某高新区新二路农贸市场改造升级项目可行性研究报告

1 某 高新区新二路农贸市场改造升级项目 可行性研究报告 某某 项目管理咨询有限公司 二 0 一四年六月 2 目 录 第一章 总 论 . 1 第一节 项目背景 . 1 第二节 项目概况 . 5 第二章 项目建设的必要性及需求分析 . 7 第一节 项目建设的必要性 . 7 第二节 市场需 求分析 . 10 第三章 建设条件 . 13 第四章 建设内容及建设方案 . 17 第一节 建设内容 . 17 第二节 主要建设方案 . 17 第五章 节能节水 . 22 第一节 编制依据 . 22 第二节 能耗指标分析及节能措施 . 22 第三节 水耗指标分析及节水措施 . 23 第六章 环境影响分析 . 24 第一节 环境保 护标淮 . 24 第二节 项目建设与运营对环境的影响 . 24 第三节 环保措施 . 28 第四节 环境影响评价 . 30 第七章 劳动安全及卫生消防 . 31 第一节 设计依据 . 31 第二节 安全卫生措施 . 31 第四节 消防设施 . 32 第五节 安全卫生管理 . 33 3 第八章 项目组织与管理 . 34 第一节 项目组织 . 34 第二节 项目管理 . 34 第九章 项目招投标 . 37 第一节 工作依据 . 37 第二节 招标内容 . 37 第三节 招标组织形式 . 37 第四节 核准招标事项 . 38 第五节 招标方式 . 38 第十章 项目实施进度 . 40 第一节 项目实施阶段 . 40 第二节 项目实施进度 . 40 第十一章 投资收益估算与资金筹措 . 41 第一节 估算依据 . 41 第二节 项目投资估算及资金筹措 . 43 第三节 项目销售估算 . 43 第十二章 结论与建议 . 45 第一节 结论 . 46 第二节 建议 . 46 附件 1：项目现状图 附件 2：项目设计方案图 附件 3：项目鸟瞰图 第 1 页 某 高新区新二路农贸市场改造升级项目 可行性研究报告 第一章 总 论 第一节 项目背景 1、项目名称： 某 高新区新二路农贸市场改造升级项目 2、 项目承办单位 ： 某某 房地产开发有限公司 项目负责人： 项目联系人： 3、项目承办单位简介： 某某 房地产开发有限公司于 2010 年 12月 21 日经 某 省工商行政管理局审核批准，公司营业执照注册号： 地产开发企业三级资质，法人代表： 某 ，注册资本金： 1000 万元，办公地址： 某 市乐天大街与前进路十字北。公司下设开发部、工程部、销售部、财务部、前期物业管理部、办公室的五部一室，拥有高素质管理人员和工程技术人员20 人，中高级职称 15 人，初级 3 名。公司组织机构齐全，技术、管理力量雄厚，已形成了完善的企业管理体系及质量保证体系。公司始终坚持“以人为本，质量第一”的理念，坚持品牌经营，良性发展的模式，积极加快和完善投资新二路农贸市场改造升级建设，具备了本 第 2 页 项目开发建 设的的实力和基础。 3、 可行性研究报告编制依据： (1)国家发展计划委员会发布的投资项目可行性研究指南 (2)国家发改委和建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版） (3) 某 市城市总体规划（ 2011 2015 年）； (4) 某 市城市近期建设规划； (5) 某 市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（ 20112015 年）； (6)咨询有限公司搜集的相关资料； (7)委托单位提供的有关资料。 7、项目提出的理由、过程及实施方案 （ 1）项目提出理由 某 高新区新二路农贸市场位于 某 高新区东 风大街与育红路之间，是高新区的黄金地段，由高新区崇业办麻李村三组村委会负责管理，始建于 80 年代初期，是 某 高新区重要的农副产品交易市场，日均人流量 1 万多人，年均人流量达 365 万人次，市场发展基础很好，有着良好的发展前景。新二路农贸市场现有总建筑面积 10000 多平方米，有经营门店 80 个、经营摊位 160 个， 因早期村组建设市场未进行合理规划，道路、水、电等基础配套设施极差，部分村民违章建房现象严重，现因年久失修，整个市场破乱不堪，市场彩钢大棚风化锈蚀破损严重， 第 3 页 有随时坍塌的危险；门店墙面多处脱落；地面坎坷不平， 污水横 流 ，地下排水不畅。