房地产估价师考试-案例分析资料

房地产估价案例与分析估价报告的规范格式a.0.1 封面 （含“估价报告名称”等七项内容）估价报告名称（标题：）（应概括出估价目的，如抵押、征收 估价报告 ，没有估价目的算一处错误！） 估价项目名称：应说明项目全称（估价对象所在区位、名称、用途，不能与估价对象混用）估价委托人 ：应说明委托方全称，个人委托的为个人的姓名估价机构 ：估价机构全称估价人员 ：参加本次估价的注册估价师的姓名及注册号 （ 不是参加本次的、无注册号的算一处错误！）估价报告出具日期（年、月、日，封面上应与致估价委托人函中一致，若不一致或不为出具日期算一出错误！） 估价报告编号：本报告书在估价机构内部的编号（无封面编号 或与结果报告中的不一致算一处错误！）a.0.2 致估价委托人函（四项内容）缺项算一处错误！（标题：）致估价委托人函一、 致函对象 （委托方的全称）二、 致函正文 （六项内容） 缺项算一处错误！（ 1 ） 估价对象 （ 名称 、坐落 、范围、规模 、用途 、权属 ， 缺项算一处错误！ ）（ 2 ） 估价目的 （ 缺项算一处错误！ ）（ 3 ） 价值类型 （ 致委托方函和估价结果的价值类型应一致， 不一致算错误！ ）（ 4 ） 价值时点 （ 缺项算一处错误！ ）（ 5 ） 估价方法 （ 缺项算一处错误！ ）（ 6 ） 估价结果 （ 缺项算一处错误！ ）三、 致函落款 （ 估价机构全称， 并加盖估价机构公章，法定代表人签名、盖章 。 致函方没有盖章或加盖的为分公司的公章可算一处错误！注意：法定代表人或执行合伙人没有签名或盖章不算错！）四、 致函日期 （为致函的年月日，为估价报告完成日期或出具日期。若与估价报告完成日期或出具日期不一致算一处错误！ ）a.0.3 目录 （六项内容） 缺项算一处错误！一、（ 标题 ：）目录（ 目录中不应有“致委托人函”， 且目录应放在“致委托人函”后面 ， 否则算一处错误！ ）二、 注册房地产估价师声明* *页三、 估价的假设和限制条件* *页四、 估价结果报告* *页五、 估价技术报告* *页六、 附件* *页a.0.4 注册房地产估价师声明（七项内容） 缺项或没有“注册”均算一处错误！（标题：）估价师声明（鉴证性的估价师声明） 我们郑重声明：（ 1 ）注册房地产估价师在本估价报告中对事实的说明是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。（ 2 ）估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。（ 3 ）注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。精品资料（ 4 ）注册房地产估价师对估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。（ 5 ）注册房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范、房地产估价基本术语标准以及相关房地产估价专项标准进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。（ 6 ）注册房地产估价师对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（若不是所有在在本声明上签名的注册房地产估价师进行了实地查勘，应写明进行查勘的注册房地产估价师姓名。只需列出参与查勘的注册估价师的姓名， 缺项算一处错误！ ）。（ 7 ）没有人对估价报告提供重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名或名称和帮助内容）。注：注册房地产估价师声明所有参加估价的注册房地产估价师的姓名、注册号，并经本人签名。非注册 和未参加估价的注册房地产估价师不得在其上签名。在声明的最后要求必须有两名 或两名以上 注册房地产估价师签名， 缺项算一处错误！注册房地产估价师声明中不要求有“实地查勘日期”缺不算错！a.0.5 估价的假设和限制条件：（标题：）估价的假设和限制条件估价假设和限制条件应说明下列内容：（ 1 ）一般假设：包括对估价所依据的估价委托人提供的估价对象权属、面积等资料进行了审慎检查，无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性，但在未予以核实的情况下，对其合法、真实、准确和完整的合理假定；对房屋安全、 环境污染等重大影响估价对象价值的因素给予了必要关注。