经济发达地区（适合珠三角）老人院计划书.doc

第一章 申报单位及项目概况第一节 项目申报单位概况一、建设项目概述1、项目名称2、建设单位3、法定代表4、项目负责人5、建设地址 6、建设性质及周期建设性质：新建建设工期：一期工程2年，二期工程1年7、建设规模及内容本项目规划建筑面积54360平方米，其中公建建筑面积12253万平方米，公寓建筑面积42107平方米。8、项目投资及资金筹措方案项目预计运用总资金18642万元。资金来源：自筹。二、编制单位编制单位： 单位负责人： 第二节 项目概况一、项目建设背景1、三水区部分情况简介（1）地理位置佛山市三水区，广东省第三大城市佛山市五个行政辖区之一。位于广东省中部，珠江三角洲西北部，是广东省著名侨乡之一。三水地势自西北向东南倾斜，西北多高丘，东南多冲积平原及低丘；中国第三大河流珠江的两大支流北江、西江与绥江汇流三水，三水也因三江汇流而得名。三水位于广佛同城化的西北边界、广佛肇经济圈的中部，是佛山市与肇庆市联系的重要核心城市之一，截止至2008年1月1日，全区户籍人口40余万人，有旅居海外华侨和港澳台同胞20多万。（2）交通条件三水区地处珠三角通往粤西、粤西北和我 国大西南地区的咽喉要冲，毗邻珠三角大中城市群及港澳地区，距广州30公里、香港230公里、澳门195公里。交通便利，广茂铁路、南广铁路、贵广铁路、广佛肇城际轨道、G321国道、G324国道、二广高速广三段、二广高速广肇段、广州西二环高速、佛山一环高速横贯全境，特别是广州西二环高速和佛山一环高速通车后，三水到广州新白云国际机场仅25分钟车程。 （3）长寿之乡中国老年学学会2008年6月26日授予三水区“中国长寿之乡”称号，成为广东省首个“中国长寿之乡”。三水区目前人均寿命76.72岁，超过全国平均水平4.72岁。过去10年间，三水区存活的百岁老人“长寿比”稳定在81/10万至256/10万之间，均大大超出中国和联合国规定的标准，其中百岁以上老人占总人口的比例、养老保险覆盖面、医保覆盖面、农村医保覆盖面和城镇人均公共绿地面积等五项大大超出全国平均水平。 三水地处广东西江和北江交汇处，饮用水源水质常年达到饮用水源地一级保护标准。近年来，三水区大力进行环保整治，先后淘汰关闭多家工艺落后、污染大的工业企业。良好的生态环境和持续的环境保护措施，使得三水区成为珠三角地区难得的生态绿洲。 2、拟建地点，项目地块，该区域规划总用地面积为136400平方米（约204.6亩）。二、项目提出的理由与过程1、老年公寓是社会发展的需要（1）人口快速老龄化人口老龄化的发展以及与此相关的老龄问题正日益受到关注。2011年2月举行的全国老龄办主任会议公布的一系列数据表明： “十二五”时期将是我国人口老龄化加速发展期，人口老龄化形势会更加严峻，将呈现老龄化、高龄化、空巢化加速发展的新特征。截至2009年底，中国1.67亿老年人中，80周岁及以上的高龄老人1899万。中国目前有失能老人1036万、半失能老人2123万，不同程度地需要提供护理照料服务。（2）养老市场规模预计到2015年，我国60岁以上老年人口将达到2.16亿，约占总人口的16.7%，年均净增老年人口800多万，超过新增人口数量；80岁以上的高龄老人将达到2400万，约占老年人口的11.1%，年均净增高龄老人100万，增速超过我国人口老龄化速度；65岁以上空巢老年人口将超过5100万，约占老年人口的近14，老年人照料问题更加突出。按国际平均每千名老人占有养老床位50张测算，中国老年人共需养老床位800万张，而目前仅有266.2万张，供需矛盾十分突出。同时，养老服务队伍的整体素质较低，专业水平、业务能力、服务质量还不能有效地满足服务对象的要求。（3）广东省老龄化形势当前,广东社会老龄化程度在全国各省、市、区中排在前列。广东60岁以上老人已经达到1048万，占户籍人口12.5%， 65岁以上的老人占总人口比例已达8.17%，且每年以3.5%的速度递增。广东人口老龄化的形势非常严峻，同时也为珠三角经济发达地区发展老龄事业提供了历史机遇。（4）展望在老龄化社会中，传统的家庭养老方式已远远不能满足社会发展的需要，百姓传统的养老观念也在不断更新，社会集中养老的方式正在逐渐被人们所接受。大力发展社会养老，兴建老年社区，为老年人提供多功能、全方位、综合性的服务是社会发展的必然趋势。老年社区与传统的敬老院、福利院不同，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老弱病人，不属于国家或集体办的社会福利设施，而是由社会投资兴办，并按市场化经营管理的老年专用社区，入住社区可根据自己的经济条件和健康状况选择住房等级和服务档次。老年社区的设施要方便、舒适、安全。