国际大酒店可研报告

国际大酒店 可行性研究报告 目录 第一章 总论 第一节 项目概述 第二节 项目运作模式 第三节 项目定位细分及规划建筑模块格局 第四节 可行性研究依据和原则 第二章 项目建设的目的及必要性 第一节 项目选址及区位优势 第二节 项目运作的可操作性 第三节 项目建设的意义及必要性 第三章 产业政策和区域规划 第一节 产业政策分析 第二节 区域规划分析 第四章 项目建设条件 第一节 项目选址对建设影响 第二节 建设条件 第三节 市政配套设施 第四节 工程地质情况 第五 章 项目建设规模及建设进度计划 第一节 建设规模 第二节 建设进度计划（附表） 第六章 投资估算及投资计划 第一节 投资估算 第二节 投资计划 第七章 专业技术方案 第一节 总平面图布置及建筑结构 第二节 排水 第三节 电气及通讯工程 第四节 物业管理方案 第八章 收益分析 第一节 X 国际大厦收益分析 第二节 X 国际大酒店收益分析 第三节 项目总体收益分析 第九章 环境保护与节能 第一节 环境现状 第二节 主要环境目标 第三节 施工期主要环境影响 第四节 施工 期环境保护措施 第五节 运营期环境影响分析 第六节 节能 第十章 经济评价 第十一章 结论 第一章 总论 一、 X，国家级贸易综合改革试点城市，地处长三角南翼、 X 省中部，东邻东方大港 宁波港，距中国最大城市上海仅 300 公里，距杭州 120 公里。 X 是一座国际性商贸城市，有来自 100 多个国家和地区的逾万名外商常驻 X 采购，境外公司企业代表处达 2600 多家。 X 是全国改革开放 18 个典型地区之一，综合竞争力列 X 省 县级市第 1 位、全国百强县市第 12 位。 X 拥有世界上最大的商品批发市场，市场经营面积 400 余 万平方米，商位 个， 170 余 万种小商品。商品出口到世界 215 个国家和地区。 X 涉外管理服务体系健全， 设有海关、检验检疫、外事侨务、出入境管理等机构和公共型保税仓库。 X 还是 X 省五大现代服务业高地、三个“大通关”建设重点和四大现代物流枢纽之一。 金融商务区，地处城市新中心区，距旧城中心仅 里， 立足 X 新城区商业正红心，鼎踏商贸区黄金地段。接驳 X 老城区商圈、火车站商圈、商品城商圈，并辐射周边区域，成为 X 今后黄金经济圈的辐射中心。 二、 X 市金融商务区是一座国际标准中心之城 金融商务区总规划面积 方 公里，按照“高起点规划、高标准建设、高效能管理”的原则，致力建设成为浙中地区最具活力的商务核心区、最具潜力的金融发展高地和现代服务业高度聚集的城市精品区。 金融商务区规划建设办公写字楼、公寓、酒店、商业地产等项目，突出金融、商务两大主导功能，兼有酒店、住宅、零售商业、文化娱乐等集多功能于一体的综合性大型消费中心，同时融入物流、信息、旅游、法律、会计、税务、评估、财务咨询或代理等专业服务业，零售商业，大中型商贸服务类企业的总部或区域性总部等功能性机构。 财富之光星罗棋布。金融商务区集万千宠爱于一身，必将积聚千 万消费人潮，爆发无限消费潜力和财富空间。 三、 X 市 X 国际大酒店 1、金融商务区规划中三大酒店之一，三家酒店分别为：世贸中心、三鼎广场、X 国际大酒店 2、项目定位及功能 （详见国际商贸城金融商务区 0303块控制性详细规划图） (1)、 03块：用地性质为旅馆业用地（ 建设标准为高档次豪华的五星级酒店。内设大型宴会厅、多功能厅，有标准网球场、游泳池，有国际会议中心，定位服务于领袖群体、高端客户。 (2)、 03块：用地性质为商务办公用地（ 建设标准为五 A 级商务写字楼， 定位服务于商务洽谈、展示、 办公、会议等，面向知识品牌企业，诚信高端商贸企业为主。 第一节 项目概述 X 市 X 国际大酒店、 X 市 X 国际大厦项目占地 14692 平方米，总建筑面积 投资 20 亿元。投入运营后， X 国际大酒店为五星级酒店， X 国际大厦为五星标准高档写字楼，年收益约为 元（毛利），投资 回收期为 10 年。 