旧城改造还建房项目可行性研究报告

1 目 录 第一章 总论 . 1 . 1 . 1 . 3 . 3 . 3 . 3 . 4 第二章 项目提出背景及必要性 . 5 背景 . 5 . 6 第三章 项目选址分析 . 10 县区位优势 . 10 . 10 2 . 12 . 13 . 14 . 15 第四章 项目建设方案 . 17 设规划原则 . 17 . 17 . 18 业化设计 . 19 . 20 . 21 . 23 . 23 第五章 建设内容及技术经济指标 . 25 . 25 3 . 26 第六章 公用工程 . 28 水 . 28 信及安防系统 . 30 . 31 . 31 第七章 节能节水 . 33 . 33 . 33 . 34 第八章 环境影响分析 . 35 . 35 . 35 第九章 物业管理及服务 . 40 . 40 4 . 40 第十章 实施进度安排 . 41 第十一章 投资估算 . 42 . 42 . 45 . 45 第十二章 财务评价 . 46 . 46 . 47 . 47 . 48 第十三章 不确定性分析 . 49 . 49 . 50 第十四章 结论与建议 . 52 5 . 52 . 53 附表： 1、项目投资财务现金流量表 2、利润与利润分配表 3、建设投资估算表 4、营业收入及税金估算表 5、 总成本费用估算表 6、借款还本付息计划表 7、项目总投资使用计划与资金筹措表 工程费用投资概算表 投资估算表1 第一章 总论 *县 *旧城改造还建房项目 建 *县 * *县 *有限公司 *县 *老城区进行拆迁改造； 征 用 商住 建设 用 地 20亩 新建还建房 ； 对 *地块拆迁改造后的 35亩土地进行出让。本项目建成后将 极大地 改善老城区的居民环境，使*城区建设格局 更加科学 、 经济 ，推进“两型社会”建设； 能 充分发 挥凤山城区 交通区位及自然山水资源优势，拉开城镇发展骨架，优化城镇空间布局 ， 有利于 大力培育服务业，实现城区的跨越式发展，打造 *山川园林的新形象 ，建设 “ 社会主义新农村 ” 。 *县 *有限公司 成立于 2006 年 3 月，是 *县人民政府按照中华人民共和国公司法和现代企业制度要求以罗政发 20067号文件批准成立的国有独资公司，直属县政府领导。公司性质为有限责任公司，注册地址为 *县 *镇 民建街 ，注册资本 1亿元。公司主要经营范围为土地收购储备、开发经营；市政基础设施的投资开发 、建设营运；社会公共资源的冠名和广告发布；城市公交路线及出租车的经营权、停车收费权等经营权的特 2 许经营；县域企业（产业）项目的融资、投资、委托贷款；县属国有资产的经营管理；投资咨询服务等。 公司按现代化企业管理体制，实行董事会领导下的总经理负责制。公司内设综合办公室、计划财务部、资产经营部（含国有土地储备中心）、项目管理部等职能部门。 在管理机制上，公司以利用银行政策性贷款和商业性融资为综合平台，用经营城市的理念，运用市场经济手段，实现城市资产作为公共资产到可经营资产的转变；城市建设作为市政公用事业到资本经营 的转变；城市政府作为城市资产所有者到经营者的转变。把市场经济意识和经营城市的意识渗透到城市建设和项目建设之中以 及 政府 决 策实施的所有行为中，充分发挥土地资源在城市建设过程中的作用，不断拓宽城市建设投、融资渠道，促使土地资源向土地资本转化，以地生财，努力实现收益最大化，从而优化和提升城市功能，完善市政基础设施建设、公益设施建设。进一步充分发挥政府资源的有效潜力，积累城市建设发展资金，保障国有资产的安全和增值，维护国有资产权益。