建设项目代建管理职责

一、代建管理职能分工表项目报批管理1前期文件审批2项目建议书可行性3研究报告（已完成）建设用地规划环评、地震4评审其它审批5建设工程规划落实市政条件6和手续项目前期管理 主持代表符号协办代表符号 参与代表符号水项土造综电质信项总暖目建价合气量息序目工通号工作内容经程副工工管工工安资经程程理程全料理师程理组组组组组组组精品资料1 搬迁、安置（无）2 现场准备3 详细勘察提出设计4任务书5完成报建手续 项目设计阶段管理设计方案招1标、评标已完成设计招标、2评标 审核初步设计3（概算）委托配套项目4设计 审核施工图、5编制纪要6编制标底 施工准备阶段管理施工监理招投1（标） 2熟悉施工图纸、作出会审记录编制项目总控3计划及合同网 络图4施工招标5 办理开工手续6 市政建设准备7 施工现场准备材料设备采购8准备施工阶段管理设计交底办理1设计洽商）审定施组和施2工方案检查开工条件3 和召开首次工 地会议主要设备材料4 的招标及商签合同指定分包的招5标及商签合同工程进度控制，审核月、6周施工计划，监督实施和协调管理质量管理目标7控制工程量审核及8工程款支付检查监理和施9工单位1投资管理目标0控制1材料设备采购1管理12招投标管理1合同管理31信息及资料管4理1项目管理报告5竣工验收、保修阶段管理1组织调试及功能验收2各专项工程验收市政工程验3收、接用竣工合验及4签定各类保修合同5工程资料的整理归档6竣工结算7工程移交工程总结和管8理评价回访并监督保9修合同的执行1签发保修责任0终止证1保修档案管理1二、 代建项目管理部管理人员职责1、代建项目经理职责项目经理代表公司全权负责本项目的管理工作，领导代建项目管理部履行项目管理协议所规定的义务。其具体职责包括：领导和组织项目管理部的工作，对项目进行全过程管理； 以公司的名义在招标、开标、评标、定标以及合同谈判过程中，签署文件及处理相关事务，签发通知、会议纪要等文件；根据工程需要，向公司提出调入和聘用人员人选； 组织编制项目代建实施方案、细则；按照代建大纲组织项目代建工作，对代建全过程进行有效控制，确保工程质量、进度、安全符合建设单位要求；合理调配人、财、物等资源，决策代建工作中出现的问题， 满足代建工作需要；组织编制项目进度计划、费用计划、质量计划、人力资源计划、招标计划、沟通计划、综合计划等；组织制定项目管理部的规章制度、工作界面的协调管理；2、 代建项目副经理的职责：协助项目经理做好代建项目管理，主抓前期手续办理工作； 建立项目核算制度加强成本管理，造价管理，成本管理，信息反馈， 发现问题及时采取措施， 了解项目进度款支付情况， 使投资有效控制；负责监督检查项目管理制度、岗位职责、工作管理流程等；参与监督施工项目的分包，并对工程进度、成本、文明施工等实施监督、协调、管理；负责对下属工作布置、指导、检查、评价管理工作；按照施工单位编制的项目施工生产计划，侧重抓好施工； 在项目经理的领导下负责办公制度的实施和生活管理工作； 负责上级下发到项目部的文件、信函（不含业主提供的技术文件）的接收、传阅、回收、记录；组织代建项目重要会议和活动，并对工程进展情况、安全生产等 问题全面了解并及时解决存在的问题并上报项目经理； 负责代建项目部办公用品、备用的管理；负责代建项目部办公房舍、 办公车辆等办工、 生活固定资产、物资的管理；项目经理不在岗时，执行项目经理职责；3、 代建项目总工的职责：在项目经理的领导下，对项目质量目标管理负主要责任。总工程师主管项目技术和质量管理工作，认真贯彻执行国家有关规范、标准，监督施工现场各级人员履行质量职责，对工程施工质量管理进行技术指导和监督。负责主持编制项目管理规划、质量管理计划、项目环境管理计划及重要分项工程管理方案、措施和作业；负责主持编制项目管理总进度计划、月项目管理进度计划和设备选型及采购计划；组织工程基底验槽、结构验收以及工程竣工验收等工作。