无理由怀疑估价对象存在安全隐患，但在无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，对其安全等合理假定。（ 2 ）不确定事项假设：对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率的事项所做的合理的最可能的假定。（是否考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，是否考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响）（ 3 ）背离实际情况假设：因估价目的的特殊需要所做的与实际情况不一致的假定。（价格是否包含土地出让金、尚未缴纳税费、是否考虑处置风险、是否考虑估价对象以其运营企业已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响；是否能按计划开发完成且评估结果为假设估价对象在取得预售证后于价值时点的预售市场价格。 ）（ 4 ）不相一致假设： （教材中未具体说明）（ 5 ）依据不足假设： （教材中未具体说明）（ 6 ）估价报告使用限制：估价报告的使用者、用途、使用限制 以及在 使用中需要注意的其他事项。其中，估价报告使用期限应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不应超过一年。注： 估价假设和限制条件包含二层含义：估价的假设前提，即对价值时点的房地产市场状况和估价对象状况中 那些不确定且对价值有影响的因素予以假定。对假设前提的要求是：必要、合理、有依据；估价的限制条件， 又包含二层含义：是估价结果受到制约或影响的条件，是估价报告的使用范围、场合、时限等受到制约情形的说明。对限制条件的要求是：针对性要强 。a.0.6 估价结果报告 （十三项内容）（标题：）房地产估价结果报告估价报告编号 ( 与封面上的编号一致)（一） 估价委托人 是单位的不仅要写明委托单位的全称，还要写明委托单位的法定代表人 和住所 ，个人委托的要写明委托人姓名 及其 住所。缺项的算一处错误！（二） 房地产估价机构（不仅要写明估价机构的全称、还要写明估价机构的法定代表人 、 住所 、估价机构资格等级及证书编号）缺项算一处错误！（三） 估价目的（ 1 ）抵押目的表述为： “为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。（ 2 ）国有土地征收补偿估价目的表述为：“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值” 。（ 3 ）房地产转让估价目的表述为：“为委托人转让估价对象提供市场价值参考” 。（ 4 ）企业入股、合并等涉及的房地产估价目的表述为：“为企业入股、合并等发生房地产权属转移的作价提供价值依据”。（ 5 ）房地产投资决策分析和咨询服务估价目的表述为：“为房地产投资提供价值参考依据” 。（四） 估价对象 （估价对象范围、估价对象基本状况、土地基本状况、建筑物基本状况）（ 1 ） 估价对象范围：土地、房屋、构筑物、树木等； 同时应说明是否包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益。（ 2 ） 估价对象实物状况：1 、土地实物状况包括四至、土地面积、形状、土地用途、地形地势、基础设施完备程度、土地平整程度、土壤地基。2 、建筑物实物状况包括建筑规模、设计用途、层数和高度、建筑结构、装饰装修、层高和室内净高、空间布局、建成时间、维护和完损情况。（ 3 ） 估价对象权益状况：1 、土地权益状况包括土地所有权性质、土地使用权人归属、土地使用期限（起止日期）、是否续期必须说明、到期后对收回的建筑物是否予以补偿、土地使用权是否有共有权人、土地使用管制情况（容积率、建筑密度、绿地率）、剩余期限。2 、建筑物权益状况包括房屋所有权人、房屋共有权人。3 、土地、建筑物共有属性的权益状况包括利用现状、出租或占用情况、他项权利设立情况（他项权利日期必须为年月 日；对于已设立抵押的必须考虑抵押权对价值的影响）、其他特殊情况（ 4 ） 估价对象区位状况：1 、位置状况：（ 坐落、方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层）2 、交通状况：（ 道路状况、出入可利用的交通工具、交通管制情况、停车方便程度、交通收费情况）3 、环境状况： （ 自然环境、人文环境、景观）4 、外部配套设施状况：（ 外部基础设施、外部公共服务设施）（五） 估价时点 ：是所评估的估价项目客观合理价格或价值对应的年月日，（ 必须要简要说明确定的理由征收评估： 征收决定公告之日）（六） 价值定义 ：（要求是要明确价值标准 或价值内涵 ，不能使用制造的笼统的定义）抵押估价的价值类型表述为：“估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值，（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额”。