一旦遭遇大风暴雨天气，市场顶棚在风中更是摇摇欲坠，如此的交易购销环境，严重制约了市场的发展，更不能满足 某 高新区人民群众日益增长的生活需要， 随着租房外来人口的增多，管理难度较大，严重影响了 某 高新区城市面貌和文明城市的建设，加上该区域土地性质较为特殊 ,为 某 高新区崇业办麻李村第三小组村委会集体自留商业用地 ,近十年来 ,因土地性质（村自留工商用地）难以变更为住宅、商业建设用地 , “地块小 ,土地性质难以变更 ” 这也使有实力有、有信誉、有经验的地产开发商都不敢冒险进行该农贸市场的改造开发，这种现状严重影响 了 某 高新区城市面貌，也严重阻碍了麻李村第三村民小组的集体经济发展，阻碍了 某 高新区市场经济的繁荣。 （ 2）项目提出过程 由于 麻李村第三村民小组 村集体经济实力有限，而 某 高新区 政府又不可能对 新二路农贸市场 改造 升级 进行大规模地投资， 为使新二路农贸市场的脏乱差形象改造提升，发挥其应有的市场功能，还高新区城市一个整洁美观繁荣的新城市面貌；同时也为了改善麻李村第三村民小组经济收入，增加村民就业机会， 盘活 麻李村第三村民小组 村集体经济 ， 使其在组织制度、经营机制上进行市场化改革，以强化其投资能力、组织能力和市场适应能力，发展 壮大村集体经济 ， 因此 本项目应引进市场机制， 进行市场化的开发模式，鼓励投资 开发 商介入参与 本项目 。 第 4 页 故经麻李村第三村民小组全体村民会议讨论通过，决定申请实施新二路农贸市场改造升级项目，为了吸引有实力、有经验、有信誉的开发商进行本项目的大力投资，以土地置换形式，将本项目的部分自留工商用地性质进行变更， 使房地产开发商可以有合法用地开发房地产，使房地产开发商在有意愿、有获利可能的前提下，对本项目进行投资开发。 计划由高新区麻李村第三小组村委会牵头成立新二路农贸市场改造升级项目小组，经麻李村第三小组村委会实际考察、 走访、商谈选择了 业绩、口碑良好且具有实力和经验的 某某 房地产开发有限公司具体实施进行新二路农贸市场的改造升级投资开发。 （ 3）项目实施方案 为了改善 某 高新区城市脏乱差的部分不和谐城市面貌；同时也 为了 解决广大商户、摊贩的生活住行难等问题，促进 某 市新二路农贸市场的可持续繁荣发展，搞活提升 某 高新区市场经济。本项目拟对新二路农贸市场整体建筑设施、市政道路基础设施、商铺、经营摊位等基础设施进行改造升级开发，建立良好的规范化市场交易平台，建立宜居宜商一体化商圈，为日益增长的群众需求提供良好的交易环境和投资经商环境； 新二 路农贸市场改造升级项目占地面积约 于麻李村第三村民小组村委会自留工商用地， 依据国家有关土地政策，该项目土地（自留工商用地）可用于发展除经营性房地产外的所有二三产业，包括商业、外来人员公寓、综合大楼等经营性项目以及标准厂房等， 第 5 页 让村集体经济组织通过发展“楼宇经济”、“产业经济”不断增 强经济实力，增加农民的经济收入。除鼓励各村将留用地项目用于自主经营和出租等外，对于村集体经济组织缺少经济积累、实力有限的实际情况， 也允许 各村集体与业绩、口碑良好具有实力的房地产企业合 作开发 ，通过合作开发推进项目上马，及 早为村集体经济组织和农民带来现实的收益。 故高新区崇业办麻李第三小组村委会 与 某某 房地产开发有限公司 合作 ，进行新二路农贸市场的改造升级。根据 某 市城中村改造的有关要求与规划部门的相关规定，拟 新 建 两栋 3 层框架结构市场，一层为摊位、二层为经营门店、三层为仓库及办公 ，其中 有 200个（ 60 /个）经营门店和 300 个（ 20 /个）摊位，总经营面积为 18000平方米，仓库及管理办公用房约 10500 平方米； 在市场入口两端新建18 层框架剪力墙结构的小户型高层住宅两栋， 建筑面积约 10500 平方米，在市场及小户型高层住宅下建设地下 建筑，作为设备用房及地下车位，建筑面积约 8550 平方米，车位 390 个。 该小区内的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由 某某 房地产开发有限公司统一开发，各种设施接口均接至本项目红线内。 农贸市场 附近有较多居住小区，配套设施齐全，交通环境便捷，地理位置优越，该项目建成投入使用后，定将成为 某 城中村改造项目（农贸市场改造）中的亮点工程。 第二节 项目概况 1、建设地点： 某 高新区崇业办麻李村第三村民小组，东风大街与育红路之间。 第 6 页 2、建设规模 ：新建及改建 47550 平方米。项目完成后，该市场将拥有 200 个（ 60 /个）经营门店和 300 个（ 20 /个）摊位，总经营面积为 18000 平方米； 18 层小户型高层住宅楼两栋，建筑面积约 10500平方米；地下建筑面积约 8550 平方米含车位 390 个；仓库及管理办公用房约 10500 平方米； 3、主要建设条件 新二路农贸市场地处 某 高新区黄金地段 ，其广播电视、电信设施及交通状况良好， 市政公用系统配套比较完善。 