北京写字楼市场分析.doc

目目录录 北京写字楼市场分析北京写字楼市场分析 第第 1 章章北京写字楼市场分析北京写字楼市场分析 1 1 1供给分析供给分析 1 1 2需求分析需求分析 3 1 3租金分析租金分析 4 第第 2 章章写字楼热点区域分析写字楼热点区域分析 5 2 1CBD 商圈商圈 5 2 1 1供给分析 5 2 1 2需求分析 5 2 1 3租金分析 6 2 1 4区域解析 6 2 2东长安街商圈东长安街商圈 7 2 2 1供给分析 7 2 2 2需求分析 7 2 2 3租金分析 8 2 2 4区域解析 9 2 3金融街商圈金融街商圈 10 2 3 1供给分析 10 2 3 2需求分析 10 2 3 3租金水平 11 2 3 4区域解析 11 2 4中关村西区商圈中关村西区商圈 12 2 4 1供给分析 12 2 4 2需求分析 12 2 4 3租金水平 14 2 4 4区域解析 14 北京写字楼市场发展视点北京写字楼市场发展视点 视点一 供应区位郊区化视点一 供应区位郊区化 16 视点二 超 甲级写字楼更加注重形象与品质视点二 超 甲级写字楼更加注重形象与品质 16 视点三 写字楼的租售抉择视点三 写字楼的租售抉择 高端物业 只租不售高端物业 只租不售 17 视点四 纯写字楼的发展路径视点四 纯写字楼的发展路径 从景观 绿化到健康从景观 绿化到健康 17 视点五 物业管理影响保值视点五 物业管理影响保值 18 视点六 商务自身配套设施综合化视点六 商务自身配套设施综合化 18 北京房地产市场分析北京房地产市场分析 视点七 投资需求主体选择差异化视点七 投资需求主体选择差异化 18 视点八 写字楼市场与奥运会视点八 写字楼市场与奥运会 19 附附表表 22 图图 表表 索索 引引 图图 1 1 北京市近三年写字楼供应量 万平方米 北京市近三年写字楼供应量 万平方米 1 图图 1 2 北京市甲级写字楼历年供应量 万平方米 北京市甲级写字楼历年供应量 万平方米 2 图图 1 3 北京市北京市 2007 年一季度各级写字楼存量分布情况年一季度各级写字楼存量分布情况 2 图图 1 4 北京市写字楼入住量和空置率 万平方米 北京市写字楼入住量和空置率 万平方米 3 图图 1 5 北京市北京市 2007 年一季度交易情况年一季度交易情况 3 图图 1 6 北京市北京市 2007 年一季度各大商圈写字楼交易 平方米 年一季度各大商圈写字楼交易 平方米 4 图图 1 7 北京市甲级写字楼租金走势 元北京市甲级写字楼租金走势 元 平方米平方米 天 天 4 图图 2 1 CBD 甲级写字楼空置率甲级写字楼空置率 6 图图 2 2 CBD 商圈甲级写字楼租金走势 元商圈甲级写字楼租金走势 元 平方米平方米 天 天 6 图图 2 3 东长安街商圈写字楼空置率东长安街商圈写字楼空置率 8 图图 2 4 东长安街商圈人均使用面积 单位 平方米东长安街商圈人均使用面积 单位 平方米 人 人 8 图图 2 5 东长安街商圈写字楼租金走势 元东长安街商圈写字楼租金走势 元 平方米平方米 天 天 9 图图 2 6 金融街甲级写字楼空置率金融街甲级写字楼空置率 11 图图 2 7 金融街商圈甲级写字楼租金走势 元金融街商圈甲级写字楼租金走势 元 平方米平方米 天 天 11 图图 2 8 写字楼人均使用面积写字楼人均使用面积 13 图图 2 9 中关村甲级写字楼空置率中关村甲级写字楼空置率 14 图图 2 10 中关村西区商圈甲级写字楼租金走势 元中关村西区商圈甲级写字楼租金走势 元 平方米平方米 天 天 14 附表附表 1 北京市部分大体量甲级写字楼情况一览表北京市部分大体量甲级写字楼情况一览表 22 附表附表 2 北京市北京市 2007 年第一季度写字楼主要交易一览表年第一季度写字楼主要交易一览表 22 附表附表 3 2005 年和年和 2006 年写字楼大单交易一览表年写字楼大单交易一览表 23 附表附表 4 CBD 