国有土地房屋征收补偿估价的价值类型表述为：“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占有范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在估价时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁，抵押，查封等因素的影响”。（七） 估价依据 ：要说明本次估价所依据的法律法规和技术标准，国家和地方的法律，法规，委托人提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和收集的有关资料。（估价依据一定要有房地产估价规范，没有算一处错误！，抵押目的估价在估价依据中应有房地产抵押估价指导意见， 没有算一处错误！ ， 房屋征收估价在估价依据中应有国有土地上房屋征收与补偿条例和国有土地上房屋征收评估办法， 没有算一处错误！ 估价标准依据未列全的算一处错误！估价依据过时或失效的算一处错误！滥列估价依据的算一处错误！）。（八） 估价原则 ：估价原则有：独立、客观、公正原则合法原则价值时点替代原则最高最佳利用要求是：对于独立，客观，公正原则没有硬性要求，若没有不算一处错误！ ，抵押目的估价，必须还要有谨慎原则，没有算一处错误！现状价值评估不用列最高最佳利用原则， 若列出算一处错误！（九） 估价方法 ：要求是：必须说明选用的估价方法定义，没有说明估价方法定义而只是说明了估价方法的 测算思路的 算一处错误！必须说明 所选估价方法的理由，没有说明的算一处错误！如果只选用一种方法，则必须说明 不想用其他方法的理由， 没有说明理由 的算一算错误 有条件选用比较法的，应选用 比较法估价 ， 有收益或其类似房地产有收益的， 应把收益法作为一种估价方法 ，具有投资开发或再开发潜力的房地产估价， 应选用 假设开发法估价 。（十） 估价结果 ：估价结果中 不要求总价和单价表述齐全 （即 总价 及其大写 和单位 ； 单价 及其 单位 ）。但单价和总价中只能表述其一的，应说明理由 ，没有说明理由的算一处错误！ （若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格） ；抵押贷款评估中 必须披露 市场价值 、注册估价师知悉的优先法定受偿款数额 、 抵押价值 三种价值。（十一） 注册房地产估价师 （列出所有参加本次估价的人员 姓名 、注册号 ，要有注册房地产估价师的亲笔签名 ）（十二） 协助估价的人员 （说明所有协助注册房地产估价师估价的人员的 姓名 ， 相关资格或职称 ，并由本人 签名）（十三） 实地查勘期 ：是本次实地查勘估价对象的起止日期，具体为自进入估价对象现场之日起至完成实地查勘之日止。（新增内容）（十四） 估价作业期 ：是本次估价的起止日期，需要注意的是要与封面上的估价报告出具的日期相匹配。注： 目的为抵押贷款估价还应增加以下两项内容：“变现能力分析“和风”险提示 ”。a.0.7 估价技术报告（标题：）房地产估价技术报告（一） 房地产实物状况描述与分析：（土地实物状况描述与分析、建筑物实物状况描述与分析）土地实物状况描述与分析：名称 、 四至 、 面积 、 用途 、形状 、 地形地势 、土壤地基 、基础设施完备程度、 土地平整程度 。建筑物实物状况描述与分析：名称 、建筑规模 、用途 、层数和高度 、建筑结构 、装饰装修 、 设施设备 、层高和室内净高 、空间布局 、建成时间 、 维护情况 、完损情况。 详见理论 p75-80页。（二） 房地产权益状况描述与分析：（土地权益状况、建筑物权益状况） 土地权益状况：（土地所有权、土地使用权、土地使用管制情况、土地利用现状、出租或占用情况、他项权利设立情况、其他特殊情况） 土地所有权： （说明 所有权的性质，即国有还是集体。若集体土地还要说明土地所有权由谁行使。） 土地使用权： （应说明 土地的使用权人的个人或单位的名称说明是建设用地还是宅基地、土地承包经营权及其权利人。对于国有建设用地，还要说明是划拨还是出让、租赁、作价出资或入股、授权经营国有建设用地使用权。