项目所在地符合 某 市城区总体发展规划，地质情况良好，不受洪水、潮湿的影响，周围无各种污染源、易燃易爆危险物品、高噪音、高压电线。由于是闹市区，另加本项目边施工边营业，市场内人流量 大，空间有限，施工场地较狭窄。 4、项目投入总资金 及资金筹措 该项目总投资为 9510 万元，其中，项目实施单位自筹 6510 万元，银行贷款 3000 万元。 第 7 页 第二章 项目建设的必要性 及需求分析 第一节 项目建设的必要性 1、 项目建设符合国家产业政策 国家 商务部 、国家发展改革委、国家工商总局 等部门关于进一步做好农村商品流通工作的意见 文件要求，要 努力搞活农 副 产品流通 ， 加强农 副 产品批发市场建设 ， 制订农产品产地和 销售 地批发市场建设规划，加强农产品批发市场信息、检验检测系统及仓储、运输等基础设施建设和改造 。要改善 消费环境，扩大居民消费，逐步提高消费在国内生产总值中的比重。在千方百计增加农民收入的同时，要加强农村商品流通设施和商业网点、水、电、路等基础设施建设，为扩大农村消费创造条件。该项目 建设是 某 市农贸市场建设的 高标准、高起点，经营、管理城市的系统工程，是改善 人 民生产生活环境的民心工程。 2、 繁荣 某 经济、增强发展后劲的需要 该项目 的建设有利于增强城市的幅射功能， 并 带动 某 市 加工业、农业、旅游业、交通业等方面的发展 ,进一步 壮 大城市经济， 增添 城市活力，增 强 发展后劲。 3、 实现城市总体规划 、 建设配套公共设施的需要 根据 某 市 的城市总体规划， 该项目的建设 将有利于 项目区 商业文化品位的提高，实现城市总体规划。 第 8 页 4、实现 农业产业化、调整农业结构的需要 按市场的需要组织农业生产，逐步形成区域化布局、专业化生产、一体化经营、社会化服务、企业化管理，是市场经济条件下农业产业化的必经之路。因此，发展农村经济，必须抓好市场建设，以市场带动农业产业化发展。 某 市 农业产品种类众多且数量丰富，要使丰富的农产品优势变为商品优势，必须大力发展农产品市场，通过本地市场，不断向省内外市场推介以实现农产品的自身价值，使商品优势变为经济优势，从而捉进全市农业经济 的可持续发展。同时市场是农民接受市场信息 、 了解市场行情和销售大宗农产品最便捷的渠道，也是解决农产品产业化经营的有效形式，对于促进农业生产的区域化、专业化，形成具有优势的主导产业和特色产品，具有直接带动作用。 而且 各级政府可以根据市场需求指导农业结构调整，农民可以根据市场行情安排农业生产，这样就可以从根 本 上避免政府指导农业结构调整的盲目性和农民的盲目生产。 5、提高农产品批发市场竞争力，促进农村经济发展的要求 当前我国农村主要以一家一户的分散经营为主，农村经济信息传递缺乏载体，市场已成为地方经济信息的集散地。在 市场中广泛建立信息服务机构，并和全国许多地方的农产品市场实现信息“联网”，及时向农民提供准确的市场信息，引导农民调整种植结构，拓展销售渠道，使农民在市场经济的大潮中有 “千里眼”和“顺风耳”，增加农民抵御风险的能力。通过市场信息的引导，让农民学会瞄准市场安排生产；同时，还可以通过信息高速公路掌握的产、销农产品动态，进 第 9 页 行网上交易。农村经济的分散性决定了农村市场不宜过分单一。应充分挖掘市场内涵，将市场建设成为多功能的载体，以满足农民的消费习惯和农村经济多方面的需要。 6、项目建设是解决中低收入家庭住房困难的需要 。 某 市作为拥有 548 万人口的大市，但城市建设缓慢，城市居民的住房困难问题一直是城市发展的难点和热点问题，也是容易引发矛盾的问题。加快 某 城市建设，是 某 市委、市政府确定的在今后要着力抓好的大事之一。新二路农贸市场改造升级项目坚持标准适度、功能齐全、便利节能的原则建设的两栋小户型高层住宅，优划规划设计方案，以人为本，质量第一，规划科学，设计超前，功能完善，面对农贸市场广大外来商户、部分原住居民销售或租赁，项目建成后将切实解决该区域的环境问题和社会问题，为建设和谐 某 打好坚实的基础。 7、 项目建设是满足城乡居民日益 增长的住房需求的需要。改革开放以来，社会经济快速增长，城乡居民收入明显提高，相应地人们的生活水平与居住消费水平也在不断提高，特别是广大农村有相当一部分先富起来的人已大量涌进城区，从事经营与服务等第三产业，既发展了城区经济，也实现了共同富裕的目标。追求高质量的生活水平已成为人们的普遍需要。人们收入水平与商业银行优越的住房贷款条件，共同促进了各档次住房消费需求的不断增长。