社区内还应有各种生活服务、休闲娱乐、医疗保健设施，有专门的服务人员和医务人员。 2、项目提出过程三水区长者社区是为顺应国情，提升本地社会福利事业的水平，使全区乃至佛山市、珠三角地区的老年人老有所养、病有所送，解决广大居民后顾之忧，构建和谐社会的建设项目，现结合调查状况和规划以及资金等筹措能力，提出了实施计划，为了加快项目的实施，取得政府有关部门的支持，特编制该项目的申请报告上报。三、建设规模1、建设规模项目建设内容为在佛山市三水区兴建一个大规模长者社区，形成居住、休闲娱乐、护理、治疗的一体化综合性专业服务社区。1、土地征用整体项目建设规模为204亩。2、房屋建筑物一期项目拟兴建五层高公寓三栋、五层高门诊大楼一栋、六层高综合楼一栋、二层高别墅十座，建筑面积27960平方米，其中：养老床位数942个，占用建筑面积 20435平方米，医疗服务部、行政办公、员工宿舍及配套服务用地占用面积7525平方米。具体明细如下(表1.1)：（1）A栋层数功能房型房间数单位面积公共面积总面积床位数1层一般护理区1室1厅1卫1厨20452001100402层2室1厅1卫1阳台15602001100303层1室1卫1阳台25352251100504层1室1卫1阳台25352251100505层1室1卫1阳台2535225110050合 计5500220（2）B栋层数功能房型房间数单位面积公共面积总面积床位数1层一般护理区1室1厅1卫1厨20452001100402层2室1厅1卫1阳台15602001100303层1室1卫1阳台25352251100504层1室1卫1阳台25352251100505层1室1卫1阳台2535225110050合 计5500220（3）C栋层数功能房型房间数单位面积公共面积总面积床位数1层一般护理区1室1厅1卫1厨20452001100402层2室1厅1卫1阳台15602001100303层1室1卫1阳台25352251100504层1室1卫1阳台25352251100505层1室1卫1阳台2535225110050合 计5500220（4）D栋 门诊大楼层数功能房型房间数单位面积公共面积总面积床位数1层健康门诊、临时住院部临时住院部设置10个房间，单人房5个，三人房5个20100900202层体检中心、理疗中心此层不设床位9003层特殊护理区1室1卫1阳台2035200900504层1室1卫1阳台2035200900505层1室1卫1阳台203520090050合 计4500170（5）E栋 综合楼功能房间数单位面积活动室总面积1层餐厅、超市、洗衣店6002层综合娱乐室6003层心里辅导部、宗教室6004层招待所20306005层员工宿舍、行政办公6006层员工宿舍600合 计3600（6）别墅区分区栋数层高每层户数房型单位面积总面积每户床位合计床位A区6221厅1厨2室2卫801920248B区4241室1卫1厨451440264合计1033601123、辅助设施设备（1）门球场：按正规比赛场地建造，规格长二十公尺、宽十五公尺，地面为人工草地。（2）垂钓场：兴建2亩左右的浅水垂钓鱼塘。（3）风雨走廊：各建筑物之间由风雨走廊连接。（4）围墙：兴建2.4米高围墙。（5）门房：钢制电动大门，20平方米门房。（6）药材植物观赏园：园区兴建20亩药材植物观赏园，并可作中药原材料用。（7）室外康体设施：园区配备简易运动、健身设施。（8）装修：客房按3星级标准装修，其他普通装修。（9）家电：房间配备电视、空调、电话、呼叫系统等。（10）在综合娱乐室配备练琴房、书画室、视听室、台球桌等。二期项目拟兴建五层高公寓三栋、五层高特殊护理楼一栋、二层高别墅二十座，建筑面积26400平方米，其中：养老床位数1050个，占用建筑面积20375平方米，医疗服务部、行政办公、及配套服务用地占用面积6025平方米。具体明细如下(表1.2)：（1） F栋 公寓楼层数功能房型房间数单位面积公共面积总面积床位数1层健身、娱乐区11002层一般护理区2室1厅1卫1阳台15602001100303层1室1卫1阳台25352251100504层1室1卫1阳台25352251100505层1室1卫1阳台2535225110050合 计5500180（2） G栋 公寓楼层数功能房型房间数单位面积公共面积总面积床位数1层餐厅、超市11002层一般护理区2室1厅1卫1阳台15602001100303层1室1卫1阳台25352251100504层1室1卫1阳台25352251100505层1室1卫1阳台2535225110050合 计5500180（3） H栋 