电力建设总公司调试研究综合楼可行性研究报告

电 力建设总公司调试研究综合楼 可行性研究报告 目 录 第一章 概论 . 5 述 . 5 目名称 . 5 目承办单位 . 5 研报告的编制单位 . 5 究工作的范围和内容 . 5 研报告的编制依据 . 5 . 6 建项目地点 . 6 目目标定位 . 7 要建设条件 . 7 要建设项目及施工安排 . 7 要技术经济指标 . 7 . 8 第二章 可行性研究的思路与框架 . 10 目可行性研究的基本原则 . 10 行性研究报告的编制依据 . 10 行性研究要解决的关键问题 . 11 第三章 项目建设的基本条件 分析 . 13 目规划概况 . 13 目区位及用地 . 13 目周边设施分析 . 14 工单位公司简介 . 16 第四章 市场分析与项目定位 . 19 安房地产投资环境现状和总体发展趋势 . 19 安房地产投资环境现状 . 19 安市房地产的总体发展趋势预测 . 24 安市酒店的市场分析 . 24 安市酒店的现状分析 . 24 目商业市场分析 . 27 安写字楼市场分析 . 29 项目市场可行性分析 . 30 项目目标客户定位及价格定位 . 32 字楼客户 . 32 店客户 . 34 业部分客户 . 34 第五章 项目总体规划方案 . 36 目规划设计思想 . 36 整体设计中主要遵循的原则 . 37 目总体规划 . 37 目专业设计 . 38 目建筑设计 . 38 能设计 . 39 目电气设计 . 40 目动力规划和暖通设计 . 41 目管网综合 . 41 目消防安全管理 . 42 第六章 项目总体建设 方案 . 44 目组织机构设置及岗位分析 . 44 目进度安排的措施 . 53 一部署施工进度，确保按时竣工 . 53 高施工效率，降低项目成本 . 53 理安排施工顺序，确保工程质量 . 54 目实施进度计划 . 54 关项目进度说明 . 54 目实施进度计划 . 54 第七章 销售计划及收入测算 . 55 目的营销策略 . 55 目收入估算 . 56 待所收入 . 56 铺租金收入 . 57 字楼租金收入 . 57 车场收入 . 58 第八章 投资 估算及资金筹措 . 59 项目总投资估算 . 59 目资金筹措 . 61 目运营期间经营成本估算 . 61 第九章 财务评价及风险分析 . 62 务评价 . 62 目基本财务计算条件 . 62 务盈利能力分析 . 62 目敏感性分析 . 63 目风险分析 . 65 险分析 . 65 险控制对策 . 66 第十章 结论与建议 . 67 估结论 . 67 议 . 67 第一章 概论 述 目名称 试研究综合楼 目承办单位 研报告的编制单位 究工作的范围和内容 根据国家对可行性研究阶段工作范围和深度的要求，本报告对 试研究综合楼 建设背 景、 基本建设条件、市场分析与项目定位、总体规划方案、总体建设方案、销售计划与收入测算、投资估算与资金筹措、财务评价与风险分析等 方面进行了综合研究和分析，并按照委托书的要求，重点突出了经济可行性分析和工程技术可行性分析，提出了合理的建议，为项目承办单位和其他利益者有效地进行项目决策和建设提供科学的依据。 