因此，农贸市场改造升级项目可以很好的解决部分村民的住房需求，项目建设非常必要。 8、 项目建设是拉动内需、促进经济发展的需要。 首先是加快经济发 展的需要，现阶段是 某 经济社会发展最快最好 第 10 页 的时期。 某 市经济快速增长的主要动力在于投资，投资对经济增长的贡献率达到 70%以上，而消费对经济增长的贡献率仅 30%左右，也就是说，要实现 某 市经济的快速发展，必须加大投资力度。加大对房地产项目的投资，是近期 达 到经济发展的重要方面。其次是在全球经济危机的情况下，扩大内需的需要。全球经济危机发生后，我国的出口受到严重影响，要保持经济快速发展，只有在扩大内需上下功夫，而大力发展房地产是扩大内需的有效手段。 第二节 市场需求 分析 1、 市场分析 某 市城区市场的现状 改革开放 以来 ，为适应市场经济的发展， 某 市城区市场建设的规模、速度、档次都是空前的，并逐步向规模化、专业化、集约化方向发展。投资主体多元化、投资方式多样化、城市综合服务功能明显增强 。 目前投入运行的市场，已由原来的农副产品及日用生活品为主拓展为全方位、多类别的大流通市场。四是专业市场正在形成，随着市场竞争和流通拓展，各类市场正在由综合经营向专业分工集结。但由于诸多因素的制约，城区的市场体系建设的规划管理等方面还存在一些问题，主要表现为市场分布不均匀， 城 南多，新规划区少；综合市场多，专业市场少，专业市场仅占 12%；工业品 市场多，农副产品市场少 。 新二路农贸市场现状 新二路农贸市场始建于 80 年代初期，占地面积 10000 多平方米， 第 11 页 总建筑面积 15494 平方米，现有经营门店 80 个、经营摊位 160 个，批零兼营蔬菜、肉食品、水产品、冷冻品、水果、豆制品、家禽蛋、干鲜调味品、竹制成品、熟制粮肉食品、餐饮、服装纺织品等十二大类，是 某 市城区较大的农副产品交易市场，是 某 高新区老百姓进行农副产品交易的重要市场，日均人流量达 1 万人次，年均交易额 元。 随着 城市人口、城市规模的不断发展， 新二路农贸市场 的 硬件设施严重滞后，门店墙面脱落严重， 大棚也已破损，遇到风雨天气变是遥遥欲坠，如此差的购销环境已经不能满足 某 市人民群众日益增长的物质生活需求及对购物环境的要求。 根据 某 市 城市总体规划，到 2020年， 某 市城市人口将发展到 630 万人 ，城镇人口达 410 万人，城镇化水平达到 65%。 农贸市场 的发展要与人口的发展相适应，以满足人们日益增长的物质生活 需 要。可见，新二路农贸农贸市场 的需求空间很大，销售前景广阔 ，因此进行新二路农贸改造项目建设已是迫在眉睫了 。 2、 某 市 新二路农贸市场 发展的前景分析 随着计划经济体制向社会主义市场经济体制的转变，商业及流通领域发生了 重大变革，长期以来商 户 独家经营、统购统销、封闭式、少渠道、多环节的商业流通体制被打破，基本上形成了多种经济成分、多渠道、多种经营方式、开放式、少环节的商业、流通新格局，市场空前高涨，商业稳步发展。社会商品零售总额近五年以来，每年增长均在 10%至 15%之间 ，根据这一发展速度，市场发展潜力很大。 2012 年 某 高新区新二路农贸市场 交易量达 20 万吨， 其中 禽畜类 3 第 12 页 万吨，水果 3 万吨，蔬菜 6 万吨，每年从 外地 调入的仅 水产品 就达 1万吨以上，同时 外地客 商每年也从 本地 采购加工出口果蔬达 7 万吨。本 项目的建设将进一步促进 某 高新区农贸 市场建设和农贸市场的发展，进一步扩大 和 周边县市的商业 往来， 促进物资交流 的 迅速发展 和城乡居民生活质量 的提高 。 3、农贸市场入口处小户型高层住宅需求情况分析 本项目开发实施单位 委托北京龙安华诚建筑设计院进行高水平、高档次的规划设计，功能齐全，设施到位，环境优雅，品位高尚，特别是在小户型高层住宅面积、户型、价格等方面定位准确，以小户型为主设计，面对广大商户设计，符合农贸市场经商、办公人员及当地居民的喜好。开发的小户型多样，大小皆有，完全能够满足各个层次、各个类型消费承受度。销售前景良好。因此，在满足广大市民需求上讲，在潜在市场挖掘和未来市场开发的角度上分析，该项目的小户型高层住宅开发也是有保证的、可行的。 第 13 页 第三章 建设条件 1、自然环境条件 地质、地形： 项目所在地内属于黄土平原区。地势基本平坦、开阔，海拔高程 600米左右，自然坡度约为 1%。地表特征为黄土层，地形不复杂，地貌单一。 土层岩性分析 工程区域上部地层属第四纪全新统冲洪积层，上部以粘质砂土、砂质粘土为主，厚约 4 10m，下部以砂、砂卵石为主，厚 60 80m。 