街道地块项目可行性研究报告

街道 地块项目 可 行 性 研 究 报 告 目 录 第一章 项目概况 . 1 一、项目简介 . 1 二、经济技术指标 . 2 三、四至关系 . 2 第二章 市场环境分析 . 3 一、北部新区区域解析 . 3 二、北部新区高新园区解析 . 5 三、北部新区高新园区楼宇工业分析 . 6 第三章 区域房地产市场分析 . 6 一、区域房地产概况 . 6 二、北部新区高新园 07年一季度房地产市场分析 . 8 三、重点个案调研 . 11 四 、区域商业解析 . 16 五、周边配套 . 19 第四章 项目 析 . 20 一、地块解析 . 20 二、 . 20 第五章 项目初步定位 . 21 一、目标客户定位 . 21 二、产品定位 . 22 三、价格定位 . 23 第六章 项目规划设计方案及评价 . 24 一 、项目开发方向分析 . 24 二、项目规划设计方案及评价 . 24 三、项目初步方案选择 . 29 第七章 项目开发建设及销售计划 . 30 一、开发建设计划 . 30 二、各期开发建设面积 . 30 三、销售进度分析 . 31 第八章 投资估算 . 31 一、投资估算依据 . 31 二、建设项目总投资估算 . 32 三、分年投资计划预测 . 35 第九章 项目销售收入与资金筹措计划 . 37 一、项目销售收入、营业税及附加预测 . 37 二、项目的启动资金 . 37 三、项目资金筹措计划 . 37 第十章 财务评价 . 41 一、评价前置关键数据 . 41 二、财务评估静态指标 . 42 三、财务评估动态指标 . 42 四、财务评价结论 . 46 第十一章 不确定性分析 . 46 一、主要不确定性因素 . 46 二、敏感性分析 . 46 三、临界点分析 . 47 四、盈亏平衡分析 . 47 五、土地成交价格分析 . 48 第十二章 项目风险分析及 控制措施 . 49 一、风险因素识别 . 49 二、风险分析 . 49 三、风险评估 . 49 四、风险对策 . 50 第十三章 项目可行性研究结论与建议 . 51 一、项目可行性研究综合评价 . 51 二、项目建议 . 51 第 1 页 共 51 页 第 一 章 项目 概况 一、项目 简介 项目位于 X 高新园 X 街道 X 桥行政村，目前为警备区用地， 基地地形平坦，现为 X 桥停车场 ，作为一物流中心停车场和办公地点 ，整个宗地呈 规则矩形 ，落差小，土地平整，地块上有少量 简易的 临 时用房。 地理区位图：场地现状 第 2 页 共 51 页 二、经济技术指标 总用地面积 容积率 筑密度 35% 绿地率 30% 用地性质 居住用地 三、四至关系 地块位于 北部新区重庆 态商务区），与行政中心、金融中心、外事中心、新牌坊“富人区”相临。重庆消防总队对面，城市快速干道双宁路段北侧与内环高速 X 立交相连，西面靠近金科天籁城，东面是“ 盘和凤麟苑（经济适用房）、怡和小区。地块属于四周临路，但是不靠近主干道。 周边区域现状 ： 第 3 页 共 51 页 第 二 章 市场环境 分析 一、 北部新区 区域解析 1、北部新区介绍 北部新区位于重庆主城区，南 临渝中半岛，北靠江北国际空港区，西接嘉陵江，与高等院校、科研院所密集的沙坪坝区、北碚区数桥相连，东依长江寸滩港区，规划面积 重庆中心城区难得的一片地势平缓开阔的大面积开发区。 北部新区于 2000年 12月 18日设立， 2001 年 4月 25日挂牌成立 ， 重庆市委、市政府决定把北部新区建成以高新技术产业为基础的现代产业基地、都市发达经济圈的核心增长极和都市风貌展示区，提出用 10年时间在北部新区 再造一年重庆工业 ，即北部新区加经开区、高新区在 2010年实现工业总产值 1500亿元（相当于 2000年重庆 市工业总产值）。 