公寓楼层数功能房型房间数单位面积公共面积总面积床位数1层一般护理区1室1厅1卫1厨20452001100402层2室1厅1卫1阳台15602001100303层1室1卫1阳台25352251100504层1室1卫1阳台25352251100505层1室1卫1阳台2535225110050合 计5500220（4） I栋 特殊护理楼（瘫痪、老年痴呆症）层数功能房型房间数单位面积公共面积总面积床位数1层特殊护理区1室1卫1阳台15351001100302层1室1卫1阳台25352251100703层1室1卫1阳台25352251100704层1室1卫1阳台25352251100705层1室1卫1阳台2535225110070合 计5500310（5）别墅区分区栋数层高每层户数房型单位面积总面积每户床位合计床位C区10221厅1厨1室1卫552200280D区10221厅1厨1室1卫552200280合计104400160二期项目辅助设施设备（1）风雨走廊：各建筑物之间由风雨走廊连接。（2）围墙：兴建2.4米高围墙。（3）室外康体设施：园区配备简易运动、健身设施。（4）装修：客房按3星级标准装修，其他普通装修。（5）家电：房间配备电视、空调、电话、呼叫系统等。4、道路根据本项目建设及康复中心规模确定本项目内道路为二级，如下：生活型道路：一般以通行非机动车和人为主，并满足救护、消防、运货及搬运家具等车辆通行的要求，路面宽度一般为5米，园林路面宽一般为3米；交通型道路：用以解决居住区的内外联系，车行道宽度一般为8米。5、绿化区内绿化分二级，景观绿地和庭院绿地。景观绿地与庭院绿地由林荫步行道连结，形成有主、有次、点、线、面相结合的绿化系统，绿化率达38%。四、目标定位随着社会经济发展，百姓养老观念不断更新，社会集中养老的方式正在逐渐被人们所接受。老年社区有完善、周到、及时的服务，有优越的居住环境和适合老年人的各种活动，将越来越受到有知识、有品位、经济基础较好、观念开放且有闲情雅趣的老人青睐。 根据我们的调查，目前国内一般养老院条件比较落后，仅限于解决老年人的基本吃住和简单的护理，大多是为无依无靠的孤寡老人和政府的一些民政对象服务的，基础条件简陋，服务质量差。而老年社区可提供综合性的服务，不仅在基本的吃住方面能保证吃的好，住的舒适，而且还提供比较完善的医疗保健、休闲娱乐等服务和设施。发达国家很重视老年社区的规划、设计，西方的很多学者从以下四大方面上来研究探讨老年人的居住问题：第一，从场所的角度（包括环境和人群）来研究居住环境对老年人的活动和行为的影响。第二，从设计的角度来研究空间环境在支持、改变，或否认老年人的社会、生理需求的过程中，将起什么样的作用。第三、从社会、心理学的角度来研究人与环境之间的相互作用。第四、从政策、法规设计规范的角度来研究如何促进老年人居住水平的提高。因此，建筑设计师设计老年社区时主要从以下10个方面考虑：私密性：老年人需要一个属于自己，不被干扰的空间。社会交往：应为老年人提供一个进行社会交往的公共空间。可选择性：应为老年人提供多种可选择性，并有控制的能力。清楚的方向性和明确的标志系统，它为记忆力减退的老年人提供活动上的方便。安全感和安全性：为活动能力减退的老年人提供活动的安全性，使他们有安全感。可达性和易操作：供老年人活动的空间应有很好的可达性（即无障碍）。常用设施（如门、窗、家电）应易于操作。适度刺激性和挑战性：一个有适度挑战性的环境将促进老年人的经常活动。适度的声光环境：它将大大方便视力和听力已经减退的老年人的活动。环境的熟悉性和连续性：环境的设计应有一定的地方传统，并成为往日生活的延续，使老年人不感到陌生。尺度适宜的细部：它可以使老年人处处感到方便和愉快。我国改革开放30多年来，国民经济飞速发展，人们的生活水平也有了很大提高，老人们对养老设施的要求也越来越高。老年社区作为一种重要的养老方式，一定会有很好的发展前景。定位于珠三角地区的老年社区，应该以老有所养、老有所为、老有所乐为目标，提供多功能、全方位的服务，形成一个完善的老人社区。本项目选址在郊区，距城区8公里左右，占地203亩，内有人工溪流、山地、树林，空气清新，环境怡人，可供老人休闲、健身、劳动，是理想的老年公寓建设场所。在设施建设上，住房应以单元式公寓套房为主，有卧室、起居室、小厨房、卫生间，配备家具、彩电、冰箱、空调、电话等设备，使之具有家庭气氛；卫生间及过道、走廊均安装扶手，床头安装紧急呼救装置。公寓楼设活动室、娱乐室、健身房、洗衣房、阅览室、会客室等，并设医务室、监护室及相应的医疗仪器，另设招待客房。公寓的辅助设施应有小商场、邮局、银行、停车场等。公寓配备专职的服务队伍，经过培训的服务人员负责打扫卫生、保护环境、维修设备，并提供老人需要的各种养护服务。公寓定期为入住长者进行体检，医护人员24小时关注老人身体状况，随时诊治，必要时送住社区医院或转送市区大型医院。