研报告的编制依据 （ 1）城市居住区规划设计规范 ； （ 2）建设项目经济评价方法与参数 (第 三 版 )； （ 3）城市居住区公共服务设施设置规定 ； （ 4）住宅设计规范 ； （ 5）住宅建筑设 计标准 ； （ 6）建筑工程交通设计及停车场设置标准 ； （ 7）城市道路绿化规划及设计规范 ； （ 8）高层民用建筑设计防火规范 ； （ 9） 建筑安装工程综合概预算定额（ 1999）； （ 10） （ 11） 实用建筑工程估价手册； （ 12） 西安市建设项目城建费用统一征收办法实施细则； （ 13） 造价工程师常用数据手册； （ 14） 城市居住区规划设计规范； （ 15） 中华人民共和国城市规划法； （ 16） 建设部城市规划编制办法。 究工作概述 建项目地点 本项目 位于西安市东北部的新城区 长乐西路 3号， 该区域毗邻 产灞生态区， 附近 有兴庆、长乐两座公园，还有 浐 灞两河优美水景的交辉相映， 周边环境在不久的将来是最佳的 商业、办公 区域。 该项目宗地南北长 ，东西宽 ，主要道路为长乐西路和金花北路；该地被西安市政府规划为房地产开发用地，建设用地手续已办妥；该地地势平坦，原有构筑物已拆除，具备三通一平。没有需要保留的文物等设施，无不良工程地质条件。 目目标定位 本项目是集商业办公、娱乐酒店和商场为一体的综合建设项目，目标消费者 在职业特点上主要集中于经商人士、外企白领、政府官员等收入水平较高并且稳定的人群。 要建设条件 项目宗地地势较好，增值潜力大，自然条件很好，区域环境优越，项目开发前景很好； 项目所在地 附近水、电、路、气、通讯、教育、医院、 商场、 邮政 、 交通等基础 设施 及市政设施 非常完善； 周边社区配套成熟，区域内同类物业销售经营状况良好 。 要建设项目及施工安排 本项目主要包括前期工程、基础工程、主体建筑、安装工程、室内外装修工程、公共配套工程等，施工顺序的安排既考虑空间顺序，又要考虑各工种之间的顺序，严格执行 建筑行业的设计和施工规范，以确保工程质量；总工期 20 个月，施工过程统筹部署施工进度，合理安排施工工序，确保项目进度要求。 要技术经济指标 力建设总公司 调试研究综合楼 总投资 元，全部为自有资金投资。投资回收期、净现值、内部收益率等财务指标均较好。主要经济 数据与评价结果如表 示。 表 要经济数据及评价结果 序号 名 称 单位 数量 1 经济数据 投资 万元 业自筹 万元 收入（建成第一年） 万元 财务评价指标 后项目财务净现值（ 3%） 万元 后财务内部收益率 % 后投资回收期 年 前项目财务净现值（ 2%） 万元 前财务内部收益率 % 前投资回收期 年 资收益率 % 究结论及建议 通过分析和论证，我们得出以下结论： 试研究综合楼 符合西部大开发的背景，项目规 划和建设方案科学、合理，财务评价结论较好，风险较低。 因此， 力建设总公司 调试研究综合楼 综合评价结论是：项目开发可行。 在 试研究综合楼 开发过程中，应注意如下方面： （ 1） 做好宣传工作，扩大市场效应和领先优势； （ 2） 加强各分项项目的投资控制。 （ 3） 项目投资商业部分选择竞争拍卖的整体销售模式，存在一定的销售风险，建议适当提前商业部分投资客户意向的确定，以便将来商业部分设计功能及布局、格调能满足客户使用要求。 第 二 章 可行性研究的思路与框架 目可行性研究的基本原则 （ 1） 独 立性原则：即要求在进行可行性研究的过程中要摆脱当事人利益的影响，可行性研究工作始终坚持独立的第三者立场。 （ 2） 客观性原则： 就是要坚持从实际出发、实事求是的原则。建设项目的可行性研究，是根据建设的要求与具体条件进行分析和论证而得出的 。 （ 3） 真实性原则：指在进行可行性研究的过程中所运用的数据资料必须真实可靠，结果必须真实、公允。 （ 4） 科学性原则： 即要求按客观规律办事。这是可行性研究工作必须遵循的最基本的原则。