据了解， 2006 年，北部新区生产总值（ 到 87亿元，比 2001年增长 业总产值从 2001年的 006年的292 亿元，增长 39 倍，年均增幅达109%；固定资产投资总额从 2001年的 11 亿元猛增到 2006 年的 166 亿元，增长 15倍。 2001 2006 年累计，北部新区固定资产投资总额已达到536 亿元，其中基础设施建设投资254亿元；北部新区的入库税金总额从 2001 年的 元迅速增长到2006 年的 35 亿元，增长 41 倍，年均增长率达 截至 2006年底，北部新区历年累计引进项目达到 686个，合同投资额 598亿元，目前已开工、投产或营业项目共 568个，开工投产率达到 83%。 经过几年的开发建设，北部新区已基本形成 3 个 1的发展格局： 1 座汽车城 ， 个星系列百万方高新技术楼宇产业 ， 1 条嘉陵江滨江景观带 ， 目前，北部新区两园已由 第 4 页 共 51 页 一个城郊乡镇区域变成一个新城区的雏形，奠定了在北部新区建设以高新技术为基础的现代产业基地、都市风貌展示区、都市发达经济圈核心增长极的布局构架。 2、北部新区发展规划 北部新区规划概况： 规划性质 以发展高新技术产业为 基础的现代产业基地，是都市发达经济圈核心增长极和都市风貌展示区 用地规模 规划区总用地面积 划城市建设用地 总用地的 人口规模 规划人口规模为 65万人 北部新区组团规划分布： 北部新区七大组团规划： 组团 主要功能 组团概况 商务中心、客运枢纽、光 电产业、高档社区 北部新区的中心商务服务区。口 20万人 大竹林组团 信息产业、软件产业、光 电产业、生物工程 以发展信息软件为主、环境优美的现代 产业区。规划城市建设用地 口 10万人 礼嘉组团 高新技术研发、高档社区 以高新技术为核心的研发区和环境优良的生活居住区。规划城市建设用地 口 18万人 黄茅坪组团 现代制造业 以发展现代制造业为主的工业园区。规划城市建设用地 方公里，人口 翠云组团 新材料产业区重点发展新型材料和环保产业及其他高科技产业 规划用地 口 6万人，组团内规划有新材料产业区和部分生物工程和新医药产业园 鸳鸯组团 服务业、高档社区 以发展为翠云组团、金山 组团服务的第三产业。规划城市建设用地 口 10万人 礼嘉组团 黄茅坪组团 翠云组团 鸳鸯组团 人 和组团 大竹林组团 金山组团 第 5 页 共 51 页 金山组团 出口加工业、现代物流 包括出口加工区、寸滩港地区。规划城市建设用地 口 二、北部新区高新园区解析 1、园区介绍 北部新区高新园区位于北部新区南部，面积约 50平方公里， 包括 是重庆高新区最新最大的产业拓展区，于 2001 年 4 月正式启动 ，被称为“重庆 生态技术商务区）。 该园区 重点发展电子信息、生物医药和食品仪表等三大主导产业，集团建设重庆光电产业、重庆智能仪器仪表产业、重庆生物 医药产业和重庆软件产业等四大产业基地。园区 内还规划布局了未来新重庆的中央商务区、使领馆区、居住新区以及交通、通信枢纽。 X 组团：建设成为以光电和生物医药产业，以及商务办公、商档社区为主，具有山水园林特色、环境优美的现代化高新技术产业。 大竹林组团：建设成为以软件和仪器仪表产业，以及休闲旅游为主，具有山水园林特色、环境优美的现代高新技术产业区。 2、 居住环境 （ 1）、人均绿地面积 北部新区高新园区总面积约 50平方公里，城市规划建设用地约 方公里，其余为生态绿地、林地及水域等，占总用地的 在城市规划建设用地中，绿地面积 中公园绿地 顷），占总规划用地的 其中公园绿地占 。高新区规划总人口为 30 万人，按照高新园绿地系统建设指标规划，到 2015 年，高新园人均公共绿地 15平方米，人均绿地面积 （ 2）、休闲配套 区域内有环境幽雅、绿树成荫的柏林公园，花果瓢香、绿茵如毯的照母山植物园及古木峰公园境内的的天然绿肺；方尖碑、 X 民俗文化村、玲珑宝塔坐落其间，充分展示了 科天籁城小区的进驻，金科盛宴十二坊餐饮一条 街也随之形成，不仅吸引了大量来自四面八方的优秀人才的居住和中外客人参观，因此也提高当地房地产开发水平的提高，为此也起到了积极的推动作用。 （ 3）、居住规划 北部新园高新园规划居住用地约占总建设用地的 25%，各种高品质的住宅小区错落有致地分布在辖区内，目前已竣工的住宅规 模约 250万平方米 。 第 6 页 共 51 页 截止 2005年 12月底园区土地 供应 基本情况： 类别 合计 (公顷 ) 建设用地 (公顷 ) 非城市建设用地 小计 产业 用地 居住 用地 公共设施用地 交通 用地 市政 设施 其它 (绿化用地、水面 ) 合计 占比例 100% （ 4）、 完善的交通网络 北部新区高新园城市市政道路总长 含高速公路 里）（五条“金”系列主干道总长 里，大竹林组团总长 100公里、火车北站片区道路总长 46公里），已经建成道路 里（五条“金”系列 目前正在实施的道路长 35公里，预计 2010年前，高新园区将完成该区域全部道路建设。 三、北部新区高新园区楼宇 工业 分析 楼宇工业作为现代都市型工业的新形态，具有占地少、税源稳、效益好等优势，可以解决土地资源紧缺与产业发展的矛盾。北部新区高新园区结合自身发展优势和特点，大力发展楼宇工业。目前，该区域七座“星”系列商务大厦和总部基地已投入使用，据官方信息，已经有近百万平米的商务楼投入市场，可以满足 1000家以上科技型中小企业办公、生产需要，目前其使用率平均达到了 76%。 据了解，北部 新区 2007年将继续扩大楼宇产业，挖掘土地价值。实施高新园中心区拓展区、总部基地等项目 63 万，到 2007 年年底形成 150 万规模。并于今年下半年全面开工建设 太阳座 、 土星 科技孵化楼。还将规划新的系列科技孵化楼，将楼宇产业 十一五 规划由 200万提高到 250万。 上述楼宇工业的大力发展，产业人员的大量入驻，必然会带动区域内房地产市场的发展，及促进住房供应结构的调整。 第 三 章 区域 房地产市场 分析 一、区域房地产概况 总述： 凭借得天独厚的自然资源、基础设施、市政配套、产业优势等 条件 ， 北部新区高新 园区的房地产市场自 2002 年开始，便飞速发展，相 继 出现了以龙湖香樟林别墅、比华利豪园、金科天籁城、金科天湖美镇、棕榈泉国际花园、协信 湖水晶郦城等 第 7 页 共 51 页 中高档房地产项目，成为名符其实的“富人区”，纵观该区域房地产市场，存在着“中间小、两头大”的现象，即以上述 为 代表的中高档项目和以安置房和其它小项目为代表的中低端项目为主，从 区域目前项目开发和土地供应来看， 房地产项目销售态势较好。 区域管辖内主要房地产项目 保利香槟花园、 鲁能星城 （部分） 、 北岸新洲、比华利豪园、财富中心、大众御湖苑、上丁企业公园 、枫林秀水、锋尚星空、加新花园、加新仁和欣座、金科东方王榭、金科天湖美镇、金科天籁城、劲力五星城、龙湖水晶郦城、南极凤麟苑、荣鼎国际、协信 兴渝景苑、棕榈泉国际花园 。 1、 高新园区 2006 年商品房市场分析 2006年 3月 3月北部新区高新园商品房成交情况 190 2579 3095 2904 2811 3209 3304 3131 3065 3184 3303 3584 3726非住宅 4953 3293 2939 3442 2257 2886 5828 6959 5637 6072 3527 48151000000200000000020120000000000 60 60 150120202020200002000000 18 0以 上 60 800 主力销售面积 住宅销售量销售价格主力供应面积 住宅分析： 、 高新园区商品房 销售面积分析 2006 年 3 月至 2007 年 3 月，北部新区高新园区商品房成交面积 ，其 中住宅成交比重较大，达 非住宅成交面积仅为 ，表现出该区域以住宅供应为主和商业配套不足的现状 ，区域生活配套还有待于随着人流的增加及商业等相关配套的投入而成熟。 