投资分析培训 PPT课件

目录 第一部分前言第二部分基础数据估算第三部分财务指标评价第四部分财务评价案例 1 第一部分前言 为什么要做 什么时候做 怎么做 2 开发企业负责人投资决策据编制设计任务书筹措资金和申请贷款签订合作和协议申请项目建设执照 为什么要做投资估算 3 哪些阶段做投资估算 4 投资估算主要做什么 房地产项目可研报告 程序 内容 估算基础数据 编制财务报表 计算评价指标 分析财务效益指标 得出评价结果 指标计算方法 选择评价参数 5 链接 房地产开发阶段 项目取得之前 决策阶段 前期准备 项目组织设计阶段 建设及销售 实施阶段 竣工入伙 完工阶段 物业交接 管理 运营阶段 投资机会研究项目建议书可行性研究报告项目取地策略报告土地获取 开发报建工程招投标开发建设销售与招商 竣工验收验收备案入伙通告 初始登记转移登记交接物业 签订土地合同资金筹措勘察测量规划设计临时供水供电场地平整等 6 第二部分基础数据估算 开发成本与开发费用融资成本与资金筹措收入与税金 7 1 房地产开发项目总投资估算表 项目总投资 开发建设投资 经营资金开发建设投资 固定资产投资 开发产品成本 8 1 土地费用 土地费用 获取土地使用权而发生的的费用 一般包括征地拆迁补偿费 土地出让金 契税 土地获取费用因获取土地土地的方式 地块性质等不同而不同 土地出让方式不同划拨 出让 转让 土地出让宗地属性不同 生地 完成土地征用 但未经开发 不可直接作为建筑用地 毛地 已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的土地 熟地 以直接进场进行项目施工建设的建设用地 法律手续完备 基础资源通达 土地平整 是否由开发商需要拆迁或征用 如旧城改造 9 地价评估方法 市场比较法 是将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较 对有关因素进行修正 得出待估土地在评估时日地价的方法 基准地价修正法 是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果 按照替代原则 就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较 并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正 进而求取待估宗地在估价期日价格的方法 成本逼近法 是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据 再加上一定的利润 利息 应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法 其基本计算公式为 土地价格 土地取得费 有关税费 土地开发费 投资利息 投资利润 土地增值收益 10 2 前期工程费 主要包括 开发项目前期规划 设计 可行性研究 水文 地质勘测 以及 三通一平 等阶段的费用支出 通常列入 前期工程费 项 也可以列入 其他费用 开发期间税费 项 11 3 基础设施建设费 基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用 主要包括供水 供电 供气 排污 绿化 道路 路灯 环卫设施的建设费用 以及各项设施与市政设施干线 干管 干道的接口费用 一般按实际工程量估算 12 附 烟台基础设施收费标准 13 4 建筑安装工程费 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用 设备采购费用 安装工程费用和室内装饰家具费等 14 5 公共配套设施建设费 公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施 又称公建设施 的建设费用 主要包括 居委会 派出所 托儿所 幼儿园 锅炉房 变电室 公共厕所 停车场等 一般按规划指标和实际工程量估算 表5 7公共配套设施建设费用估算表单位 万元 15 6 开发间接费 开发间接费是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用 主要包括 工资 福利费 折旧费 修理费 办公费 水电费 劳动保护费 周转房摊销和其他费用等 一般经济测算不作此项要求 根据开发企业现实情况予以计算 如当开发企业不设立现场机构 由开发企业定期或不定期派人到开发现场组织开发建设活动时 所发生的费用可直接计入开发企业的管理费用 16 7 管理费用 管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用 管理费用 土地费用 前期工程费用 基础设施建设费用 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 2 3 17 8 财务费用 财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用 主要包括借款和债券的利息 金融机构手续费 融资代理费 外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用 借款和债券的利息 不同的融资渠道利息不同 如全部自有资金 自有资金 银行贷款 上市融资 等 利息与开发回款有关 开发回款越慢带来的利息越高 利息的计算 编制银行贷款平衡表 资金平衡表 18 银行利息的计算 编制银行贷款偿还表 假设1 