某车站项目分析(doc 13页).doc

常德丹阳路车站项目分析第二部分 项 目 分 析第一章 项目地块及周边分析一、 地理位置及项目基本情况 常德自古以来便川黔咽喉，湘西北门户，北通湖北恩施、宜昌、荆州,南接本省益阳、长沙，是六条高速公路与207、306国道交汇的枢纽线，是湘西北地区的区域性中心城市。 本项目地块位于常德市武陵区北部，东邻启明路（207国道）、西接紫缘路、南抵柳叶路，距常德火车站仅3公里，距常德市中心7公里，交通便捷。 本项目于2002年立项，原来仅规划兴建常德市大中型物流中心，此前因资金投入和回报的风险而搁浅，2006年，长沙创普集团控股该项目后，进行了长时间的项目分析，为确保人气，确定在本项目内增设客运中心，同时在该地块划分50余亩土地进行商品房开发。本项目涵盖了一级城市汽车客运站、物流信息、办公、仓储、停车、汽车维修、商业及商住楼等一系列功能，是政府通过政策性经济调控，以投资建设单位通过市场化开发建设为途径而进行建设的。项目建成后将成为“湘西北物流信息平台、常德现代物流的象征”。二、 地块主要技术经济指标总占地面积 总建筑面积 建筑密度容积率绿地率客运中心物流中心住宅小区99580124432982680945.524.2%124198%123214.5三、城市规划对本项目的影响常德市2001年至2020年城市总体规划确定：至2020年常德市人口将由现在的54万增长至100万，城区面积由目前的56平方公里扩大至100平方公里，界时常德将成为湘西北地区的区域性中心城市，其城市形态划分为一城四片，即：江北主城区：为政治、经济、文化中心；江南城区： 以专业批发市场为主的商业贸易区；德山开发区：丘岗山地特色的工业园区；柳叶湖开发区：具有旅游、休闲、渡假功能的城市风景园区；按照常德市的整体规划思路，常德市在未来的15年将建成一个人中达100万，城区面积100平方公里的大城市，城市的外延在目前的基础上将扩大近一倍，对各类型房产的需求将进一步增加，房地产市场将有巨大的发展空间，同时会使目前处于城市边缘的房地产项目价值上升。对本项目而言，随着城市的扩容，其价值将会有很大的增长空间。三、 项目地块SWOT分析地块优势（S）：地理位置：地段有很好的开发基础、未来升值潜力大；地形地貌：项目地块地势平坦，地形较为规则，便于规划；交通因素：紧邻207国道，处于紫缘路、柳叶路的交叉地，交通便捷；施工因素：项目用地目前已基本完成七通一平工作，能确保建设施工的顺利进行；地块劣势（W）：周边配套：项目地周边缺乏学校、医院、银行等配套项目，配套设施尚不完善；项目规模：项目占地面积不大，但需规划的功能较多，无法形成大的商业规模效应；地块机会点（O）：市场需求：常德市场对高性价比的商用物业的强烈需求；城市规划：城市外延的不断扩大，地块所处位置升值空间大；项目规划：项目本身的汽车站将带来大量人流，成为吸引投资者的亮点；地块威胁点（T）：同类商铺的竞争：目前常德开发的商用物业较多，如：常德汽车南站市场、火车站附近的幸福街区等。以上项目均为在建项目，且物业类型相似，项目商业部分开发竞争压力较大；项目进度：项目以车站为依托展开，但在车站尚未定型的情况下进行销售，难以取得客户的信任，销售会存在一定的难度；第二章 常德市商铺分布与主要商铺分析一、 区域商铺分布特点：常德商业经过多年的沉积，目前已形成了一些商业较为集中的地段，通过调查，我们将常德现阶段的商铺分为如下几个区域： 核心地段 （中区商圈）目前中区商圈是常德市最繁华、最具活力和时代特征的商业中心区。由于外来商业企业给中区商圈注入了新的商业观念和规划理念，使他成为市民关注的焦点。以商业步行街为主轴线，中区商圈门店林立、品种繁多，环境优美。是目前常德市商业的核心区域。中区商圈由步行街、朗州路、沿江路、建设西路组成。主要商业物业大型商场：春天百货、沃尔福、家润多新兴商业形态：人民路商业步行街、金钻广场步行商业城，沿街门店以人民路、建设路为主 ； 中心区域（桥南商圈 ）常德市桥南商圈是集各种日常用品、服装、鞋帽等百货于一体的低档商品交易市场。由桥南大市场等十余家市场与七条街道的一些沿街门面和超市（如华联超市）组成。经营范围包括了服装、鞋帽、日用品、电器、体育用品、图书等生活所需的大多数商品，另外还包括五金、摩配、轻工用品等专业商品。主要商业物业：桥南市场、摩配城、家电城、桥南轻工市场、干鲜食品城、日用小商品城、五金城、金麟市场，沿街门店：以常沅路、桥南大道为主 次中心区域（火车站商圈）火车站商圈主要有几个规模较大的专业市场：家私产业城、副食城、五金交电汔汽配市场。以武陵路和207国道为纽带，背靠地区汽车站、火车站。火车站的各种专业市场大多是市场行为开发建设，分隔为独立沿街铺位，并以出让产权、铺位租赁为主要方式。总体而言，这些市场的经营管理、服务传统，缺乏整体形象，发展状况不容乐观。