单位： 万、 元 /建筑 第 8 页 共 51 页 、 住宅成交 平均 面积分析 从区域供应户型来分析， 2006 年 3 月至 2007 年 3 月 期间 ，以 60 的户型供应为主，这部分户型多为园区内的拆迁安置房及部分小户型社区，另一部分户型供应以 100为主， 这源于保利香槟花园 、 尚源印象、劲力五星城等项目的大面积放量 。 从销售情况来看， 成交的 多为 120 区间 的住宅 ， 这多是 高档产品的继续消化过程， 而从普通住宅的交易情况来看， 80的二房和 100的三房销售也比较理想。 、住宅销售价格 金科天湖美镇、东方王榭、棕榈泉国际花园、协信 区域住宅销售价格一直保持建筑面积 3000 的高价运行，并逐渐呈上升的趋势 ，高端项目的成功销售和区域优势的凸现，也拉升了普通住宅的售价 。 二、北部新区高新园 07 年一季度房地产市场分析 2007年一季度北部新区高新园区房地产市场总体情况是：房地产开发规模较去年同期有所上升 ；市场成交量有所增加；房地产市场竞争相对平和；房价稳中有升。 1、房地产市场供应情况分析 、 土地供应 优化土地供应结构，是引导市场消费、控制房屋积压，保障房地产市场健康发展的重要措施。本季度 北部新区高新园区 共协议出让宗地 5宗，面积为 43公顷；挂牌出让土地 6宗，面积为 42 公顷；行政划拨 6 宗，面积 31 公顷。供应情况与上一季度基本持平，较去年同期相比增幅较大。 、 预售许可登记 本季度 北部新区高新园区 共进行商品房预售许可登记 21幢， 1486户，总面积为 9 页 共 51 页 万平方米。和去年同期相比有所下降，近年来 北部新区高 新园区 的商品房新增幅度一直保持着一个良好稳定的发展态势，竞争也相对平和，供需基本保持平衡，目前商品房累计可售面积约为 2、房地产销售情况分析 、购房需求面积的选择 本季度 北部新区高新园区 商品房销售最多的为 180 以上的房屋，其次是 120以及 150 的，都是偏大户型房屋，占本季度 销售总量的 58%。这类房屋主要是由近几个月开盘的“棕榈泉”和“协信 联排别墅以及“东方王榭”的花园洋房构成。从上图可以看出，这类房屋虽然面积大价格高但仍然拥有很大一批的消费群，由于其小区环境优质、楼盘总体规划好、性价比高，因此始终还是不乏购买者。 另外，本季度 80 的中等互型房屋也保持着一定的销售量，位居第四，占总销售量的 16%。这类房屋由于面积适中，户型也受广大消费者青睐，因此一直在 北部新区高新园区 保持着稳定良好的销售形势。 、消费者对住宅单价的承受力 第 10 页 共 51 页 由上图可以看出， 北部新区高新园区 商品房住房销售最多的是均价在 3000 /平方米的房屋，占总销售量的 21%。由于 北部新区高新园区 商品房住房总体均价近年来一直保持在 3500元 /平方米左右，因此 3000 /平方米这类房屋本就是 北部新区高新园区 销售量最多的。另外 2500平方米的房屋代表着 北部新区高新园区 一部分的中小型楼盘， 北部新区优质的生活环境也吸引了很大一大批工薪阶层和年轻工作者选择这类价格相对较低的房屋，本季度这类房屋占总销售量的 14%。 随着棕榈泉国际花园湖边别墅区和协信 四期联排别墅的陆续开盘，本季度均价6000元 /平方米以上的房屋较上一季度和去年同期都有一定幅度的增长，特别是 10000元 /平方米以上的房屋也销售了 7套。 由此可见，购房者虽然偏向于价位在 3000 元 /平方米以下的房屋，但面对楼盘大环境好的房屋，虽然价格稍高也还是受到大多数人的青睐，而别墅等高档商品房也仍然对那些具有一定经济势力的购房人具有吸引力 ，因此对于楼盘的销售还有潜力可挖。 3、房地产市场成交量分析 、 二级市场成交情况 本季度 北部新区高新园区 商品房销售成交 2297套，总面积 分别比去年同期增长 82%、 73%、 94%。