商圈近期即将入住的项目商圈近期即将入住的项目 24 附表附表 5 金融街近期即将入住的项目金融街近期即将入住的项目 24 附表附表 6 中关村西区商圈近期即将入住的项目中关村西区商圈近期即将入住的项目 24 附表附表 7 北京部分写字楼项目情况北京部分写字楼项目情况 25 北京仁达房地产评估有限公司北京仁达房地产评估有限公司 第 1 页 第 1 章 北京写字楼市场分析 1 1供给分析供给分析 土地供应 8 31 大限 的土地提前供应 再加上各大商圈成熟较早 主城区的综 合用地在 2005 年以前基本上以各种形式划拨或者出让完毕 这直接导致 2005 年和 2006 年综合用地交易量下降 尤其是 2006 年 综合用地规划建筑面积 46 万平方米 仅占全年土地交易规划建筑面积 884 7 万平方米的 5 8 2005 年 8 块土地平均楼面价格 3743 元 平方米 其中有三块在中关村西区 挂牌上市 有一块综合用地在东长安街商圈附近的雅宝路挂牌上市 2006 年 6 块土地平均楼面价格 4252 元 平方米 仅有一块靠近东长安街商圈 其他土地 位置相对较偏 写字楼供应 2006 年写字楼供应量呈现井喷势 同比增加 56 相比 2004 年增加 69 图图 1 1 北京市近三年写字楼供应量北京市近三年写字楼供应量 万平方米 万平方米 209 227 353 0 50 100 150 200 250 300 350 400 200420052006 2004 年五环外写字楼的新增供应占总量的 4 6 2005 年占 3 4 而 2006 年则突增至 16 7 北京房地产市场分析北京房地产市场分析 第 2 页 图图 1 2 北京市甲级写字楼历年供应量北京市甲级写字楼历年供应量 万平方米 万平方米 0 10 20 30 40 50 60 70 80 19961997199819992000200120022003200420052006 2007Q1 在经历了 2003 年甲级写字楼供应低谷后 供应开始增加 且大体量的甲级 写字楼供应开始受到关注 截止 2007 年第一季度 写字楼的存量达到 1233 万平方米 其中甲级和超 甲级存量紧逼 500 万平方米 占 40 图图 1 3 北京市北京市 2007 年一季度各级写字楼存量分布情况年一季度各级写字楼存量分布情况 超甲级 1 22 甲级 38 72 乙级及其以 下 60 06 第一季度有七个写字楼项目落成 均为甲级 新增建筑面积约 56 6 万平方 米 七个项目分别是 CBD 商圈的世贸天阶 D 座 6 5 万平方米 华贸中心 2 号楼 6 3 万平方米 万达广场 B 座 2 5 万平方米 和金融街商圈的凯晨广 场 18 1 万平方米 中国证券大厦 即中国网通大厦 14 7 万平方米 卓著 大厦 3 5 万平方米 和中关村区域的威盛电子大厦 5 万平方米 由于 2006 年有部分写字楼推迟上市 预计余下三个季度会有近 100 万平方米的甲级写字 楼上市 北京仁达房地产评估有限公司北京仁达房地产评估有限公司 第 3 页 1 2需求分析需求分析 图图 1 4 北京市写字楼入住量和空置率北京市写字楼入住量和空置率 万平方米 万平方米 0 200 400 600 800 1000 1200 0 5 10 15 20 25 入住量5105295686196597227778428548949289701034 空置率16 82 15 56 15 16 16 90 18 76 21 47 21 05 19 51 18 29 16 90 16 15 15 52 16 01 04Q1 04Q204Q3 04Q4 05Q105Q2 05Q3 05Q4 06Q106Q2 06Q3 06Q407Q1 空置率从 2005 年二季度开始持续下降 到 2006 年第四季度 空置率达到 近三年来最低 15 52 一方面 部分公司有扩租需求 但在原有位置附近很难 满足其需求 