用科学的方法来收集、分析和鉴别原始的数据和资料，以确保它们的真实和可靠。每一项技术与经济的决定，都 有科学的依据，是经过认真的分析、计算而得出的。 行性研究报告的编制依据 （ 1）城市居住区规划设计规范 ； （ 2）建设项目经济评价方法与参数 (第 三 版 )； （ 3）城市居住区公共服务设施设置规定 ； （ 4）住宅设计规范 ； （ 5）住宅建筑设计标准 ； （ 6）建筑工程交通设计及停车场设置标准 ； （ 7）城市道路绿化规划及设计规范 ； （ 8）高层民用建筑设计防火规范 ； （ 9） 建筑安装工程综合概预算定额（ 1999）； （ 10） （ 11） 实用 建筑工程估价手册； （ 12） 西安市建设项目城建费用统一征收办法实施细则； （ 13） 造价工程师常用数据手册； （ 14） 城市居住区规划设计规范； （ 15） 中华人民共和国城市规划法； （ 16） 建设部城市规划编制办法。 行性研究要解决的关键问题 项目可行性研究是 在建设项目投资决策前对有关建设方案、技术方案和生产经营方案进行的技术经济论证。可行性研究必须从系统总体出发，对技术、经济、财务、商业以至环境保护、法律等多个方面进行分析和论证，以确定建设项目是否可行，为正确进行投资决策提供科学 依据。项目 可行性研究所要解决的关键问题如下： （ 1） 通过项目可行性研究全面分析项目自身的优势、劣势和所处环境的机遇和挑战，提出初步规划方案和整体营销方案。 （ 2） 通过项目可行性研究分析项目的财务盈利能力和财务清偿能力，在计算项目投资收益率、内部收益率、投资回收期等相关财务指标的基础上为投资决策提供科学依据。 （ 3） 通过项目可行性研究进行项目的盈亏平衡分析、敏感性分析等，以科学估计项目面临风险的大小。 本项目可行性研究报告的编制思路如下图 图 行性研究 的基本工作思路 结论及建议 项目财务评价及不确定性分析 项目进度安排 项目营销方案 项目投资估算与融资方式 市场调研与预测 现场走访并向相关人员了解情况 第 三 章 项目建设的基本条件分析 目规划概况 力建设总公司 调试研究综合楼 （含综合办公楼及职工培训中心）位于西安市新城区长乐西路 3 号。由 力建设总公司投资建设， 占地面积 3289 建筑面积 27518项目规划建设 1 栋综合办公楼及职工培训中心，同时配套建设相应的公用设施以及辅助工程设施（地下停车场、绿地、健身广场、道路等）。建设项目施工期共 20个月 ， 2013 年 年底 全部交付使用。 主要建筑系统及建筑材料 : 主体结构 :框架结构、框剪结构 电梯系统 :直升电梯 外墙材料 :涂料、瓷砖 供暖系统 :集中供暖 门窗系统 :塑钢门窗 主要设备材料： 通风系统，消防器材，仪器仪表，防雷接地； 门窗玻璃，防水防腐，油漆涂料，墙地面砖； 光源灯具，低压电器，变配电，电线电缆，弱电系统； 供水设备，管材管件，阀门组件，室外排水，五金水暖； 康体设施 ， 园林绿化 ， 小区监控 ， 门禁系统。 目区位及用地 本项目 位于西安市东北部的新城区 ， 该区域毗邻 产灞生态区， 附近 有兴庆、长乐两座公园，还有 浐 灞两河优美水景的交辉相映 ， 周边环境在不久的将来是最佳的 商业、办公 区域。 该项目宗地南北长 西宽 ，主要道路为长乐西路和金花北路。该地被西安市政府规划为房地产开发用地，建设用地手续已办妥。该地地势平坦，构筑物已拆除，具备三通一平，没有需要保留的文物等设施，无不良工程地质条件。 