其中 ,商品房住宅成交 1936 套，总面积 成交金额 元 ,分别同比增长 61%、 55%、 87%;非住宅成交 361 套，成交金额 分别同比增长 491%、 266%、 159%。 本季度商品房销售情况虽然较去年同期有大幅度的提升，但是和上一季度相 比却有小幅度的回落。说明 北部新区高新园区 近年来的商品房销售情况并不是一味疯长，而是略有 第 11 页 共 51 页 波动，但处于持续增长的良好世态。 、 三级市场成交情况 在北部新区的建设进程不断加快，二手房市场也越来越被看好的情况下 ,北部新区高新园区 存量房转让数量也是节节攀升 ,一直保持稳步上涨的局势。 今年一季度 ,北部新区高新园区 存量房转让 152 套，总面积 平方米 ,元 ,分别比群年同期增长 105% 、 95%、 53%。其中住宅转让 144 套，总面积 平方米 ,转让金额 元 ,分别比去年同期增长 106%、 105%、 63%。 4、房地产市场价格走势分析 从近 1 年的价格走势分析来看， 北部新区高新园区 整体房价没有太大的变化，稳中有升，今年总体较去年同期上涨了 574元 /平方米，涨幅为 19%。 2004 年重庆市房地产市场进行政府宏观调控以来， 北部新区高新园区 的房地产市场价格增长势头已逐渐相对平缓，处于稳步增长中。 三、重点个案调研 1、住宅个案 中兴渝景苑 第 12 页 共 51 页 、优劣分析 优势 1、 周边紧邻古木峰公园、照母山公元，拥有较好的自然景观 2、 中兴为大型通讯企业拥有交好的企业形象和实力 3、 与金科天籁城紧密相连，可共享部分成熟生活配套 劣势 1、 生活配套尚未成熟 2、 项目 背 侧紧邻金开大道，受噪音影响 、经济指标 项目名称 中兴渝景苑 所属区域板块 物业地址 渝北区北部新区高新园金科天籁城背后（古木峰公园） 占地面积 方米 建筑面积 容积率 层规划 两栋 18层高层和五栋11+1小高层 建筑形态 小高层、高层 开盘日期 2006力房型 72 销售均价 3480元 / 销售率 80%以上 总户数 512 开发商 重庆中兴发展公司 物业管理 待定 荣鼎国际 第 13 页 共 51 页 、优劣分析 优势 1. 位与新牌坊区内，前临机场路交通便捷，区位优势明显 2. 后靠市政规划涉外领事区，拥有较好的 居住环境 3. 背拥盘溪河，龙湖香樟林、财富中心等城市住宅景观。 劣势 1、 紧邻交通主干道，噪音污染大 、经济指标 项目名称 荣鼎国际 所属区域板块 新牌坊 物业地址 重庆新牌坊机场路（中国移动大厦旁） 占地面积 26232 平方米 建筑面积 容积率 层规划 4栋 30建筑形态 高层 开盘日期 预计五月中旬 主力房型 71 销售均价 预计 3500 销售率 未售 总户数 512户 开发商 重庆荣鼎地产有限公司 物业管理 待定 财富中心 第 14 页 共 51 页 、优劣分析 优势 功运作过多个案例 区的发展已为项目带来惊人的效益 路交通、市政公园、涉外领事馆、等等所有市政配套 劣势 筑密度过大 、经济指标 项目名称 财富中心 所属区 域板块 新牌坊 物业地址 重庆北部新区星光大道 16号 占地面积 26232 平方米 建筑面积 容积率 层规划 点式高层： 25、 28、 31F 板式小高层： 18F 花园洋房： 4+1、 6F 建筑形态 点式高层 板式小高层 花园洋房 开盘日期 点式高层： 式小高层： 园洋房： 力房型 点式高层： 50 板式小高层： 70园洋房： 110 销售均价 点式高层： 4200 元 / 板式小高层： 3980 元 / 花园洋房： 5300 元 / 销售率 点式高层： 100% 板式小高层： 100% 花园洋房： 85% 总户数 点式高层： 560 户 板式小高层： 812 户 花园洋房： 400 户 开发商 重庆香江高科地产发展有限公司 物业管理 北京达文物业管理公司 第 15 页 共 51 页 天湖美镇观天下 、优劣分析 