第九讲信托与不良资产处置PPT课件

1 第四讲 信托的魅力 权益信托 2 一 权能分解与权益信托 1 财产权利束 所有权 经营权 收益权 处置权2 权益信托 将信托资金投资于能够带来收益的各类权益 如基础设施收费权 公共交通运营权 企业和政府的各类特许经营权等 3 权益信托与财产融资 3 二 衡平信托处置烂尾楼精图大厦的案例分析 1 为 楼 消得人憔悴 处置烂尾楼的一般方法 拆除 对于超过市政建设行政主管部门规定的竣工期限两年仍未竣工的 有碍市容观瞻的停建工程 海南三亚市政府采取了拆除的处置方式 但没有法律依据 拍卖 1 在开发商无力偿还债务和追加投资的情况下 公司申请破产 法院等有关部门组成的破产清算组入驻房地产开发公司 并决定拍卖 2 对烂尾无力自救的项目 由烂尾楼的债权人 包括银行 购楼业主等 向人民法院提出诉讼 进入司法程序 3 对于拖欠政府土地出让金和配套设施费的烂尾楼项目 政府也可以债权人的身份 先行向人民法院提起诉讼 4 拍卖适用于关系明确 产权明晰而又确实无法重新启动的问题楼盘 采取拍卖的处置方式应具有足够的后续资金以保证工程的全部完工 招标 因合作关系中止而造成的停缓建工程 适宜采用招标的方式来寻找新的合作伙伴 债权转股权 将债务人的欠款转化为债权人在项目公司持有的相应股权 调整规划 对市场定位不准 仓促上马而造成的停缓建工程 一般采取调整规划 修改设计 改变使用性质等方式来处置 5 2 烫手的山芋 精图大厦背景 精图大厦的主体工程早在1995年便已完成 剩下的只是工程收尾 配套设施及一楼营业大厅的形象装修工程 资金缺口约3000万元 大厦的评估价值为2 2亿元 总负债1 1亿元 从1层到29层几乎全部被抵押出去 债权人包括购房者在内达10多家 其中欠成都市商业银行7420万元 四川亚都公司2650万元 此外还有多笔小额负债 98年资金断流 被法院查封 精图大厦位于成都市人民中路三段1号 比照类似口岸综合性商务大楼的价格 以及工程本身的5A级智能化设计 6 三 明知山有虎 偏向虎山行 妙用信托原理 1 第一件事就是分别与债权人和业主签定债权信托合同和股权信托合同 隔断各种纠纷 将各个债权人的债权和抵押权打包给信托公司 将各种法律 经济关系收归于一个信托平台 排除分散持有和管理资产的障碍 使大厦的后期运作摆脱各方债权人的控制 然后按照一定的债权收益优先权来确定各方的收益顺序 实现对不同债权人的多层次 多形式返利 7 2 准确评估精图大厦资产 销售前景 为了确保评估的真实性和准确性 衡平信托委托会计师事务所 评估公司等机构 从头到尾为工程进行全面评估 甚至重新给大楼做了一个预算 精图大厦占地5 31亩 总建筑面积为44230平方米 每平米的价格至少应在6000元以上 销售所得收入应在2 6亿元以上 保守也有2 3亿元 相比其1 1亿的负债 其销售回款足以支付所有债务 8 3股权信托 与精图建筑公司签定股权信托合同 后者将精图大厦信托给信托公司全权管理 4 确立受偿顺序 分配比例和额度 衡平信托最初设定的受偿权顺序是 第一为衡平信托 第二为债权人 第三为原始投资人 但债权人提出异议 要求与衡平信托共同享有第一优先受偿权 目前双方协商的初步方案为7 3 即衡平信托在可分配的售房款中享有7成的优先回报 其他债权人享有3成 5 发行信托计划 以精图大厦的收益权发行资金信托计划 额度为3000万 收益率预期在4 到5 左右 9 四 衣带渐宽终不悔 1 将复杂的债权和股权打包之后 衡平信托还担当综合组织 整体设计 协调推动的角色 在受托续建工程链条上引入各方面的参与者 与建筑商签定续建工程承包协议 与会计师 评估师事务所及律师事务所签定评估 审计 法律等中介服务协议 与策划营销公司签定楼盘销售协议 与保险公司签定工程保险 投资保险等协议 10 五 讨论 信托机制和原理在处置精图大厦的过程中具体发挥了哪方面的作用 在以财产收益权为标的发行信托资金计划时 此案例有何法律缺陷 此案例中信用增级有何特点 11 六 课