对项目质量管理及创优活动进行策划、控制、管理及监督，组织对工程质量的定期检查、评议、整改及工程质量验评， 召开质量专题会；协调从施工前的质量预控，到施工中的质量过程控制，以及施工完的质量检查验评等全过程质量管理工作；协调对工程中出现的不合格品进行控制，并制定和组织实施纠正预防措施的管理。协助承包单位制定措施确保工程中测量标识的准确性，对项 目工程定位线、水准点等重要测量标识组织复检。指导、监 督项目管理部文件和资料的控制工作、质量记录的控制工作。负责编制项目管理部的日常管理计划；组织施工单位开展质 量攻关工作，推行全面质量管理活动，保证工程质量合格率100% ；加强对施工单位劳务队的协调管理，调动参加施工的全体人员搞好质量的积极性，使分部分项工程都达到预定的质量目标，认真抓好项目管理的基础工作。4、 代建工程造价专责的职责注重日常工程情况的搜集整理，掌握工程形象进度， 并作出财务、统计分析及时、准确地向有关部门报送统计、财务报表根据工程进度和拨付工程款的批准程序，办理拨付工程款按照基本建设财务管理办法，进行财务管理协助项目经理制订项目实施阶段的项目统筹规划、阶段性计划及项目总进度计划负责项目计划、风险管理负责工程竣工决算报告的编制检查统计每月项目各类计划执行情况负责合同管理， 监督施工合同、 监理合同和材料设备采购合同的履行材料、设备采购价格的审核、咨询，工程预算、结算审核工程变更、现场签证的审核与管理协助项目总工程师审查工程中发生的设计变更，并就变更涉及到的技术、经济等方面的问题，提出咨询意见审核各类工程付款申请并提出初步审核意见，报计划财务部定期下现场核实工程量对工程概算、预算进行审核检查统计每月项目合同、 造价执行情况， 报计划财务部汇总。5、代建信息资料专责的职责负责现场的图纸、设计变更、规范、标准的管理。根据本工程的特点建立项目档案资料管理制度对整个项目管理资料进行综合管理负责项目管理资料收集、管理归档工作整理工程项目档案资料负责和监理单位、建设单位、设计单位联系，及时传递文件。负责收集、整理、汇总、编制、装订工程竣工资料。6、 代建综合管理专责的职责负责办理工程项目前期的资料手续（如规划许可证、施工许可证、消防备案、质检备案等） ；全面负责现场项目部的日常接待和后勤保障工作； 项目管理内部会议的组织；制定项目管理机构的规章制度、人事管理和考勤统计；传达项目经理的指令，协调项目管理机构各职能组的工作； 编写项目经理交办的专题报告；项目管理的日常文字处理、行文。7、 代建土建专业工程师的职责协助项目经理进行土建专业的管理工作；熟悉施工图纸， 参与设计交底和图纸会审， 整理交底及会审纪要；根据批准的施工总进度计划， 审查土建专业施工组织设计， 负责控制土建专业的现场施工进度， 确保土建专业进度计划的完成；根据合同的约定、 规程规范和设计图纸的要求， 严格监督土建专业施工质量， 参加土建专业检查验收， 参加土建专业材料设备进场检查验收；根据土建专业施工预算书， 参加土建专业现场的经济签证、技术核定单、 认质单、认价单的审查确认， 确保土建专业资金控制目标的实现；参加现场业主、监理工程师、土建工程承包商之间的信息交流、信息传递和信息信息处理的管理事宜；解决土建专业施工中的设计、 施工问题以及现场的土建涉外关系，协调其他专业工程的现场配合工作；负责土建专业竣工至保修期满时间段内的工程保修管理和协调工作；参加现场施工协调会议， 审查土建专业管理报告和其他文件资料。