表 项目 综合 技术经济指标 内容 指标 内容 指标 占地面积： 3289 总建筑面积： 27518 裙楼 面积： 13057 招待所 面积： 7161 商铺面积 6530 停车 位（地下） ： 98位 写字楼面积 6527 停车 位（地上） ： 31位 地下室 面积： 7300 绿地率： 33% 建筑密度 容积率： 目周边设施分析 城东处喧闹之地，享幽静之愉，是一块可以在闹市与幽静中穿插生活的理想佳地，既离开了市中心又不失其繁华，既远离郊区又不乏其幽静，这里无疑是新都市主义的核心区域。一些外来投资商和本土开发商纷纷瞄准这一区域，众多高品质大盘的涌现将使东城区域价值得到逐步提升， 并 将蕴涵极大 的 潜力。 近几年的经济发展和市政建设步伐，使得 项目所处 区域的房地产具有较大的升值空间。周 边 日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一 定的基础。 生态城东是西安现在发展的主推品牌，大幅提升 了 西安宜居品位 。项目所在地 附近水、电、路、气、通讯、教育、医院、 商场、 邮政 、 交通等基础 设施 及市政设施 非常完善 。周边社区配套成熟，区域内同类物业销售经营状况良好 。 目前， 项目周边商业气氛浓厚， 沿西安长乐路一线向东，相继涌现了白马世纪广场、西北商贸中心、时丹达服装城、丹尼尔世纪广场、新兴 24G、西北轻工市场等商业地产项目，使这一传统商圈呈现出新的活力。与此相对应的金花南路一带，立丰购物广场也将展示 尔玛、时代华纳等世界级名品的入驻 ，给这一区域带来全新的商业活力与新鲜的商业气息。 康复路、轻工一线商圈的壮大，将逐渐引领西北地区批发零售的时代潮流， 并 以其几十年的商业底蕴与商脉，成为西安商业地产市场上的一支生力军。 项目周边教育文化 氛围浓厚 ，有 西安电力高等专科学校 、西工大附属中学、 西安现代职业学校 西北电机小学 、 西安现代职业学校 、 西安电机中学 、 西安电力高等专科学校 、 西安市自达中学 、 西工大附属中学 等学校 。 项目附近 医疗卫生设施 非常 发达，附近有西京医院、第四军医大学 西安五仁医院 、 西医结合医院 、 瑞光口腔医院 、 殖医学医院 、 康大药房 、 圣和 医院 、 西京医院 、 澡露堂新康大药房 、 北方医院 等 。 项目周边金融设施齐全， 各大银行均在项目周围设有支行或是储蓄所，如中国光大银行长乐西路储蓄所、建设银行胡家庙支行、工商银行长乐西路西口储蓄所、西安商业银行长乐西路支行、金华北路邮政储蓄所等。 项目周边 交通 非常 便利， 10路、 410路、 527 路 、 27 路车等均可直接到达 ， 可到达项目所在地的主要 车次 详细可 见图 且 西安市近期建设规划安排建设两条地铁线路，即火车北客站至韦曲，三桥后围寨至纺织城，全长 里，总投资 中，地铁 一号线 经过项目所在地，这 就使得项目所在地的交通更加便捷。 综上所述，该项目宗地 地理位置 较好， 未来 增值潜力 具 大，自然条件很好，区域环境优越，周边 配套设施 齐全，项目开发前景很好。 图 项目附近交通示意图 工单位公司简介 西北电力建设集团公司（ 力建设总公司）是具有突出管理优势和雄厚施工实力的电力建设企业。前身是西北电力建设局，始建于 1952 年，历经多次体制变革， 1988年更名为 999 年改组为西北（ 力建设集团公司。历经五十多年的艰苦创业和蓬勃发展，现已成为一个资产近 5 亿元、年产值 超过 25 亿元、拥有四个专业工程施工全资子公司、近十个控（参）股公司和直属单位、员工近万人的企业。