优势 市一线知名开发企业实力雄厚 部自然条件优越 劣势 、经济指标 项目名称 观天下 所属区域板块 经 开版块 物业地址 号 占地面积 40000平方米 建筑面积 70000平方米 容积率 层规划 板式小高层： 18F 建筑形态 板式小高层 开盘日期 板式小高层： 力房型 80 销售均价 3600 销售率 90% 总户数 板式小高层： 576 户 开发商 东成物业发展有限公司 物业管理 金科物管 2、 商业个案 项目名称 地理位置 体量 面积区间 售价 租金 天一顺和康城 渝北区 北部新区万寿支路 4000 以上 20 4000 30 第 16 页 共 51 页 天湖美镇 金开大道 1号 11000 40 70005元 / 中兴渝景苑 北部新区高新园金科天籁城背后 4000 未定 未定 未定 分析： 、除金科十二坊外，该区域在售商业均以底商和商业街的形式存在； 、纵观该区域商业价格，在套内 4000 / 的区间，其中，临近主干道（金开大道、 山大道）的商业价格较高，售价相对较高，而次干道 /内街的商业价值相对较低。 四、区域商业解析 1、区域商业整体分析 本案周边商业比例图15%11%8%4%4%17%1%21%19%生活便利店 小型餐饮 大中型餐饮 美容美发 医疗保健建材汽配 金融服务 空置商业 物流仓储分析 ： 从图中可看出，空置商业店面占整个业态比例最高为 21%，其次是物流仓储占整个业态比例 19%，建材汽配占 17%，生活便利店占 15%、小型餐饮 11%、大中型餐饮 8%、美容美发 4%、医疗保健 4%、金融服务 1%。 2、 第 17 页 共 51 页 5%5%53%37%生活便利店 医疗保健 建材汽配 空置商业分析： 从图中可看出，汽配建材占比例最高为 53%，其次是空置商业店面占比例 37%，生活便利店与医疗保健并列仅占 5%。 该路段商业之所以形成该态势的主要原因：、临近华廷等大型物流中心，属于快速主干道，有利于汽配等相关业态的经营。、店铺面积过大租赁价格过高，致使空置率较高。 该路 段商业店面的形态以两层商业为主，面积在 20 的店铺出租率较高，店面开间控制在 3深在 10 3、双宁路 27%23%21%8%4%4%4%9%生活便利店 小型餐饮 大中型餐饮 美容美发医疗保健 建材汽配 金融服务 空置商业分析： 图中生活便利店占整个业态比例的 27%，小型餐饮 23%、大中型餐饮 21%、空置商业店面为 9%、美容美发 8%、医疗保健 4%、汽配建材占 4%、金融服务 4%。 第 18 页 共 51 页 该路段的商业表现出了：东西两极分化明显的特征，以金科天籁城为划分界限：西段商业集中分布于金科盛宴十二坊内，其形态为 3 层中式复古建筑， 13家定位全为中高档次的餐饮酒楼，营业面积均在 300 之间，辐射范围为本区域所有中 高端消费人群、政府职能部门、大中型企业；东段全为低档次的生活便利店、餐饮店等，全部分布在道路两旁的拆迁安置房的平街层，通过整改形成商住相结合的形式，面积集中在 10 ，通过调研，均为住户以自己经营为目的，在方便本路段人群的同时，也算为自己增加收入。 4、宁支路 ( 12%9%3%3%1%54%18%生活便利店 小型餐饮 美容美发 医疗保健建材汽配 物流仓储 空置商业图表显示物流仓储业态占据 54%,位居第二的空置商业店面占据了 18%,其次是生活便利店占 12%,医疗保健为 9%,美容美发 3%,医疗保健占据 3%,建材汽配仅 1%。 该部分商业店面的形态全为底商，以围合的形式分布在项目（ X 丽景）四周，通过 实地调研店面总数近 80个，单个商铺面积均在 30之间，开间尺度在 3深在 10范围，从商家使用上来看，临街部分均为办公为主，小部为办公与仓储相结合的方式，便于商家停车装卸货物及办理相关手续。 