杂填土：主要分布在村镇旁，以生活和建筑垃圾为主，结构松散。 砂质粘土（ 主要 分布在渭河一级阶地上部，硬塑为主。 0=130 粘质砂土：主要分布在渭河一级阶地上部，硬塑为主。 普通土， 0=130砂（ 分布于渭河一级阶地下，夹在卵石土中以透镜体产出， 普通土，中密， 0=150 卵石土（ 砂土充填，中密， 普通土， 0=500较好的持力层。 最大冻土深度 23 通过对项目用地范围内地质调查，建设区内工程地质条件较好，地质环境有利，工程区域上部地层属第四纪全新统冲洪积层，上部以粘质砂土、砂质粘土为主， 厚约 4 10 米，下部以砂、砂卵石为主，厚 60 第 14 页 80 米。对建筑基础开挖无影响。根据 国地震参数区划图，该区地震动峰值加速度值为 震烈度度）。建筑物按 8度设防。 气象： 某 市地处内陆，属温带干旱，半干旱大陆性季风气候，按水利区划的划分，属于长城沿线风沙宜井水质改良区，水资源较为丰富，开发潜力巨大。 项目区属暖温带和温带半干旱大陆性季风气候，四季分明，日较差大，无霜期短，年平均气温 10，平均降水 400 毫米左右，无霜期 150天左右。气象灾害较多，几乎每年都有不同程度的干旱、 霜冻、暴雨、大风、冰雹等灾害发生，尤以干旱、冰雹和霜冻危害严重。 冬季寒冷，夏季炎热，入冬后受变性极地大陆气团控制，低温、寒冷、干燥，天气晴朗，多高云，冬季平均气温 与呼和浩特相近。夏季受热带暖湿气团影响，高温炎热，各月平均温度均在 20以上，日最高气温 30的日数历年平均气为 2268 天，极端最高 温度 曾达 接近西安的极值。 （ 3）项目建设用地条件 项目实测地形条件为：地块平整 ,呈矩形状，有利于建筑物单体的自然布置；符合高新区城市规划对于该区域建筑高度的 限制；地块内无裂缝穿过；符合规划、建设、环保等相关部门的其他建设要求。 2、社会环境 项目区域及其附近居民不多，故对社会环境影响不大。 （ 1）项目建设区土地占用及拆迁 第 15 页 项目建设区现状整个新二路农贸市场破乱不堪，市场彩钢顶棚风化锈蚀破损严重，有随时坍塌的危险；门店墙面多处脱落；地面坎坷不平，污水横流 ， 地下排水不畅。所占用地块属于高新区崇业办麻李村 第三村民小组 自留工商用地，建筑物基本为单层棚户建筑物，故拆迁量不达，安置工作基本没有；也不牵涉文物保护单位、军事管理区等建筑物的拆迁；项目建设区拆迁仅有一般的电力、通 讯线路，无主要的光缆、电缆、输电线路，无主要的气管、水管拆迁。 项目所占用土地均为高新区崇业办麻李村第三村民小组自留工商用地，依据国家有关土地政策，该项目土地（自留工商用地）可用于发展除经营性房地产外的所有二三产业，包括商业、外来人员公寓、综合大楼等经营性项目以及标准厂房等，让村集体经济组织通过发展“楼宇经济”、“产业经济”不断增 强经济实力，增加农民的经济收入。除鼓励各村将留用地项目用于自主经营和出租等外，对于村集体经济组织缺少经济的积累、实力有限的实际情况 ， 也 允许村集体与业绩、口碑良好具有实力的房地产企业 合作 ，通过合作开发推进项目上马，及早为村集体经济组织和农民带来现实的收益。 物、古代遗址分布 建设工程所在地的地表及地下无文物分布，但不排除将来施工阶段开挖取土发现文物情况的发生，建设单位需做好事前计划安排，制定应急措施，依法及时与文物主管部门联系，以保障工程的顺利实施。 府政策及当地意见 该项目能促进 某 对外贸易、农业、电子产业、建材工业及相关产业 第 16 页 的发展，解决部分就业压力，解决广大商户住行问题，解决城镇居民菜篮子问题，完善投资环境等。政府及当地人民群众均对本项目的建设给予了大力支持， 项目的实施将在行政上得到保障。 第 17 页 第四章 建设内容及建设方案 第一节 建设内容 本项目拟对新二路农贸市场由南至北进行改造升级，主要改造内容如下： 1、拆除原有经营门店、摊位及临时大棚，现状道路及市政设施，沿市场南北方向以及市场道路将新建两栋 3 层框架结构市场，一层为摊位、二层为经营门店、三层为仓库及办公，其中 有 200 个（ 60 /个）经营门店和 300 个（ 20 /个）摊位，总经营面积为 18000 平方米，仓库及管理办公用房约 10500 平方米； 在市场入口两端新建 18层框架剪力墙结构的小户型高层住宅两栋， 建筑面积 约 10500 平方米，在市场及小户型高层住宅下建设地下建筑，作为设备用房及地下车位，建筑面积约 8550 平方米，车位 390 个。 2、对原有市政基础设施进行改造升级。 第二节 主要建设方案 1、 总平面布置 在功能布置上， 保持道路畅通，分区合理，购物方便， 在公用配套设施上 设置了动物安全检查室、食品安全检验室、办公服务区、公用卫生间、垃圾收集站等。