花园小区可行性研究报告

1 目录 第一章、项目概况 1 1项目名称 1 2建设地点 l 3 项目主管单位 1 第二章、建设单位概况 l 1单位名称 1 2单位地址 1 3建设单位简介 1 第三 章、可行性研究编制依据、原则和范围 3 l 可行性研究编制依 3 2可行性研究编制原则 3 3 可行性研究编制范围 3 第四章、项目建设背景及必要性 4 l 项目建设背景 4 2 项目建设必要性 4 第五章、建设地点及建设条件 6 1 6 2建设地点自然条件 7 3气象资料 7 4动力供应条件 8 第六章、总体规划方案 8 2 1设计指导思想 。 8 2设计原则 9 3规划方案 9 4主 要技术经济指标 13 第七章、环保与节能 14 1 亏染源分析 14 2绿化 14 3环境影响评价 14 第八章、小区物业管理 15 第九章、施工进度安排 16 1 施工组织 16 2施工进度计划表 l 7 第十章、开发前景 18 1国家房地产业形势 18 2市场需求分析 18 第十一章、项目经济效益分析 19 1投资估算 19 2资金筹措 2 I 3余房情况 22 4预计销售收入 22 5营业税金 23 6销售利润 23 3 7现金流量分析 23 8投资回收期 24 9确保赢利措施 24 第十二章、项目环境效益、社会效益评价 25 第十三章、结论 26 第一章、项目概况 1项目名称 2建设地点 临原运河小区，西至济安桥南路，北 至太白西路，南至中新闸北路。 3项目主管单位 第二章、建设单位概况 1单位名称 2单位地址 8号 3建设单位简介 992年成立的中外合资 企业，国 4 家一级开发公司，现资产总额近 3亿元，公司正式员 工 1 60人，各种高、中级专业技术人员 86人。公司下设十个职 能部门，下辖八个独立核算的分公司， 形成了以房地产开发为龙头，融建筑设计、建筑施工、建设监理、建材生产、物业管理为一体的产业规模。现 术力量和管理经验最为雄厚的房地产开发企业。 公司年开发能力在 3 5 万平方米以上。白成立以来，公司发扬团结、实干、开拓、奉献的鲁兴精神，以先进的技术、科学的管理先后开发建成了红星小区、粉莲街小区、东门小区、北门小区、铁塔寺小区、洗河花园小区等多个大型小区。累计完成开发土地 1l 成投资近 7亿元，开发房屋面积 l 20余万平方 米，为 l 2000余户 居民 解决了住房问题。公司坚持以人为本的开发思想，把握统一规划、合理布局、综合开发、配套建设 的路子，始终把社会效益、环境效益放在首位，以住宅开发为重点，改善居民居住条件为目的，以建设高标准小区为目标，不断提高工程质量、完善配套设施、优化小区生活居住环境，使建成后的各个小区环境优美、居住舒适、配套齐全、物业管理规范。 公司历年来开发建设的小区均被评为市优良小区，其中红星小区、粉莲街小区被评为省文明、优良小区，国家安居工程试点小区一一洗河花园被评为建设部城市住宅优秀试点小区。 公司 有较强的领导班子、业 务水平较高的员工；有较雄厚的技术、设备和资金基础；有较丰富的城市开发建设经验，完全可以胜任各 5 类开发任务。 第三章、可行性研究编制依据、原则和范围 1可行性研究编制依据 (1)国家和山东省有关法律、法规、规章及规范性文件 (2)现行有关技术规范、规定 (3)(4)(5)其他相关资料 2可行性研究编制原则 (1)坚持与国家深化住房制度改革相结合、相衔接的原则。 (2)在城市总体规划的指导下，结合城市 地理条件和环境要 求，坚持项目统一规划、因地制宜、综合开发的原则。 (3)根据项目总体规划，坚持项目建设布局合理、设计新颖、 配套齐全、居住舒适的原则。 (4)积极稳妥的采取科学的管理模式、采纳先进的建设技术、 采用新型的节能建材，节约能源、降低成本的原则。 (5)坚持项目经济效益、环境效益和社会效益相结合的原则。 