投资计划与资金筹措表附表 7-1：销售收入及销售税金表附表 7-2：总成本费用表附表 7-3：损益表附表 7-4：财务现金流量表（全部） 附表 7-5：贷款还本付息表附表 7-6：资金来源与运用表附表 7-7：资产负债表附图项目区域位置图总平面布置图附件企业法人营业执照（副本） 组织机构代码证（副本）长沙市规划管理局建设用地规划审批单（编号20080089号）建设用地规划许可证（编号20080089 号 ） 国有土地使用证书（长国用2008 第 010721号）第一章总论1.1 项目名称及开发单位a）项目名称：中国水电建设集团房地产（长沙）有限公司星城映象项目。b）项目开发单位：中国水电建设集团房地产（长沙）有限公司。1.2 项目概况1.2.1 项目概况项目位于长沙市雨花区，地处长沙城区东南的体育新城，东临京珠高速公路辅道， 南临长沙市土地开发建设有限公司建设用地，西临白沙湾路（与规划中的长沙新体育中心隔路相望），北临规划中的石坝路。本项目总用地面积70213.33，其中：净用地面积52193.05，绿化带面积2295.2，规划路幅面积15725.08。项目建成后将成为一个自然生态资源与城市生态景观带完美结合的新型住宅小区。长沙体育新城是长沙市政府借助长沙市2003 年举行中国第五届城市运动会之机， 进行的集现代家居、 文娱方式与和谐的人文感触为一体的现代城区建设发展的尝试。新城位于雨花大道以南，京珠高速公路以西，火星路以东，省体育运动技术学院以北。体育新城以劳动东路为中线分为南北两区，总面积达3.26 平方公里，于2001 年初开始兴建。其地理位置优越，交通便利，距正在建设中的武广高铁车站1.5 公里，距市中心5 公里，距黄花机场18.5公里。根据长沙体育新城的规划， 将建设大型体育场和综合体育馆、游泳跳水馆、网球馆、网球俱乐部、 田径训练场， 音乐广场、焰火广场、体育文化公园、 妇女青少年活动中心，酒店公寓、新闻中心、金融商贸中心、运动员村、高档住宅等，总建筑面积为256 万平方米。未来的新城，将是一个集体育、文化、休闲、娱乐、居住、经营商贸于一体的新城区；建筑密度23%，平均容积率0.79，绿化率达42%。在 3.29平方公里的总面积中， 体育区占12%，公园休闲区占14%，经营商贸区占4%，居住区占31%，拆迁安置区占10%，配套设施占29%。这里是长沙市配套设施齐全、人居环境良好的新城区。随着武 广高铁车站的建设，附近各种配套设施的完善，体育新城将成为长沙东城的城市中心，城市发展热点和重点，未来发展潜力大，具有良好的开发价值及升值潜力。1.2.2 开发单位简介中国水电建设集团房地产（长沙）有限公司成立于2007 年 12 月 16 日，是在原湖南朝阳房地产开发有限责任公司的基础上增资扩股重组成立的。公司注册资本金5000万元，房地产开发资质为叁级。其中中国水电建设集团房地产有限公司，持股60%；中国水利水电第八工程局，持股 40%。公司将以长株潭城市群的房地产开发为核心，逐步向我国中部地区辐射。其控股公司中国水电建设集团房地产有限公司（简称： 中国水电地产）是中国水利水电建设集团公司的直属企业。公司注册资本金6 亿元。公司拥有房地产开发企业壹级资质，资信等级aaa 级。中国水利水电建设集团是国务院国资委核准将房地产作为主营业务的十六家央企之一。公司拥有一支具备良好政治素质和业务水平的员工队伍，现有员工35 人，其中高、中级技术职称人员15 人，大专以上学历占88。公司在开发了一大批经济适用房的基础上，目前正在规划建设星城映象项目，位于体育新城、武广新区的中心，总建筑面积近20 万平方米，计划2008 年 6 月份开工。1.2.3项目构成星城映象项目规划总建筑面积约202512.98万平方米，包括高层住宅、商铺、会所、幼儿园、地下车库等配套建筑。1.2.4 项目目标项目目标营造一个自然生态资源与城市生态景观带完美结合的新型住宅小区，实现资源节约型、环境友好型的建设目标。建立尊重自然、师法自然的生态健康住区， 注重文化内涵，创造诗情画意，情景交融的生活环境，实现康居小区的建设目标；创造具有高尚小区特色的建筑形象与环境品格。