建材市场可行性报告

1 X 东方大市场项目申请书 目 录 第一章、申请单位及项目概况 . 4 第一节：项目概况 . 4 第二节：项目投资背景 . 5 第二章、项目投资资金筹措方案与投资估算及投资计划 . 7 第一节、项目投资估算 . 7 一、开发成本估算 . 7 二 、项目开发费估算 . 10 三、 项目开发总税费估算 . 11 四、项目总投资费估算 . 12 第二节、项目建设投资资金运用计划 (现金流出 ) . 13 第三节、项目投资资金筹措方案 . 14 第四节、项目经营收入 (现金流入 ) . 15 第五节、项目投资财务分析 . 16 第三章、项目投资环境及市场研究 . 21 第一节：宏观经济环境 . 21 第二节：城市规划 . 23 第三节：开发商背景 . 25 第四节：周边物业租金价格情况： . 26 第四章、项目地块分析 . 29 2 第一节、项目区域分析 . 29 第二节、项目地块分析 . 30 第三节、项目 析 . 32 （一）、项目优势（ 态与深度分析 . 32 （二）、项目劣势 (态与深度分析 . 34 （三）、项目机遇（ 态与深度分析 . 35 （四）、项目威胁（ 态与深度分析 . 36 第五章、项目产品定位及规划设计 . 36 第一节、项目规划整体思路及原则 . 36 第二节、项目总体规划 . 38 第三节、消防设计 . 44 第六章、节能方案分析 . 50 第七章、环境和生态影响分析 . 76 （一）、概况 . 76 （二）、建筑 . 77 （三）、污水处理和排放 . 77 （四）、主要污染物及防治措施 . 78 （五）、固体废弃物 . 78 第 八章、项目竞争分析 . 79 第一节、市场竞争分析 . 79 第二节、市场竞争定位依据 . 83 第三节、竞争策略定位 . 83 3 第八章、项目投资不确定性分析 . 85 第一节、项目静态盈亏平衡分析 . 85 第二节、项目影响因素敏感性分析 . 86 一、单一因素对投资效益的影响分析 . 86 二、双因素变动对投资效益的影响分析 . 87 第九章、经济影响分析 . 88 第十章、社会影响分析 . 90 第一节、社会效果分析 . 90 第二节、社会适应性性分析 . 92 第三节、社会风险分析及对策分析 . 92 （一）风险要素识别 . 92 （二）风险要素分析评价 . 92 （三）结论与对策 . 94 4 第一章、 申请单位及项目概况 申报单位： X 市 X 有限责任公司 经营年限： 15 年 注册情况：在 X 注册 组织形式：股份制 项目分二期进行第一期投入 4000 万元 ，建筑面积 37042 平米，第二期投入 3412万元，建筑面积 30000 平米。 第一节：项目概况 （一） 、 项目区位图 及概况 ： 东方建材大市场是由 X 有限责任公司开发建设的宏篇巨作，项目座落在 目处于 X 市核心交通要道 ，项目向东可以到达长沙、娄底等地，向西可以到达冷水江、新化，向北可以去邵阳、邵东，并且新修建的 X 大道已经破土动工，在此交通四通八达，外出非常便利。项目周边市政府机关单位和大型企业繁多，三一重工工业园和物流园都已经动工建设，新的行政经济中心将在此诞生。项目总用地面积 80 余亩，总建筑面积 7 万余平方米，项目由 17 栋 4 至 5 层建筑组成，有 3 万多平米的住宅和 3 万多平米的商铺构成。项目整个建筑采用现代简约的建筑风格，配合行列式的建筑布局，加上周边绿树环绕，整个项目风格显得简约而不简单，蓝色的坡屋顶更让建筑充满生机活力，是 居家生意的理想场所。 5 （二） 、 项目经济技术指标 项目总建筑面积 方米，总占地面积 80 余亩，总共由 17 栋 4建筑物组成，分二期开发，一期总建筑面积 36361 平方米，二期总建筑面积 30682平方米，其中地下车库 2930 平方米。 物业类型 建筑面积（平方米） 多层住宅 33814 商铺 33223 地下停车库 2930 总建筑面积 二节：项目投资背景 处湖南省几何中心 ，涟水上游， 是沟通湖南东西经济走廊的咽喉之地 。