公寓的收费要充分考虑中上收入水平家庭的支付能力，按照不同档次需求进行细分。本项目建成后将投入市场化运作，适应现代老人需求，定位较高的新型老年公寓。整体布局本着“老有所养、老有所医、老有所学、老有所乐、老有所为”五大功能设置。长者入住为公寓式单人、双人住房，设施齐全；并聘知名中西医专家坐诊，例行健康体检；娱乐区设棋牌室、健身房、歌舞厅等，同时社区内规划园林、浅水湖泊、溪流，长者可游园、垂钓；康复中心设各类理疗康复设施，配套专业理疗师服务，星级宾馆服务水准，使老人有如“家”的感觉。五、项目建设方案1、住宅设计设计老人住宅，首先要一切从老人的居住生活行为特征出发，也就是应很好地理解老年人究竟具有什么样的身体机能、心理特征、生活结构和具体的家庭与社会养老生活形式，确定合适的设计方针。总体来说，应当按下列观点来选择和确定思路。（1）要有功用性。要充分考虑老年人步行和使用轮椅的空间，消除地面所有的高差，使老人能自由地在住宅内移动。家具、器具和设备要配置在便于老人操作的位置，采用简单的动作就能使用的操作方法。要给护理人员或家人留有护理空间，特别是浴室和厕所空间，一定注意放大一些尺寸，保证老人活动需要尺寸和协助老人时所需的空间。（2）要有安全性。住宅内总会存在一些不安全的因素，需要加以注意。特别是地面材料要求防滑，要排除高差和门坎；在厕所和浴室或协助老人用力的地点，要安装扶手，门最好改为推拉式的。要用鲜明的色彩和照明，以提醒老年人注意。在紧急、危险的情况下，在老年人判别力、行动力减退的情况下，安装警铃能方便及时地或自动地发出警报，以使老人能得到帮助。（3）要有健康性。要保持老人的居室、厕所、浴室、厨房容易清扫的方便条件。老年人在室内的时间长，所以特别要考虑到日照、通风、采光和换气，让起居生活空间能直通阳光，便于老人作室外的活动。要使老人能方便地使用卫生设备和厕所，冬天洗浴时应考虑加温的设备。 （4）要能确保隐私性。老年人害怕孤单是一个普遍的现象。在不断创造机会加强社会交往之外，还应充分注意老年人生活的隐私。我们这里提倡的形式是邻居型，即通过一个共同的门分为两个相对独立的套型，这种住宅隐私性则更能得到保证。 （5）要便于改造。老年人从自理自力期到照顾关怀期，差不多有一二十年的时间，老人生理将由健壮到衰老，住宅的设计应当考虑到老人的需求，设置隐蔽设计，便于增添设备、设施等改造工程。及时为老人提供协助，延缓老人住宅的适用期限。2、项目选址由于老年人离开了工作岗位，与外界的接触逐渐减少，因此住宅地段优势不再是他们考虑的首要因素，而居住环境和生活质量则跃升到首位。从城内向郊区，从繁嚣到宁静，从地段到环境的转变，决定了老年住宅项目的选址应以优美的自然环境、良好的空气质量、恬静的生活环境作为第一衡量指标。项目的选址主要从以下几个方面进行考虑：（1）环境质量良好，环境符合老人的心理上的需求，对老人有较强的吸引力；（2）交通便捷，老人外出或是与子女、友人往来都十分方便；（3）场地周边活动安全，不应以主要交通干线为界，保证社区内可以满足购物、逛公园等一般室外活动的需要；（4）场地不宜直接邻近学校、儿童游乐场或为青年与成年人所活跃的娱乐区；（5）生活气息浓郁，使老年人之间有相互交往机会，丰富休闲娱乐设施，避免产生与社会相隔绝，被社会所遗弃的消极心理；（6）场地应有足够面积，以满足开展户外活动的要求。3、规划设计在规划设计上，也应该从老年住宅的特点出发，满足自然环境、人文环境、生活环境等方面需求。在进行规划时可以考虑以下几点：（1）住宅区和活动区分离，保证生活空间不受干扰；（2）建筑布局应确保朝向、采光、通风和景观等为老年人提供优质的生活空间；（3）居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少；（4）设置坡道联系室内外空间，方便轮椅的使用；（5）处理好各类设施与住宅之间的联系，既提供公共交往空间，兴建风雨走廊,连接所有住宅和附属设施,利于老人开展体育活动，又方便生活；（6）基本的生活配套齐备，以保证老人生活需求在社区内就可得到满足；（7）设置有一定规模力量的医疗保健中心，并有通畅的道路系统以应付紧急情况，为老人的身体健康提供有力保障。 4、单体设计单体设计以别墅、低层为主，主要是从老年人行动不便的生理特征考虑，楼高不宜超过6层。另一方面，在单体设计上，应该为老年人提供充足的室内空间，使居住者足不出户就能享受到阳光和新鲜空气；其次，要具有利于交往的公共空间，为和谐邻里关系的形成提供必要条件。5、色彩规划老年住宅社区的色彩规划所遵循的原则有两个：（1）稳重和谐，但忌过于沉闷；（2）不同组团应采用不同的色彩，利于老人辨认。