目前，该项目正在设计阶段，详见表格 项目名称 X 市 X 国际大酒店 X 市 X 国际大厦 项目地址 X 省 X 市金融商务区 投资单位 X 市 X 投资有限公司 股东为 X 国际集团有限公司 项目 规模 占地 14692 平方米，建筑面积 平方米 项目标准 五星级酒店，五星标准高档写字楼 建设年限 2011 年 12 月至 2016 年 6 月（六年半） 投资总量 20 亿元 投资收益 预计 元 年 投资回收期 10 年 资金来源 投资人 8 亿元，社会集资 4 亿元，银行借资 8 亿元 第二节 项目运作模式 一、 X 国际两幢大楼以高标准建设体现硬件档次 1、物业上数字化系统管理 。 2、大厦智能顶级标准 。 3、水电、消防、安防均采取五星标准 。 二、 X 市 X 国际大厦运作模式 1、 写字楼主楼办公部分，均 采取物业统一管理。分层以招租方式招商。 2、裙房为服务性项目。 3、车库统一管理。 第三节 项目定位细分及规划建筑模块格局 一、 X 市酒店市场及写字楼市场调查 市场调查结论： 1、酒店客房应区分于原先酒店商业圈中 300 500 元间、天的消费层次，以500 800 元间、天为主，增加少量 1000 元间、天的客房。配以少量商务行政楼及顶级客房。 2、酒店配套项目应突出餐饮、娱乐消费两大主题。这两块服务内容可以邀请行内顶级品牌加盟或合作开发。 3、 X 国际大厦写字楼招商的核心点是：大楼的物业管理品味及智能化水平 。 4、以上 三条结论也充分证明：市场空间较大，只有在准确的项目定位之下，商业性项目的开发才有出路。 二、规划建筑模块格局 占地 面积( ) 限高 (m) 建筑密度 总建筑面积( ) 主楼面积( ) 裙房面积( ) 地下室面积( ) X 国际大酒店 50+17 50% 7717 21004 X 国际大厦 50+17 48% 84390 64640 11201 8550 第四节 可行性研究依据和原则 一、编制依据 1、国家有关政策、法规 及省、市的有关的文件规定和要求。 2、国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参考。 3、本单位的有关基础资料。 二、编制原则 1、按照合理规划的原则，精心设计，力求科学合理、经济实用； 2、统一规划，近远期结合，以近期为主，适当超前； 3、在降低工程造价的前提下，该工程建筑做到美观大方、协调、合理，具有时代气息，有利环境保护。 三、编制采用的标准规范 1、建筑设计防火规范 订本 97 版） ； 2、建筑项目环境保护设计规定（ 87）国环字 002 号 ； 3、建筑项目（工程）劳动安全 卫生监察规定劳动部第 3 号令； 4民用物防雷设计规范 、编制参考政策资料 1、国务院有关 X 市为国家级贸易综合改革试点城市的文件； 2、 X 市城市总体规划、金融商务区总体规划； 3、中国 X 金融商务区招商手册； 4、项目地块控制性详细规划及 330782 2011 26用地出让合同 五、研究范围 依据国家有关法令、政策、规程、规范，结合本项目现状和发展规划，对项目建设的必要性、建设规模、建设条件、市场预测、投资估算、经济效益和社会效益等方面进行研究。 第二章 项目建设的目的 及必要性 第一节 项目选址及区位优势 项目选址： X 市金融商务区 03 02、 03 04 地块 项目区位优势： 1、 X 是 X 省中部重要的中心城市之一，是目前全球最大的小商品集散中心。被联合国、世界银行等国际权威机构确定为世界第一大市场。 X 国际商贸城被国家旅游局授予中国首个 购物旅游区荣誉称号。“小商品海洋，购物者天堂”已成为繁荣、文明的 X 市的代名词。 2、 X 国际商贸城 市场经营面积 400 余万平方，汇聚 16 个大类， 4202 个种类，170 万种单品。市场成交额连续 18 年居全国各大专业市场榜首，被联合国、世界银行 等国际权威机构誉为全球最大的商品批发市场。 3、项目地块规划分析：北临商城大道及城市中心湿地公园，西临金融商务区 02 01 地块公园式服务项目，东为住宅用地，南为办公用地。本案是理想的酒店、办公用地 。 