对公益性城区基础设施项目的投资和建设实施管理，对非公益性城镇基础设施建设项目实行“有偿 投入、有偿使用、有偿服务”，确保资金投入的安全和增值，从而实现了公司良性循环的经营模式，进一步促进了城市建设的可持续发展。 3 设项目经济评价方法与参数第三版 县 *有限公司 提供的各类资料。 改善老城区人居环境 ，推进两型社会建设； 科学规划，精心打造 配套设施， 推进老城区城镇化进程， 建设社会主义新农村；显示城市景观特色，使人民群众得实惠 ，催进和谐社会的发展 。 围 征用 商 住 建设 用地 20 亩 ， 拆除 *及新征用的 原 *处旧建筑 ，建设拆迁还建房 。 4 （ 1） 征用 商 住 建设 用地 20亩 ； （ 2） 拆除 *及 新征用的 原 *处 旧建 筑共 35300平方米； （ 3） 于 *原 *处 和城南新区 ； （ 4） 建设拆迁还建房 小区 道路、绿化等室外工程 ； （ 5）建设拆迁还建房 小区 室外供电、给排水、消防、弱电及智能化系统等其他工程 。 要经济技术指标汇总表 主要经济技术指标汇总表 项 目 单 位 指 标 1 总投资 万元 6,迁及建设投资 万元 6,设期利息 万元 2 土地销售单价 万元 /亩 3 收入总额 万元 17,4总成本费用总额 万元 10, 利润总 额 万元 3,盈利能力指标 前财务净现值 万元 1,后财务净现值 万元 务内部收益（税前） % 务内部收益（税后） % 资回收期 (动态 ) 年 7 清偿能力指标 款偿还期 年 5 第二章 项目提出背景及必要性 设 社会主义 新农村 根据党的十七大报告，我国到 2020 年实现全面建 设小康社会，再继续奋斗几十年，基本实现现代化。要实现这两大阶段性目标，必须稳步推进城镇化，扎实建设新农村，双轮驱动，协调前进。 *县目前大力实施 “破茧化蝶” 旧城变新貌 。近年来一些 农民在政府引导下，自愿拆除旧房，到规划的新社区建房，村庄集中、人口集聚，形成了一批按城镇模式管理的新社区，实际就是小城镇。以产业集聚区和新型农村住宅社区为载体，着力推进城乡“发展规划、产业布局、基础设施、公共服务、劳动就业、社会管理”六个一体化，加快人口和产业集聚，逐步实现“居住环境、公共服务、就业结构、消费方式”四个城镇化，一二 三产业协调发展，有效解决了农村劳动力转移和农民就业问题 ，推动社会主义新农村建设 。 城改造，改善人居环境 ，建设两型社会 *县 *拟 改造地块现状： 城市的快速发展，使得城市面积不断膨胀， 居民对住宅 房 大量 擅自的 翻建、新建和扩建， 以及 长期的无序开发建设和混乱管理导致了 *旧城的诸多症结，在对其一期拆迁的 250户居民的 6 问卷调查中发现以下问题： 1、户均住房面积小，居民生活质量差； 2、公共设施 缺乏 ，社区居民业余生活单调； 3、用地无规划，建筑密度高，基本无绿化； 4、道路系统狭窄， 交通拥堵； 5、旧房年久失修，安全隐患大； *道路混乱现象突出，环境质量日益恶化，要从根本上解决这些问题全面整治改造才是唯一出路。 鉴于 *现阶段状况和未来发展趋势，本项目通过对其拆迁安置房建设，以“人民城市人民建，建好城市为人民”为目标，提高凤山城区居民的生活质量，增强凤山城区的发展活力，美化城区的自然环境，将 *规划为地方特色 突出 、人文气息 浓 厚 、文化底蕴 高 、发展前景 好 、为后人造福的典范区域，从而提升 *县城市形象，为 *经济社会发展奠定 良好的基础，也 为 *县 在繁华地段 储备土地资源约 35亩。 当前， *经济正处于快速发展时期，随着 *县及周边交通运输业和第三产业的飞速发展，进而推动相关产业的快速发展，为*县的经济发展创造了前所未有的机遇。根据 *县经济发展的实际情况，本次对 *县 *旧城改造还建房项目将紧紧抓住这一历 7 史机遇，不失时机地推进城市化建设，加快实施旧城改造，竭尽全力打造“旧城新貌”的 *县，提高城市竞争力，加速产业集聚和人口集聚。 