8、代建水、暖、通专业工程师的职责协助项目经理进行暖通、给排水专业的管理工作；熟悉施工图纸， 参与设计交底和图纸会审， 整理交底及会审纪要；根据批准的施工总进度计划， 审查暖通、给排水专业施工组织设计，负责控制暖通、 给排水专业的现场施工进度， 确保暖通、给排水专业进度计划的完成；根据合同的约定、规程规范和设计图纸的要求， 严格监督暖通、给排水专业施工质量， 参加暖通、 给排水专业检查验收， 参加暖通、给排水专业材料设备进场检查验收；根据暖通、 给排水专业施工预算书， 参加暖通、 给排水专业现场的经济签证、技术核定单、认质单、认价单的审查确认，确 保暖通、给排水专业资金控制目标的实现；参加现场业主、 监理工程师、 暖通和给排水工程承包商之间的信息交流、信息传递和信息信息处理的管理事宜；解决暖通、给排水专业施工中的设计、 施工问题以及现场的暖通、给排水涉外关系，协调其他专业工程的现场配合工作； 负责暖通、给排水专业竣工至保修期满时间段内的工程保修管理和协调工作；参加现场施工协调会议， 审查暖通、给排水专业管理报告和其他文件资料。9、 代建电气专业工程师的职责协助项目经理进行电气专业的管理工作；熟悉施工图纸， 参与设计交底和图纸会审， 整理交底及会审纪要；根据批准的施工总进度计划， 审查电气专业施工组织设计， 负责控制电气专业的现场施工进度， 确保电气专业进度计划的完成；根据合同的约定、 规程规范和设计图纸的要求， 严格监督电气专业施工质量， 参加电气专业检查验收， 参加电气专业材料设备进场检查验收；根据电气专业施工预算书， 参加电气专业现场的经济签证、技术核定单、 认质单、认价单的审查确认， 确保电气专业资金控制目标的实现；参加现场业主、监理工程师、电气工程承包商之间的信息交流、信息传递和信息信息处理的管理事宜；解决电气专业施工中的设计、 施工问题以及现场的电气涉外关系，协调其他专业工程的现场配合工作；负责电气专业竣工至保修期满时间段内的工程保修管理和协调工作；参加现场施工协调会议， 审查电气专业管理报告和其他文件资料。10 、代建质量安全专责的职责协助项目总工程师对初步设计、 施工图设计以及重要工程的施工方案进行审查审查施工单位报送的各类文件并提出审查意见协助项目总工程师审查工程中发生的设计变更，并就变更涉及到的技术、经济等方面的问题，提出咨询意见负责主持编制项目总进度计划和月项目进度计划，协助对初步设计、施工图设计以及重要工程的施工方案进行审查；负责对工程进度、安全进行控制，并进行现场签证； 负责对施工承包单位进行管理；组织工程项目的设备调试及竣工验收工作；协助技术质量专责审查工程中发生的设计变更，并就变更涉及到的技术、经济等方面的问题，提出咨询意见；负责设备选型和购买国内外设备的技术把关； 检查统计每月项目质量、安全工作情况；在项目经理的领导下，对项目质量目标管理负主要责任；主管项目质量和安全工作， 认真贯彻执行国家有关规范、 标准， 监督施工现场各级人员履行质量职责， 对工程施工质量管理进行技术指导和监督；负责主持编制项目管理规划、 质量管理计划、 项目环境管理计划及重要分项工程管理方案、 措施和作业； 负责主持编制设备选型及采购计划； 组织工程基底验槽、 结构验收以及工程竣工验收等工作；对项目质量安全管理及创优活动进行策划、 控制、管理及监督， 组织对工程质量、 安全的定期检查、 评议、整改及工程质量验评，召开质量安全专题会；协调从施工前的质量、安全预控， 到施工中的质量、 安全过程控制， 以及施工完的质量、 安全检查验评等全过程质量、安全管理工作；协调对工程中出现的不合格品进行控制，并制定和组织实施纠正预防措施的管理。负责编制项目管理部的日常管理计划； 组织施工单位开展质量攻关工作，推行全面质量管理活动，保证工程质量合格率 100% 。协助整理工程项目档案资料。