收入优先用于偿还贷款假设2 仅考虑单个项目开发利息 19 9 销售费用 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用 以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用 主要包括销售人员工资 奖金 福利费 差旅费 销售机构的折旧费 修理费 物料消耗 广告费 宣传费 代销手续费 销售服务费及预售许可证申领费等 综合起来为 1 广告宣传及市场推广费 一般约为销售收入的1 2 2 销售代理费 一般约为销售收入的1 5 2 3 其他销售费用 一般约为销售收入的0 5 1 以上各项合计 销售费用约占到销售收入的3 5 20 10 其他费用 其他费用主要包括临时用地费和临时建设费 工程造价咨询费 总承包管理费 合同公证费 施工执照费 工程质量监督费 工程监理费 竣工图编制费 工程保险费等 这些费用按当地有关部门规定的费率估算 一般约占投资额的2 3 其他费用估算表单位 万元 21 11 开发期间税费 开发期间税费是指项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用 各项税费应根据当地有关法规标准估算 开发期税费估算表单位 万元 22 12 不可预见费及其他 12 不可预见费房地产项目投资估算应考虑适当的不可预见费用 不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度 以上述各项费用之和的3 左右估算 如果是开发完成后出租或自营的项目 还应该估算下列费用 13 运营费用14 修理费用 23 总结 24 房地产开发进度 25 动态投资成本 26 2 融资与资金成本 27 28 3 房地产收入与税金 房地产收入是指 房地产投资项目的经营收入 指向社会出售 出租房地产商品或自营时的货币收入 包括 地产销售 物业经营 土地装让等 29 链接 房地产价格评估方法 1 成本法 即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算 剔除不正常因素影响的价值 对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润 得出土地使用权价值的方法 该方法常用于对正常程序取得的土地的评估 2 市场比较法 取市场上相同用途 其他条件相似的房地产价格案例 已成交的或评估过的 具备正常报价的 与待估房地产的各项条件相比较 对各个因素进行指数量化 通过准确的指数对比调整 得出估价对象房地产的价值的方法 这种方法具有较强的实际意义和准确性 在市场较为成熟 成交透明 比较案例易找的时候常常使用 并且估价结果较为准确 3 剩余法 房地产总价知道或者可以测算出来时 因为房地产总价 土地使用权价值 房产价值 因此测算出土地使用权价值或房产价值 用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值 这种方法常用于房屋或土地的单项估价 4 收益法 不同的地区 不同用途 类型的房地产收益率也有所不同 根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法 房地产价值 房地产纯收益 收益还原率 5 假设开发法 对于一个未完成的房地产开发项目 纯土地或在建工程等 通过测算正常开发完毕后的市场价值 然后扣除剩余开发任务的正常投入 即得出待估房地产价值的方法 30 市场比较法案例 收集类比案例 确定评价指标 确定各指标权重 计算评价系数 31 2 税金估算 营业税及附加 两税一费营业税 城市建设维护税 教育费附加 营业税 3 土地使用税契税 权属转让过程中征收 税率为3 印花税土地增值税企业所得税 税率25 计税依据企业所得税是对企业生产经营所得和其他所得征收的一种税 32 土地增值税的计算 33 第三部分财务指标评价 财务基本报表资金价值与折现静态评价指标动态评价指标 34 1 财务基本报表 现金流量表 定义 反应项目在计算期内各年的现金收入 现金流出和净现金流量的计算表格 是财务分析的基本表格之一 35 1 财务基本报表 资金平衡表 36 1 财务基本报表 利润表 37 2 资金的时间价值 在不同的时间付出或得到同样的数额的资金期价值是不相等的 资金的价值会随时间变化 近期投入的资金 比将来投入的同样数额的资金更有价值 因为当期立即带来收益 而未来期间投入的资金 不能立即产生收益 就与立刻投资价值不等 在不考虑通胀情况下 今天的1万元比10年后的1万元更值钱 那么今天的1万元等于十年后的多少钱 38 资金折现 资金折现 就是将各期资金折算到当前时点的过程 Fn P 1 i n 已知现值求终值 Pn F 1 i n F 1 i n 已知终值求现值 利息 i 终值 F现值 投资本金 P 两个要点 1 i的取值8 12 房地产行业平均收益率 基准折现率的概念基准折现率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数 是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率 称为最低要求收益率 2 n次方的计算在EXCEL的方法 39 3 静态评价指标 静态投资是以某一基准年 月的建设要素的价格 时点价格 为依据所计算出的建设项目投资的瞬时值 静态经济评价指标 投资利润率 资本金利润率 资本金净利润率 利润率 投资利税率 静