详见附件效果图。 2、 建筑设计 建筑平面设计 仍沿 用 原市场 周边式布置方法， 市场道路两边修建 第 18 页 建筑物 作为经营门店 ， 设计为三层框架结构，一层设计为摊位，二层为经营门店，三层 为仓库 及 办公用房，在市场南北面设置自动扶梯楼梯 2 处，市场中部设置上下电梯两部；在市场两端设计小户型高层住宅 两栋 ，整个市场下设计地下设备用房及停车场。 整个设计 充分考虑了室内外的相互渗透，合理组织地面交通，使人流、货流 通畅 ，疏散路线 快捷安全 。 建筑外观以 现代 风格为主基调，外装修大多采用乳白色的外墙砖，采用简单装饰 。 3、 结构方案 地震设防的依据 按国家地震局、建设部 “ 关于发 展 中国地震烈度区划图 ” ，拟建场地属于 8 极 地震区，按 8 级 抗震烈度设防。 结构型式 市场 建筑 采用框架结构，小户型高层住宅采用框架剪力墙结构 。 基础形式 采用桩基础。 设计依据 某 市排水规划总说明书、规划总图和给排水规划图； 某 市暴雨强度 资料 ； 有关气象、水文和地质资料； 有关给排水设计规范。 第 19 页 给水规划 用水标准： 按每家门店 /摊位日用水 计算，整个市场日用水约 250 吨左右。 该项目水源采用市政供水，用 水管进入 项目 区，在内部形成环状，保证饮食和 营 业用水及消防用水。 排水规划 设计 以总体规划为依据，从实际出发，全面规划，合理布置，经济效益 、社会效益、环境效益三者并重。 排水体制采用 雨污 合流制。排水管布置由 北 向 南 敷设，排入 城市排水管网 。 5、 电力电讯 设计依据 城市电力网规划设计导则； 城市建设邮电通信服务设施设计标准（试行） 07 专业提供的有关资料及图纸。 设计范围 项目 区内供配电网设计； 项目 区内邮电设施设计； 项目 区内有线电视设施设计。 现状 项目 区内供电 、 邮政电信、有线电视线路齐全 ，现只需配置相关设备设施即可。 第 20 页 规划中的几项基本原则 配合城网改造和一户一表的实施 ， 项目区 一律由公用变压器供电。 若 容量不超过 500 尽可能采用非晶合金铁芯变压器，以降低损耗。 业主应按规划要求，在建筑设计时留出 35 区内电力线路全部采用电力电缆埋地敷设， 10干线采用40 区内 10路全部 做 成手拉手的网络结构，真空断路器与 城区电网干线相 联，以保证供电的可靠性，减少故障停电时间，联络开关应具有远地监测功能，暂时现场手动操作。 电信与有线电视线路全部采用电缆埋地敷设。 电力规划设计 供电线路由五条线 路供电， 做 成手拉手式的结构，在 进 入 场 区处设杆上真空断路器，以利于联络和转移负荷，减少停电率。 区内采用电力电缆，穿 地电缆护套管，干线采用40 线采用 0 按用地性质估算电力容量 2460荷密度为 31359 在土建设计时在一层适当部位留 35 位置。 配电 室 应采用非晶合金铁芯的节能变压器，并安装无功功率补偿装置。 第 21 页 电信及有线电视系统规划设计 区内电信、有线电视线路全部采用电缆埋地敷设方式， 不允许采用明线敷设。 电信线路应采用光纤电缆，留有足够的容量，以备数据和多媒体通信之用。 6、 消防规划 本 工程水源由市政管网供给，引入两条 水管，在区域内连成环状。 室外消防水量： 30L/s，火灾延续时间 2 小时 室内消防水量： 40L/s，火灾延续时间 2 小时 一次消防灭火用水量为 室外设置地上式消火栓 六 具，其水量由市政管网供给，室内消火栓系统由水池和消防水泵供水。 电气消防 消防电源 本工程所有消防电源均为二路供电，一路引自建筑内变压器动力母线，另一路引自发 电机保证母线，消防电梯、排烟风机、消防水泵、喷淋泵事故照明等设备均为二路电源末端切换。 消防报警系统 区域内设消防控制中心，内设消防报警、消防广播、消防联动系统 ， 实现对整个小区的消防报警及联动控制。 第 22 页 第五章 节能节水 第一节 编制依据 节约能源是我国发展国民经济的长期基本国策，随着经济社会的加速发展，我国能源资源利用效率不断提高，能源资源约束还在不断加剧，进一步加强节能工作是深入贯彻科学发展观、落实节约资源基本国策，建设节约型社会的一项重要措施，也是国民经济和社会发展的一项长远战略方针和紧迫任务。 1、中华人民共和国节约能源法 2、中国节能技术政策大纲 3、国家计委（ 1984）第 1207 号“关于工程设计认真贯彻节约能源、合理利用能源的通知” 4、国家发改委关于印发固定资产投资节能评估和审查指南（ 2007）的通知（发改环资 200721 号） 5、建筑照明设计标准（ 第二节 能耗指标分析及节能措施 1、能耗指标分析 本项目属一般耗能项目，项目运营后，在能源的运用上，主要是电的消耗。