4、规划投资 50 亿元的立体式交通解决了金融商务区的远期交通问题 5、金融商务区毗邻地块均成为城市中心。 2011 年 8 月 11 日出让的 200 亩土地，以 元高价成为全国宅地地王。 6、 2010 年出让的金融商务区 01 09 地块，即 X 市世贸中心，以 55 亿元的单项投资、 269 米的高楼成为 X 省地标建筑之一。 第二节 项目运作的可操作性 一、 X 市、国际商贸城、金融商务区，三级区位政策条件独特，在促进 X 市的社会经济发展的同时，必将同时提升本项目开发的层次，为项目运作创造了良好的外部环境。 二、投资方 X 控股集团实力雄厚，项目运作经验丰富，拥有强大的人才体系，又具有十几年的酒店经营管理实际操作资源，为项目操作 提供了成功的先天性基因。 三、 X 市政府对金融商务区非常重视，配备了专职副市长分管金融商务区的具体工作，对多项招商引资都下发了成文的优惠政策，为后期写字楼招租创造了便利。 四、项目地处的城市区位与项目定位匹配，有利于后 期经营开发。 五、国际商贸城中心经营贸易实体在国际化经营过程中，随着实力的积累、业务的拓展，逐渐增强了对高档酒店、高档写字楼的市场需求。 六、 X 市整体经济发展水平已成为 X 省县级市第一，经济发展水平已逐步向发达国家中小城市靠拢，高端消费成为趋势。 第三节 项目建设的意义及必要性 一、 X 省作为中国经济大省，将逐步增加 三产服务业的比重。特别像 产服务业在经济社会发展中占据了越来越重要的地位。 二、以国际标准打造的中心之城 将提升 X 整体形象，增加商贸国际竞争力，促进国际 商贸城在金融、信息、休闲娱乐服务等多方面的城市综合实力，项目建设的必要性不言而喻。 三、 X 国际大酒店及 X 国际大厦作为金融商务区的分项目，还有相关的地域经济合作促进作用。 X 控股集团必将促进台州 温岭的投资商进驻 X，为 X 的城市建设、 X 的社会经济发展作出应有的贡献。 第三章 产业政策和区域规划 第一节 产业政策分析 酒店及写字楼属三产服务业，符合国家产业政策，属国家鼓励类项目。 第二节 区域规划分析 本项目严格按照 X 市建设规划局国际商贸城金融商务区 0303块控制性详细规划进行建设，严 格按照地块出让设定的规划技术经济指标进行设计及建设，符合多方面规划要求。 第四章 项目建设条件 第一节 项目选址对建设影响 项目建设和开发，对周围水环境、大气环境、声环境，均在环保指标控制范围之内。项目四周无环境敏感点。 项目用地范围内无压覆矿藏和文物，不影响防洪、排涝、道航及军事设施。 第二节 建设条件 一、自然条件 1、基础设施条件 本项目场地较为平整，可充分利用现有基础设施，室内外给排水、供电等，与现有设施的衔接也极为方便。同时，本项目交通十分便利，有利于内外部运输的要求。 2、地质条件 根 据项目临近建筑的 地质勘探资料显示中风化岩层为地下 10之间。地质条件十分有利于本项目的建设，无不良影响。 3、气象 X 市属亚热带季风气候区，多年平均降雨量 平均无霜期 天，平均日照 小时，主导风向为东北风，年极端最低气温出现在 ，为 度。降水主要集中在 两季，分别占年降水总量的 % %，全区最长连续降水日数为 天，降水量为 深积雪为 应注意雨季施工，采取措施以确保施工质量和施工安全： (1)、现场必须有足够的覆盖材料，确保新浇筑的混泥土不被雨水冲 刷； (2)、建筑物必须设置避雷装置； (3)、现场排水设施在雨季来临之前必须按要求完成，以确保下暴雨时能在较短时间内排除积水； (4)、施工期机电设备的电闸箱要采取防雨、防潮等措施，并安装接地保护装置，注意机电设备的通风散热，防止温度过高而烧坏设备； (5)、雨期到来之前，对现场、生活区排水 系统进行检查、修正，做好防风、防暑、降温等工作。在施工现场设置排水沟，避免雨水积聚，影响施工进度； (6)、 已加工好的构件堆放时要支垫好，避免受雨水浸泡，对已被雨水淋湿而生锈严重的钢件，使用时必须除锈。 4、地震 X 市 地震环境（查阅资料），在项目结构设计时予以考虑。 