主要商业物业：新世纪汽配城、曲美家具城、电器城、副食城、五金交电市场，沿街门店、：以武陵大道、南坪路为主 。 边缘城区（新开发区域）兴隆装饰城、常德汽车南站市场、钢材市场等一些处于城市边缘的专业市场，依靠自身的商品特色进行专业经营，多为规模较大的专业市场，经营分散，没有形成合力。二、 同类型商铺分析：调查表一（与本项目同类物业的车站商铺及部分专业市场）：市 场丹阳路车站商铺常德汽车北站商铺新世纪汽车城桥南市场地理位置丹阳路人民路及朝阳路交汇处南坪路、东风路交汇处鼎城路与玉霞路交汇处经营模式租赁租赁自营、租赁自营、租赁铺位面积（）10 7530 110050 1208 30主力面积（）40306012铺面形式楼层单层、两层套铺底商为主、部分铺面为3层底商（楼上为住宅）分为3层层高366436租金（元/月）最低价111480最高价4518206均价2015150铺面租赁率%836%89 %85%部分在建，建成的出租率为80%售价 元/不售不售约为5000元一层均价为7780调查表二（部分竞争楼盘商铺）：竞争楼盘位置商铺规模价 格商铺总面积总铺面数主力铺面面积 一楼二楼三楼幸福小区火车站商业街国道与朗州路交叉处505980美景食尚街区柳叶路与启明路交汇处3000016630400025002000桥南财富广场319与207国道交汇处2600045价约为3000元/竞争楼盘开发商代理商（策划推广）销售情况联系电话幸福小区火车站商业街常德城市建设投资开发有限公司森雨兴房地产营销策划（常德）公司在售07367816811美景食尚街区常德美景房地产开发公司长沙添泽广告文化有限公司在售0736268363607367763377桥南财富广场长沙银通房地产有限公司自销已售70%0736737599907367375998三、常德市商铺市场总结：通过调查可以看出目前处于市区边缘的商铺及专业市场较市内成熟商圈的铺面，在售价及租价都有一定的差距，目前常德商铺价格在25008000元之间，铺面面积集中在30100平方米之间，对我项目确定铺面面积及价格有重要的参考意义。常德本地有商业经营的传统，近半常德人在经商，这部分人大多有买铺的潜在需求，只要资金许可，就会予以考虑，因此，虽然常德市场商铺供应量较大，竞争激烈，但对有发展潜力的商铺而言，同时也蕴藏了巨大的机会，现将常德商业地产市场的部分特性归纳如下：1常德商业分布较为集中，主要商铺集中在步行街、桥南等区域，商圈渗透力、辐射力较强；2常德现有商业业态主要体现为传统临街铺位、超市、专业市场几种形式，其中新开发及边缘地区以传统商铺及专业市场居多；3整个临街铺位中，集中商业街区租金水平远高于自然商业街区租金；传统商业老街租金水平远高于新建商业街区租金；商业业态、商业功能规划、商品品牌组织、招商现状以及商业经营管理直接影响街铺的租金水平；4常德现有商业物业售价差异大，核心区域与新开发街区售价差距在3000元/以上；5从成本的角度考虑，经营户较容易接受租赁的模式。6比较而言，面对如此巨大的消费市场，常德城市的消费潜力还远远没有得到开发，其商业布局的合理性、商业购物环境、经营产品规模、档次等等，远远不能满足常德消费者日益增长的需求。三、 经营状况分析及经营者调查经营业态调查（同类型物业经营调查）：经营业态调查项目日用百货餐饮住宿五金建材服饰、鞋类美容美发服务业汽配、汽修专业超市空置门面丹阳路车站临街门面247%102%195%2%89%183%164%汽车北站临街门面45%182%545%138%9%此次共调查了与本项目类似的两处物业的经营业态及经营状况：丹阳路车站临街门面及汽车北站临街门面，从调查的结果来看，两处商铺以经营日用百货及五金建材两种行业的居多，分别为24.7% 及54.5%，另外餐饮业及服务业也占有较大的经营比例，同时这两个地方的商铺均为车站所有，不对外销售，所有临街门面均为租赁经营。其中汽车北站基本无空置门面，而丹阳路车站临街门面则空置的较多达到16.4%。经营者调查（对丹阳路车站临街门面及新世纪汽车城、兴隆装饰城的经营者进行问卷调查）：你现有铺面是购买的还是租赁的：购买的6%租赁的94%你现在的租赁价位是多少：10-20元/月7520-40/月1740/月以上8%适合你经营的铺面面积为多大：20以下7%20-3016%30-4022%40-6039%60以上16%你希望经营的铺面几层为宜：一层28%二层50%三层5%没关系15%你希望市场能有统一的管理部门吗？希望能有部门统一管理39%统不统一没关系61%你平时主要从哪几方面了解商铺（房产）信息：报纸63%电视185%宣传单185%你目前有投资商铺的打算吗？有6%没有94%市调结论：1 常德商铺市场购买力较为强劲，特别是地段较好及有发展潜力的商铺项目更是得到了投资者的追捧；2 常德当前商铺分布较为集中，城市边缘及开发新区新建商铺及专业市场较多，价位差距较大；边缘区域售价较低；3 目前常德商铺产品同质化现像较为突出，商铺以建筑底商及专业