旧城改造不是局部性问题，绝不是拆除几 栋旧房子，拓宽几条旧马路的事情，而是使其从城市功能、布局、产业结构上进行调整，使旧城机能得以完善，强调中心区的综合功能，满足城市可持续发展的要求，实现真正意义上社会效益、环境效益和经济效益的统一。通过前几年的开发建设， *县城市框架迅速拉开，城市的集聚功能逐渐增强，城市活力日益旺盛，“小县大城”的雏形逐步显现。在这个背景下，旧街区、城中村面貌显得很不协调，实施旧城改造是改革这一状况提高城市品位的有效途径。 高当地下岗职工及低保户生活水平 ，促进社会主义新农村建设 *县旧城区 许多房屋为低层的砖混结构建筑，大多为八十年代以前建造，规划标准较低，间距小，巷道狭窄，居住环境拥挤破乱，公共配套设施严重不足，还存在私搭乱建、消防安全隐患等难以解决的问题，更谈不上物业管理等综合服务，与多处现代化住宅小区相比，生活水平、生活环境差距很大。因此，许多居民希望通过旧城改造，改变落后的生活环境，提高生活质量和品位。 另外，本次旧城改造还建房项目中下岗职工及低保户占大多 8 数，因此本次拆迁安置房建设在一定程度上改善了当地下岗职工及低保户的居住环境，使当地下岗职工及低保户住有所居，安而乐业 ，促进社会主义新 农村的建设 。 政工程 ， 建设和谐社会 旧城改造不仅涉及到城市的发展方向，也涉及到居民的利益。在本次对 *县 *的全面改造旧中，把和谐统一贯穿于旧城改造之始终，为构建和谐社会作贡献。 一是认真处理拆迁安置问题。拆迁安置是旧城改造中的一个突出问题。对此，本项目中从构建和谐社会的高度出发，高度重视群众利益的保护，不论是房屋置换还是现金补偿，不论是异地安置还是迁入新的居民点或社区，都尊重群众，多为群众就业、居住着想，切实解决群众困难。对拆除的 250户 老居户 ，实现全部集中外迁至新的规划居民点，既实现 了外迁腾地，又很好地改善了还建居民的居住条件，政府、居民、社会都满意。 二是加强规划、建设和管理。一个城市的品位不仅是规范建立出来的，更是科学管理出来的；一个城市的灵魂不是天生的，而是铸造出来的。本次在旧城更新改造中，加强了规划、建设、管理的行为规范，减少了开发建设活动的盲目性和投机性，做到决策科学化，从而减少了旧城改造的政府投资，使旧城改造更新健康发展。 目前，我国 中部地区 已规划 成为承接发达国家和我国东部沿 9 海地区产业转移的重要区域。武汉 “ 8+1” 城市圈获批为“两型社会” (资源节约型和环境友好型社会 ， *也在 武汉 “ 8+1” 城市圈 内 )综改区，以探索在资源环境压力日益加大的趋势下区域经济发展的新模式，为中部经济的崛起打造新引擎。 *县 *旧城改造还建房项目的建设是当地县委、县政府做出的一项功在当代、利在千秋的重大决策，是贯彻落实科学发展观的具体实践。对 *县的旧城改造是湖北省实现中部崛起的需要，是湖北省经济协调发展的需要，是湖北省响应国家发展“两型社会”的需要。 10 第三章 项目选址分析 县区位优势 县地理位置 *地势北高南低，形成自北向南的山 脉走向，东北部崇山峻岭，群山环抱，多是海拔 1000米以上的高山，海拔 1729米的大别山 主峰 天堂寨位于东北部边界，是 著名 的休养避暑风景区。天堂 寨，号称中原第一峰，登上主峰，环视天下，则可见十万大山拥拜于下； 北望中原，南眺 荆楚 。有 诗 云：“探奇直上有高峰，万象森罗一望中，到此襟怀同海阔，混疑跨凤入天空。” 凌晨 观日出 似置身于九天之外， 傍晚 看 日落 如在仙宫信步。每当 雨过天晴 ，早 晨登主峰观 云海 更是 气象万千 ，茫茫云海，层层烟流，青黛色的群山，像白浪淘天的大海中的渔舟，时隐时现，又似条条苍龙翱翔起舞， 吞云吐 雾 。