因我司意向性地块为长途货运停车场的原故，消化了该案 80%以上的商业店面，在如此优越条件的支撑下，仍可看出较为明显的商业空置率，如果意向性项目的启动必然会导致停车场与大部分商家的搬迁，此时，本区域内的商业空置率将会急剧上升，该问题是本项目商业定位具有重要的参考价值。 5、小结 X 大道商业形态主要以 建材、汽车配件、布艺家居装饰品为主，重百超市与小部分生活便利店为辅助；双宁路的两极分化商业特征，既满足了区域内的基本生活需求，又辐射到了区域内的中高端消费人群；双宁支路的 X 桥停车场临时的存在，也带活了该支路的商业发展；通过本案周边商业分布以及规划形态的研究，再结合现目前整体与潜在的商业空 第 19 页 共 51 页 置看来，我们得出以下结论： 、本案商业功能定位应考虑服务于本社区业主，在长期来看，能满足区域的发展所带来的商业消费的增长，考虑邻近规划中的学校带来的消费机会； 、位置尽量靠近社区主入口周围，以方便使用； 、商业规划与布 局时，应不影响社区品质及未来业主的居住，面积控制在 5000 左右； 、在建筑形态上尽量以一层商业为主，考虑部分的两层临街商业，注意层高、开间、进深的控制。 五 、周边配套 1、 公交系统 路线 车型 开收班时间 起始站点 125B 中级车 6： 3030 X、中华坊、读书梁、上清寺、大礼堂、南坪 126 普通车 6： 3030 出口加工区、汽博中心、金渝大道、天湖美镇、中华坊、新牌坊 133 中级车 6： 3000 X、中华坊、电子校、重庆大学、陈家湾、高滩岩 149 普通车 6： 0030 金福路、天湖美镇、红旗河沟、黄泥磅、大湾、南坪二小区 208 中级车 7： 0010 华坊、边防总队、南桥寺、陈家湾、小龙坎、西南医院 465B 普通车 6： 3030 天湖美镇、消防总队、 新牌坊、 加州市场、海关、小苑、家乐福 606 中级车 6： 3030 州市场、红旗河沟、上清寺、火车站、黄沙溪、袁家岗 125 普通车 6： 3030 牌坊、牛角沱 、菜园坝 、 工贸、 金台、南坪区府 2、 外部配套 学校 科巴蜀中学高二 部及其龙湖小学部、特色幼儿园 医疗 重庆北城医院、 爱骨科门诊、 商业 盛宴十二坊、 休闲娱乐 女主角护肤美体生活馆、萧丙养生足疗、维他蔬果吧 农超 银卫超市、重客隆、易初莲花、 金融 中国工商银行、中国农业银行、中国信合 市政 水、电、气、闭路、电信交费点 其它 金科酒店、消防队招待所 第 20 页 共 51 页 第 四 章 项目 析 一、地块解析 从土地地貌特征解析：项目地块内地貌情况平坦，利于土地整理； 从项目所在区 域解释：区域未来将成为重庆市行政中心、金融中心、外事中心和 “富人居住 区”以及高新园的 完善的 生活配套区域； 从周边生活配套条件解析：基础生活配套设施已经形成，居家生活 日益 方便； 从消费者的观点解析：认可度较高 ，以理消费价位较高 。 从未来发展解析：区域成熟度将会进一步提高 ，成为产业中心、商务中心和居住中心 。 二 、 析 1、优势（ S） 区域居住氛围已经形成 ，生活配套日益完善 ； 区域市场知晓度高， 房地产市场成熟稳定， 发展潜力大； 区域随着高新园产业发发展成熟，将带动很大一批产业链人口进入 ，支持房地产市场的发展 ； 项目周边景观资源丰富，紧临大型生态公园及川剧艺术中心等休闲 设施，生活环境良好； 地理位置良好，周边道路网络较为发达 ，交通配套日益完善，交通通达性好 。 2、劣势（ W） 项目两侧 中低端项目形象较差 ，低端居住人群对居住环境有一点的影响，进而影响项目档次和形象的提升 ； 项目地块前面地块现在荒置， 用途未知， 将会影响项目在后期的 动作及 推广； 建议： 试图连前面地块一并拿下， 在靠近西面临金科天籁城处合理规划，设立销售中心。 3、机会（ O） 高新园区及周边工业园区的建设，将为区域带来极大的升值潜力和人口的入住； 周边可供开发用地较少 ，项目市场竞争较弱 ； 项目场地平整，有利于减少开发 周期，以短平快获取较大利润。 