3可行性研究编制的范围 (1)项目建设背景及必要性 (2)建设地点及建设条件 (3)项目总体规划方案 (4)环保与节能 6 (5)小区物业管理 (6)施工进度安排 (7)开发前景 (8)项目经济效益分析 (9)项目环境效益、社会效益分析 (10)结论 第四章、项目建设背景及必要性 l 项目建设背景 随着城市建设向纵深发展， 貌得到较大 改观，但 X 小区所处的 X 市西南部城区，由于长期缺乏统一规划，城市建设较为杂乱，居民居住条件较差。西部城区急待开发改造。为此， 化西城区，建设东城区的战略性城市建设指导方针，争取尽快实现西部城区的旧 城改 造。 被列为 2002年市政府为市民做 的十大好事之一。因此， 的建设势必会为改善西部城区的环境，提高居民居住水平起重大推动作用。 2项目建设的必要性 (1)符合国家政策要求 加大住宅建设投资力度，带动经济增长、改善居民住房条件 是国家的重大决策。为此，国家相继出台了一系列支持基本建设的政策、规定。取消福利分房，实行住房货币化逐步把居民引向房地产市场；大幅度提高住房租金刺激了居民的购买力： 取消 48 7 项建设项目收费 降低了住宅的建设造价； “ 实行个人 住房贷款，不断降低银行贷款利率使居民提前 消费成为可能。从我国目前住宅行业的政策导向、住宅市场的需求来看，我国住宅建设正面临着新一轮的发展周期，房地产开发行业前景非常乐观。因此本项目符合国家政策要求。 (2)符合行业规划要求 自八十年代开始，中国的房地产业进入持续性发展时期。随 着住房体制改革的深化、福利性分房体制的取消及货币化分房体制的实行，经过十几年的努力，城镇居民的居住条件得到了显著改善。现在居民购房时十分看重房屋的质量，规划设计是否合理，功能设施是否齐全，物业管理是否完善 都成了他们买房时 最关心的问题，但是房屋白有率低，住 房面积小、小区缺乏整体规划，附属设施不完备的问题依然存在。为此，建设部制定的城市住宅建设与房地产业七五 计划与 20 l 规划要求，九五期间将大幅度提高居民的住房面积及质量。因此本项目符合行业规划的要求。 (3)符合 随着市政府 “ 优化西城区，建设东城区 ” 城市建设战略方针 吉的出台以及 亮清工程向纵深发展， 貌得到很大改观。而 筑参差不齐，脏、乱、差现象十分严重。这不仅影响了当地居民的生活质量，也阻碍了绿 亮清 工程的进一步发展。 X 小区旧 城改造项目已被市政府列为 8 2002 年为市民做的十大好事之一，是 政府的一项德政工程、民心工程和形象工程。项目的开发建设无疑显得更加迫切，它的建设势必为绿亮清 工程及 市貌增添一道亮丽的风景线。因此本项目的实施对加快城市建设步伐、尽早实现城市总体规划、提高居民生活质量都将发挥重要的推动作用。 第五章、建设地点及建设条件 1 X 市位于山东省西南部，东经 11 5。 54 一 11 7。 6 ，北 纬34。 25 一 35。 55 ，西临菏泽地区，西北靠黄河，东 部和东 南部与临沂地区、枣庄市接壤，南依江苏省徐州市，北与泰安市毗邻。南北长 1 67公里，东西宽 1 58公里，总土地面积 1 0685平方 公里，全市地势东高西低，地貌复杂多样。 X 市城区京沪铁路纵贯南北，新石铁路横穿东西， 104、 105、 327国道穿越境内。 X 市还是全国内河水网的重要枢纽，京杭大运河干线在 1 州、佛山航线，市区内开通公交车线路近 20 条，出租车 2000 余量。城区 已联成四通八达的主体交通运输网。近年来， X 城区作为全市经济、政治、文化中心，城市建设 飞速发展。 2建设地点自然条件 城区建设相对滞后的地区，该地区 是 还没有得到改造，建筑参差不齐。 通非常 9 方便；北临 X 市最繁华的太白路，给居民的生活带来很大便利；并且 X 小区的建设改变了城区西部无大型、综合小区的现状，这些都对小区的销售非常有利。 