1951年从安化、湘乡、邵阳各划出部分政 区筹建蓝田县， 1952年正式建县， 8月改名 1987年撤县成立 辖 19个乡镇、 1个街道办事处，全市总面积 1895平方公里，总人口 109万 。 革命老区和湖南五大侨乡之一。 00多年历史的古镇。早在明清时期，就是连结湘中、湘西的重要商埠。抗战时期，国立师范大学等十多所大中学校迁入蓝田，一时文化教育、商业贸易之盛，使这座古镇赢得了 “ 小南京 ” 的美誉，蓝田成了当时中国南方文化教育的中心。钱钟 6 书先生的围城就是在此执教时以蓝田为背景创作的。 治文化、 经济、军事等各个领域人才辈出。 有 “ 煤矿之乡 ” 、 “ 建材之乡 ” 和“ 有色金属之乡 ” 之美称。已探明储量的矿产资源有煤、铁、锰、锑、铜、铅锌、硅石等 40余种，其中煤炭储量 全国 100个重点产煤县市之一。 省十五个重点景区之一的湄江风景区以其神奇的地质地貌、奇山、秀水、妙洞组合的自然风光成为三湘一秀，南部的龙山森林公园既是一个大自然的博物馆，又是一座天然氧吧，山顶昂然独立着一座明代建筑 “ 药王殿 ” 吸引着许许多多海内外游人前来祈福求药。 X 市交通便 捷，湘黔铁路、娄涟高等级公路与 207 国道从境内通过，太澳高速公路、娄新高速公路、双涟一级公路即将兴建，一个完备的交通路网即将构成。X 有 “ 煤炭之乡 ” ， “ 有色金属之乡 ” 的美称，已经探明的矿产资源有煤、铁、锰、锑、重晶石等 21 种，形成了采掘、机械、建材、冶金、制药、食品加工等产业。近年来市委市政府实施 “ 科技推动、市场带动 ” 的战略，全市民营企业迅速发展。高效结晶铜管、金属纤维、艺术陶瓷，金刚石触媒等一大批高科技产品远销国外。 当前 区面积较小、城区环境有待改善、城市常住人口规模 有限、流动人口较少，城市建设固定资产投资较小等诸多问题困扰着 7 近年来， 工业强市 ” 的发展方向。投入大量资金对 市的改造和企业的革新势必将带动相关行业的发展，尤其是对房地产业、金融业、零售业、建筑业、建材等行业推动作用尤为显著。这为本项目的开发提供极佳的市场契机。 同时为了加强与周边县市的联系和互动， 建，由此产生的效应犹如一针强心剂，推动 第二章 、 项目投资资金 筹措方案与投资估算及投资计划 第一节、项目投资估算 一、 开发成本估算 地获得价格估算 土地获得价款包括土地成本、拆迁费用、成交契税等，本项目土地成本已经包括拆迁费用。 1498 地成本 25 60 1498 迁费用 0 0 税 0 项目土地获得成本约为： 1498(万元 ) 8 占总投资费用的 右。 前期工程投资费估算 前期工程投资费包括报批报建费、规划设计费、地质水文勘测费、地块三通一平费、可行 性研究费等等。 指标元 /积（平米） 526 批报建费 60 67266 404 划设计费 10 67266 67 质、水文地勘费 3 67266 20 通一平费 3 67266 20 行性研究费 15 项目前期工程投资总费： 404+67+20+20+15=526（万元） 占总投资费用的 目总主体工程费估算 各类物业主体工程费估算 指标元 /积（平米） 3382 层住宅 450 33814 1522 街商业门面 500 20522 1026 型建材超市 600 10000 600 下停车库 800 2930 234 物业主体工程总费用： 1522+1026+600+234=3382（万元） 9 占总投资费用的 目基础设施建设费估算 项目基础设计建设费包括供电工程费、供 水工程费、排水工程费、道路工程费、绿化工程费、电信煤气工程费等。 指标元 /积（平米） 444 电工程 35 39960 140 水工程 10 39960 40 水工程 25 39960 100 路工程 25 39960 100 化工程 12 39960 48 信工程 4 39960 16 项目基础设施建设总费用 :444(万元 ) 占总开发费用的 目公共配套费估算 项目公共配套费包括物业基金、公用设施建设费、工程质量监督费、工程监理费、供水管网补贴费、供电用电负荷费等。 