1.2.5 项目创意本着“以人为本，以生活和发展为基准”的原则在规划设计中，从整体布局、空 间组织、建筑造型、 外围环境品质的把握到与城市周边地域的相生相息，力争成为有规模的、有品味的、有升值潜力的住宅楼盘，使其在与周边融合的环境中具有标志性和鲜明的整体形象。 以达到对环境的认知、 场所的回应， 演绎出富有其特色的大型居家社区。本项目将通过精心设计，引入“户户全景观设计”、“低密度、超高绿化率”等创新产品设计，给项目带来竞争优势， 同时也将为项目受到消费市场的追捧进而热销奠定一个坚实基础。1.3 可行性研究报告编制依据a）项目前期定位策划方案； b）规划总平面图；c） 投资项目可行性研究指南 ；d） 城市居民区规划设计规范gb50180-93(2002 年 版 )； e）城市道路交通规划设计规范gb50220-99(1995年版)；f）城市交通管线综合规划规范gb50289-98(1995年版)； g）建筑设计防火规范gbjl6-87(2006年版)；h）城市用地竖向规划规范cjj8399； i）其它有关的国家和地方法律、法规； j）国家有关工程设计的规程、规范、规定； k）国家有关工程设计的规程、规范、规定； l）国家计委及建设部联合颁发的建设项目经济评价法与参数； m）现行的财税制度。1.4 主要技术规划指标本项目净用地面积78亩，总建筑面积 202512.98平方米，其中地上建筑面积166512.98 平方米，包括13 栋高层住宅、商铺、幼儿园、物业和会所；地下建筑面积36000 平方米，包括人防、架空层和地下车库。各项主要技术经济指标详见下表1-1：表 1-1主要技术经济指标表序号指标名称单位指标备注1规划总用地面积m270213.331.1净用地面积m252193.05合 78 亩1.2绿化带面积m22295.21.3规划路幅面积m215725.082总建筑面积m2202512.982.1地上建筑面积m2166512.98其中：高层住宅m2160580.4513 栋合计 1889 户商铺m23018.27幼儿园m21850.44物业会所m2509m2554.822.2地下建筑面积m236000其中：人防面积m210000架空层面积m22729.02地下车库m223270.98653 个3绿地率%40.14建筑密度%19.775容积率3.196总投资万元66091.47其中：土建工程费万元29013.43安装工程万元5743.74设备购置万元2255.42其他费用万元25211.66含土地拆迁费预备费万元2965.9建设期第一年利息万元7567项目投资财务内部收益率17.6税后8财务净现值（ic=12%)万元3005.37税后9静态投资回收期年2.73含建设期第二章市场需求预测2.1 市场特征分析2007 年的 12 月 14 日，国家发展改革委关于批准武汉城市圈和长株潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区的通知下发，使长株潭成为全国六个综合配套改革试验区之一。湖南省委书记张春贤指出：“长株潭改革试验区， 是湖南的重大机遇，也是重大使命、重大责任。它为实现富民强省、形成湖南长远竞争能力、培育核心经济增长，加快改革发展提供了重大机遇。“两型社会 ” 建设，我们有了先行先试权，可为全省、全国先行探索，积极探索资源节约、环境治理、产业发展、城市规划、综合基础设施建设的新路子。同时，我们有了一块金字招牌，可以让各个方面的人来聚焦湖南， 为今后发展增强后劲、 打下基础。根据湖南省委、省政府规划的 “两型”社会建设的发展战略， 作为湖南省经济发展的龙头长株潭城市一体化工作，则会加快发展步伐。 ”“两型”社会建设这样一个发展机遇，给本项目带来了无限的商机， 因项目基地处在长株潭交汇枢纽处，而具有很大的发展潜力。 近几年长沙房价开始抬头， 2007 年更是驶入快车道。据省有关部门公布的调查数据显示，2008 年 1 月份全市商品房平均价格为4361元，与2007年 1 月份同比分别上涨37.00%，环比上涨4.96%。加之长沙市快速扩张， 大批的人口涌入城市，住宅需求也相应的加大。以长株潭城市群为 “ 一点”的组团核心，常德、益阳、岳阳、衡阳、娄底等沿京广铁路、京珠高速公路沿线城市为节点的泛长株潭经济圈正逐步形成， “ 融城”脚步渐行渐近， 城市人口的增加必然带动住宅需求的旺盛。 