公司及所属公司具有电力工程施工总承包一级资质、房屋建筑施工总承包一级资质、调试甲级、监理甲级资质，以及国家对外承包工程经营资格证书。 五十多年来，公司及下属公司在国内近三十个省、市以及国外十余个国家承担了百余项工程项目建设任务，尤其是承担了从日本、英国引进的第一座大型火电站、中国第一条 330电线路及变电站、中国第一条 500750变电线路监理，积累了先进的施工技术和管理经验。 五 十多年来，公司始终秉承 “ 品质成就未来 ” 的核心理念，强化管理和技术创新，公司参与工程总承包、施工承包、工程管理、调试、监理、咨询、技术服务的所有在建工程进度正点、安全良好、质量优良，赢得了各方的广泛赞誉，也获得了十余项国家、省部级荣誉称号，使 “ 西北电建 ” 响彻国内，叫响国际。承建的深圳妈湾电厂工程、齐鲁石化自备热电厂工程荣获 “ 鲁班奖 ” ；唐山陡河电站、秦岭电厂二期、 500武输电线路及 330北庄输电线路工程、国华内蒙准格尔电厂、宁夏石嘴山电厂、宁夏中宁电厂扩建、京能内蒙岱海电厂一期、 城第二发电厂一 期、 750范等 10 余个工程先后荣获国家工程质量银奖； 河电厂二、三期、 鸡第二发电厂、 0 余个工程荣获电力优质工程奖。 近十多年来，公司立足国内，瞄准国际，合纵连横，全面进军国际电力建设市场，先后与中国东方电气集团公司、中国技术进出口总公司、中国机械设备进出口总公司、中国成达工程公司等知名企业合作，承接并实施完成了 24 台火电机组、一条国家级输变电线路、共11个涉外工程的施工、管理、技术服务、监理、调试等任务。其中，主要有伊朗阿拉克电站，伊拉克巴格达东电厂，印度加尔各答厂、 厂、 厂、 厂，印度尼西亚莫加克托电厂、苏娜拉亚电厂、南望电厂，越南汪秘电厂以及刚果（布）输变电项目，工程质量、管理、进度均创造了所在国一流水平，得到了中外各方的高度赞誉，提升中国电力建设形象的同时，树立了 “ 西北电建 ” 响亮的国际品牌。 近年来，公司注重科学管理，实施全面创新，整合并通过了国内国际质量、职业健康安全及环境管理体系认证；公司被评为 “ 文明单位标兵 ” 、 “ 守合同、重信用 ” 单位、 重点工程立功竞赛先进单位、建设银行 “信用等级 企业 ” 、 2007 年度全国电力建设优秀施工企业、 电力公司综合先进、 “ 四好 ” 领导班子、党风廉政建设、思想政治工作、双文明先进等多项荣誉。 目前，公司拥有雄厚的施工机具、管理和技术队伍，积累了丰富的国内国际工程建设经验，具有同时承建 6 8 座大中型电站、1500 2000 公里送变电线路及配套变电站、 20 万平方米工业与民用建筑工程的能力，可广泛开展工程施工总承包、专业承包、工程监理、调试以及建设管理、咨询服务等各项业务。 第 四 章 市场分析与项目定位 安 房地产 投资环境 现状 和 总体发展趋势 安 房地产 投资环境 现状 自 1992 年以来，西安的房地产业受本地经济环境的影响，经历了一个从市场初步启动到相对高速发展的过程， 1993 年、 1994 年西安房地产投资均成倍增长。在商品房制度出台初期，市场开发及销售均表现出一定的不成熟，而从 1995 年开始，国家加强了对房地产投资和信贷资金的计划管理，严格控制高档房地产建设，从 95年到 99年，经过国家的宏观调控和房地产强势企业的不断崛起，西安的房地产业从盲目开发、无序竞争、不甚理智购买阶段逐步向平稳成熟阶段过渡。同时国家实施积极的住房消费调控政策，商品房建设、销售方面的 法律、法规日益完善，物业管理逐步规范，将西安的房地产市场逐步推上了一个良性、健康地发展轨道，伴随着宏观经济的持续走好，西安的房地产业也步入了产业发展的黄金时期。 