6、户型设计由于户型设计直接关系到老年人的生活质量，因此，在老年住宅的户型设计上也有特别的要求：（1）保证有良好的采光、通风，为老年人提供一个健康的生活环境；（2）设有客厅的单元设计上既要可以满足住户会客、看电视、聊天等娱乐交往活动的需要，又可兼作餐厅，又可避免住户之间休息、娱乐及习惯的不同相互干扰；（3）老年人因为身体机能的退化，使用卫生间的次数可能会增多，因此应该在卧室内设立独立的卫生间；（4）建筑物的楼梯都应采用三段式楼梯，降低了坡度也为老年人上下提供了更多的缓冲空间；（5）所有房间应在同一平面上，避免室内的阶梯，保证老年人行动的安全。7、室内设计与一般住宅产品最大的区别是，针对老年人的专用设计集中体现在室内设计上，作为专用设计载体的室内设计自然成为了老年住宅设计的重中之重。因此，从墙地面装修、厨卫产品选择到色彩设计、电器照明设计，乃至门窗的选择等等细节上都应体现出对居住者的细腻关怀。由于现在大多数住宅内的设施不能满足老年人的特殊需要，他们要求增加各种方便老年人行动和健康的设施，如取消房间之间的阶梯，楼梯降低台阶，增加适合老年人使用的厨房、卫生间和浴室，走廊设置扶手等。（1） 墙、地面装修老年人随着生理、心理的变化，动作变得迟缓，反应不能随心，事故易发率较高。为防止不测事故的发生，墙地面饰面材料的选型和构造处理尤为重要。一般应选用能防止老年人打滑、磕碰、扭伤、擦伤的材料，不可采用易滑、易燃、易碎、化纤及散发有害有毒气味的装修材料。老年人住宅墙面应采用那些即使擦着身体也很难擦伤的墙面材料。墙体阳角部位宜做成圆角或切角，且在1.8m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角。墙体如有突出部位，应避免使用粗糙的饰面材料。卫生间墙面应尽可能避免出现阳角。居室地面铺设应保证平坦，不要产生凹凸不平，以防绊倒。地面材料应防滑，即便有水时，也不应发生打滑的情况，同时应便于清洁、防污。楼梯是老年人极易发生事故的地方，对于一些身体不便的老人来说，上下楼梯是一件很困难的事情，因此公寓楼全部配备电梯。别墅区二层的楼梯应特别注意使用防滑材料，并在台阶边沿处设防滑条，而且防滑条也不宜太厚。同时由于老年人视力的下降，为防止踩空事故的发生，楼梯踏步应界限标志鲜明，不宜采用黑色、深色材料。老年人的住宅设计不可使用跃层错层的做法，各房间通道之间还要尽量不设台阶。老年人住宅内的地面应取消所有高差，包括卫生间及阳台内外的地面高差。为防止卫生间内地面水外溢，适度的高差还是有必要的，但同时也要考虑到安全方面。一般来说，盆浴比较适合老年人，此时地面水量不大，只需从门口向卫生间内找坡即可。阳台是日常享受户外生活的地方。因此必须考虑老年人移动的方便性，取消阳台内外地面的高差。关于阳台向房间内渗入雨水的问题，如果采用封闭阳台则不存在问题；如果采用不封闭阳台，高差需做斜面处理。设计推拉门、折叠门时，也应使用地下埋没式门轨或采用吊挂式门轨以保证地面的平整。（2）厨、卫产品的选择厨房内的操作通常需要站立半小时到1小时，这会使很多老人感到劳累，因此老年人使用的厨房操作台面高宜0.75-0.80m，台面宽度不应小于0.50m，台下净空前后进深不应小于0.2m，以保证老年人可以坐着进行操作。厨房吊柜离地高度为1.40-1.50m，深度比案台退进0.25m，以方便老年人取用；轮椅使用者的厨房吊柜离地高度1.20m为宜。橱柜及台面应选用易于清洁的材质。 由于老年人普遍有记忆力衰退的现象，可能会忘记灶台上烧的水或饭，而导致燃气泄漏或发生火灾，因此对老年人来讲使用电磁炉是最安全的，或者应选择能防止燃气泄漏的灶具。老年人使用卫生间的时间较长，且动作幅度较大，因此老年人使用的卫生洁具应选择操作简单的设备，其安装尺寸应适当放宽，位置符合老年人的生理特点；选择使用时能确保身体安全和当老年人跌倒时，危险性小的设备。老年人最好使用白色的卫生洁具，感觉清洁并且易于随时发现老年人的某些病变。应采用使用方便的坐便器。可根据需要设置适合坐姿的洗脸台，台面下应留有放膝盖的地方。在洁具两侧适当位应设置适合老年人使用的扶手。 （3）安全扶手的安装老年人由于身体机能的下降，很多时候需要扶手的协助以独立完成起立、行走、转身等动作。设汁时应根据老年人身体尺度和行为特点，在可能有上下移动、单腿站立等不稳定姿势的地方设置扶手。在经常通行的地方应安装水平行走时使用方便的扶手，或预留出可安装扶手的位置并在墙面相应位置做好加固措施。扶手的高度、材质和形状应根据使用特点来选扦，安装必须坚固、可靠以确保使用的安全性。扶手的高度应方便老年人在走廊、楼梯、卫生问、客厅、餐厅、卧室等地方的移动，其高度以800-900mm为宜。为避免扶手抓空而摔倒，连续使用扶手的地方，应保证扶手的连续性。为减少冲撞时的危险性扶手的端头应向下或向墙面方向弯曲。扶手与墙壁的间隔为46cm，以不碰手为宜。