三、项目代建任务分析和安排1、代建任务内容和要求本项目代建总体要求： 对项目的投资、 质量和建设周期采用科学的方法和手段进行控制， 协调有关单位之间的关系， 向委托方提交可行的项目前期和实施期的管理工作计划以及完整的建设管理服务档案资料，组织工程的交工、 竣工验收及综合验收，并使工程顺利投入使用；在办理完相关产权证书后移交给委托方。1.1 项目前期管理内容和要求 （至施工许可证申领完成， 正式开工）（1） 前期手续办理1） 办理规划、环保、抗震、人防、消防、园林绿化、市政等相关手续；2） 组织完成现场“三通一平”施工准备工作；3） 组织完成设计、监理、施工和设备材料供应单位的招标管理工作（内容详见第11 子项）；4） 办理土地规划许可证、用地许可证、建筑工程规划许可证及施工许可证的申领工作；5） 完成工程以及其他各类合同的洽谈并与委托方一起签订合同；（合同签定前须征得委托方的同意） ；6） 完成并办理项目建设过程中的其他手续。（2） 设计管理内容 （具体内容详见第10 子目）1） 组织完成初步设计和施工图设计及审批（委托及督促图审单位进行图纸审查）；2） 熟悉设计文件，审查设计文件的规范性、工艺的先进性和科学性、结构的安全性、施工的可行性和设计强制性标准的适宜性等； 3）负责审查施工图及各项设计变更，向委托方提出意见与优化建议，在工程的各个阶段， 委托方有权根据实际情况提出设计变更的要求，代建项目管理部应及时组织协调设计部门和施工单位进行落 实；4） 掌握关键设计环节和进度情况，督促设计单位按合同和协议要求及时供应合格的设计文件；5） 对设计中出现的重大问题和情况，代建项目管理部要及时向 委托方反馈， 并积极主动联合委托方与设计单位进行磋商，寻求解决方法；6） 验收设计图纸和设计文件；7） 组织设计单位进行现场设计技术交底和图纸会审；8） 审核施工单位对设计文件的意见和建议，会同设计单位进行研究，并督促设计单位尽快给予答复；9） 对设计的工作质量进行评定；10 ）保管所有设计文件及过程资料，项目代建期限届满或代建合同终止时移交给委托方和档案管理部门。（3） 招标管理服务内容 （具体内容详见第11 子目）1） 配合委托方实施招投标管理工作。发布相应招标信息，协助委托方对投标申请人进行资格审查等；2） 配合委托方完成招标文件的编制及审定；3） 配合委托方进行合同谈判。4） 代建项目管理部不得承担本项目的招标代理、施工及其他任务。招标代理由委托方另行委托具有相应资质的中介完成。（4） 工程设备、货物采购管理（具体内容详见第11 子目）1） 按政府有关规定协助委托方共同完成设备与材料采购的招投标管理工作。2） 制定采购程序和招标、评标管理办法，负责评标、询标以及与中标人和分包商的洽谈工作。3） 本工程所有由受托方参与管理的采购或分包合同，均由委托方、代建方、中标方三方共同签订。1.2 项目实施期管理内容和要求本项目实施期涵盖： 施工过程项目代建服务； 工程质量保修期的项目代建服务；工程建设信息资料管理服务；向委托方移交项目。（1） 项目施工代建服务内容：代表委托方执行授予的工程合同下的委托方权利和义务（付款义务除外），包括：1） 全面管理工程建设合同，就承建单位拟定的分包单位资格及分包项目进行审查；2） 代表委托方按合同的规定，落实必须提供的施工条件，检查工程承建单位的开工准备工作；3） 代表委托方审查施工总体规划，审查承建单位提交的施工组织设计。施工技术方案等，并提出审查意见，报委托方批准后实施；4） 审查承包商的建筑材料、建筑物配件和设备采购及使用；5） 工程进度控制：编制工程控制进度计划，提出工程控制进度 目标，并以此为基础审查承建单位提出的施工实施进度计划，检查其实施情况， 督促承建单位采取切实措施实现合同目标要求。当实施进度发生较大偏差时， 及时向委托方提出调整控制性进度计划的建议意见，并在通过批准后完成其调整。