2002年是西部大开发走向深入的一年，在市政府 “ 十五 ” 计划地指引下，西安两大支柱产业高新技术产业及旅游业发展态势良好，同时在产业结构调整、固定资产投资、旅游、对外贸易等方面都取得了好的成绩，国民经济运行质量和效益不断改善，城乡人民生活水平也相应获得提高，居民收入稳步增长，消费领域逐渐扩大，消费方式也呈现出多样化，表现在住房消费方面的支出也有较大幅度 增长。 2002年伴随着政府各项宏观调控政策平稳运行以及市场环境的持续改善，西安房地产业的发展也渐入佳境。二手房市场开放、土地市场交易招拍挂制度、交易契税减半政策出台，这些政策无不显示出政府进一步将房地产推向市场，由市场来进行产业的调整、运作、发展，同时也体现出政府对房地产业的支持力度。城市化建设步伐的加快，旧城改造工程的深入实施，长安撤县设区、“西安 设规划 ”及 “ 大西安都市圈构想 ” 等等政策的出台，为西安的房地产业带来了更大的发展契机。西安市房地产市场经过短期的政策及季节性调整，步入了发展的新阶段，各 级市场交投活跃，土地市场供给充足，交易已经开始实行招拍挂制度，通过市场竞争来调节土地资源的分配。二手房市场完全开放后目前对新商品房市场的影响已经有所显现，在商品房开发方面，商品房建设仍表现出较高的增长态势，从 2002 年市场新推出的楼盘可以看出：开发商在产品定位、建筑设计、销售策略等方面均对市场有了较为深刻的认识，较之前成熟了许多。 2003年在政府宏观政策的引导以及市场的自我调节下，西安房市保持了良好的发展态势，土地市场实行招拍挂制度后，地价相对于改革前有一定程度上浮；二手房市场仍处于发展期，市场表现较上年活跃，交易量有所增长；商品房市场无论从开发还是销售均高于去年，可以看出开发商对市场仍然抱有相当高的热情，同时市场销售的走高也给其带来了相当大的信心支持。从政府的角度来看，上年全国局部地区市场存在的一些过热及结构不合理的现象已引起其注意，从 2003年以来政府对土地市场的规划及控制政策，银行放贷利率的一系列调整均可见一斑，这也为促进、规范楼市良好运行提供了政策引导。 西安房地产市场经过 2003 年种种政策规范及市场的快速发展，为 2004 年的市场带来了更新、更高的发展起点。 2004 年西安房地产市场仍然平稳运行，开发 及销售较去年同比均保持着较高的增长幅度。同时经过 2003年二手房市场在开放过程中的不断磨合， 2004 年的市场容量及开放程度继续扩张中，自中介市场而始的二手房市场变革逐步开始上演，作为市场交易双方的中间方，中介市场的逐步规范运作将为未来西安二手房市场的进一步发展起到重要作用。从新商品房市场运行来看， 2003 年被称之为房地产市场的 “ 土地年 ” ，而 2004年则被谓之“金融年”的称号，而这种来自土地与金融市场的变革仍处于不断深入的演变之中。 后的房地产市场经过对土地市场的深层次调控，从源头对未来的房地产市场运 作肃清了一系列障碍，但也让众多开发商未来运营面临着更大的挑战。伴随着政府对土地、金融市场的不断紧缩调控，新商品房市场的运作也越来越趋于规范，新物业开发、物业管理等方面的法规政策也越来越严格规范着商品房市场的运行。 2005年的西安楼市仍然伴随着来自政策面的深层次调整相对平稳运行，“国八条”及七部委关于做好稳定住房价格工作意见的通知对于调控市场、稳定房价提出指导性意见。