指标 面积（平米） 135 育设施配套费 0 67266 0 业基金 3382 68 用设施建设费 0 10 程质量监督费 2 67266 13 程监理费 3 67266 20 项目公共配套总费用 : 135(万元 ) 占总开发费用的 例。 目开发不可预见费估算 项目开发不可以预见费为项目直接费用的 2%。 指标 总金额（万元） 120 不可预见费 5985 项目开发不可预见总费用 :59852%=120（万元） 占开发总投资费用的 目开发成本费用估算 项目开发成本费用 =算数值之和： 6104（万元） 二 、项目开发费估算 目开发间接费估算 11 项目开发 间接费包括管理费、财务费用等。 指标 总金额（万） 244 理费用 6104 122 务费用 6104 122 项目开发间接总费用 :122+ 122 = 244(万元 ) 占总开发费用的 。 目销售费估算 项目营销费用包括营销组织费、广告推广费等。 指标 总金额（万） 241 营销费用 12057 项目销售总费用 :241（万元 ) 占总 开发费用的 三、 项目开发总税费估算 项目开发总税费包括交易费、营业税及附件、增值税预交、印花税等。 三 ,开发税费 指标 总金额（万） 823 易费 3 67266 20 业税及附加 12057 675 12 值税预缴 12057 121 花税 12057 7 项目开发总税费用 : 823(万元 ) 占总开发费用 。 四、项目总投资费 估算 项目开发总投资费用 =开发成本 +开发费用 +项目开发税费 = 7412(万元 ) 13 第二节、项目建设投资资金运用计划 (现金流出 ) 项目建设工程期约为两年，包括前期启动时间和后期的工程时间，总共分两年半（五个阶段划分），其中 2008 年投入总投资额度的 25%，主要用于土地购置、报批报建费用、地质水文勘测费、三通一平、可行行研究等； 2009 上半年、 2009下半年、 2010 上半年、 2010 下半年分别投入总投资金额的 25%、 20%、 20%、 10%。投资计划是根据项目开发进度所需资金 进行科学的相应预算，本案投资计划估算如下： 序号 项目名称 合计 开 发 期 2008 下半年 2009 年上半年 2009 下半年 2010 上半年 2010 下半年 1 建设投资 7412 1853 2224 1853 741 741 投资投入比例 100% 25% 30% 25% 10% 10% 2 资金筹措 7412 1853 2224 1853 741 741 14 有资金 2965 1853 1112 0 0 0 贷资金 1482 0 593 889 0 0 售收入再投入 2965 0 519 964 741 741 结合公司的资实际情况，合理制定上述投资计划，该投资计划能以较少融资代价确保项目开发资金链安全，顺畅；具有比较强的可行性。 第三节、项目投资资金筹措方案 2008 下半年贷款 593 万元， 2009 上半年贷款 889 万元；计划于 2010 年中偿还全部本息。 序号 项目名称 开发期 合计 2008 下半年 2009 年上半年 2009 下半年 2010 上半年 初借款累计 0 593 889 0 0 年借款 0 1482 0 0 1482 年应计利息 0 89 0 0 89 底还本付息 0 0 0 1571 1571 2 年末借款累计 0 1571 0 0 1571 注：假定借款发生在年中，利息 6%， 2010 上半年还 1571 万元及其利息 限责任公司 自有 资金 2965 万元，银行贷款为 1482 万元，销售收入再投 15 入金额为 2965 万元；贷款年利率按 6%进行估算， 2010 年年中需要偿还的全部本息 约 1571 万元 。 第四节 、 项目经营收入 (现金流入 ) 项目 销售收入总估测 (总现金流入 ) 严格根据市场定价法程序确定各类型产品售价，多层住宅产品均价确定为800 元 /平米 ,独立产权商业门面按 4500 元 /平米进行估算，大型地下停车库销售均价为 400 元 /平米。