扶手可根据具体情况进行初期安装或后期安装。后期安装即事先做好安装扶手的准备，并在图上标明墙面加固位置或在墙面上做出标记，以便需要时可以随时安装。（4）门窗的选用户内所有的门，包括厨房、卫生间、阳台的门净宽(通行宽度)均不应小于1.2m，以保证轮椅的通过。卧室门可采用带观察窗的门，看护人员能及时发现老人可能出现的意外。卫生间是老年人最容易发生事故的地方，应设向外开启的平开门或推拉门，并安装双向开启的插销，以便老人在卫生间内发生意外时可以方便的将门打开。老年人喜欢安静、明亮的生活环境，嘈杂和昏暗的生活环境会极大的影响老年人的心理和生理健康。因此窗户的选择应注意隔声性和密闭性，窗扇宜镶用无色透明玻璃，以保证视线的通透和室内光线的明亮。开启扇的设计不应过大、过沉，开启方式应易于操作。门窗把手考虑使用的安全性和方便性，宜采用杠杆式，并跟据老年人的生理特点安装在适当的位置上。平开门应采用杠杆式把手，避免使用不易用力的球形把手。杠杆式把手要向内侧弯曲，不可有突出的部分，以免挂住衣服。推拉门及折叠门应采用便于横向用力的棒状把手，尺寸宜采用30mm70mm15mm(宽高深)。把手中心距地宜为800-1000mm。老年人因视力下降不易看清细小的地方，同时很多老人有拿不稳东西的情况，因此应采用易于插入钥匙的门锁，厕所及浴室门的锁应能够从外面打开。门扇装有玻璃时，宜使用安全玻璃，以免玻璃万一破裂时伤人。（5）电气设计老年人的思维能力有所下降，复杂的操作对他们来讲有难度，同时电气操作的安全性也是进行，电气设计的首要内容。应选用操作安全简单，具有防止误操作功能的产品，并应考虑维护简单，消耗品更换容易。开关及插座应清晰、醒目，容易操作，安装的位置、高度要考虑操作的方便性。结合轮椅使刚者的为止考虑，公寓内开关插座高度统一为离地面1000mm。电源开关应选用宽板防漏电式按键开关，以便于手指不灵活的老年人用其他部位进行操作。厨房及卫生间无论是否有自然通风，都应设置机械通风装置，以保证在任何气候情况下通风良好。卫生间应设置照明和排气扇联动的装置，以减少操作步骤。厨房排油烟机的开关应设置在老年人使用方便的位置上。客厅、卧室和餐厅均应留有空调的安装位置和专用插座，考虑空调位置时注意不要直接将风吹向人体，尤其是就寝时。（6）照明设计老年人由于视力下降，看东西不清楚，在照明不好的地方容易产生危险，因此应根据照明用途和场所适当配置照明器具。同时应注意各房间与走廊的亮度应大致相同，以免有刺眼的感觉。为便于老年人夜间行走，在转弯和容易滑倒的地方（门厅、走廊、卧室的出人口、有高差处）应安置辅助灯（脚灯）。同时在选择照明器具和灯泡时，应考虑清洗和更换的安全性及方便性。老年人对亮度变化的适应能力差，急剧亮度变化带来的刺激对老年人来说极不舒服，这也是造成事故的原因，因此必须设法使亮度逐渐变化。卧室宜采用可调节亮度的开关，并应在床头方便的位置设置照明开关。从卧室到厕所的路线上应设置脚灯，并保证夜间长明。所有照明开关均应采用大面板、带灯的开关。（7）色彩设计老年人的视觉经常出现如下情况：老花眼、眼睛混浊需要光线、视觉变黄，因此设计时必须注意老年人看到的色彩与年轻人不一样，应适当提高色彩的明度和对比度，提高可识别性，适应老年人视觉能力下降的特点。在空间、标高、材质变化等易发生事故的地方，应通过装修材料或色彩等的变化来达到容易识别的目的。此外，为了使老年人从心理上、生理上感到温馨，室内装饰不仅仅要精心配色，最好还要充分考虑墙壁的装修材料和地面材料所具有的素材和花样来进行设计。8、常规物业管理常规物业管理包括了对物业、设备的检修、维护，对生活环境的保全、保洁等工作，与一般住宅的物业管理最大的不同点就是老年人对物业的自行维护能力低，老年住宅的常规管理应具有更大主动性。在保全、保洁方面，要提高服务的质量，增加保洁的次数，防止老年人不慎而发生的意外。总的来说，就是要更加主动和细致。9、社区服务和管理社区服务的内容一般包括：（1）家务服务:社区服务中心可以定期派遣服务人员前往老年人的住所，代做日常家务。她们的责任是收拾房间、买菜做饭、伴陪老人以及看护刚刚出院或不能自理的老人，照顾老人洗澡穿衣、服药等等。根据住户需求的护理程度进行工作。（2）家庭保健服务:社区保健医生或护士提供的专业或辅助专业人员的护理照料。他们负责分配和监督用药、换衣、康复理疗、提供个人卫生服务。家务和保健服务应该有效结合在一起。（3）送餐服务:入住社区的老年人不仅可以享用每周七天的营养配餐，一般执行统一用餐时间的方式，也可根据个人需求提供点菜、外卖服务。（4）生活在线服务:社区服务中心开设几种应急响应呼叫系统，允许老人通过报警和响应系统寻求帮助。使用者通过身上佩戴应急呼叫设备，当开关被按下，工作人员就会马上到达现在，为使用者提供有效帮助。