房地产全程计划管理讲义.doc

万韬房地产管理培训咨询 讲师：王金升 深圳万韬企业管理咨询有限公司目 录讲师简介引言 如何理解项目计划管理一、从美国地产发展看地产项目管理二、从企业经营看项目管理三、项目管理战略的价值四、项目管理战略的核心五、成功的项目取决于科学的项目计划六、项目计划管理是项目管理三大关键过程之一第一章计划管理对房地产项目管理的的影响一、通过计划管理解决的五个问题二、计划管理是房地产开发过程控制主线三、项目计划为项目开发提供指导和控制作用四、目前计划管理存在的问题五、项目计划与控制遇到的困难六、项目的基本特征和项目管理的基本要素第二章项目计划管理概念与框架一、对项目计划认识和实践的几个误区二、项目计划概念和编制的三个阶段三、项目计划的基本要素四、项目计划过程和采用的技术和方法五、项目计划与控制的管理框架第三章项目计划的原则一、项目计划编制中遵循的五个原则二、项目计划中需关注的四个整合第四章房地产企业计划管理体系一、项目计划的分类二、房地产公司的计划分类三、房地产三年发展规划四、房地产项目经营计划五、房地产项目业务计划六、计划管理体系一览表第五章计划编制流程一、项目计划的制定流程二、项目计划执行步骤分解三、制定计划的首要任务四、制定项目目标的管理要点五、制定项目目标的SMART原则六、制定项目目标注意事项第六章房地产各项计划编制操作指引一、房地产项目计划管理操作的六项要求二、【三年发展规划】计划编制原理和方法l三年发展规划是什么？ 不是什么？l三年发展规划编制概述l作用：三年发展规划是企业中长期战略的体现l原理：平衡衡记分卡、战略地图l过程：地产战略十步法l战略管理讨论l三年计划编制示例l三年发展规划模版三、【经营计划】编制原理和方法1.房地产企业的经营计划概念2.项目经营计划的管理要点3.经营计划编制和审批流程4.经营计划设计的主要计划内容解释5.项目经营计划的审核和批复6.项目经营计划的变更7.经营计划的格式和示范文本8.项目资金计划9.项目成本控制计划10.项目人力资源计划四、【项目控制性计划】编制原理和方法l项目总控制计划的作用l讨论：l选择里程碑的注意事项l项目总控制计划的责任单位和发放范围五、【职能计划】编制原理和方法l职能计划的概念和原则l职能计划的作用六、【业务计划】编制原理和方法l工程业务计划编制l采购业务计划编制l设计业务计划编制注意事项主要计划l营销业务计划编制l入伙和验收业务计划编制l其它专项计划编制第七章计划的执行与反馈一、计划的控制步骤二、计划执行和反馈基本流程三、项目计划执行要点四、执行中常出现的问题五、项目控制基础和目标六、项目控制的要点七、项目控制的措施八、计划变更管理九、计划反馈要求十、计划管理绩效评价十一、计划管理绩效评估纬度示例十二、经营计划绩效评估第八章项目计划管理的发展一、明确责任二、明确要求和过程三、房地产公司的计划管理“一台五管”引言 如何理解项目计划管理一、 从美国地产发展看地产项目管理二、 从企业经营看项目管理企业管理的三个层次：战略管理、项目管理、营运管理三、 项目管理战略的价值四、 项目管理战略的核心五、 成功的项目取决于科学的项目计划六、 项目计划管理是项目管理三大关键过程之一Note： 第一章 计划管理对房地产项目管理的影响第一章 计划管理对房地产项目管理的的影响一、 通过计划管理解决的五个问题第一，公司的生存与发展的战略性规划问题。第二，当年度公司层面的经营与管理安排问题。第三，各项目的开发经营工作计划问题。第四，围绕项目开发经营的专业作业计划问题。第五，公司、项目和专业计划的协同，以及各时间段工作任务的沟通落实问题二、 计划管理是房地产开发过程控制主线 三、 项目计划为项目开发提供指导和控制作用l 项目实施前的详尽预测和模拟l 确定项目的时间、成本、资源和人员l 促进项目干系人之间的沟通，达成共识并提供统一信息l 为项目实施过程中计划、成本和资源控制提供基准l 提高项目的质量和效能l 公司的财富和员工的培训资料Note： 第一章 计划管理对房地产项目管理的影响四、 目前计划管理存在的问题从公司管理角度看：六个方面问题从日常工作看：l 赶工是开发过程的常态l 制定了详细的计划，但是，永远不能得到落实l 计划的编制各自为政l 总是忽略或遗漏的工作内容l 将施工企业的计划，作为现场的总控制计划l 缺乏计划管理方法l 70%的项目成本超出了预算l 90%的项目面临计划超出限度l 五、 项目计划与控制遇到的困难l 项目和组织的独特性l 员工对项目开发过程的理解l 人员的计划管理能力、观念和文化等人为因素l 项目复杂性和多因素影响l 伴随项目的大量不确定性和变化l 专业技术、项目计划和控制的高级方法和技能六、 项目的基本特征和项目管理的基本要素Note： 第二章 项目计划管理概念与框架第二章 项目计划管理概念与框架一、 对项目计划认识和实践的几个误区项目计划中的五个 l 项目进度 公司经营计划l 项目进度计划 项目计划l 总包编制施工总计划 工程总开发计划l 里程碑计划 项目总开发计划l 绩效高二、 项目计划概念和编制的三个阶段1. 