可售物业总销售收入估算如下： 项目名称 指标 容积率 多层住宅 住宅面积 33814 单价 (元 ) 800 销售收入 (万元 ) 2705 临街商业门面 销售面积 20522 销售单价 4500 销售收入 9235 地下停车库 面积 2930 16 销售单价 400 销售收入 117 总销售面积 57266 总销售收入 12057 （说明：部分商业氛围培育较难的临街门面，计划作为公司持有物业处理） 多层住宅物业销售总收入为 2705 万元，临街商业门面总销售收入为 9235万元，大型地下停车库销售总收入为 117 万元。分析得出， 地 上商业是项目盈利的关键点，项目总销售收入为 12057 万元人民币。 第 五节 、 项目投资财务分析 (一 )、项目投资静态财务分析 1、项目投资收益估算 指标 容积率 注 12057 7412 4645 2137 1161 3484 17 项目总投资开发费用为 7412 万元，销售总收入为 12057 万元，税前投资利润率为 净利润约为 3484 万元，投资净利润率为 项目有较好的投资经济效益。 从各项目投资收益结论数据上可以看出，本案投资净利润率处于同行业相当高 的水平，开发前景良好。 (二 )项目投资动态财务分析 营销收入目标： 2009 上半年完成销售任务的 40%，合计销售收入约为 2682 万元， 2009 下半年完成销售总任务的 30%，合计销售收入约 1788 万元， 2010 上半年完成总销售任务的 20%，合计销售收入约 2682 万元， 2010 下半年完成销售任务的 10%，销售收入预计约 1788 万元。 管理费投入： 2008 下半投入总管理费的 20%， 2009 年上半年 25%， 2009 年下半年 25%、 2010年上半年为 20%， 2010 年下半年约为 10%。 营销费用投入： 结合 项目销售节点安排和推广重点的需要，营销费用预算如下： 2008 年下半年 10%， 2009 年上半年 40%， 2009 年下半年 20%、 2010 上半年年为 20%， 2010年下半年约为 10%。资金运营尽量保持平稳。 18 19 现金流量表 （ I=10% 单位：万元） 序号 项目名称 建设经营期 合计 2008 下半年 2009年上半年 2009 下半年 2010 上半年 2010 下半年 1 现金流入 0 617 2411 1206 12057 售收入 0 617 2411 1206 12057 收入目标比例 0% 40% 30% 20% 10% 100% 有物业出租收入 0 0 0 0 0 2 现金流出 1575 2287 2243 1242 1193 8540 设投资 1526 1831 1221 916 610 6104 建设投资投入比例 25% 30% 20% 15% 10% 100% 理费 24 31 31 24 12 122 管理费投入比例 20% 25% 25% 20% 10% 100% 销费 24 96 48 48 24 241 营销费投入比例 10% 40% 20% 20% 10% 100% 务费用 0 0 0 89 89 售税金及附加 0 329 247 165 82 823 金税金 0 0 0 0 得税 0 0 697 0 464 1161 3 税后净现金流量(1)-(2) 2536 1374 1170 12 3517 4 税前净现金流量(3)+(2536 2071 1170 477 4678 20 上述为项目投资的资金流量分析详细， 2008 年下半年约有 1575 万元的现金流出， 2009 年上半年有 2536 万元的现金 流入， 2009 年下半年有 1374 万元的现金流出， 2010 年上半年、 2010 年下半年将分别有 1170 万元、 12 万元的现金流入；可见，项目开发周期内， 通过合理的资金投资与回款计划，能保证项目开发全过程的资金流安全、顺畅。 