（5）交通和陪伴服务:社区可以为老人提供门到门、灵活交通工具的服务，老人们可以选择有偿的电瓶车、小轿车、小客车等车型，把老人从家里接出来送去看医生、上诊所、上银行、上商店等等。社区还提供陪老人外出服务，以保证老人的安全。（6）食堂:社区为老年人开设老年食堂，为老人提供饭菜。老年食堂应该设在一个社区的中心地带，为老人提供一顿午餐。除了营养餐以外，包括消费导向、健康和营养信息、咨询、艺术和手工等等。老年食堂不仅满足老人营养的需要，也为老人提供了聚会、交流、交朋友的场所。对老年人来说，有时，聚会比饭菜本身更重要。老人们在这里庆祝自己的生日，度过假期，甚至找到伴侣，举行婚礼。（7）再就业服务:社区服务中心、老年人才交流中心开设专门帮助那些希望再就业的老人职业或工作介绍的服务项目，这些工作可以是全日制和半日制的。发挥那些有特长身体健康，愿意继续为社会作贡献老人的作用。（8）咨询服务:老人生活中往往需要通过咨询服务来解决老人遇到的各种问题，诸如个人和家庭矛盾、退休、财政、生活安排、购物消费指导、法律等各种问题，通过社区咨询服务，提高老年人晚年的生活质量，从而使老人的个人权益得到最好的尊重和保护。保护（庇护）服务这一服务通常是由公共机构来提供，用来保证老人的合法权益。在对社区服务的管理上，对于非盈利性服务，应该主动与相关机构或单位联系，争取定期和长期合作，同时引进志愿者机构，为老年人提供更多的免费服务，丰富老年人生活，增加社区的附加值。对于盈利性服务，则又分为自主经营和引入经营，自营或外营的比例则应依据社区对服务的需求和物业管理公司自身的力量来确定。无论是自营或是外营，都应该依据社区的实际需求设置，并且对服务质量和顾客的满意度实施有效的监控，这一点对于引进的服务单位尤是，以维护物业管理单位的形象。第三章 建设工期和进度安排一、建设工期本项目开发建设用地204亩，项目分为二期建设，其中一期工程拟兴建五层高公寓三栋、五层高门诊大楼一栋、六层高综合楼一栋、二层高别墅十座，二期工程兴建五层高公寓三栋、五层高特殊护理楼一栋、二层高别墅二十座。第一年、第二年完成一期工程并投入使用，第四年以一期项目的利润作为投入，启动二期项目建设，二期建设工期一年。 二、进度安排1、建设开发经营计划项目选址：2011年4月国有土地储备中心办理土地使用手续：2011年4月5月办理项目立项和土地批租手续:2011年5月6月办理项目前期规划手续:2011年6月7月方案图、施工图、园林景观设计:2011年7月完成项目拆迁及场地“三通一平”:2011年7月8月施工前期准备工作:2011年8月2、第一年度建设桩基施工:2011年9月结构施工：2011年10月12月室内外装修、水电安装工程:2012年1月3月室外排水工程：2012年3月5月室外道路工程：2012年5月7月绿化景观工程：2012年8月10月配套设施设备：2012年7月11月公建设施装修：2012年10月12月户内精装修：2012年8月12月3、第二年度建设桩基施工:2013年1月结构施工：2013年2月4月室内外装修、水电安装工程:2013年5月7月室外排水工程：2013年7月10月室外道路工程：2013年8月11月绿化景观工程：2013年8月12月配套设施设备：2013年8月11月休闲场所装修：2013年7月11月户内精装修：2013年9月11月公建设施装修：2013年10月12月4、第四年度建设桩基施工:2016年1月结构施工：2016年2月4月室内外装修、水电安装工程:2016年5月7月室外排水工程：2016年7月10月室外道路工程：2016年8月11月绿化景观工程：2016年8月12月配套设施设备：2016年8月11月休闲场所装修：2016年7月11月户内精装修：2016年9月11月公建设施装修：2016年10月12月为有效控制工期，确保按期交付使用，本项目建设采用先主体、后配套，先室内、后室外，先地下、后地上等施工基本程序和交叉与平行作业相结合的方法。三、建设管理建设管理应抓好前期准备和施工两个环节。前期准备应配备强有力的筹建工作班子，组织协调好各方面的工作，尽快在项目立项、土地出让、资金筹措等方面有所突破。设计施工方面的工作，应在满足技术、经济的前提下，尽可能采用装配式、工厂化方案，工作安排尽可能立体交叉，人员排满上足，并采取切实科学的技术措施，缩短工期，提高工作效率。第四章 项目营运管理一、项目管理模式管理方式采取总经理负责制。其现代化的管理方式，完善的管理制度能有效地保证项目的实施。公司组织结构如下：公司设规划工程部、招商部、财务经济部、办公室、综合协调部。 （1）规划工程部：负责项目规划及工程建设、管理等工作； （2）市场部：负责制定公司项目策划、广告宣传、为入住用户各项手续等工作。