对于出让的还要说明土地使用期限及起止日期， 剩余期限 ， 续期的有关规定或约定， 到期后对收回的建筑物是否予以补偿等说明是 土地使用权单独或共有。对于共有的，还要说明是按份共有还是共同共有及共有人情况。对于按份共有的，还要说明每个共有人享有的份额） 土地使用管制情况：（ 土地用途 容积率或建筑控制规模建筑高度 建筑密度 绿地率 其他要求， 如配套建设保障性住房、公共服务设施等要求） 土地利用现状： 出租或占用情况：说明有无出租或占用情况。 他项权利设立情况：（ 是否设立地役权、抵押权等，对于已设立抵押权的，必须考虑已设立抵押权对价值的影响 。 ） 其他特殊情况：（产权是否明细或归属有争议土地取得手续是否齐全是否为临时用地或违法占地，为临时用地的， 批准期多长， 是否已超过批准期限是否被查封、采取财产保全措施或以其他形式限制是否未达到法律法规规定的转让条件是否属于法律法规规定不得抵押或不得作为出资的资产是否有拖欠建设工程款。 是否已依法列入征收、征用范围） 建筑物权益状况：（房屋所有权状况、出租或占用情况、他项权利设立情况、其他特殊情况）房屋所有权状况： （说明 房屋所有权人说明房屋所有权是单独或共有 、建筑物区分所有权，是完全产权还是部分产权。对于共有的，还要说明是按份共有还是共同共有及共有人情况。对于按份共有的，还要说明每个共有人享有的份额。 ）出租或占有情况：说明有无出租、占用情形。对于已出租的，还要说明承租人、租赁期限及起止日期、租金水平。他项权利设立情况： （ 是否设立地役权、抵押权等，对于已设立抵押权的，必须考虑已设立抵押权对价值的影响 。 ）其他特殊情况： 说明房屋所有权是否不明确或归属有异议房屋建设手续是否不齐全是否为临时建筑或违法建筑。为临时建筑的批准的使用期限多长，是否已超过批准的使用期限。是否被依法查封、采取财产保全措施或以其他形式限制是否未达到法律法规规定的转让条件是否属于法律、法规规定不得抵押或不得作为出资的财产。是否有拖欠建设工程价款是否已依法公告列入征收、征用范围。其他：如物业管理情况，包括物业服务企业、物业服务费标准、管理规约等。（三） 房地产区位状况描述与分析：（ 位置状况、交通状况、环境状况、外部配套设施状况、区位状况未来变化趋势，缺项的算一处错误！） 位置状况 ：（ 坐落、方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层）坐落：除了说明估价对象的具体地点，还应附位置图。方位： 说明估价对象在某个较大区域（如所在城市） 中的方向和位置，以及在某个较小区域（如所在住宅小区、十字路口）中的方向和位置。与相关场所的距离：说明估价对象与其相关的主要场所的距离。临街状况：说明估价对象是否临街（路），临什么样的街（路） ，是如何临街（路）的。朝向：说明估价对象建筑物的正门或房间的窗户正对着的方向，坡地从高到低的方向。楼层：当估价对象为某幢房屋中的某层、某套时，说明其所在房屋的总层数以其所在的楼层。 交通状况 ：（ 道路状况、出入可利用的交通工具、交通管制情况、停车方便程度、交通收费情况）道路状况： 说明附近有几条道路，到达某些道路的距离，各条道路的苦况 （如道路等级、 路面状况、 交通流量）出入可利用的交通工具：说明附近经过的公共汽车、电车、地铁、轻轨、轻渡等公交线路的数量。交通管制情况：说明手步行街、单行道、限制某些车辆通行、限制通行时间、限制行车速度等影响的情况。停车方便程度：说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等。交通收费情况：说明相关交通工具票价，有无过路费、过桥费、停车费及其收费标准等。 环境状况：（ 自然环境、人文环境、景观）自然环境：说明环境是否优美、整洁，有无空气， 噪声， 水， 辐射，固体废物等污染及其程度，环境卫生状况。对于住宅，特别需要说明周边有无高压电输电线路，无线电发射塔，垃圾站，公共厕所等。人文环境：说明估价对象所在地区的声誉，居民特征（不职业，收入水平，文化程度，宗教信仰），治安你状， 况（如犯罪率） ，你，相邻房地产的利用状况（如用途）等。景观：说明有无水景（如海景，江景，河景，湖景），山景等。 外部配套实施状况：（ 外部基础设施、外部公共服务设施）外部基础设施：说明道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热等设施的完备程度外部公共服务设施：说明一定距离内商业服务，金融邮电，教育，文化，体育，社区服务，市政公用和行政管理等设施完备程度。 