二、施工条件 X 市石子材料需外运，水泥生产企业大小兼备， X 控股下属 X 建设集团为国家施工特级企业， 再加上水电供应充足，因此项目的施工条件完全具备。 三、建设场区“五通”条件 该项目所属地区的市政四源、电讯等基础设施较完善，给排水、供电、天然气和通讯等管线齐备，并有充足的供应量，给工程项目创造了优越的条件。 四、符合规划要求 本地块以挂牌竞拍形式取得，符合多方面规划条件。 第三节 市政配套设施 1、道路：北边紧靠用地的商城大道作为城市主干道，已投入使用多年。 2、供电：电力部门已批准两台 400压器 作为施工用电。 3、供水：现有自来水接入口距项目用地仅为 20 米。 4、污水：现有污水管道接入口距项目用地仅 18 米。 第四节 工程地质情况 1、场地内未发现影响场地稳定性的不良地质现象，作为建筑物是适宜的； 2、根据中国地质裂度区划图（ 1990）勘察场地的地震，基本裂度为 ； 3、根据 水质分析结果，按岩土工程勘察规范（ 有关标准测定，场地内地下水对砼无腐蚀性。 第五章 项目建设规模及建设进度计划 第一节 建设规模 两幢 150 米 高大楼，地下室三层（ 17 米），总建筑面积为 平方米。 第二节 建设进度计划（附表） 项目进度计划（初步计划） 工作目标 主要内容 完成时间 项目立项 1、土地预审 、规划选址意见书 、环评报告 、项目立项批准文件 地确权 1、土地款支付 、土地使用权证 划建筑方案设计 1、选择设计单位并委托 、规划 、建筑方案设计 、 设计方案成果汇报 1)、方案评审、确定 2)、方案调整、修改 、方案报市建设局审核 、方案报市政府批准 6、建设用地规划许可证 初设计 1、设计单位各专业工种进行技术设计 、报市发改委组织相关部门审查批准 质勘察 1、勘察单位选择 、工程地质勘察（现场） 、勘察报告成果提交 工图设计 1、设计单位各专业工种进行施工图设计 、施工图审查批准 、工程项目施工图预算 、建设工程规划许可证 坑支护 1、基坑支护方案设计 、基坑支护施工图设计 店装饰设计 1、设计单位选择并委托 、方案设计、评选 、装饰施工图设计 工准备 1、监理公司选定 、施工单位选定（土石方工程） 、施工临时设施及场地“三通一平” 、建筑工程质量安全监督委托 工建设 开工典礼 下工程 1、主体施工开始 、地下工程验收 体结顶 1、主体结构封顶 、主体结构验收 墙装饰 1、外墙装饰施工 、外墙规划验收 备安装 设备安装调试 内装饰 室 内装饰施工 配套工程 市政管网配套工程施工 第六章 投资估算及投资计划 第一节 投资估算 表一： 土地成本 资金成本 管理成本 工程成本（土建，含设计 、水电、外装饰） 设备（含环保、暖通） 内装饰 其它 元 20 亿9%元 20 亿 元 平方米 元平方 元 酒店 2 亿元元元 方 元 表二：（表一中的其它项目） 消防 智能安防 弱点 电梯 绿化景观 地面建设 人防 小计 景观工程 红线内绿化、景观、铺装施工 竣工验收 项目全部完成并组织竣工验收 店试营业前期准备 酒店试营业前期准备 字楼交付使用 写字楼交付用户使用 店试营业 酒店正式试营业 店五星标准验收 元 元 元 元 元 元 元 元 第二节 投资计划 表一： 分项目投资额 支付项目 支付时间 额度（万元） 小计 （万元） 1、土地款 2011 年 6 月 25380 25380 2、设计费 2011 年 9 月 250 1000 2012 年 6 月 500 2012 年 3 月 9 月 250 3、土方工程基坑围护 2011 年底 200 2500 2012 年 1 6 月 2300 4、主体工程 2012 年 6 月底 3000 82400 2012 年 7 月 2013 年7 月 20000 2013 年 7 月 2014 年7 月 20000 2014 年 7 月 2015 年7 月 20000 2015 年 7 月底 （竣工验收后） 14400 2015 年 （保证金） 5000 5、设备 2014 年 3 月 8000 26000 2015 年 3 月 8000 2016 年 3 月 8000 2017 年 3 月 2000 6、内装饰 2014 年 5 月 5000 51540 2015 年 5 月 23000 2016 年 3 月 2000 2017 年 3 月 3540 7、其它分项目 2012 年 7 月 5000 25000 2013 年 5000 2014 年 5000 2015 年 5000 2016 年 5000 8、资金管理成本 2016 年 9 月前 14000 9、总计 元 注：本投资额时间表假定以 2016 年 9 月为酒店五星级标准验收期。 