（3）财务部：负责公司财务管理和核算，制定年度公司计划，分解下达目标任务，负责筹集项目建设资金等工作。 （4）办公室：负责公司的文件管理、后勤服务、上下联络、接待、人事劳动、档案管理、考察选拔人才等工作。（5）综合协调部：负责养老院治安与安全生产管理、基本建设过程中的协调等工作。（6）培训部：负责员工素质及业务能力培训。公司定员425人，实行全员聘任制。公司组织结构见下图（图7-1）表4.1 公司组织结构图长者社区公司 总经理副总经理 副总经理规划工程 市场部 综合协调 财务部 办公室 培训部二、劳动定员公司共需425名员工，人员组成见表4.2表4.2 公司人员安排表部门具体工作安排数量办公室总经理、副总经理、行政经理、400名员工（包括医护人员队伍）403财务部1名经理、1名会计、1名出纳3市场部1名经理、5名员工6规划工程部1名经理、4名员工5综合协调部1名经理、4名员工5培训部1名经理、2名培训师3合 计425三、招聘与培训为使本项目顺利实施，建立完善的人员招聘培训体系是十分必要的。本项目的人员招聘培训体系由岗前培训、实习培训、在岗培训和协作培训四个部分组成。人员招聘培训由办公室及培训部归口管理，并负责制定培训制度与计划，其它各部门负责人有组织和督促公司人员参加培训的义务。1、职前培训职前培训是指对新招聘进入公司的基层员工,针对其预备进入的岗位和从事的工作所进行的培训。公司将采取公司自我培训、委托培训、现场操作培训等多种方法对新员工进行培训,并制定严格的制度,规定新聘用人员必须接受30天岗前培训,经考试合格者方可上岗。 2、实习培训 实习培训是学校与公司合作实施的培训方式.公司将与学校协商,安排一些学生在毕业前到公司实习,公司可以从中挑选满意的人员待其毕业后录用. 3、在职培训 在岗培训是公司对正式进入岗位的员工进行的培训。公司为了提高在职人员的素质和技能,不定期组织各种培训活动,所有在职人员必须按规定参加,并严格遵守培训纪律,在职人员接受培训的情况记入个人档案,作为职务任免、考核、工资调整与奖金发放的重要参考依据。 4、协作培训 协作培训就是按系统观点把一组员工组织起来进行培训。具体方法是:将员工分为若干小组,让小组每一个员工依次从事每种不同的工作,并设立上位目标。通过培养小组的合作能力,使每个人经过一系列各种工作的实践后,了解自己目前从事工作在小组中的位置和如何协助其同事,增进小组工作的协调度,进而促使整体效率提高。第五章 投资估算一、估算说明1、各项工程费用根据佛山市建设工程概算定额、材料价格及调差、管理费用及税金，并参照佛山市三水区近期施工的同类建筑的各项工程单位面积概算指标计算。2、本项目所需土地取得费用，根据估算暂定为6000万元。3、第一、二年兴建五层高公寓三栋、五层高门诊大楼一栋、六层高综合楼一栋、二层高别墅十座，建筑面积27960平方米；第4年建五层高公寓三栋、五层高特殊护理楼一栋、二层高别墅二十座，建筑面积26400平方米，。根据估算砖混结构二等建筑物成本为每平方米1000元。4、装修按三星级酒店标准装修。5、设备主要为家电、家具、办公用设备、交通工具。价格参照三水区市场价格确定。二、投资估算1、房屋建筑物工程投资估算一期工程投资约2796万元二期工程投资约2640万元房屋建设合计5436万元2、土地、配套工程及附属设施设备投资估算（1）土地取得费6000万元（2）配套工程及附属基础设施包括水电、道路、地坪、围墙等，约750万元（3）装修费用按房建工程投资的100估算，约5436万元。（4）家用电器、医疗设备、交通工具等按现行市价估算，约1000万元（5）配套工程及附属设施设备投资估算400（万元）。3、总投资估算本项目总投资估算房屋建筑物工程投资估算+土地、配套工程及附属设施设备投资估算 5436+6000+750+5436+1000+400 19022（万元）第六章 效益分析和预测一、财务评价的依据1、本项目建设的固定资产折旧方法采用年限平均法（不考虑残值）。2、国家计委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第二版）3、投资项目可行性研究指南（中国国际工程咨询公司编著）。4、财政部企业会计制度。5、项目计算期：本项目计算期定为30年（不含2年建设期）。二、投资经济效益分析（一）总经营收入估算1、公寓、别墅收入床位按月租金2400元估算，第一年入住率为60，第二年入住率为80，第三年及以后入住率为100公寓住户入住缴纳一次性设备费用20000元/位，别墅住户80000元/位。按平均16年更新1住户计，普通床位更新率约为每年6.22%。2、特殊床位收入特殊床位目标客户为瘫痪老人和老年痴呆症患者，床位租金按普通公寓租金的130%计算，第一年入住率为60%，第二年及以后年度入住率均按10