房产估价技术报告

房产估价技术报告一、估价方法选用（一）、对房产评估选用的方法估价人员认真分析了所掌握的资料并进行了实地查看，根据估价对象的特点和实际情况，因此采用了如下方法进行评估：1、本次估价的估价目的是对房产进行抵押价值的估价，根据估价人员掌握的资料，估价人员考虑估价对象作为住宅的实际情况，所以选用市场法作为第一种估价方法。市场法：市场法是将估价对象与在估价时点有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2、估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地查看后，根据估价对象的特点及实际情况，遵照国家标准房地产估价规范，经过反复研究，选取收益法作为本次评估的第二种方法。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。3、对上述两种方法所得结果进行综合，对两种方法的估价结果进行算术平均，确定最终的估价结果。二、估价测算过程（一）市场法分析测算过程1、比较案例选取估价人员在广泛搜集房产交易案例的基础上，遵循替代性原则，选取与估价对象相近地段、相同用途、交易情况类似，处于同一供求圈的交易实例A、B、C作为比较实例，求取估价对象房产比准价格。（具体情况见表一）表一 案例比较项目估价对象ABC座落温泉花园温泉花园温泉花园温泉花园地段等级一级一级一级一级用途住宅住宅住宅住宅结构混合混合混合混合交易情况正常正常正常交易时间近期近期近期交易单价(元/M2)3455342534452、编制比较因素指数表 表二 比较因素待估房产案例1案例2案例3交易价格（元/平方米）345534253445交易双方情况及交易目的100100100100地址100100100100交易时间100100100100房产用途100100100100区域因素产业聚集规模，商业繁华程度100100100100基础设施，公共设施完善程度100100100100交通便捷程度100100100100自然条件状况100100100100环境质量、周围景观100100100100城市规划限制100100100100个别因素临街状况、地势100100100100建筑物折旧程度100102100101面积1001009899装修情况100100100101设施设备100100100100平面布置10010199101工程质量100100100100建筑结构100100100100楼层10099101100 3、编制比较因素修正系数表比较因素案例1案例2案例3交易价格（元/平方米）345534253445交易双方情况及交易目的100/100100/100100/100地址100/100100/100100/100交易时间100/100100/100100/100房产用途100/100100/100100/100区域因素产业聚集规模，商业繁华程度100/100100/100100/100基础设施，公共设施完善程度100/100100/100100/100交通便捷程度100/100100/100100/100自然条件状况100/100100/100100/100环境质量、周围景观100/100100/100100/100城市规划限制100/100100/100100/100临街状况、地势100/100100/100100/100个别因素建筑物折旧程度100/102100/100100/101面积100/100100/98100/99装修情况100/100100/100100/101设施设备100/100100/100100/100平面布置100/101100/99100/101工程质量100/100100/100100/100建筑结构100/100100/100100/100楼层100/99100/101100/100比准价格345534253445取平均值，得估价对象一层房产平均比准单价：（3455+3425+3445）/3=3442（元/m2）2、采用收益法测算估价对象价格（1）求取年有效毛收入根据目前安新县同类房产市场状况并结合估价对象具体情况，确定其租金水平均值为0.8404元/平方米天，每年按360天计；空置期按10天、空置率按5%计。确定其年有效毛收入。（2）求取年运营费用a、管理费按照同类物业一般水平以年毛收入的3%计算：b、维修费按市场一般惯例取重置价的0.5%c、保险费按市场一般惯例为重置价的0.5d、税费出租房税费：房产税按年租金收入的12%征收；营业税按租金收入的5%征收；城市建设维护税按营业税的1%征收；教育费附加按营业税的4%征收；其他税率为0.75%；综合税费率为年租金收入的18%。年运营费用=a+b+c+d（3）求取年净收益年净收益=有效毛收入年运营费用重置价的确定：重置价格参考安新县近期同类工程造价并结合估价对象的结构、装修、设备、设施综合确定估价对象的重置价格为2000元/。（4）收益法求取估价对象房产价格评估对象建筑物建成于2002年，钢混构建筑物耐用年限剩65年，故其剩余经济寿命按65年计算。资本化率取7%（以近期的一年期定期存款利率作为安全利率，加上一定的风险调值系数后综合确定），根据公式：式中： 有限年期房产价格； a 未来第一年纯收益； 资本化率，此处取7%； g租金增长率，取2% 估价对象剩余房产使用权年限。此公式的假设前提是： 收益年限为有限年n；净收益未来第一年为a，此后按数额g逐年递增；资本化率为r，r不等于零。评估测算表测算数据计算公式1建筑面积185.60 2单位租金（元/平方米.年）302.54 0.75*30*123重置价格2000.00 4年租金56152.17 1*25空置期0.97 6可出租率0.95 7有效毛收入51862.76 1*2*5*68管理费用1555.88 7*3%3%9维修费1856.00 1*3*0.5%0.50%10保险费185.60 1*3*0.50.05%11综合税费9335.30 7*18%18%12税费小计12932.78 8+9+10+11+1213净收益(A)38929.98 14还原率(Y)0.07 15剩余年限(n)65.00 16房地产价格（V）743895.66 V=（A/Y）1-1/（1+Y）n743895.66 17土地价格4008.06 18房产价格743895.66 4008.0585113、估价结果评估人员根据估价目的，本着公平、公正、客观的原则，按照评估工作程序，运用科学合理的评估方法，并在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房产