第七章 专业技术方案 第一节 总平面图布置及建筑结构 详见 X 市 X 国际大酒店规划建筑方案设计文本。 第二节 排水 一、研究依据 给排水设计依据建筑给水排水设计规范、室外给水设计规范、生活饮用水质标准、污水排入城市下水道水质标准进行设计。 二、给水方案 本项目生活用水使用市区给水， 室外消防用水由室外消防栓直接供给，酒店用水由酒店设备处理后供给。 三、排水 污水要达标排放，生活污水统一由市政污水处理系统处理。 第三节 电气及通讯工程 一、 设计依据及范围 供电设计严格按照民用建筑设计规范（ 16建筑物防雷设计规范（ 进行设计。 二、供电方案 本工程用电电源由 X 市区电网配送，用电设备总容量约为 中消防应急负荷 规范规定，本工程除消防用电为一类负荷外，其余为二类用电负荷。 照明配电电源引自变电所，正常照明采用密集型母线槽供 电，事故照明采用双电源回路自动切换，大楼设置自备应急用电系统。 三、消防 以一级防火保护对象在供水、供电设计时综合考虑消防设施方案，并报消防部门审定。 四、防雷接地 屋顶与环状避雷带相连。引下线间距不大于 20m，同时要采取防雷电波侵入的措施。 工作接地、电力设备保护接地、防雷接地可采用共同接地装置，并分别采用接地干线，接地电阻不大于 4 。 五、通讯、电视、网络系统 本工程通讯、电视、网络系统采用 综合布线，系统接入电视网，按五星标准进行通讯，电视，网络工程建设。 六、闭路监视及电子配载系统 地下车库入口处设置 车辆和驾驶员管理智能 管理专用机。 装设闭路监视系统，通过安装于各出入口的摄像机监视车辆的出入，监视室设在主要出入口处，内安装视频放大器、视频切换器、监视台等设备。 七、广播系统 设 广播系统，平时用作播放音乐、通知等，紧急时用于指挥系统。 第四节 物业管理方案 物业管理费是极其重要的服务性工作，它直接关系到整个项目的开发能否顺利实施和建设者的信誉。组建高素质的物业队伍，配备服务质量高、业务技能过硬、训练有素的物业管理人员，统一管理。 物业公司下设办公室、财务室、物业管理部、保安部 物业管理部分设信息 数据中心、治安保卫、设施维修、环境绿化四个管理小组。 人员编制如下： 经理： 1 名 副经理（兼日常接待）： 3 名 财务（兼档案管理）： 2 名 信息数据管理： 4 名 维修（水电工、机械工、泥工）： 20 名 环卫（兼绿化）： 20 名 保安： 80 名 共计： 130 名 机构设置如下： 经理室 办公室 物业部 财务部 保安部 信息数据中心 设备维修组 环境绿化组 第八章 收益分析 第一节 X 国际大厦收益分析 主楼 70%部分以 40 年使用权一次性招租方式招商 64640 70% 45248 平方 45248 平方 2 万元 /平方（ 2014 年） 45248 平方 /平方（ 2016 年） 平均值为 元 30%部分以每年收视形式招租， 64640 30% 19392 平方 2016 年起， 19392 平方 1250 元 /平方 2424 万元 裙房 裙房 11201 平方以年收益 2500/平方计 11201 平方 2500 2800 万元 车库 350 车位计，以年收租 元 /车位计 350 元 630 万元 小计 元 +5854 万元 /年管理资金成本 注：写字楼主楼租金以 /年收益 5% 车库以每天每位 80 收入 60%停车年计 ,约为 50 元 /天 2014 年、 2016 年同类五星标准顶级写字楼有产权证 的销售估价约为 3 万元 /平方， 元 /平方。