堪称区域经济发展 “ 金三角” 的城市群崛起， 给长沙房地产市场带来了新发展机遇，房价自然水涨船高。2.2 市场消费能力分析长沙在长株潭城市群的发展下，经济发展前景看好， 目前长沙的人均可支配收入位于全国14 位，是中低城市率先达到万元收入的城市。在和同等城市的对比中长沙的人均可支配收入具有明显的优势。与收入高高在上形成鲜明对比的就是房价，长沙的房价在省会城市里最低，周边省会：南昌、武汉、成都、西安等诸多省会人均可支配收入均比长沙低，而房价却比长沙高一截。对大部分收入稳定的长沙人来讲，购房则是生活的 第一需要，品位舒适高雅的商品房更受他们的青睐。加之一线沿海城市房价过高，下浮 空间很小， 一线沿海城市的炒房客均大举进入内陆城市，而房价偏低的长沙无疑是他们 的最佳选择。根据有关部门对2006、2007 年上半年来长购房者进行研究显示，外地购房者已经达到整个购房者的48.8%，其中投资者居多。异地返乡的湖南人也成为了各大 楼盘的重要置业力量。 从地理位置上讲： 长沙的城市中心有： 五一广场、东塘、省政府、市政府和武广火车新站， 将这些中心串连起来就构成了长沙市，每个中心的辐射范围在 4 公里左右，也就是说在此范围内的土地是富有价值的。而本项目正好地处省政府中心3 公里处，地域位置具有极大的地域优势和经济价值。可以认为，本项目无论从占地面积还是建筑面积均具备大盘规模优势，可以营造一个配套齐全的大型社区，从居住理念至建筑细部，都有着充分的发挥空间，特色开发可以提高购买者的购买欲望。2.3 市场消费意识分析经过市场调查，居民购房自住为73，给孩子或父母住为15，购房投资只有10， 其它用途为2。由此可以看出长沙房地产市场需求量依然旺盛，且发展潜力上升，拥有较大的潜力与升值空间。而以自住为主的需求，必然对户型面积有更高要求，实用、舒适的 120-145左右的三房、四房是众多购房人的首选户型。小户型在长沙市场也较畅销（主要为城市中心区域的繁华地带） 。目前长沙市场的购房人群的年龄正趋于年轻化，消费结构与意识也都发生了改变。 况且社会的主力支柱人群这个时期多为第二次置业，为的是有一份更好的居家环境。2.4 市场需求分析随着城市快速发展， 城乡差别的缩小， 城区的基本建设不断外延扩展，城郊楼盘逐渐增加，新兴城市交通等基础设施的不断完善，楼盘的价格也在快速提升。另一方面，随着国家宏观政策对房地产的影响，近几年出台了大量控制房地产发展速度、抑制房价过快增长的文件，也在着手落实，“90/70” 政策的指导性、强制性要求，给房地产开发带来了较多的约束。 房贷新政的重拳出击为抑制房价的涨幅起到了一定的作用，专家预计 2008 年上半年长沙房价将逐渐回涨，并在年中会有一波高潮，而后趋于稳定，下半年将以一定的速度稳步上扬。因此预计在明后两年，当“ 90/70”政策完全落到实处之时， 110 平方米以上的宽敞型户型必将成为抢手户型。2.5 目标客户群定位a) 区域内高桥、万家丽路一带专业市场群私营业主为数众多，他们的主要特征为： 工作非常繁忙、经济收入较高、对美好生活强烈渴望、置业大多选择就近项目，主要看重投资物业的升值潜力。b) 此部分投资者属于文化素质高的群体，他们的主要特征是：经济能力较强，收入较稳定，有一定积蓄；希望资金能够稳定增值；容易接受新事物，对国外新生活理念较推崇；做事周密、严谨，分析能力强，有一定风险意识，置业较理性。c) “城市移民 ”，大多为城市扩张所吸纳的异地居民，通过在长沙的工作、发展，已经成为城市白领等具有消费力的一群人，对区域选择的排他性没有长沙原居民强烈。在本项目置业以自住为主。d) 本地及外地的投资客，这一群体均有较强的消费购买能力，也是本项目主力消费群体之一。2.6 长沙房地产市场趋势分析2.6.1 长沙房地产商品房供销对比在 02 年至 07 年之间，长沙商品房的供应与成交出现了以下情况：其一：整体供求量呈现稳步上升态势， 每年的供求差值在100 万平方米左右。 这是和城市的发展状况以及房地产投资开发成为长沙投资重点相一致的。其二：整个 6 年可以分为一个时间链上的三段： 0203 年供求之间的差距较大，供求比达到1.57，需求严重不足 ;0405 年供求间量相当，供求比保持在1 左右， 需求得到了提升，供求达到合理状态；0607 年供求量之间又出现了一定的差距，相比第一个阶段，这个差距很小，供求比也略高于1， 需求和供应双双达到历史最好阶段。