海拔 1404 米的薄刀峰林场在北山区；中部地势渐趋开阔，是海拔 200 500 米之间的低山丘陵区； 南部为 200米以下的波状起伏的浅丘陵区 ， 其间有着面积不等的山间坪地和因河流冲积而成的平畈地 。 貌 *县地处大别山南麓，城区范围内属低山丘陵地区，地势自东北向西南倾斜，东北部重峦叠嶂，西南部低山丘陵。城区东面 11 的塔山主峰海拔达 445，相间有河谷冲地。项目拟建区域为河谷冲击形成的狭长地带，土质以淤沙为主，地势东高西低，北高南低。 程地质 *县 *镇 位于巴水支流长河中下游，义水河由北向西南穿城而过。义水河是 *城区的天然河流，系季节性河流，河水暴涨暴落，汛期最大流量 4240m/（ 1969年），最高水位 50年一遇洪水位为 30年一遇洪水位为 低河床表面基本断流，最低水位 量 ；常水位 量 。义水河多年平均流量为 ， 5 8月多年平均流量为 2599 亿 /m，占全年的 11 月至次年初平均来水量很小。 拟建场地地下水为上层滞水类型，主要受大气降水的 影响， 地下水位很浅，且受季节性变化幅度大。地下水无侵腐蚀性。 该地段地质由上而下分为三层，即： 素填土层：以粘土为主，含大量页岩，疏松，分布不均匀，东部较薄，而西部较厚，厚度在 程特性较差。 粘土层：该层表为耕植层，含有大量植物根西和腐殖质，其下为灰褐色棕褐色粘土，呈可塑状态，稍湿。该层分布不均匀，且东部较薄，而西部较厚，层厚在 程特性一般， 70 基岩层：黄色泥灰质页岩，表面约 风化，其层面呈 12 坡状，其中场地东西部最为明 显，坡度较为陡变化大。强风化层层理不太清晰，呈土状，其下为中风化层，层理清晰，倾角大于70，褶皱发育，走向复杂。工程特性较好， 50 按岩土工程勘察规范、地基基础设计规范，确定建筑物安全等级为二级，地基等级为三级。该地段没有发现断层、坍塌、土洞等不良地质现象，为抗震有利地形。据中国地震烈度区划图 (1990)，区域地震基本烈度为 6度。 *县属亚热带季风气候，冬干冷夏湿热，春暖秋凉，光照充足。 年平均日照 年平均气温 多年平均降雨量 最大降雨量 *县 *镇 境内国道、省道、县道四通八达，贯通东西的 318国道和自北而南的 罗浠 省道在境内呈十字型交汇，即将动工建设的合九高速公路穿镇而过。 *县 西至武汉市、黄冈市分别为 170公里、 85公里， 距离武汉天河机场 160公里，东至合肥、南京、上海分别为 5时车程，京九线上的黄州火车站、浠水火车站，分别镶嵌在镇外 50公里的半圆圈上。 13 近年来， *县 各种基础设施建设日趋完善。城区现有自来水厂供水能力为 10 万 m3/d。全城区自来水管呈网状分布，直径400上主管 20网水压力 市供水普及率 100%，生活用水量占 40%，工业用水量占 60%。本项目从城市给水管网接管取水，输至拟建城南新区给水管网，能满足工业和生活用水要求。城市排水能力 45m3/s，做到特大洪水、特大暴雨无内渍；城区污水处理率达 40%以上，同时， *县拟建数个小型污水处理厂，近期建设规模为 3万 m3/d，远期建设规模为 6万m3/d，运营后污水处理率将达 80%。 *县城区现有 110 千伏变电站 1 座， 35 千伏变电站 9 座，架设 110 千伏线路 35 千伏线路 17910 千伏线路1136供电量 网改造任务已完成，实现村通电率 100%和城乡同网同价。 *供电能满足城乡人民生活和工业生产用电需求。 本项目地域内有 35 千伏变电站 1座，能满足用电要求。 水力发电是 *的优势和传统产业，湖北天堂水电股份有限公司利用天堂水库水能进行梯级发电，下辖梯级电站五座，总装机容量 27350计年发电量 9000 万 千 瓦时。