评价指标： A、税后财务净现值 ( ￥ 3484 B、税后财务内部收益率 ( C、税前财务净现值（ ￥ 4645 D、税前财务内部收益率 ( 21 第三 章 、 项目投资环境及市场研究 第一节：宏观经济环境 （一）、 近几年 合经济实力增强 2004 年以来， 济指标增长迅速，由 2004 年 元国民生产总值增长至 2007 年全年的 元生产总值，整整翻 2 翻多，逐年的同比增长率保持在 12%以上的增长值，尤其是 2005 受宏观发展政策的正面影响，年增长速度达到 城市整体经济发展势头稳健； 2007 增长速度， 2008 年受国际金融危机和国内宏观经济调整的双层因素影响， X 的经济发展也受到一定程度的影响，预计在 2009 年有向好的发展趋势。 （二）、近年来 来增长势头强劲 04年以来， 2004年的 007年的 近连翻 3倍；其中 2007年的固定资产投资总额占当年 国民生产总值 总比重，增长率为历年之最；大力度的固定资产投资，为城市基础设施建设、城市开发建设、电力通讯、交通水利等方面作出相 22 当的贡献，有效改善了城乡居民的生活、生产条件和水平；随着 2008年下半年国家扩大内需和农村发展新政策的规划与执行， （三）、 费心态稳定健康 近年来， X 社会消费品零售总额呈现逐年上涨之发展态势，其中 2007 年的社会消费品零售总额较 06 年有所下降，为 21。 91 亿元；一方面 说明 X 人民的消费水平保持在一定的水平，另一方面也反映出其消费观念有微弱变化，注重最低生活物质需求的前提下，越发重视品位 、精神方面的更高层次需求。 （四）、 X 城乡居民储蓄总额逐年增加，消费能力较强 2004 年以来， X 社会储蓄总额呈现逐年大幅增长的态势， 2006 年与 2007 年已经分别达到了 元和 元；结合社会消费品零售总额、国民生产总值、固定资产投资、社会储蓄结构等指数综合分析，一方面能放映出 X 具有较强的消费实力，另一方面也说明 X 人民的勤俭的消费观念，这是国民经济现有普遍现象，是中国经 济国情的综合性反映， 2009 年扩大内需新政的出台，在未来几年将可能影响到该项经济指标的增长率变化。 23 （五 ） 、 X 人口增长在控制规划内，城镇化按计划有力推进 007年各年市域人口分别为 持逐年有计划、有节奏小幅增长， 于在 间， 2005年在全国经济和发展势头红火的大环境下，城镇化率 达到有史以来的最大数值，但是相对省内平均城镇化水平而言， 镇化是反映区 域经济与社会发展的一重要指标， 升空间看好。 （六）、经济与社会发展综述 关的矿产、冶炼、机电、运输行业发达，其他产业发展规模也较为突出，居民收入及消费水平自 90年代开始显著提高，内向型经济发展状况良好。 根据当前 民消费及个人储蓄水平，未来 3总量控制的前提下，大部分的社会闲散资金将集中于房地产投资及建材、家居、装饰等行业，其商业消费环境和水平将有很大程度的改观和 突破。 第二节：城市规划 1. 城市人口规模 及发展规划 近期（至 2010 年）为 16 万人，远期（至 2020 年） 25 万人。 24 城市用地规模： 2010 年建设用地规模为 16 平方公里，人均建设用地 100 平方米； 2020 年建设用地规模为 方公里，人均建设用地 方米。 城市发展方向选择 X 市中心城区的发展方向应以东向为主，兼顾其它。以向东为主，向西为辅，适当向北发展。 X 市的城市发展目标可以概括为： （ 1）协调发展的市域中心 加快农业产业化进程，完善城乡基础设施和社会保 障制度，走城乡协调发展，城乡居民共同富裕的城镇化道路，实现全社会的公平、公正与和谐发展。 (2）活力高效的经济新地 更新、优化城市经营理念和社会机制，做强优势产业，构建根植性强、创新能力突出的产业集群。把 X 市建设成为资源利用高效、工业基础发达、服务水平一流、对外辐射能力强的娄底市域副中心城市。 （ 3）安全生态的宜居家园 有充分的创业、就业机会，完善的城市公共安全和防灾体系，高水平的城市综合服务，并充分利用绿水青山等自然资源，建立生态型城市，增强城市自然环境的优美度、人工环境的舒适度，提供良好的人居环 境，创造良好的就业环境，使 X 市成为市民的美好家园。 (4）开拓创新的山水名城 保护并深入挖掘历史文化资源，大力发展教育文化事业，鼓励现代多元文化的发展。加强市场意识，打造品牌城市，把 X 市建 25 设成为文化底蕴深厚、包容并蓄、开放度高、传统文化与现代文明交相辉映的魅力城市。 第三节：开发商背景 X 开发有限责任公司是由十几位 久经商场的股东组建而成，公司项目注册资金 800 万 元，资金实力非常雄厚，并且股东善于项目管理和市场运作，在不 26 到一年的前期运作过程中排除千辛万苦成功启动项目。现在 项目已经正式进入施工阶段，并且销售已经上轨道，标志项目 已经成功运作起来。 公司股东以前都是做建材生意的精英，对建材市场的经营管理非常谙熟，对建材市场的开发建设有很好的控制能力， 依靠在建材行业的资源优势和行业尊贵地位及人脉资源，能充分保证东方建材市场做活做旺，让所有做生意的人都赚个盆满钵满，真正做到多方共赢的局面。 第四节：周边物业租金价格情况： （一）、 北路） 如图所示， X 市环北路建材类商铺面积不大，大部分在 100 平米以下， 3060 平方居多，环北路建材类商铺经营状 况一般，人流较少，租金较其他地区最便宜，在 18000 元以下。环北路建材类商铺主营商品为矿山用品和型材。 （二）、 通南路） 根据上表数据可知，交通南路建材类商铺经营面积不大，而且分布比较集中，主营商品为矿山用品和五金。租金基本上处于 40000元左右，经营情况较好，并且与环北路建材类商铺连成一片，形成一定的规模，人流较为集中。 27 （三）、 民东路） 如图所示， 80 100 平米商铺租金在 13000 60000 元之间比例最大，分析原因，越靠人民广 场越近，租金越贵，距人民广场越远，租金越便宜。人民东路建材类商铺面积较大，主营业态有五金、不锈钢、门业、管业。人民东路建材类商铺靠近人民广场和蓝天豪苑的经营状况较为良好，主要原因这两处人流量较大，而且靠近新开发楼盘，意向客户越多，生意越好。 (四 ) 在区域内商业用房的租用情况调查 数据来自 长沙创奇顾问 数据库 上图显示， 90%的客户为租赁商铺经营。 临街铺面及部分专业市场内的商铺都 是个人自建、政府或单位开发建设的房屋临街层，因此 在售商业用房销售情况调查 “涟水名城”项目一期临街商业铺面销售 94%，二期临街商铺销售约 20%； 28 五江购物中心商业铺面基本售罄。 近年来，随着 一直以来， 位的物用业，极少向市场出售。 2005年五江购物中心的兴建，使 江购物中心的产权式商 铺一个月内销售率过半，且内铺销售价格达到了 7500元 /平米以上，而得房率仅为 52%左右，实际套内销售价格达到了 15000元 /平米左右。 2005年 11月 26日开盘的金地带 8000元 /平米，一层内铺销售均价为 4800元 /平米，公摊率在 33%左右。该项目开盘以来，以其良好的市场定位和营销策略规划实现了平稳销售，销售情况良好。 当前 卖， 2008年市内将可能有后续商业项目参与市场竞争。另一方面，随着 心商圈的辐射和带动作用 将使部分次级商业区域价值稳步攀升。 热点地段价格居高不下，次级区域陆续跟进 ” 的局面。 29 第 四 章 、 项目地块分析 第一节 、 项目区域分析 （一）、项目区位分析 东方建材大市场项目位于娄涟高等级公路与新 207 国道交汇处（蓝田办事处新办公楼斜对面），项目东向车行至娄底、长沙方向，西向车行是去冷水江、新化等城市，通过 207 国道等路线能较快到达邵东、邵阳等城市； X 在湖南的地理位置重要性举足轻重，同时，由于本项目处于交通要塞地，其与边界城市的衔接的重要性自是不言而喻 了；结合娄底、冷水江、新化、邵东等城市的建材专业性市场的市场研究结果，本项目在其交通位置方面分析，具备发展为专业建材批发市场的潜力，也是项目进行差异化定位的最佳发展方向。 