区位状况未来变化趋势：未分析的区位状况未来变化趋势（四） 市场背景分析（ 1 ） 未进行本地整体房地产市场形势分析的（ 2 ） 未进行本地本类房地产过去、现在和未来状况的分析的（ 3 ） 未进行国家及本地宏观经济政策因素分析的（ 4 ） 分析结论不能为估价测算及估价参数取值提供市场支持的（五） 最高最佳使用分析（ 1 ） 未进行合法性分析的（ 2 ） 未进行利用前提选择表述的（包括：维持现状、更新改造、改变用途、扩大规模、重新开发、或上述情形的某种组合）（ 3 ） 未结合估价方法应用进行分析或者分析不具体的（ 4 ） 最高最佳利用分析针对性不强的（六） 估价方法适用性分析（ 1 ）要求逐一分析比较法、收益法、成本法、假设开发法等方法是否适用于估价对象，理论上不适用的要说明理由，不说明理由的算一处错误！（ 2 ）对于理论上适用但客观条件不具备而不能选用的要充分说明理由，不说明理由的算一处错误！（ 3 ） 技术路线表述或表述不清楚的（七） 估价测算过程（ 1 ）要详细说明运用各种估价方法的全部测算过程及相关参数 。（ 2 ）要在准确掌握各种估价方法的基础上，按照估价方法的操作步骤，因果关系明确、条理清楚地表述每种方法的测算过程。（ 3 ）对于相关参数的确定既符合有关数学公式的要求，又要符合逻辑推理。（八） 估价结果确定（ 1 ）要说明 不同估价方法的测算结果和最终的估价结果。（ 2 ）要较详细说明最终的估价结果确定的方法和理由。（ 3 ）不同方法得出的结论会有一定差异 ，为此最终选用何种数学方法确定估价结果或进行进一步的调整 都需在此说明，不作说明的算一处错误！（ 4 ） 废弃一种估价方法的估价结果理由必须充分！（ 5 ） 抵押贷款评估中必须披露 市场价值 、 注册估价师知悉的优先法定受偿款数额、抵押价值 三种价值。a.0.8 附件（标题：）附件（ 1 ）估价委托书复印件（ 2 ）估价对象位置示意图（ 3 ）估价对象外观和内部状况照片（如未能进入，可不附内部照片，但应在此说明没有内部照片的具体原因）（ 4 ）估价对象周围环境和景观照片（ 5 ）估价对象权属证明复印件（ 6 ）估价对象引用的其他专用文件资料（ 7 ）房地产估价机构营业执照复印件（ 8 ）房地产估价机构资质证书复印件（ 9 ）注册房地产估价师注册证书复印件（ 10 ）其他1 、只使用了一种估价方法( 规范 5.1.2 条)2 、能用市场法的没有用(规范 5.1.4 条)方法选用上的错误3 、收益性房地产的估价,未选用收益法作为一种方法( 规范 5.1.5 条)4 、具有投资开发潜力的房地产的估价,未选用假设开发法作为其中的一种方法(规范 5.1.6 条)5 、适宜采用多种方法的,没有采用多种方法进行估价6 、估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关规定7 、选用方法不适用的（各种估价方法的适用条件）没有比较法公式 算一项错误！比较法比较价值 =可比实例成交价格交易情况修正系数市场状况修正系数房地产状况修正系数比较法的基本步骤：1 、选取可比实例应符合下列条件(理论 113 页)（ 1 ）处于同一地区或同一供求范围内的类似地区（ 2 ） 用途相同（ 3 ） 规模相当 （ 0.5 实例/ 对象2）（ 4 ） 档次相当（ 5 ） 建筑结构相同（ 6 ） 权利性质相同（ 7 ） 时间接近 (不超过 1 年)（ 8 ）交易类型与估价目的吻合（ 9 ） 应为正常成交价或可修正为正常成交价（ 10 ）土地、建筑物、房地产相互匹配（ 11 ）比较实例的数量不够2 、建立价格可比基础时出错统一付款方式：注意名义价格实际价格成交价格统一面积内涵：建筑面积与使用面积、套内面积等概念的内涵统一化为单价：有时需要对总价先进行调整（理论 116 页）统一币种单位：注意汇率的方向统一面积单位：3 、单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20% ，或者各项修正对可比实例成交价格的综合调整超过了30%4 、房地产状况调整时，包括区位、实体、权益三方面；有时要进行年限修正、容积率修正、楼层调整。（理论131 页）（见案例p247 ）5 、修正系数的确定没有充足的理由6 、修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒7 、比较修正的方向错误8 、交易情况修正时表述不误，应说“可比实例成交价格比其正常价格高（低）多少”见理论（ p197 ）9 、将期内平均上升或下降与逐期平均上升或下降混淆10 、日期调整时指数选取不合适11 、可比实例成交日期应精确到年月日或年月，日期调整时取100/100 时，应说明房地产市场稳定或无波动区域因素与个别因素混淆不清12 、环比与定基混淆13 、14 、区域因素与个别因素具体比较修正项目的选择没有结合估价对象与可比实例的差异15 、区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有与评估对象的特点结合起来16 、区域因素比较修正的内涵理解错误17 、比较修正项目有漏项，如地下室、车库等其他因素18 、间接因素与直接比较混淆不清19 、获得价格与成交价格（案例 p197 ）20 、区域、实物、权益修正时应明确具体事项。