6） 施工质量控制：审查承包单位的质量控制体系和措施，核实 质量文件。依据工程建设合同文件、设计文件、技术规范与质量检验 标准，对施工前准备工作进行检查， 对施工工序和资源投入进行监督。以单位工程为基础，对基础工程、隐蔽工程、分项分部工程的质量进 行检查、签证和施工质量的评价。组织质量事故调查，分类评定质量 事故等级，审核质量事故处理措施。7） 工程造价控制：编制投资控制目标和季度、年度投资计划， 报委托方审定后报批。 审核承建单位提交的工程量及费用等，经委托方初审报市财政局审定后，或经委托方审批后付款；受理索赔申请， 进行索赔调查和谈判，并提出处理意见；授权处理合同与工程变更， 经委托方审定后下达变更指令。8） 施工安全文明监督：审查施工安全措施、劳动防护和环境保护设施等，并负责检查、督促落实执行。组织重大安全事故调查，分析原因并提出书面报告，并承担相应的责任。9） 协调管理：主持代建服务合同授权范围内工程建设各方协调会议，编发施工协调会议纪要。10 ）组织通过各阶段的验收，完成质量要求。组织进行项目初步验收，并提出整改意见；收集、汇总、审核竣工验收资料， 协助有关部门做好竣工验收工作；进行竣工结算审核工作， 编制项目竣工决算报告， 协助进行竣工决算审查，配合做好审计工作；在办理完相关产权证书后与委托方办理项目移交手续；11) 技术档案管理： 按国家规定组织工程各阶段验收、 单位工程验收及竣工验收， 提交相应的工程建设管理服务报告， 审查设计单位、施工单位编制的竣工图纸和资料，督促施工单位整理施工归档文件。12) 信息管理： 做好施工现场建设管理服务记录与信息反馈。按要求编制建设管理服务月、 年报，对工程资料及档案 （包括影像资料） 按期进行整编和管理， 并在工程竣工验收或建设管理服务期结束后移交委托方。（2） 施工项目代建保修期服务内容：在规定的工程质量保修期内，负责检查工程质量状况， 组织鉴定质量问题责任，督促责任单位维修。 （保修期内需有专人负责联系保修事宜）（3） 信息管理服务内容：1） 定期信息文件。根据建设管理服务工程项目、范围及内容， 随工程施工进度向委托方报送建设管理服务月报，其主要内容为：施工质量情况；原材料质量及检验情况；工程进度情况；进场施工机械设备及劳动力动态； 合同变更和工程变更情况；工程款支付情况； 建设管理服务情况； 工程建设大事记。2） 不定期报告。根据建设管理服务的进展情况，不定期向委托方报送情况报告，主要内容为：关于工程优化设计或变更或施工进展的建议； 资金、资源投入及合理配置的建议；工程进展预测分析报告； 合理要求提交的其他报告；工程分阶段验收、竣工验收建设管理服务报告。3） 建设管理服务过程报告：施工措施计划、施工进度调整批复文件； 项目管理协调会议纪要；其他项目代建业务往来文件； 质量事故处理文件。（4） 向委托方移交项目： 在预定时间内做好项目移交工作。2、本项目代建工作安排根据上面代建内容和要求和工期目标，如我代建公司中标与使用方对接后立即采取分头并进工作法，全面推进工作效果：（各项工作 完成时间 详见附图一、二）2.1 工程设计方面：（1） 建设单位已确定设计单位， 按照要求应签订设计合同主体变更协议， 将合同甲方由使用方变更为代建方， 由代建方取代建设单位行使设计合同甲方的全部责权。（2） 地质勘察建设单位已委托施工， 野外探测工作和地质勘察报告已完成。 对接后马上按照地勘合同进行复核， 对地质勘察报告的深度和报告质量状况进行评价。（3） 初步设计是影响工程进展的重要环节，要作为重中之重。1） 安置房和九龙佳苑住宅小区项目初步设计已经评审完毕，如中标我公司专家组在充分了解批复的可行性研究报告和初步设计基础上，提出内部评估报告并对初步设计方案进行优化建议，对概算做出分析意见，会同建设单位完善初步设计，不留后患。