30 （二）、 X 建材项目分布图 X 城市规划目前处于初级发展水平，相对比较落后，其中老城区的城市干道规划矛盾尤为突出，现有的各类商家主要是以临街商业铺面的形式进行经营；多年来自发形成的文艺路建材一条街已经形成相当规模，是建材商贵最为聚集地之一，在这条街经营建材的经营业主门基都是比较有经济实力的老资格建材商；同时，随着城区面积的扩大与发 展，文艺路建材街逐渐向南北延伸，延伸到环北路、交通北路等； X 另一个有强聚集效应的建材根据地“安居百年”区域，该区域内目前有近 10000 平米的大型家居建材市场、众多门面的“ X 市建材大市场”、筹建的专业市场、对面正开发的单体项目（裙楼可能做建材市场）等等，这些将形成 X 有限城区的建材另一极。 第二节 、 项目地块分析 （ 一 ）、项目概况 东方建材大市场项目是有 X 各类建材商家自发组织而开发的房地产项目，是X 市顺应建材市场规划化发展的一个划时代之作；项目由 X 市 X 发展有限公司集资开发，股东内部经济较强；项目 总占地面积约 80 余亩，目前已经达到了五通一平的地块状况，总建筑面积 70000 余平米，由 14 栋 2 5 层楼高不同的建筑组成，其中有两栋大型建材超市，建筑面积约 20000 余平米，其余建筑大部分为两 31 层商业结构，商业上部分别有 2不等的住宅产品，西向地块内设置有大型地下停车场地，项目交通组织合理，能给项目建材经营提供更多便捷，有助于项目建材类不同业态商品的进出与经营。 （ 二 ）、项目四至 南面：紧邻娄涟高等级公路，与蓝田新办理处一路之隔； 东面：蓝田区民宅和小海拔山体； 北面：一些蓝田区 民宅和连绵的山体； 西面：蓝田区民宅和连接娄涟高等级公路与 X 城区的交通干道； （ 三 ）、用地条件 地形、地幅： 项目规划用地面积约平米，地块基本方正 ,红线东西长最长处约米，南北最宽处约米 ,最窄处约米 ;在规划上应该充分利用现有地形 ,合理利用每一寸地块 ,设计最科学、合理的项目总平规划。 地势： 地块内部东高西低，保持有的整体坡度，在同一坡度的情况下基本保持地块的平整，通过前期的地块平整施工（东面压低地势，西面填土抬高地势），目前地块已经基本平整，有利于项目的基础建设和主题工程施工； 同时，项目地块西面有洼地地势处，根据政府相关部门规划指标要求，建议充分利用现有地势，设计成为半地下阳光车库（可车库报建，通过规划要求后，可发展用于商业经营用房）。 32 （ 四 ）、交通状况 项目毗邻娄涟高等级公路，娄底 X、 X冷水江、 X新化、 X长沙、长沙冷水江、娄底冷水江等多路长途汽车从项目地块经过；是周边城区、 X 城区至各乡镇的交通枢纽；但是，目前未开通与市区连接的公共交通工具。 （ 五 ）、地块周边建筑物及红线退让分析 地块北向、东向、西向有一定体量的蓝田居民房（多为层多层建筑）分布，对本项目建筑的建 筑退让的要求不高，在规划设计过程中，关键是要满足红线和道路的退让要求； 第三节 、 项目 析 （一）、项目优势（ 态与深度分析 地块区位优势 :项目地块处于 蓝田新办事处斜对面，东面 1 公里内规划有 X 新市政府等机关单位，南面 1000 米即可到达 X 老城区；同时，项目紧邻娄涟高等级公路和新 207 国道，与娄底、冷水江、新化、邵 33 东等相邻城市联系紧密；项目无论是从城级区位和 X 城区区位两重标准而言，都能显现出该项目核心区位优势； 开发商核心资源优势： 东方建材 大市场项目定位为建材类专业大市场，作为建材类专业市场开发和运营成功的话，项目销售、招商、后期运营各个环节同等重要；本案开发商股东均在 X 市经营多年建材生意，具有较雄厚的经济实力和建材类商业资源，对本项目开发所要投入的资金和招商的商家品牌资源等均有明显优势； 建材市场定位优势： 本项目已经在 有比较高的区域知名度，由于目前 X 建材商家强烈欲建设建材专业市场和拥有各自独立商业铺面，所以，本案对他们的吸引力非常大，建材专业市场定位 “羊群效应” 优势明显； 项目规模发展优势： 项目征 地从最初的 30 余亩，发展到今日的 80 余亩，规划占地规模上已经是最初征地的 3 倍，现有规划总建筑面积约 70000 余平米，其中商业面积将达到 30000 多平米，根据 X 建材类专业市场调查数据比较分析，本案无疑是未来规模最大的项目之一，具有绝对的规模发展优势； 规划设计优势： 项目设计 8 栋板式行列式布局的多层建筑，该 8 栋建筑基本考虑设计二层，部分考虑首层与二层独立设计（各层独立考虑其交通组织），部分楼栋考虑“一上二”的商业铺面设计，同时，根据建材市场形成竞争优势的产 34 品设计要求，考虑设计两个大型建材超市，通过建材超市来带 动建材市场的整体发展；同时，考虑足够配套的地下车库配置； 消费群和商业资源优势： 根据本司组织的市场问卷调查客户积累和开发商原有客户积累的资料，本案已经初步可以确定相当一定体量的商铺购置人群；是本项目独特优势。 （二）、项目劣势 (态与深度分析 开发商开发经验不足和品牌力不够 ： 开发商的所有股东均是建材经营为主业，对房地产的开发了解程度有限，并且开发全程的经验也不足；同时，开发公司属于刚注册成立，公司缺乏强大的品牌号召力，项目推广也是刚刚开始，项目知名度也有待进一步加强； 开发政策扶持劣 势 ： X“ 安居百年 ” 是 2005 年的一个 重点 招商引资项目 （有重要政要入股） ， 六亩塘农贸建材市场，政府也给予支持，而本案目前与市政府关系相对敏感；应该在后期的政府攻关方面加大力度； 目前周边人流不够，商业配套不尽完善： 项目地处城市北区，现有周边民居、公建建筑不多，人气弱显不足；同时，周边医疗、教育、文化、购物、休闲、娱乐等方面的配套也相对缺乏； 35 （三）、项目机遇（ 态与深度分析 1、 X 新区规划给项目新的发展契机： X 城市“北拓东移”的发展战略已经在稳步的推进与实施中，新市政府等相关机关 单位云集于此，必将成为未来的新行政中心区；同时，周边相继有三一重工等大型企业购地，逐步实践新城经济技术开发区的核心战略，区域未来的发展潜力和空间巨大， 市场前景看好 ； 2、 X 现有的建材市场布局欠合理： 文艺路建材商业带和“安居百年”建材小商圈都不能满足现在 X 建材市场的需求，一方面由于文艺路等受到交通不畅、产品规划不合理等问题的影响，另一方面受建材商迫切想拥有自己的商业铺面，所以，无论是市场发展需求还是消费者切身对商铺的需求，本案择时开发，将是百年难遇的大好机遇； 3、 X 房地产市场开发水平尚处初级阶段： 虽然近 年来相继开发了“涟水名城”、“蓝天豪苑”、“世纪花园”等项目，但是，开发商的开发水平尚比较低，产品规划设计发展的空间尚比较大， X 公司具有广阔的发展空间； 4、形成 X 最具开发品牌的房地产企业： X 现在的房地产开发商品牌意识不强，所以在推广上很少重视项目的品牌推广，而 X 城市的人民对品牌认可度越发强烈， X 需要有品牌开发商来引领本土市场，本公司具有这方面的发展潜力和机会； 36 （四）、项目威胁（ 态与深度分析 1、消费者观望心态： 政府 “ 新东城 ” 发展战略没有与本项目的发展计划同步进入到实质性的运作阶段， 使消费者对本区域的发展前景也持观望态度。 2、项目竞争的威胁： “安居百年”、“六亩塘农贸建材大市场”、“体育馆建材市场”、“ X 建材大市场”等项目与本案的销售、招商、经营管理方面形成最为直接的竞争，可能，受竞争形势影响，他们可能会因此而抱团作战，结成一股绳与本项目竞争，本项目应该抢险开发来规避竞争； 第五章 、 项目产品定位及规划设计 第一节 、 项目规划整体思路及原则 （ 1）、建材专业市场的核心规划思想 “ 东方建材大市场 ” 根据开发商最初的开发意图、建材市场发展的难得机遇、项目自身实际客观条件等多方面的综合 因素，最终项目定位为专业市场的发展模型较为合理；既然是建材专业市场，则本案将作为商业项目开发，建材商品的批发经营是市场的核心点，项目商业的价值应该放置核心位置来进行设计，住宅、地下车库、物流配置区、管理用房等都是相关的配套物业；各部分物业关系相辅相成，协调发展，共同繁荣。 37 （ 2）、尽可能多设计临街商业铺面，增加项目盈利能力 做为大型的建材类专业市场，商业价值应该充分地通过设计淋漓尽致地予以表达，商业中最常见的商业物业形态包括有独立临街商业铺面、大产权的独立空间、和超市性质的大商业空间多种；不同商业空间的属 性、特点各自不同，合理配置不同商业物业发展比