收益法1 、收益期限确定错误2 、没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据3 、对于客观收益没有考虑到未来的变化4 、没有考虑收租率、入住率、满客率、公共流通比5 、收益计算中有关面积套错6 、净收益一般以年为单位，看是否前后一致，是否有漏乘12 、365 等。7 、净收益与估价时点不一致（参见案例p204 理论 p162 ）8 、净收益中未扣除无形资产价值或正常利润、超额利润等（例加油站、百年老店、宾馆，参见案例p93 、p254 ）9 、价值重复计算，大堂、自用部分不应单独计算价值。（p216 ）10 、运营费用不包含抵押贷款还本付息额、建筑物折旧费、土地提摊费，不包含所得税、改扩建费用，但包含寿命比建筑物寿命短的设备、装修的折旧费，如电梯、锅炉、地毯等。规范 5.3.8 对于单独土地和单独建筑物的估价,应分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年限确定未来可获得收益的年限 ,选用对应的有限年的收益法公式计算,净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。对于土地和建筑物合一的估价对象,当建筑物耐用年长于或等于土地使用权年限时,应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限,选用对应的有限年的收益法公式计算,净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。对于土地和建筑物合一的估价对象,当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时,可采用下列方式之一处理：（ 1 ）先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法公式计算，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销；然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限的折现值。（ 2 ）将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。11 、正常费用的测算错误a 、费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。（ 1 ）将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。（ 2 ）对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。（ 3 ）自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。（ 4 ）把所得税也作为总费用的一个组成部分。b 、费用的计算中计费基础错误。c 、费用的计算方法错误。d 、参数确定错误。e 、总费用包含了折旧费。f、带租约的转让的评估。租约期内总费用的扣除项没有按租赁合同的约定g 、租赁收入包括租金收入 、保证金或押金的利息收入，扣除费用项目要分析租约。扣除费用项目一般为维修费 、管理费 、 保险费 、 税金 （ 房产税 、营业税及附加、土地使用税）12 、资本化率确定错误a 、资本化率选定错误b 、功能或用途不同的房地产选用了相同的资本化率c 、安全利率选择错误d 、把物价上涨和经济增长作为资本化率e 、y 选定缺乏依据和过程f、建筑物、土地、房地产三者资本化率不匹配g 、不同收益类型（期间收益与未来转售收益）应采用不同的资本化率13 、收益稳定方可用v=a/y1-1/ （ 1+y ） n14 、收益法的公式是假设净收益相对于估价时点发生在期末。若净收益发生在期初，则有a 末=a 初（ 1+y ）。