3气象资料 根据当地气象部门提供的资料， X 市属暖温带湿润季风气 候区，具体气象数据如下： (1)气温 年平均气温 13 5C 极端最高气温 40 30 极端最低气温 一 l 8 I OC (2)降雨 年平均降水量 735最大降水量 1 1 59 20最小降水量 430 903)风向及风速 夏季主导风向 S 冬季主导风向 均风速 2 7m s (4)最大冻土深度 380动力供应条件 (1)供水 本项目拟采用 X 市供水集团总公司西郊水厂提供的自来 水为供 10 水水源，该水厂供 水规模为 8 5万吨日。本项目建设地点 距西郊水厂 2 公里，小区竣工交付使用后，日用水量为 1 400 立方 米，西郊水厂完全可满足需要。 (2)供电 本项目在小区内规划设计了三个配电室，能够满足小区的供电要求。 第六章、总体规划方案 1设计指导思想 坚持。 以人为本，的设计思想，应用现代城市设计的思想和方法，着重于环境整体形象的立意和刻划。从城市角度考虑小区外部景观与城市绿地、城市道路的协调，营造良好的城市景观。小区规划路网及各组团界限充分结合现状，形成一次规划分期实施的布局。 2设计 原则 (1)综合考虑 X 小区所在地区的气候、居住对象、生活 习惯、文化习俗，结合周围环境，合理布局，创造具有现代化、高起点且舒适、安全、卫生、优美的居住环境。 (2)依据建设的经济技术条件，确定各项合理的建设标准， 既满足当前实际需要，又具有一定的超前性和导向性。 (3)综合考虑小区内道路、绿化、居住、公建等与空间环 境设计的内在联系，注重空间景观和环境效益统一，努力节约用地，开发空间，提高土地的利用率。 11 3规划方案 (1)总体规划设计 在遵循城市总规及控规的前提下 ，通过分析 X 小区的功 能、环境条件和人行出入轨迹，确定在中新闸北路设一个主入口，济阳大街贯穿小区东西形成两个次入口，并且把小区分成南区、北区两部分。小区内设有较完善的公共配套建筑，居民基本所需在小区都可得到满足，并可便利于附近居民。 (2)道路系统规划 在城市总规及控规的指导下，形成城市道路一小区路一组团 路一宅旁小路的道路系统。 南北直线型道路相连，共同形成小区干道系统。干道设计做到通而不畅，减少不必要的穿越交通，居住区规划有三个入口与城市道路相连，区内设住宅组团路，经宅 前路通往各单元，同时宅问设步行系统，连接各主要公共绿地和游憩设施。 (3)住宅空间组织 居住区是小区的基本组成单位，设计中考虑人的各种需求， 注重空间的个性与特点，用院落式和错列式等手法，组成既有区别又有联系的住宅区。使居民具有归属感和认同感，为邻里交往提供条件。各组团中央都有集中的公共绿地或活动场地，满足不同年龄居民就近活动的需求；不同组团的绿化形式、游憩设施各具特色；单体楼底层设架空层用作停车场，它与室外停车场配合共同为居民提供安全、方便的服务。 12 (4)住宅设计 住宅设计努 力创造新颖的灵活 可变的住宅类型，采用进深适当、空间灵活的可分隔住宅，以满足不同层次居民的不同需求。住宅设计体现以起居室作为全家活动中心的原则，合理安排各厅、室的位置，使之公私分离，同时具有较好的自然采光通风条件，良好的空间尺度。合理的厨房和卫生问面积并能适当分隔、组织。住宅形体设计既要体现 能表现一定的时代美感。 (5)公建配置 依据本项目外围公建分布情况，结合小区公建设置要求，合 理安排小区公建。区内设有齐全的配套设施，除设置在住宅底层的沿街商业外，还有单独设置的农贸市场一处，并 利用南岸街和南北街交叉口西南的小块用地布置一处办公楼。在教育设施方面，区内布置了幼托一处，主要供小区服务；而小学则可以共用周边地块学校。此外，区内还设有社区中心一处，主要为本区居民服务。 (6)绿化系统规划 此次设计绿化率较高。小区绿地按三级布置，即空间绿地一 组团绿地一小区公共绿地，绿化系统采用带形与集中相结合的布置办法。既可使公共绿地更均匀的接近居民，又使绿地空间摆放有序、连续不断、丰富多变。小区内老运河以北规划全部建为城市绿地，形成沿老运河的一条城市绿化带，不仅是城市面貌得到改观，也给小 区内居民一个休憩、娱乐的场所。小区的绿化形成又南到北的一条绿轴，在辅以各不同住宅内部的东西空间绿化，与老运河以北 13 城市绿地联为一体。