2） 医院迁建项目初步设计正在编制中，如中标我公司在充分了解批复的可行性研究报告和方案设计基础上，提出优化设计方案； 代建项目部组织并督促设计院在最短的时间内完成报送、评审、修正、审 批程序。（4） 在初步设计阶段，同时向规划部门提交单体平、立、剖面图 审批，批复后即可组织设计院提前进入到施工图设计阶段，以缩短设计周期；初设审批后，根据概算指标对工程实行限额设计；提前确定 图审机构并签订图纸审查合同，及时完成图审修单程序。（5） 单位工程施工图设计基本完成后，立即进行总图管网、 竖向设计、场坪硬化等配套项目设计，达到设计的连续性。（6） 二次专业深度设计项目在单位工程主体施工前完成设计并得到设计院认同盖章，便于土建施工单位配合施工，杜绝“二次”作业。2.2 前期手续办理方面：代建范围两个住宅小区是从施工图设计开始，医院是从批准的可行性研究报告开始，之前的立项、选址、勘界测绘、报规手续已经办理。对接后利用公司办理前期手续的经验和人脉关系快捷多头展开工作，目标是在开工前（住宅小区力争在基础施工时）领取到施工许可证，合法施工。（1） 对接后马上梳理已经办理完成的各环节资料，对影响后期手续办理的资料漏洞及时补充到位。（2） 充分了解地方政府关于对本三个项目方面的优惠政策，与建设单位共同办理可减免或缓交费用手续。（3） 协助建设单位抓紧办理土地手续， 取得国有土地使用证和建设用地规划许可证，为下一步建设工程两证办理打下基础。（4） 在施工图图审后，立即进行建设工程规划许可证办理程序。（5） 同时办理消防、节能、墙改、人防、防雷、散装、文物等部门的单项报审手续，以缩短办理周期。（6） 在施工招标结束后立即进行施工许可证办理程序。由代建方办理质量报监手续和合同审查备案；督促施工方办理安全报监、建设工程开工报告、 施工组织设计方案报审表等手续和缴纳农民工工资保证金；以上工作完成由代建方报施工许可申请表，由本地区建设局发放施工许可证。2.3 招投标方面：（1） 由委托方会同使用方、代建方共同选择招标代理公司。（2） 在初步设计审批后， 由委托方会同使用方、 代建方通过公开招标程序确定监理公司，由代建方签订工程监理合同 ，承担建设单位相应职责。（3） 施工图设计图审后马上进入到施工公开招标程序，申领工程类别核定书。为缩短招投标周期，可采取打时间差的办法，即施 工招标公告网上公示到招标之间规定不少于20 天，在初设批准后即刻挂网公示，施工图图审后，立即进行招标，并将编制工程控制价时 间与工程发、开标时间同步进行。（4） 本工程包括电梯、消防、变压器及高低压配电柜、空调等设备采购招标。 采购招标要尽早进行， 以防止因设备到货期而影响工程总进度。（5） 室内外精装修、 弱电等二次设计项目工程招标应在主体施工前进行。建议设计与施工分开招标，以便于控制造价。（6） 室外配套工程在建筑主体完工前进行公开招标。2.4 建筑施工实施阶段：（1） 对接后立即按设计室外地坪标高进行场地平整，将现场碾压平整并修通进场道路。按jgj59-2011新标准搭建现场临时围挡大门。（2） 对接后立即进行临时施工用电、用水申报， 并督促市政部门组织施工，达到“三通一平”的施工条件。在条件成熟后，向市政部门申报建筑正式用电、用水、 燃气等市政工程手续，在场坪硬化施工前完成施工并办理验收手续。（3） 与市政部门和环保部门联系，提前将场地、 施工道路与区域公共设施、绿化区结合部手续办理完毕。（4） 施工单位进场前， 审核施工平面布置图， 确定各临建搭设位置和搭设方案及标准。（5） 联系城市规划部门进行建筑物定位，施工单位放线后再进行验线，达到开工条件。（6） 召开代建第一次会议， 宣布代建各项管理办法和制度，审查监理方和施工方人员到位上岗情况，制度建立情况， 符合招标承诺和合同约