湖北天堂抽水蓄能电厂安装 逆式水泵水轮发电电 动机组两台总装机7 万 计年顶峰发电量 抽水用电 14 为华中地区第一座抽水蓄能电厂，在湖北电网中承担调峰填谷任务，并具有调频调相和事故备用等功能，缓解了湖北电网调峰困难局面。此外，全县已建成小水电站 109处，装机 134 台，总装机容量 40134千瓦，年发售电量达 1亿千瓦时。同时， *县内已开通十万门程控电话及移动电话、可视电视、无线寻呼系统，通讯网络初具规模，宽带网已覆盖全区，文化基础设施配套健全，市场体系建设全面形成，为项目建设及招商奠定的良好的基础。 *县 *镇 地处湖北省和黄冈市东部的大别山腹地，地理位置优越，交通便利，通讯发达。全镇版图面积 257平方公里，辖 47个村、 3个社区居委会、 23家镇办企业、 1个镇属林场，总人口 13万，其中城区面积 10平方公里，城区人口 8万，城区规划面积 20平方公里。 *镇 资源充裕，物产丰富，镇内有良田 41000亩、优质板栗基地 37600 亩、药材基地 10000 亩、蔬菜基地 8000 亩、绿茶基地 8000亩、银杏基地 10000亩、竹木林地面积 30万亩、优质花岗岩石材蕴藏量 300万立方米。 *镇 社会发展状况良好。民主法制建设明显加强，社会治安综合治理整体推进，人民群众安居乐业；群众性精神文明创建活动全面开展，城乡文明程度有了极大提升，教育、医疗、保险等 15 各项事业取得了新的突破，整个社会事业取得全面进步。 为适应 *县经济社会发展需要， *县人民政府制定了 *县城区总体规划（修编）（ 2001 2020），可概括为“一个目标、三根主线”，即以建设山水园林城市为目标，“三根主线”为新城区开发，老城区改造和主景观轴建设。对县城的用地发展方向和功能分区作出了明确 的规定，即生活居住用地向南发展，工业生产用地向西发展。在空间布局上分为三块：老城区为教育、商业中心； 城 南新区为行政服务中心，栗子坳为工业中心。三个功能小区具有各自鲜明的特色，共同形成山水园林城市的框架。因此，进行旧城改造还建建设是“十一五”期间的主要任务。 本次旧城改造还建项目以科学整合资源、协调基础设施布局 、 充分利用自然要素 、 创造山清水秀的新区特色为指导思想；以支持 旧 城区经济发展 ， 打造发展平台 ， 增强吸引 当地 人才、资金、项目的力度为目标， 建设成 一个地方特色 突出 、人文底蕴 丰富 、发展 有动力 、为后人造福的典范 新区 。 目前城市发展的重点方向在 凤山城区 凤山城区是 *县政治、经济、文化和科教中心，是鄂东地区的山水宜居城镇，大别山旅游服务中心及现代加工业基地。 县政府通过前期对 凤山城 区的规划和建设， 对 道路管网绿化 16 等基础设施 进行 完善， 加大招商力度 ， 使 商住型综合用地具有极大的升值潜力。 块在 凤山城区 具有明显的地位优势 该地块位于 义水河主景观轴核心 *东 侧， 根据城市总体规划，该地段是义水河主景观轴核心区域，是打造老城区商业中心主要地块，交通便利，风景怡人，适合大型的商 业及住宅开发。地块划分及指标控制均为商住用地，该地块招商开发力度较大，为 后期开发有效积累了大量的人气，非常有利于本地块的未来 招拍挂 。 17 第四章 项目建设方案 设规划原则 规和设计规范，并符合 *县总体规划。 体规划设计，布局合理，配套完善，避免遗留“问题”工程，造成投资损失。 程施工采用新技术、新工艺、新材料，使项目具有先进水平，适宜人居。 用符合环保要求的新型墙体材料，建构筑物 设计新颖，具有现代化气息；景观布局，便项目具有良好的生态环境。 料、器具和产品，提高建筑物保温隔热性能，减少采暖、制冷、照明的能耗。 