概念l 项目计划定义：项目计划是实现项目目标的一种行动方案；项目计划是以时间为基础的行动计划来协调各种活动和资源，以便完成特定的目标l 项目进度计划定义：项目进度计划是项目计划的重要组成部分，资源计划、成本计划的编制都是以季度计划为基础 2. 项目计划制定过程的三个阶段：时间计划、资源计划、实施计划Note： 第二章 项目计划管理概念与框架三、 项目计划的基本要素l 计划的五个基本要素l 计划需要进行调整、变更，以适应动态变化的情况和对项目更深的认识和把握l 计划须一直保持其完整性和一致性四、 项目计划过程和采用的技术和方法五、 项目计划与控制的管理框架全员计划管理理念 Note： 第三章 项目计划的原则第三章 项目计划的原则一、 项目计划编制中遵循的五个原则l 全面分解原则l 上下一致原则l 充分参与原则l 关注品质原则l 严肃性原则二、 项目计划中需关注的四个整合l 关注成本、资源和进度的整合 l 关注计划和控制的整合 l 关注人力资源的和组织设置的整合 l 关注项目各种信息的整合 四种月报Note： 第四章 房地产企业计划管理体系第四章 房地产企业计划管理体系 一、 项目计划的分类二、 房地产公司的计划分类l 中期发展规划l 项目经营计划l 项目业务计划三、 房地产三年发展规划中期、短期发展计划的管理要点l 服务的组织：计划名称：三年发展规划；集团、分公司；定义组织的目标l 计划涉及的内容：明确公司发展中期战略和策略；规划公司的经营目标 （业绩、品牌与客户、内部管理、可持续发展）l 计划的模版：企业发展规划书；三年发展规划-业绩目标的细化；利润销售面积、销售收入资金控制性计划土地储备控制性计划人力资源控制性计划个项目开发控制性计划Note： 第四章 房地产企业计划管理体系四、 房地产项目经营计划 项目经营计划的管理要点l 服务的组织：业务部门、计划名称l 计划涉及的内容：项目经营目标、项目里程碑计划等；质量管理要求、风险管理要求、成本管理要求l 计划的模版：项目经营规划书、里程碑计划、土地计划、成本规划、营销规划、人力资源规划五、 房地产项目业务计划 项目业务计划的管理要点l 服务的组织：计划名称：施工计划、设计计划等；业务部门：定义部门的具体行动l 计划涉及的内容：各部门的工作计划、专项的计划；资源、成本方面的要求l 计划的模版：甘特图六、 计划管理体系一览表Note： 第五章 计划编制流程第五章 计划编制流程一、 项目计划的制定流程确定项目目标建立工作分解结构任务定义成本估算任务排序形成项目计划风险控制形成项目基准计划二、 项目计划执行步骤分解l 确定目标l 编制计划l 实施控制项目计划管理讨论：回答13个问题 三、 制定计划的首要任务确定项目目标：阐明一个项目要达到的期望和要求回答两个关键问题：1、你应该做它吗？2、你能作它吗？案例：文件打印任务10分钟把一份20000页的文件打印出来Note： 第五章 计划编制流程四、 制定项目目标的管理要点l 明确项目的结果和衡量项目成功的标准l 制定目标的原则p SMART原则p 更少就是更多p 目标是可控制的p 确定所有目标五、 制定项目目标的SMART原则六、 制定项目目标注意事项非常重要：领导和项目成员认同项目问题：如何使大家认同项目？Note： 第六章 房地产各项计划编制操作指引第六章 房地产各项计划编制操作指引一、 房地产项目计划管理操作的六项要求l 房地产计划管理主体和配合l 计划编制的时间和要求l 计划编制的质量要求l 计划编制的沟通要求l 计划编制的来源要求l 计划编制的工作内容设置要求讨论：根据你的经验和理解，三年发展规划应该包括哪些内容？Note： 第六章 房地产各项计划编制操作指引二、 【三年发展规划】计划编制原理和方法l 三年发展规划是什么？ 不是什么？