平均耗电量约为 960 度 /天，每年 35 万度左右。 2、节能措施 本项目节能方案要认真贯 彻国家节能的法律、法规，落实国家相 第 23 页 关建设标准，技术标准和中国节能技术政策大纲（ 2005 版）中的节能要求，在节约经费的原则下，坚持贯彻建筑节能设计技术标准，积极采用外墙保温，节能玻璃，新型墙体材料及节能技术，推广高效电光源、照明灯具、电器附件及调光控制设备，采用节能供热、空调设备和系统。在保证该农贸市场正常运营的情况下，尽量采用自然透光、自然通风设计要求，搞好项目设计、施工和运营。 节能技术设计应根据项目建设的内容综合考虑，充分体现“安全性、实用性、节能性和效益性”。在节能技术设计中各个分类项目应区别对待 ，分别设计。在节能设计中，应把自然性和运用现代化设备调节结合起来，尽量接近自然，充分利用现有的节能材料，把能耗降到最佳状态。 第三节 水耗指标分析及节水措施 1、能耗指标分析 本项目建成后日用水量预计为 250 吨左右，全年用水量预计在 吨左右。 2、节水措施 在项目实施中，主要是采用技术措施，提高水的重复使用率，定期对施工用水设备进行检查，防止滴漏跑的情况发生。 在项目建成运营后，要建立节约用水责任制，把节约用水同其他节约责任制一并考虑，按照“节约型社会、节约型单位”的要求，强化节约意识，对每滴 水都要珍惜，落实节约岗位责任制，保证节水方案有效实。 第 24 页 第六章 环境影响分析 第一节 环境保护标淮 根据中华人民共和国环境保护法和 国家计委、国务院环境保护委员会（ 87）国环字第 2 号文件关于颁发建设项目环境保护设计规定 等有关法规，在项目实施过程中对排出的污染物应采取必要的措施，使之达到国家规定的标准。 采用的环境保护标准为： 1、建设项目环境保护管理条例 国务院 (98)253 号令 2、环境空气质量标准 1996 3、大气污染物综合排放标准 1996 4、污水综合排放标准 1996 5、生活饮用水卫生标准 6、城市区域环境噪声标准 93 第二节 项目建设与运营对环境的影响 该项目所在地位于 某 高新区崇业办麻李村三组，东风大街与育红路之间地段，应当严格遵守国家有关环境保护的法律、法规的规定，采取措施将废气、废水和噪声等控制在法律、法规及施工管理规定的范围内。 该项目在建设过程中只会产生少量建筑垃圾及施工现场的各种粉尘、废气、废水、噪声、固体废弃物等，经过处理后均可达到国家有 第 25 页 关环保的排放标准。 在项目建成运营后，会产生少量的废气、污废水和固体废弃物， 所有废气、 污废水和固体废弃物经处理后不会对周边环境产生任何影响。 1、建设期环境影响因素分析 粉尘和废气 施工期造成大气污染的主要产生源有扬尘、废气，其中以粉尘污染物对周围环境的影响较突出。 堆场扬尘 施工期间堆场物料的种类、性质以及堆场附近的风速对起尘量有很大关系，比重小的物料容易受扰动而起尘，物料中小颗粒比例大时起尘量相应也大。 道路扬尘 道路扬尘主要与车辆行驶速度、风速、路面积尘量和面积尘湿度有关，其中风速 还直接影响到扬尘的传输距离。 汽车尾气 运输建材的载重卡车和动力机械，排出的尾气含有高浓度的碳氢化合物和颗粒物，对施工周边环境有一定的影响。 废水 施工期废水主要是来自施工废水。 施工废水包括开挖和钻孔产生的泥浆水、机械设备运转的冷却水和洗涤水以及施工机械运转中产生的油污水未经处理直接排放或施工机械维修过程中产生的含油污水直接排放，会对受纳水体产生影响。 第 26 页 噪声 噪声污染源预计分析 施工期噪声污染源主要是施工机械和运输车辆，这些机械的单体声级一般均在 80A）以上，其中声级最大的是 爆破，声级达 140些设备的运转将影响施工场地周围区域声环境的质量。各施工阶段的主要噪声源及其声源见表 7工各阶段的运输车辆类型及其声级见表 7 表 7施工阶段的噪声源预计 施工期 主要声源 声级 ) 底板与结构阶段 混凝土输送泵 90 100 振捣机 100 105 电锯 100 110 电焊机 90 95 表 7工期各交通运输车辆噪声排放预计 声源 大型载重车 混凝土罐车、载重车 轻型载重卡车 声级 ) 95 80 85 75 噪声影响预测分 析 综合类比资料，确定本工程各施工阶段的场界昼夜噪声排放情况，并与建筑施工场界噪声限值进行对比，结果见表 7 表 7各施工阶段场界噪声与标准对比情况分析 施工阶段 主要噪声源 场界噪声预测值 噪声限值 昼间 夜间 昼间 夜间 土石方 推土机、挖掘机、装载机 65 75 65 75 75 55 结构 混凝土搅拌机、振捣棒、电锯等 60 75 50 70 70 55 装修 吊车、升降机等 50 60 50 60 65 65 第 27 页 由表 7预测结果可以看出，各施工机械昼间在场界产生的 噪声值一般能够小于建筑施工场界噪声标准限值，如在夜间施工，大部分机械噪声都将出现超标现象。