根据 *县城市总体规划和本次旧城拆迁计划，本项目对 *县 *35 亩地块进行拆迁改造 ，共拆迁 250 户 ， 。 其中： 还建居住面积 21450 （ 在 *原 *处对拆迁户按原 拆迁 面积 1:设还建房 8580 平方米，还建安置 100户 ； 在城南新区对拆迁户按原 拆迁 面积 1:，还建安置 150户 ） ， 配 套商服物业面积 8580 。还建房屋户型为 ： 其中 A 型户建筑 面积 80 、两房一厅一卫， 18 共 75户； 筑 面积 82 、两房一厅一卫，共 50 户； 筑 面积 88 、两房一厅一卫，共 70户； 筑 面积 90 、两房一厅一卫，共 15户； 筑 面积 94 、两房两厅一 卫，共 20 户； F 型户 建筑 面积 98 、两房两厅两卫，共 20户。 拆迁公 产 房面积 17600平方米， 土地将在 新规划的 城南 行政二级区 内 按 1： 换。 本项目规划总用地面积 ， 折合 约 20亩 ， 由 10 栋多层楼房、绿化带、道路、广场围合而成。 其中于 *原 *处 建设还建房 4栋，于城南新区建设还建房 6栋 ， 建筑占地面积合计 为 4290 ，绿化面积 ，道路 本期规划采用人车分流系统，车行道路沿外围设置，步行系统沿绿地设置。 组团中绿地形成绿化景观骨架，景观绿地设置于各楼栋之间及周围，从而组团中绿地与其它绿地能够相互渗透，融为一体，形成完整的组团绿地系统，从而保证各住户单位环境景观的均好性 ，争取最大景观入户，也营造了怡人的层次丰富的空间环境。 19 在科学设计绿地及景观环境的同时， 也考虑结合住户出行路线设置了完美的步行空间序列。空间收放有序，层层展开，丰富多变，创造出独具特色的小区外部空间环境。 住宅整体布局在统一的基础上力求变化，以造就丰富的空间层次，建筑均满足日照间距的要求，住宅朝向为南北向，既保证良好日照、通风、采光和消防的要求，又使住宅与自然景观保持良好视觉效果，形成气韵生动的总体布局。 车行道幅宽度为：主车行道 4m、限制车行道 3m。 广场 将规划 停车位，停车位可达 105个 ，占地面积 2625 。 本项目结合周边环境，充分体现出示范性，引导性、舒适性、超前性，建设组团内外部环境景观，做到利用环境创造环境，使之融为一体。 业化设计 本项目除了传统的水、电、煤、视、讯线路，拟将增加数字网络线，区内保安线。实现水表、电表、煤气表三表出户自动抄报，防火、防煤气泄漏、防盗等三防 24小时监控。 20 突出“社区”的概念，合理安排生活服务设施，完善配套设施，方便居民日常生活，解决好机动车、自行车的存放问题。塑造一个适应社会行为和社会管理的有序空间。空间组织要便于防范，交通布局设计为人车分流，并采用现代化管理系统，如设置自动传呼、报警、监护信号灯设施。 要因地制宜，注意自然、人文景观，突出特点，有所创新。从实际出发，充分考虑气候特点、生态环境，创造一个具有良好通风、日照和空气质量的居住环境。适应市场需求特点，符合居民室外活动需要，为不同年龄组居民提供多种活动场地，以满足居民居住心理 和居住行为的要求。小区建筑布局造型及立面处理充分反映现代风格，绿化、经典小品等有机结合。 布局更加进化，房型更为合理，室内功能空间分化细致，房型的私密性更高。 专门的物业管理公司，业主委员会参与监督，使管理系统化和专业化。 住宅设计致力于“居住条件有质的改善”。努力在住宅型式、内部功能、空间利用、灵活性、多样化和节约土地、能源、材料 21 等方面有所创新。住宅设计首先着眼适应于人的居住行为和居住方式，住宅平面以“厅大卧小”为主，适当扩大厨、卫面积 ，合理设置厨、卫设施，完善厨、卫功能。充分考虑现代家用电器放置和家具布置特点，合理设置管线，集中设置管井。