以无产权证的 2/3 加权估值 第二节 X 国际大酒店收益分析 客房 客房 360 间，以 70%入住率，平均 每间每天 850 元计，为 360 天 70% 850 365 7818 万元 其中， 1/3 客房即 120 间作酒店式公寓使用权出让（ 2016 年） 120 60 3 万 / 21600 万元，而 120 间客房与业主经营分摊为 4:6 则，不损 120 70% 850 365 40% 1042 万元 则，客房收益为 78186776 万元 /年收益 +21600 万元一次性收益 管理 ？成本 餐饮 20 万元毛利 /日 450 万 /日以 40%利润计 18 万元 /日 则年收益为 365 18 6570 万元 娱乐设施 15 万元毛利 /日 其它 设施 10 万元毛利 /日 车库小计 车库车位 450 个，年收益为 450 /年 810 万 小计 元 +14156 万元 /年 ？ 第三节 项目总体收益分析 1、项目总投入 元减去一次性收益 元及 剩余资金，元，以十年为回收期，则资金成本为 10% 10 50% 2、两幢大楼每年管理维修成本为 2000 万元 3、十年总成本为 10 元 4、 年收益 14156+5854 20010 万元 5、回收期预结 元（ 元 ） 10 年 6、前一项中 ，指收益中应扣除税费，多种规费（包括工会费用、教育基金、？财产、保险等），以及不可预见费用。 第九章 环境保护与节能 第一节 环境现状 1、 水质状况：从现状监测数据分析可知，项目周围的地表水水质均能 满足面水环境质量标准 类标准要求。 2、大气环境：项目所处区域环境空气质量功能类别为二类功能区，环境空气质量执行 境空气质 量标准二级标准。 项目所处区域空气环境质量现状较好，区域环境空气质量符合环境空气质量标准（ 级标准。 3、声环境：项目位于城市中心商务区，项目所处区域环境噪声执行城市区域环境噪声标准（ 的一类标准。 项目所处区域环境噪声现状符合城市区域环境噪声标准（ 一类标准。 第二节 主要环境目标 区域环境空气质量应符合大气环境质量功能区划要求的环境空气质量标准（ 级标准。 区域环境噪声应符合声环境功能区划要求的城 市区域环境噪声标准（ 类标准。 第三节 施工期主要环境影响 1、施工噪声：建筑施工设备（如推土机、打桩机、水泥搅拌机等）的噪声将对周围环境产生影响。 2、建筑废物：基建过程将产生一定量的建筑垃圾，若处理不当也会对环境造成一定的影响。 3、扬尘：基建中的建筑材料（砂土、石等）在运输装卸过程中将产生扬尘，对周围环境和景观会产生不良的影响。 4、尾气：施工车辆排放的尾气。主要大气污染物 。 5、废水：主要来源于混泥土搅拌、养护等过量 用水，若防范不当也会造成对周围环境的污染 6、地表开挖水土流流失：地表开挖雨水冲刷 引起的水土流失。 虽然这些不利影响是短暂的和不可避免的，但仍要采取防范措施，使项目施工期建设对环境的影响减少到最低程度。 第四节 施工期环境保护措施 1、 施工过程中应严格执行建筑施工场界噪声限值（ 有关规定，施工场地 周围搭建临时围墙，并尽量避免在夜间进行施工。 2、施工中的固体废物应及时清理并运走，避免造成二次污染。 3、尽量避免在雨季开挖土方，节约建筑用水，防止溢流，要搭盖堆料工棚等，减少雨水冲刷。 4、施工的各类机动车辆应保持车况良好， 减少废气排放量。 5、运输道路、施工区应定时洒水，进出施工车辆也应冲洗，抑制粉尘飞扬，减少粉尘污染，改善工人施工环境。 6、选用效率高、 噪声低的施工机械设备。 7、施工人员生活垃圾应及时收集、定点堆放，由环卫部门定期统一清运处理。 8、 施工场地应根据“闹静分开”、“合理布局”的设计原则，使高噪声设备尽可能远离噪声敏感区。 施工单位应严格执行上述环保措施，根据相关环保规定及建筑施工条例，将项目施工期的环境影响减少到最低程度。 第五节 运营期环境影响分析 1、主要污染源说明 (1)、废水 办公区废水，客房使 用废水，酒店配套项目废水为三类主要废水项目。 (2)、废气 主要是车辆废气及餐饮业废气。 (3)、噪声 主要为机械设备运行产生的噪声， 娱乐