因此，要求本工程施工期间在晚 20时至次日 8 时不得作业，以免造成噪声扰民影响。 固体废弃物 施工垃圾主要来自施工所产生的建筑垃圾和施工队伍生活产生的生活垃圾。 施工期间将涉及到土地开挖、管道敷设、材料运输、基础工程、房屋建筑等工程，在此期间将有一定数量的废弃建筑材料如砂石、石灰、混凝土、废砖、土石方等。 2、营运期环境影响因素分析 废气 项目运营期的主要废气污染源是该农贸市场运送货物的车辆在进入和离开农贸市场时，启动 、制动和怠速行驶过程中产生的汽车尾气。汽车尾气对该农贸市场的空气环境将造成轻微的影响。 废水 该项目运营后的污废水主要为该农贸市场各摊位经营农副产品后的污废水和经营者的生活用水。其水质较为简单，无特殊的污染因子。 固体废弃物 该项目运营后产生的固体废弃物主要为新二路农贸市场各经营摊位的蔬菜、水果、肉食品、水产品、等农副产品批零兼营后剩下的固体废弃物等。 第 28 页 第三节 环保措施 1、建设期环境保护措施 施工扬尘的防治污染措施 粉尘污染是施工期间重要的污染因素，为尽可能减少粉尘对周围地区大气环境的污染程度，从以 下几个方面提出措施： 合理设计、充分了解地形、减少场地内挖填方，减少物料运输； 施工中容易产生扬尘，必须对产生扬尘的施工作业点设洒水装置：控制车速，物料密闭运送，减轻二次扬尘对空气质量的影响； 清洁运输道路、冲洗出场地车辆，禁止车辆带泥上路；来往的运输的车辆应该予以帆布覆盖，禁止沿途遗洒。 建筑施工噪声的污染防治措施 建筑施工由于各阶段使用的机械设备组合情况不同，所以噪声辐射影响的程度也不尽相同。基础施工阶段设备多属高噪声机械。主体施工阶段，噪声特点是持续时间长，强度高。下面结合施工特点，对一些重 点噪声设备和声源，提出一些治理措施和建议： 降低声源噪声强度 对基础施工过程中主要发声设备：空压机、风镐以及气锤打桩机等，在条件允许情况下，应考虑采用以下措施进行代替，如使用水力混凝土破碎机代替风镐，这都将大大降低噪声源强。 采用局部吸声、隔声降噪技术 对各施工环节中噪声较为突出且又难以对声源进行降噪可能的设备装置，应采取临时围障措施，在围障最好敷以吸声材料，以此达 第 29 页 到降噪效果。 严禁夜间施工。 施工期废水的污染防治措施 禁止污水未经处理直接排放：施工前期建好排水沟、挡土墙 、集水井、沉砂池；防止水土流失；施工废水设简易沉砂池进行沉淀处理，排入区内排水管网，然后再排入城市污水管网；施工机械维修、维护及冲洗的废水，设隔油池处理排入区内排水管网，然后再排放城市污水管网；弃方及时清运，现场物料废料严禁乱堆乱放，以防被水冲入排水、雨水管网，引起堵塞；施工人员的生活污水通过管道收集后进入化粪池间以沉淀后排入城市污水管网，污泥应定期清理、粪便定期清掏、卫生填埋处理。 固废污染防治措施 对施工现场的建筑垃圾要及时进行清理和清运。 施工期间产生的生活垃圾要进行专门收集，并定期将之送往较近的垃 圾场进行合理处置，严禁乱堆乱扔，防止产生二次污染。 施工期环境保护要求 （后面少东西吗？） 2、营运期环境保护对策 废气污染防治措施 项目运营后产生的废气主要是该农贸市场运送货物的车辆排放的汽车尾气，影响该农贸市场进出口的空气环境，应将货物车辆在离农贸市场进出口较远的地方进行集中停放，以减少废弃污染。 废水污染防治措施 第 30 页 该项目投入使用后，废水主要来自各摊位经营污水和日常生活性废水。由于污水水质较为简单，没有特殊的毒性因子，可利用该农贸市场内的污水管网集中，经粪池处理后排入市政管网。区内污水采用雨污分流 制，污水由市政管网进入污水处理厂处理，处理后的废水中主要污染物 指标均达到污水综合排放标准中的标准限值。 固废物污染防治措施 对于该项目地排放的生活垃圾，包括有大量的有机物和无机物，同时还有一部分塑料、废纸、金属、玻璃和织物等。对于这部分垃圾应设立一定数量的垃圾点，对各种垃圾进行分类处理，对于可利用的垃圾，可以充分回收利用，变废为宝。对于不能利用的垃圾建设方将采取垃圾袋装化，并设置垃圾桶集中后由市环卫部门统一处理。 第四节 环境影响评价 综上所述，该项目的建设符合城市总体规划 和建设规划，在落实项目拟定的污染防治措施的情况下，各主要污染物排放浓度可实现稳定达标排放。从环境影响分析可知，污染物排放对环境的影响较轻，环境空气和地表水质量