具体考虑分别为： 力户型要明确。 可能在每一房型内考虑设：客厅、餐厅、主卧室、次卧室、厨房、卫生间、观景阳台、多功能生活阳台。现代家居的走向是客厅大、厨房大、厕所大、窗户大、阳台大、卧室小（主卧除外）、储藏多。 私密性与公共性分区二段型来组合功能空间，公私分区、动静分区、食寝分区、洁污分区。 光与通风：主卧室朝南；次卧室无 严格要求，但多次卧的套型内至少有一个次卧室朝南，客厅力争有好的观景朝向，卫生间尽量做到明厕，在多卫生间的套型内至多允许一暗，厨房必须明厨，储藏室无要求。 用合并式套型、变换空间式套型、自由式套型等设计方法使套型多变，以适应目标市场的变化。 梯 5户单体结构形式，结合小区内景观环境 22 的品质。 线清晰，互不交叉。 居民有如身处绿色环抱的大自然美景，也有充分的空间进行室外休闲活动。 民 的生活习惯，主卧室及客厅布置有良好的朝向和视觉景观。 能上相对独立，视觉上相互联系，使得住宅有良好的通风条件，符合当地自然气候特征。 满足居民生活习惯的同时，适应跨世纪居住条件的要求。 据当地居民生活品质，考虑室外空调机位置处理。 小区建筑立面风格典雅而现代，采用坡屋顶的形式，结合阁楼、观景阳台，塑造出层次丰富的天际线。通过屋顶、阳台、窗楣、入口的精心处理，同时又溶入现代建筑元素，体现出居住区特有的建筑风格。 人为本”的设计理念，采用高新技术，创新式设计。具体考虑分别为： 用面积与建筑面积之比不低于 80%，结构体系能满足地震区设防及防火需要； 高还建房的品质和档次，本还建房 设有 绿化带及 停车 23 场。 板设计，保证排水； 达到 提升物业档次，最好能有朝南的次卧带生活阳台，以满足晾晒衣被之用； 对望可能时，设置实体挡板； 道设置在室内的凹槽中； 括空调形式、电 源、管道、排水管，保证整齐美观；厅、房设落地窗，增加通透性； 线电视、智能网络等管线需要的空间。 整体建筑风格崇尚的现代气息，以明亮、通透、简洁和富有动感的精美造型满足住户理性需求。 项目 地处亚热带，夏季气候炎热，因此，本项目的外墙宜采用淡雅、明丽的冷色调，不经意间可使整个小区少一份都市惯有的喧嚣，多一份现代人居家过日子所渴求的宁静；运用架构、阳台、玻璃栏等建筑手法，使整个建筑物变得轻盈、灵巧、富有活力。 经过调查，目前 *县普遍均为多 层楼房。所以本项目拟建10栋 7层 的 楼房。 24 本项目拟建 7层楼房 10栋，即 1 每栋 1套商服物业 ， 3建的住宅 房 ， 户型如下： A 型：户建面积 80 、 两 房 一 厅 一 卫； B 型： 户建面积 82 、 两房一厅一卫 ； C 型： 户建面积 88 、 两房一厅一卫 ； D 型：户建面积 90 、 两房一厅一卫 ； E 型：户建面积 94 、 两房两厅一卫 ； F 型：户建面积 98 、两房两厅两卫； 1 居住 户型为： A+A+A+B+C 4 居住 户型为： A+A+B+C+D 7 居住 户型 为 :B+C+C+E+F 25 第 五 章 建设内容及技术经济指标 本项目总占地面积 ，其中建筑占地面积为 4290 ，绿化面积 ，道路 及广场占地面积 ；总建筑面积 。 根据 *县城市总体规划和本次旧城拆迁计划， 本项目 对 *县 *进行拆迁改造，共拆迁 250户 ， 总 还建 面积 。其中： 还建居住面积 21450 （ 在 *原 *处 对拆迁户按原 拆迁 面积 1:设还建房 8580 平方米，还建安置 100 户 ； 在城南新区对拆迁户按原 拆迁 面积 1:2870平方米，还建安置 150户 ）， 配 套商服物业 面积 8580 。 