西安按照中央宏观调控精神，结合本土市场实际现状也同样采取了系列宏观调控措施，这些政策的出台对规范西安房地产市场发展、稳定住房价格具有积极的意义。伴随着房地产市场格局的不断完善以及市场规范制度对市场的不断引导及调节，房地产的市场化运作趋势已经越来越为明显，在市场无形指挥棒的引导下，商品房的供应与购买行为也逐步走向理性与成熟，一级市场、二级市场及三级市场结构也将趋向合理化，而市场的最终成熟必将是价格、供给、需求等市场运作主因素及各影响因素之间的适度平衡。 2006年，西安房地产市场销售量较去年同比仍有较大增加，发展势头迅猛。但是政策方面更加严厉，中央政府出台了 “ 国六条 ” 及与之配套的 “ 九部委十五条 ” ，继续深化 “ 国八条 ” 的宏观调控，对房地产项目提出了 具体的户型面积比例，每个城市的套型建筑面积90平方米以下住房 (含经济适用住房 )面积所占比重，必须达到开发建设总面积的 70%以上。 并 将全额征收营业税的时间由购买住房不足2 年增加到 5 年，以抑制投机和投资需求。此次政策调控力度之大，前所未有， 并 且政府很可能将此当成一项长期政策， 10年内都很难发生变化。而开发商要想“活”下去，就必须尽力做好 90 平米以下户型的设计，坚持实用主义，才能挺过这次难关， 并 在竞争中胜出。 2007年以来，西安商品房销售量和价格都是加速上涨，上半年销售量同比增加 而价格则上升了 这与人们对政府房地产调控政策的失望和今年以来的物价快速上涨不无关系。 从总的发展情况来看， 2003 年到 07年是西安房地产市场发展较为迅速的时段。在全国其它城市房地产价格增长过快形成了一定泡沫的时期，国家先后出台一系列的宏观调控政策，以打压房地产发展不协调的现象，在这种情况下，西安房地产市场的发展却相对比较平稳，价格每年都保持 5%以上的增长幅度，显示了其较为健康地运行。 2008年，西安市房地产市场成交量一直处于低位运行且不断动荡波动，相比 2007年市场发展水平，目前的市场状况明显趋冷，表现出从未有过 的低迷，进入 2012 年第一季度，整体房地产市场新盘还在不断推出，供应持续增长，买卖双方角色互换，自住需求成为市场主导，成交量温和放量，持续攀升，逐步回暖。 在西安楼市旧有格局中，南北发展势如破竹，高新区一马当先，曲江、经开区异军突起，只有东西楼市显得矜持、内敛，发展较缓。因而西安楼市有了“南金、北银、东铜、西铁”的说法。而近两三年以来，这一看法在西安地产界正逐渐改变，尤其随着新兴 骏景园、紫昕花庭、东尚、紫铭小区、紫薇 家天下、沁水新城、水岸清城以及千亩大盘广厦 水岸东方的相继建成和亮相，西安城东地产逐渐变得炙手可热起来。 城东处喧闹之地，享幽静之愉，是一块可以在闹市与幽静中穿插生活的理想佳地，既离开了市中心又不失其繁华，既远离郊区又不乏其幽静，这里无疑是新都市主义的核心区域。一些外来投资商和本土开发商纷纷瞄准这一区域，众多高品质大盘的涌现将使东城区域价值得到逐步提升， 并 将蕴涵极大潜力。 目前城东房地产的发展主要在两个片区，一是环城东路以东、浐河经济开发区西界以西片区，近年来在城东开发的新商品房基本上都集中此片区；二是纺织城片区，主要是房改前开发的集资房和公房。 2004年，城东的住宅价格基本上在 2900 元 /平米左右浮动， 2005年，已经突破了 3000 元 /平米， 2007 年价格则达到了 3200元 /平米。住宅的销售量也是迅速增长，近两年的增速都在 40%以上。很显然这预示着人们对城东地产的看好。 康复路、轻工、义乌商城已经成了西安对外的贸易平台，可以这么讲： “ 大到家电，小到针线