l 三年发展规划编制概述l 作用：三年发展规划是企业中长期战略的体现案例：万科中长期战略 Note： 第六章 房地产各项计划编制操作指引l 原理：平衡衡记分卡、战略地图l 过程：地产战略十步法l 战略管理讨论案例：标杆企业三年发展规划管理流程 l 三年计划编制示例Note： l 三年发展规划模版Note： 第六章 房地产各项计划编制操作指引经营计划三、 【经营计划】编制原理和方法1. 房地产企业的经营计划概念经营计划的内涵和目的2. 项目经营计划的管理要点经营计划的目的、原则、经营计划的责任、经营计划的管理流程经营计划的内容和格式案例：标杆管理流程Note： 3. 经营计划编制和审批流程4. 经营计划设计的主要计划内容解释经营计划包含的主要计划说明：项目经营目标、项目总控制计划、项目资金计划、项目目标成本规划、人力资源指导书、土地储备规划Note： 第六章 房地产各项计划编制操作指引经营计划5. 项目经营计划的审核和批复经营计划的审核和批复的管理要点案例：项目的kpi指标6. 项目经营计划的变更7. 经营计划的格式和示范文本经营计划的格式：通过经营规划书呈现经营规划书的主要篇章Note： 8. 项目资金计划9. 项目成本控制计划10. 项目人力资源计划Note： 第六章 房地产各项计划编制操作指引项目控制计划四、 【项目控制性计划】编制原理和方法l 项目总控制计划的作用p 是项目总高层的计划，属于策略层级p 项目总控制计划又称“里程碑计划”p 反映了项目开发过程和重要节点要求p 是项目实现和控制的基准l 讨论：1、根据您的管理经验，请列出开发控制计划的主要里程碑工作内容2、请列出最重要的5个里程碑节点Note： 第六章 房地产各项计划编制操作指引项目控制计划l 选择里程碑的注意事项容易理解 可控性 关注决策 逻辑性l 项目总控制计划的责任单位和发放范围责任和发放管理要点发放的范围部门经理级及以上 管理层授权人员 总办计划管理岗 案例：标杆企业的“均好中加速”Note： 第六章 房地产各项计划编制操作指引职能计划五、 【职能计划】编制原理和方法l 职能计划的概念和原则职能计划的概念职能计划的编制原则：一致性、科学性、完善性、及时性l 职能计划的作用职能计划任务的来源职能计划编制流程和管理工具-POM简介Note： 第六章 房地产各项计划编制操作指引业务计划六、 【业务计划】编制原理和方法l 工程业务计划编制工程建设方面的业务计划编制注意事项和主要计划注意事项：区分施工单位编制的计划与发展商计划的区别、重点关注项目总体发展计划，控制计划的输入和输出、审核专项计划、坚持合理工期主要计划p 工程管理规划书p 工程进度控制计划p 材料设备进场计划（项目部编制）p 分包进场计划（项目部编制）p 施工图需求计划（项目部编制）p 销售配合（卖场）计划（项目部编制）l 采购业务计划编制采购计划编制注意事项和主要内容注意事项：关注合约规划、关注采购计划的责任矩阵、关注采购过程，更要关注采购结果主要计划p 采购管理规划书、采购性能标准说明、采购的方式规划、采购评标规划、采购过程计划、采购成本规划p 材料和部品的现场管理Note： 第六章 房地产各项计划编制操作指引业务计划l 设计业务计划编制注意事项p 关注各环节设计成果文件p 设计计划的核心目标是设计质量p 关注设计管理环节的里程碑主要计划p 设计管理规划书、设计总体计划、各阶段设计计划、设计成果文件标准说明l 营销业务计划编制注意事项p 营销的规划p 营销过程的里程碑主要计划p 营销推广方案、营销总体计划、销售培训计划、营销费用计划、常规营销活动规划l 入伙和验收业务计划编制注意事项p 熟悉政府要求的验收p 关注客户验收主要计划p 现场工程管理部门内部检查计划、客户部主导的模拟验收计划和标准 、入伙前风险检查计划 、物业移交计划、客户入伙交房方案 l 其它专项计划编制主要专项计划p 开盘专项计划、结算专项计划、其它部门的职能Note： 第七章 计划的执行与反馈第七章 计划的执行与反馈一、 计划的控制步骤二、 计划执行和反馈基本流程三、 项目计划执行要点l “执行”是对计划的执行，计划是执行的基础l 执行是对项目的执行，必须完成项目的目标Note： 四、 执行中常出现的问题五、 项目控制基础和目标控制的基础：完备的计划控制的目标：项目工作成果（交付物+管理结果）控制的关键：持续的监督控制：查看项目执行情况及其工作成果，对照项目计划，分析、评估计划与实际间的差距，对出现的偏差采取必要的纠正措施六、 项目控制的要点控制应关注对关键因素的控制p 控制是对关键因素进行控制，如进度、成本费用、质量、工作范围等，高风险的领