15 、销售税费计税依据为销售收入16 、未考虑租约的影响17 、收益价格确定时应说明在建设用地使用权期限届满时需要无偿收回国有建设用地使用权的对收回的建筑物不予补偿的说明18 、租金收入必须要考虑空置率 、 收租损失 、 可出租面积比率成本法1 、区分实际成本与客观成本2 、结合市场供求分析确定评估出的积算价格3 、对于过旧的建筑物不大适用成本法4 、新开发的土地、新建房地产可采用成本法，一般不扣除折旧，但应进行工程质量、环境等因素调整。5 、成本法中房地产的价格构成：土地取得成本开发成本管理费用投资利息销售费用、税金开发利润（参见理论p146 ）6 、自有资金利息不计入利润，而计入成本。7 、利润基数与利润率不对应；规范 5.4.2 开发利润应以土地取得费用和开发成本之和为基础，根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取。8 、关于重新购建价格：必须是估价时点的必须是客观的是全新状态下的；规范 5.4.3 具体估价中估价对象的重置价格或重建价格构成内容，应根据实际情况，在5.4.2 条列举的价格构成内容基础上酌情增减，并在估价报告中予以说明。9 、重置价格重建价格，两者适用条件不同（参见理论p153 ）10 、建筑物折旧（2005 版新增经济折旧和功能折旧的计算，理论 159 页）可修复项目，修复费用为折旧额不可折旧额，可分为短寿命、长寿命项目（理论 p143 例 5-7 ）经济寿命与土地使用权年限的关系（理论 p145 、规范 5.4.11条）残值率或成新率确定有误建筑物重置价格中已包含利息、利税，不再重计。旧有房地产未扣除折旧额规范5.4.9估价人员都应亲临现场11 、销售税费计算基数为销售收入12 、积算价格中有必要时应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值损失。（规范 5.4.11 条）13 、建筑物耐用年限应从竣工验收合格之日起计。假设开发法1 、必须有明确的规划条件，若无条件仍需估价，应推测，并将最可能的规划条件列为“估价的假设和限制条件”， 并在报告中作特别提示，说明估价结果对它的依赖性。2 、假设开发法要求有一个良好的社会经济条件。3 、传统方法计息、利润，折现时利息、利润不出现4 、计息时计息周期确定5 、假设开发法估价时点，即开发经营期的起点6 、开发完成后房地产价值推算市场法长期趋势法收益法（应折算到估价时点上来）7 、销售税费一般不计息8 、不应忽略某些无形收益（p224 ）9 、总建筑费没有折现到估价时点其他1 、房地产概念（混淆房地、建筑物、土地及实物、区位、权益交待不清）2 、楼面地价、容积率、建筑密度等指标的相互推导中出错楼面地价 =土地总价 /总建筑面积 =土地单价 /容积率建筑密度 =建筑物基底占地总面积/总用地面积3 、保险估价中不含土地价值4 、保险估价中价格内涵表述中应明示是否包含间接损失5 、入股估价应说明入股后的用途6 、注意计税方式是否正确，如房产税要减去原值的10-30% ，个人按市场价格出租居民用房4%，营业税3% ， 所得税 10% ，房屋保险费不大于8。7 、对照规范看估价报告案例是否符合规范格式，内容描述项目是否完全、合适，书写方式，用词称呼、符号、序号、术语、大写、错别字等是否准确。8 、察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确9 、估价时点是否准确10 、检查计算是否正确，前后数据是否照应一致11 、对采用的方法是否有合理的说明和理由12 、任何一项数据都应有来源依据，必要时说明13 、注意利息的计算方式，期限14 、报告有效期应以报告完成之日为准15 、现实用途和法定用途相符16 、注意对价格的称谓是否错误（比准，收益，积算）17 、基准地价修正法应说明地价的内涵房地产估价案例与分析一、综述：1 、问答：考估价的基本事项，估价目的、对象、时点（市场变化对估价结果的影响），价值内涵，技术路线，方法运用过程中应注意的问题（如参数应选取客观值，计算折旧时应用有效经过年数和经济寿命）等。2 、单选：考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。3 、挑错：考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度，基本原理的一般应用，估价方法掌握。4 、改错：考估价方法在应用中的难点。第一节：问答及单选题:问答题答题技巧：1 、解决的办法是：仔细研究正确答案是分哪几点分别回答的，他的思路是怎样的。顺着它的思路走，才能解决问题。2 、另外，问答题一般每题都有35 个小点，在数量