规划小区绿地树木种植注重空间层次、高低结合，并努力做到三季有花、四季常青。 (7)给排水设计 该小区规划人口为 83 5 7 人，依据居住小区给水排水设计规范确定居民生活用水为每人每日 1 80 升，则每日生活用水量为 l 504立方米。根据规划小区中公建设施的性质及数量，确定公建 每日用水量为 l 20 立方米。小区内绿化用水按每日每平方米 1 5 升，规划绿地面积为 3 2 公倾， 则每日绿化用水为 48 立方米。加 之未预见用水量及管网漏失水量，小区用水量每日约计 l 600 立方 米。本居住小区利用城市供水网供水，据当地提供管网供水水压及水量均能保证该小区生活正常用水。供水水质均符合国家生活饮用水标准。 该小区的排水采用雨水、污水分流制排水系统。由于规划小 区地形坡度较小，在布置排水管道时，尽量将雨水、污水以最短距离排出。在小区南部和北部各设置一个排水出口，将雨水和污水排入城市排水管网，雨水通过城市雨水管道排入老运河及越河，污水通过城市污水管道排入城市污水厂进行处理。 (8)供电 及电信设计 小区供电拟分南北两片分区供电。计算负荷每户按 3 虑，公建考虑 20W米 2。小区南部负荷则为 3000右，小区 北部负荷约为 4000小区拟在南区和北区各建 一个变电室。当地电力充足，具有良好的供电条件。小区内生活用电及公建配套用电 14 均能满足。 小区电话普及率规划为 l 同时考虑公建用户，小区内 话机预留 2500部左右。 (9)供热设计 小区拟采用 X 热力发电厂供热系统供热。因本小区为新建 居民小区，供热负荷全部使采暖负荷，热负荷分居民住宅采暖和公建采暖 两部分。居民采暖和公建采暖热指标分别按 70 w平方 米和 80 w平方米计算，小区总采暖负荷为 20 M w。 (10)燃气供应方案 规划小区引用管道煤气作为气 源，按户均用气 1 4 计算，加之公共建筑煤气用量，每日煤气用量约为 00立方米。 规划拟从小区北部引入城市低压管作为小区气源，主管径为 4主要规划技术指标 本项目总平面设计主要规划技术指标详见下表： 主要规划技术指标 名称指标 单位 数量 总用地 公顷 发建设用地 公倾 l 建筑面积 (新建 ) 万米。 宅建筑面积 万米。 商业建筑面积 万米。 公建建筑面积 万米。 O 75 15 保留建筑面积 万米。 迁面积 万米。 1 迁住宅面积 万米。 7 拆迁企业用房面积 万米。 8 拆迁商业用房面积 万米。 O 78 绿化率 40 容积率 住户数 产 2387 居住人口 人 83 57 第七章、环保与节能 1污染源分析 本项目属于住宅小区建设，除产生的少量生活污水、厨房油烟、生活垃圾需采取治理措施处理外，基本没有其它污染物排放。因此，对周围环境不会产生不良影响。 2绿化 良好的绿化不仅能创造优美的生 活环境，而且在防止污染、 保护环境方面也有特殊的作用。本项目坚持点、线面相结合的原则，把组团庭院绿化、道路绿化和小区中心花园绿地有机结合起来，充分发挥绿地的防护、活动功能和改善生态环境的作用，同时具有花、香、果、绿四大观赏特性，以确保小区环境优美整洁。 3 环境影响评价 16 本项目属小区建设，无工业用建筑，因而污染源很小，且污 染物排放量也很少，产生的少量生活污水、厨房油烟、生活垃圾等经处理后，完全可达到环保要求，预计不会对周围环境造成污染。 4节能 本项目在充分考虑经济适用的基础 上，拟采用以下节能措 施： (1)所有设备一律选用符合国家有关规定的节能开设备，不在 国家已公布淘汰的机电产品之列。电器设备选用新型市郊节能型，并采取电容补偿，提高功率因数，减少电损耗。 (2)住宅卫生间采取节水措施，并选用节水开卫生洁具，以节 约用水。 (3)灯具以节能型为主，以节约电能。 (4)合理布置建筑物朝向，尽是保持采光条件良好。 (5)采用新型节能墙体材料，并推广采用新技术、打扰工艺， 以节能降耗。 