其三：供求比关系整体联系看，其数值在较大位，即需求严重不足的情况下向连续的供求相当的 1 的比值僵持，市场呈现较为合理的后期走势。由此，我们也可以看出，前期市场的需求不足在 03 年后得到很好的推动，需求随着供应得到很好的发育， 且逐步呈现良好的供求发展态势。 如果不考虑后期的市场不确定性因素，后期市场将继续保持这种供求合理的局面。2002 年 2007 年长沙房地产商品供求关系走势图120010001.571.57751.4800937.49 894.17690.191600639.02584.191.091.05468.82450.220.9400394.7251.2449.6299.27200021.81.61.41.210.80.60.40.20商品房供应（ 万 ） 商品房成交（万） 供求比2002年2003年2004年2005年2006年2007年在 2007 年，全市商品房累计批准预售937.49万，同比增长22.10%；其中住宅批准预售759.72万，同比增长12.81%。同期全市商品房累计销售894.17万，同比增长 29.44%；其中住宅销售803.77万，同比增长28.46%，占商品房销售面积的比重为89.89%。2007年商品房供销比为1.05：1，其中商品住宅供销比为0.95：1，供销已基本平衡。这表明虽然受上年宏观调控政策的影响，停止了一段时间的规划建设审批，导致了上半年商品房供应有所脱节，但随着下半年各楼盘的陆续上市，供求关系仍然在年内得到了明显改善。分区来看，开福区、天心区、雨花区商品房供销比大于1，市场供应相对放大；岳麓区、芙蓉区供销比小于1，市场供应相对趋紧。2.6.2 长沙房地产价格发展趋势从价格的走势情况来看，在02 年 07 年长沙市商品房、商品住宅成交价格出现以下情况：其一：商品房、商品住宅差价始终保持在500元/ 平米以内，而05 年是两者之间差距最大的一年，相差达到491 元/ 平米，且这种差距也明显的分为三个连续性的均分历史阶段，前两年差价幅度最小，中间2 年的差价幅度最大，而最近两年差价幅度次之。其二：从增长趋势来看， 商品房价格与商品住宅成交价格的增长率相互间保持着较为一致的步伐，即两者起伏之间相互呼应，但比较例外的是，02 年至 05 年商品房的增长态势一直好于商品住宅的价格增长幅度，而在06 年后出现大的逆转，商品房增长率低于商品住宅的成交价格。而单纯从增长率的值来看，07 年是增长率最大的一年。长沙历年商品房与住宅均价2376246827383030299136013372214922222391253926912007年全市商品房均价为3601元/ ，其中，商品住宅平均售价为3372元/ ；商品房非住宅平均售价为5485 元/ 。（若包含单位集资建房、定向开发和经济适用房， 全市商品房均价为3419 元/ ；其中，商品住宅平均售价为3195 元/ 。）分区来看， 2007年芙蓉区商品房、商品住宅成交均价最高，均价分别为3944元/ 、3642 元/ ； 岳麓区成交均价最低，均价分别为3137 元/ 、2996 元/ 。全市仅天心区、岳麓区均价低于全市均价，其余三区商品房均价目前已达3500 元/ 以上。4500商品房住宅全市商品房均价线全市住宅均价线3944350037583450371331373601337225001500500363431173518-可编辑修改 -29963642开福天心雨花岳麓芙蓉单位（元 / ）2.6.3长沙房地产市场小结从供求关系来看， 2007年由上半年的供不应求，到下半年的供求趋平。从价格来看，长沙房地产价格持续上升阶段，2007 年整个商品房均价为3601 元/ 平米，第四季度，商品房均价4041 元/ 平米，住宅均价3791元/ 平米，预计未来将会维持该价位并有小幅上涨的空间。另外，根据长沙统计局的调查，未来几年结婚家庭户数对住宅需求和城市人口数量增加，对住宅需求有增长趋势。2007年长沙房价成 “井喷”之势， 由于宏观调控的影响，未来楼市充满迷惑； 银行利率政策的滞后影响逐步显现，商品房价格涨速或将放缓；但受地价上升及长沙当前房价相对偏低的现实状况影响，未来两年房价仍呈上升的趋势。