4、威胁（ T） 第 21 页 共 51 页 项目周边其他热点住宅板块对客源的分流。 项目场地现为一成熟物流中心，如该地块开发，物流中心暂时搬迁至前面或后面地块， 其带来的若干负面效应将会影响本案的销售。 地块西南角边缘处有渝怀铁路隧道穿过 ,地块退红线 3 米多 ,其的修建及规划变更的可能 ,会对项目开发造成影响。 小结： 通过以上的分析，可以看出，项目地块 临金科天籁城侧 有着相对较好的居住环境 ， 态商务区） 、金融中心、外事中心 的发展， 将会带来更多的产业人口的入驻及生活配套的完善 ，并且项目具有较好的景观资源和休 闲居住资源。因此项目 在 规划设计及营销过程中，应尽量规避两侧 中低档次 对其的影响 ， 打造 成中高档楼盘的形象，才会在获取良好的经济效益 和 社会效益。 第五章 项目初步定位 一 、 目标客户 定位 1、区域目标客户群 目前，通过对金科天湖美镇、金科天籁城、金科中华坊、财富中心等项目深入调研分析，已经购买及已入住的业主，从区域看来以渝北区、江北区、北部新区为主，渝中区、沙坪坝区、南岸区等区域为辅，而我市周边区县来客内与外省人士为辅助客户。 本区域内产品主要以中高端多层、低密度项目作为市场的主导，其建筑形态主要以花园洋 房（ 5+1）、板式小高层（ 18F）为主，点式高层（ 18辅，其主力客层多来自区域内政府职能部门与移动、电信等国有大中型企业的中高层及以上的高管，作为私企老板、业内人士与其他精英们也不干落后的成为区域内先居者，他们拥有丰富社会资源，有着丰厚的收入来源，拥有自主的交通工具，主力年龄范围在 30之间，这支主力军推动了本区域房地产市场的发展。 2、最具参考价值目标客户（中兴渝景苑） 据中兴渝景苑内部销售初步统计，移动、电信是他们最主力客户，该部门主管、部门经理、技术人员之类的，他们收入状况略微丰 厚、相对稳定，顾能承受总价在 25万以内的两房， 30的三房，年龄范围相对较宽在 25间，是因为个人能力而决定，他们对公交配套的依赖性相对较强，从建筑形态的接受度来看， 30间的中青年对于小高层、高层的抗性不大，相对容易接受，户型设计只要鉴于舒适与适用之间接受度还是相 第 22 页 共 51 页 对较高， 40年龄阶段群体他们通过充足的积累在户型设计的功能性和舒适度方面要求要略高一些。 该案自 2006年 9月点式小高层 3、 4、 5号楼（ 11+1、一梯四户）开盘以就去化率看来，点式小高层 6 号楼（ 18+1、两梯六户），于 2007 年 1 月至今开盘入市以来去化 50%从客户群体的接受程度看来，我们可以分析出： 1、在面积控制合理 2、在户型设计上鉴于舒适和实用之间 3、尊寻合理的市场价格。 结论： 在满足分析中 1、 2、 3项条件， 18们通过项目测试和他们对市场专业的见解，直接反映出了，客户对于高层低密度的认同度还是较高的。通过深入调研和统计分析如：天湖美镇、天籁城、中华坊、财富中心等项目的成功销售已经印证了该项目小高层（ 18+1）的市场前景是看好的，也为我司项目的目标客户群体，起到了引导 性、和方向性、重要性。 3、本项目目标客户群我们对本案的目标客户群初步解析如下： 、目标客层区域 主要以项目所处区域内为主，其次为区域所在的渝北区为辅、再次为江北区。 、目标客层职业 通过调研高新园内已经投入运营的近 100 方的高科技产业楼宇，分布着各企业的中、基层管理者与部分技术人员，同时该群体也不排除分布在区域内的政府职能部门以及移动、电信等未置业与将置业的潜在群体。 、目标客层年龄 2536 、目标客层消费力 在高科技产业优势企业条件下他们相对稳定 的收入足以支撑他们置业。 、目标客对产品需求 他们是实用主义者，满足整体规划保证低密度、合理控制面积区间、良好的园林景观、拥有一定的自然景观、户型设计体现功能性和一定舒适度。 、目标客层对于配套的需求 在本社区内配套上满足基本生活需求便可。 二 、产品定位 1、项目档次定