第八章、小区物业管理 物业管理是房地产商品的售 后服务，是物业公司在房地产消 费环节上提供的社会化、企业化的经营管理活动。一个好的小区不仅建得要好，管得更应当好；物业公司通过对已接管验收的各类物业实施统一的专业化管理和维护，为物业使用人提供市郊、优质、便捷、经济的多层次、全方位的服务，使物业发挥最大的使用效益和经济效益的。本项目在物业管理方面主要采取以下措施： 1物业公司提前进入小区，参与后期装饰安装及综合验收工 17 作。 2小区综合验收后，及时制订小区物业管理办法和居民手册等小区物业管理有关制度公约，并严格执行。 3协 调好物业公司同小区管委会、居委会的管理职能。分别同业主签订委托管理承包合同。 4将小区商业摊点依法经营纳入物业管理。维护小区公共秩 序，清除乱搭乱建、乱堆乱放等现象。 5加强小区治安管理、卫生管理、绿化管理、公建配套管理，把小区真正办成一流的物业管理示范小区。 第九章、施工 进度安排 1施工组织 本项目可行性研究报告正式批复后，就尽快着手进行前期 准备工作，及时进行拆迁安置及三通一平 及项目初步设计 的编制工作。由于该小区拆迁量以及建设规模较大，本小区计划分两期实施开发建设，即济阳大街以北为一期工程 (北区 )， 济阳大街以南为二期工程 (南区 )。 2002 年上半年计划完成北区的拆迁工作，下半年着手进行 开发建设，预计 2004年 6月全面完成北区建设项目，达到综合 验收标准。南区工程计划在北区建设初具规模时，即 2003 年底 或 2004 年初进行开发建设，并将于 2005年底达到综合验收标 准。 现 花园的建设任务交给鲁兴开发公 司， 委立项计划已下达，规划用 18 地许可证已办理完毕，规划设计方案正在审批。现 X 花园小区现场正在进行拆迁摸 底，预计可按原计划进行房屋拆迁。 2施工进度计划表 根据项目进展情况，项目从前期准备工作结束到全面综合验 收共需 4年时问。整个项目实施进度预测如下表： 一期工程 年份 2002 2003 2004 序 号 季度 内容 l 2 3 4 l 2 3 4 l 2 3 4 l 可研报告 编制及审批 2 房屋拆迁、 办理手续 3 施工图设计、 三通一平 4 士建施工 5 装饰及安装 6 绿化、配套、 竣工验收 二期工程 年份 2003 2004 2005 序 号 季 度 内容 I 2 3 4 l 2 3 4 l 2 3 4 l 房屋拆迁 19 2 施工图设计、 三通一平 3 土建施工 4 装饰及安装 5 绿化、配 套、 竣工验收 第十章、开发前景 1国家房地产业形势 根 据 建设部以建计【 l 996】第 4 l 3” 时文制订的城市住宅建设 与房地产业九五 计划与 20 l O 年远景目标。 “ 九五 ” 期间需 建设住宅 l 2亿米 2，平均每年建设住宅 2 4亿米 2。由此可见，住房 市场之大是其它商品无法相比的。 2市场需求分析 随着福利分房的取消以及住房信贷制度的健全， 房地产市场较为火爆，广大工薪族和中低收阶层成为住房消费的主要市场。建筑风格及住宅类型亦是经济适用性住宅。 市房地产市场的一个亮点，从而吸引大量的购买力。由于 合小区，加之此项目与 易形成集团购买力。该项目北临太白西路，此处位于 X 市繁华地区边缘，交通较为便利，环境比较安静，又临近繁华地区，地理位置相当不错。 0 会形成一轮新的购房热潮。 十一、项目经济效益分析 1投资估算 根据国家的有关法律、 和以往年度开发经验估算，为 3 3 843 9 l 万元，其中 ： 法规及 X 市的有关规章制度和以往开发经验估算， (1)拆迁征地费用： 9633 32万元 其中： 九家厂区征地费用： l 79 64亩 45万元亩 =8083 8万元 契税： (1 73 5 5亩 45万元亩 +23 5亩 3 5万元亩 ) 3： 258 97万元 土地管理费 (3 )： 258 97万元 非农业用地附加费： (1 73 5 5亩 +23 5亩 ) 2000元亩 =39 4 土地测量评估费： l 8 1 万 l 元 M2=l 8 1万元 拆迁管理费： 7 78 万 6元 46 68万元 拆迁补偿费： 927 39万元 其中： 临时刷转补助费： 7 O 1 万 3 元 月 l 8 个月 =378 54万元 停业补助费： 21 O 78万 1 O 元 月 l 8 个月 =l 40 4万元 奖励及搬家费： 7户 1 500元户 =l 75 05万元 附属物补偿费 ： 7户 2000元户 =23 3 4万元 (2)建设手续费用： 28 04 万 63 7元 M。 =l 786 1 5万元 其中： 人 防费： 25 元 墙改费： l O 元 规划管理费： 2 5 元 开发管理费： 4元 消防费： 4元 劳保费：建安造价的 2 6 质检费：建安造价的 2 设计审查费： 招投标费： O 4 元 3)建设配套费及设计、监理等费用： 28 04 万 123 5元 462 94万元 其中： 建设配套费： l 规划设计费： 1元 设计、 监理费： 20元 地质勘探费： 2 5元 22 (4)工程建安造价： 1 6 l 57 5万元 拆迁安置住宅楼： 9 11万 500元 5 5 5 万元 商住楼： l 4 04万 600元 424万元 公建及商业楼： 4 89万 650元 l 78 5万元 (5)财务管理费用： 28 04 万 l 804万元 其中： 管理费用 40元 款利息 60元 资金筹措 该项目建 设资金主要来源于自筹、银行贷款和预售房款三种 渠道。现前期工程款已到位，主要来源于公司自筹。由于 X 小区总体规模较大，总投资成本较高，待该项目正式投入施工后，公司拟从商业银行贷款 8000l 0000 万元用于小区的建设。一期工 程建设基本完成时即可对一期建设房屋进行预售，预售所得房款即可投入二期工程的建设或清还银行贷款。 3余房情况 根据房屋拆迁实际情况，整个小区户均拆迁面积较小， 故拆安比增大。综合考虑，住宅拆安比为 l： 1 3，商业房为 l： 1 05。其余房情况为： 住宅： 。 23 1 5万 7 O l 1 3=l 4 04 万 商业： 23 4 1 4 万 78 1 05=3 32万 预计销售收入 根据我国的综合经济形势，立足我市房地产市场基本情况， 并通过市场分析对近期未来有所展望的基础上，对本项目建成后的商品房平均销售价格初定为住宅： l 480 元米 2，商业用房： 3000元米 2，拆迁安置房超面积部分： l 3 80元米 2。 该小区销售收入的计 3 873 7 2 万元 1其中 - 商品住宅楼： l 4 04万 l 480元 0779 2万元 商业楼： 3 32 万 3000元 960万元 车库及配房： 2 49万 l 300元 3237万元 营业房差价款： O 78万 260元 02 8 万元 回收住宅房屋结构及层次差价款： 7 O l 万 l 20元 4 1 2万元 回收超面积安置款： 30 l 5万元 其中：住宅： 2 1 万 l 3 80 元 898万元 商业： 0 039 万 3000元 M2=万元 回收拆迁安置配房款： 1 1 7 万 600元 02万元 5营业税金： 1936 86万元 38737 2万元 5 =1936 86 万元 6销售利润： 2956 43万元 3 8737 2 33 843 9 l l 936 86=2956 43万元 24 7现金流量分析 根据市场分析，本项目未来商品房销售 情况良好，估计从 2004年一期工程预售开始，到 2006年年底可全部销售完毕。具体 销售情况见下表。 单位 (万元 ) 年份 2004 2005 2006 项目 预售 销售 预售 销售 预售 销售 一期工程 6812 二期工程 l 1 计 68 l 2 l 预计销售基础上结 合本项目的投资计划进度对该项目现 金流量分析如下表： 单位 (万元 ) 序 号 乒纾 项目 2002 2003 2004 20