还建房屋户型为 ：A 型户 建面积 80 、两房一厅一卫，共 75户； 2 、两房一厅一卫，共 50户； 8 、两房一厅一卫，共 70户； 0 、两房一厅一卫，共 15户； 4 、两房两厅一卫，共 20 户； F 型户建面积 98 、两房两厅两卫，共 20户 。户型详细情况见 下表 ： 序号 建筑 层数 栋数 占地面积 建筑面积 结构 名称 （ （ 一 住宅楼 1 1#楼 共 5层 1 410 2870 框架 户型： A+A+A+B+2 2#楼 共 5层 1 410 2870 框架 户型： A+A+A+B+ 26 3 3#楼 共 5层 1 410 2870 框架 户型： A+A+A+B+4 4#楼 共 5层 1 420 2940 框架 户型： A+A+B+C+5 5#楼 共 5层 1 420 2940 框架 户型： A+A+B+C+6 6#楼 共 5层 1 420 2940 框架 户型： A+A+B+C+7 7#楼 共 5层 1 450 3150 框架 户型： B+C+C+E+8 8#楼 共 5层 1 450 3150 框架 户型： B+C+C+E+9 9#楼 共 5层 1 450 3150 框架 户型： B+C+C+E+10 10#楼 共 5层 1 450 3150 框架 户型： B+C+C+E+合计 10 二 道路及广场 面积 - - 砼结构 用地）： 折合 20亩； 30030 ， 其中 还建 住宅 面积 21450 ，配套商服务业 面积 8580； 4290 、折合约 33%； 35%； 7层； 住 户数： 250户 ； 27 105 个。 28 第 六 章 公用工程 水 1、本项目水源由城市自来水公司水厂 400输水管引入，供水水压夏季高峰时段按 2、供水方式：从项目建设地铺设管道与市政接水阀门接管。最高日用水量经估算约需 341m3/ 其中：居民人均用水按 300L/d 计算 ， 约需 315m3/d 左右； 绿化及浇洒用水按 2L/每日 1 次计，预计为 7m3/d 左右；其它不可预计用水预计为 19m3/ 3、室内按单位同一时间一次性火灾考虑，消防用水量 15L/s，消防用水量 20L/s，室外每间隔 120m 处设置一 套消防栓 ,均 严格按照消防规范安装消火栓及消防设施等。 4、给水管结合一期工程形成直线供水管网，管道沿马路敷设 ,埋设深度为地面下 阀门井四座 ( 2 4 )； 5、给水总进口处设水表井二座 ,并在附近设排泥井； 6、每栋楼均设独立水表井 ( J )，方便管理； 7、给水系统分区 :本区按楼层分二个区； 低区 :充分利用城市自来水管网压力 ,由管网直接供 给一层至 三层用水 高区 :由 水泵房的 生活变频恒压水泵提供用水 ,供四层至 七 29 层用水 。 8、楼内给水计量用水：裙楼每用水单位均设独立水表，住宅每户水表 设在同层的管井中； 9、住宅厨房预留燃气热水器位置，布置热水管网； 10、公共卫生间设红外感应龙头洗手盆 ,感应式冲洗阀壁挂式小便器，脚踏阀蹲式大便器； 11、设生活消防水泵房，设不锈钢生活水箱一只。设二组生活变频恒压供水泵供高区生活用水。每组设三台生活变频恒压水泵，水泵二用一备。 生活污水排放量约按日用水量的 85%计算，约为 水经污水处理厂处理后，排入城市下水道。小区室外排水采用分流制，污水排水管网及雨水排水管网；室外污水排二座化粪池，化粪池；污水排水管道沿马路敷设 ，设污水检查井，排化粪池处理后排城市污水井；雨水排水管道沿马路敷设，设雨水口，雨水检查井，排城市雨水井；室内排水采用合流制，一层单独排出，楼层污水集中排出；单栋住宅排水为同层排水 (沉箱式 )，同时给水管热水管也可敷设在内； 小区 生活污水集中排室外化粪池，处理后排城市下水井； 小区 雨水有组织排水，屋顶上雨水斗，阳台上设地漏，通过雨水管集中排室外两水井。 30