消费者买涨不买跌心理表现明显，随着调控力度的加大，消费者置业将趋理性。2.7 区域定位及周边2.7.1 区域定位a） 项目所处的长沙体育新城是集体育、商贸文化、娱乐、居住休闲为一体的现代 化城市新区。按照“城市东扩南进、拉开骨架”的思路，长沙东城建设重点工程进展顺 利。万家丽路、马王堆路、人民东路延长线工程改造升级已全面完工，体育新城、人民 东路上的浏阳河大桥的建设，芙蓉区政府、 雨花区政府的东迁，以高桥大市场为首的批-可编辑修改 -发市场群已经形成， 人民东路高尚居住区已经形成， 以五运会馆址所形成以体育、 休闲、居住、文化为主要功能体育新城已经逐步形成。b） 体育新城板块东临东三环、西接万家丽路、北至长沙大道、南到湘府东路。该区域虽然发展比较晚，目前已聚集一批长沙新高档楼盘，如绿城桂花城、茂华国际湘、中隆御玺等。该区以劳动为界，劳动路以北楼盘比较少，而南面楼盘比较多，同时南面有较多的职工住宅区。 目前该区域楼盘整体素质较高， 体现在低容积率、低建筑密度、高绿化率，中大户型、价格领先东城等特点。c） 随着武广客运专线的建设,长沙新客运站的投入使用,交通等各项配套将得到快速完善，体育新城将成为长沙东城的城市中心，未来的国际新区，城市发展热点和重点。 体育新城的各项体育场馆的建设、体育公园、三馆一中心、文化休闲公园、华雅高尔夫 等休闲、文化配套的建设，体育新城板块高尚居住区的格局已经形成。体育新城板块是最近两年在长沙市整体规划蓝图中崛起的新区域，也必然经历一个发育 成长 成熟的过程。除已建好的省游泳跳水中心、省网球中心外，圭塘河风光带的设计国际招标 工作已完成 香港菱电投资25 亿元，将把中游打造成体验式旅游的特色风光带。区域内，上河街区大型商业项目、国中星城商业区的开发，华夏一中和旺旺医院的运营，使得配套日益完善。2005 年 6 月 23 日，位于体育新城东部的武广客运站正式动工，客运站将与众多的体育文化场馆、生态公园、体育休闲文化公园，以及占地10 万平方米的华雅城市高尔夫俱乐部一起， 共同构筑一个环境、档次和氛围兼具的现代生活休闲区。至此，体育新城高档居住区规模初成。c）长株潭一体化，是在国家“中部崛起 ”战略的加速实施及城市群间激烈竞争的背景下产生的。相邻城市间通过联合既增强了实力与竞争力，又拓宽了各自的发展空间，同时对区域城市化进程具有强大的推动作用。对未来发展具有极为重要的战略意义。目前此战略已步入实际操作阶段，并初见成效。2.7.2 周边配套及交通状况分析a）周边配套教育资源：华夏实验学校（现改名广益实验学校）、长沙体育职业学院、省中医中等学校、长沙航空职业学院等。休闲娱乐资源：华雅酒店、华雅高尔夫球场、体育文化公园、一馆三心、省游泳、羽毛球、跳水中心等。超市资源：兴家超市。该区域休闲娱乐资源丰富，尤其是体育资源丰富。超市、银行、医疗缺乏。现有社 区和新楼盘都非常注重完善内部配套设施。中心体育馆即将建立， 各种国际赛事在此进行，形成国际氛围。本项目应加强内部配套设施，打造一种具有活力国际化的社区，迎 合区域形象与氛围，弱化配套不足。b）交通状况武广长沙站位于雨花区黎托的新长沙站， 是武广客运专线上的 3 个始发站之一。 新长沙站到 2028 年可完成年客运量 3591 万人次。武广客运专线全线设站 25 个，始发站有新长沙、武汉、新广州，中间站 16 个，越行站 6 个。长沙市规划有 5 条城市主道路和 3 条轨道交通线通往新长沙站，将通往新站的城市轨道交通 1 号线、 5 号线、 7 号线中与新长沙站同步设计、同步施工。将周边的城市主干道劳动东路、香樟路、湘府路、红旗路、新花侯路列入今年的城市重点工程建设计划， 满足新站按期投入运营的城市道路配套要求。雨花区汽车站占地35 亩，候车区有2000 多平方米，可同时容纳2000 名旅客候车。据预测，该站平均日发送量2 万多人次。 200 条线路以省内、跨省班线为主。本项目到达主要商圈和重要交通港口距离比较近，但是本项目的交通不便。武广铁路长沙站、雨花区汽车站、地铁建立，将带来大量人流，提高区域影响力，是利好的信息。对于项目而言， 现有的交通成为项目发展障碍点，未来的交通便利是不可争的事实。因此，开发商可以通过与政府部门进行协商，