使得这些公司青睐于新上市的项目 另一方面 民宅禁商 令迫 使许多小型企业选择乙级写字楼代替住宅办公 使得空置率进一步降低 据统 计 北京 2007 年一季度写字楼需求量在 33 3 万平方米左右 25 缘于续租 新 租占了约 32 搬迁占了约 29 剩下 14 则为扩租需求 图图 1 5 北京市北京市 2007 年一季度新增写字楼租赁需求情况年一季度新增写字楼租赁需求情况 续租 25 新租 32 搬迁 29 扩租 14 限外令 关于规范房地产市场外资准入和管理的意见 对外资进军 写字楼市场产生了不利影响 尤其是对外资整栋购楼 从 2005 年凯德置地购买 了中环世贸 美林收下银泰中心开始 到 2006 年 亚洲国际金融投资有限公司 22 亿元 投资华普中心 日本 Replus 24 亿元 定下华贸中心写字楼 1 号 北京房地产市场分析北京房地产市场分析 第 4 页 2 号楼 11 月西环广场 1 座和 3 座写字楼被花旗集团 7 亿元 整栋买下 另 外部分被嘉德置地 13 2 亿元 收入囊中之后 截至 2007 年 4 月北京再没有出 现外资整栋购楼的案例 不少外资转换投资形式 开始以合作入股的形式变相 进入市场 图图 1 6 北京市北京市 2007 年一季度各大商圈写字楼交易年一季度各大商圈写字楼交易 平方米 平方米 180756 65123 57530 94518770 4002 0 50000 100000 150000 200000 金融街CBD中关村东长安街东二环燕莎 无论是迫于市场压力 开发商转售为租也好 还是迫于经济实力 企业选 择租赁代替购买 2007 年 1 季度的写字楼购买成交量同比下降 33 4 环比下 降 69 8 1 3租金分析租金分析 北京甲级写字楼租金近三年的表现都比较平稳 徘徊在 5 85 元 平方米 天 左右 并伴随小幅波动 图图 1 7 北京市甲级写字楼租金走势北京市甲级写字楼租金走势 元 元 平方米平方米 天 天 5 3 5 4 5 5 5 6 5 7 5 8 5 9 6 0 6 1 6 2 3 00 2 00 1 00 0 00 1 00 2 00 3 00 4 00 5 00 租金5 96 5 86 6 08 5 93 5 97 5 82 5 93 5 79 5 82 5 74 5 62 5 72 5 83 租金环比增长率 1 04 1 66 3 73 2 51 0 75 2 55 1 79 2 27 0 50 1 39 2 00 1 71 1 92 04Q1 04Q2 04Q3 04Q4 05Q1 05Q2 05Q3 05Q4 06Q1 06Q2 06Q3 06Q4 07Q1 北京仁达房地产评估有限公司北京仁达房地产评估有限公司 第 5 页 尽管 2007 年一季度上市甲级写字楼很多 但租金没有受到供给量方面带来 的压力 反而由于新上市项目品质较好 上升近 2 预计今年还有近 100 万平 方米的甲级写字楼将要上市 供给与品质对租金产生相互作用 租金第四季度 相比第一季度会上升 2 左右 第 2 章 写字楼热点区域分析 2 1CBD 商圈商圈 2 1 1供给分析 2006 年一季度到 2007 年一季度是 CBD 写字楼集中放量的时期 2006 年以 中环世贸 23 5 万平方米 通用国际中心 地上建筑面积 5 9 万平方米 为代 表 供应量达到 131 1 万平方米 2007 年一季度写字楼供应则包括世贸天阶 D 座 6 5 万平方米 华贸中心 2 号楼 6 3 万平方米 和万达广场 B 座 2 5 万 平方米 一季度开始入户的项目包括万通中心 13 6 万平方米 北京万达广 场二期 4 8 万平方米 华贸中心一期 16 7 万平方米 远洋国际中心 8 5 万平方米 和北京银泰中心东楼 7 8 万平方米 共计 51 4 万平方米 2 1 2需求分析 截至 2007 年一季度 CBD 汇集了 109 家外资金融机构代表处及北京地区 80 以上的外资银行类机构 形成了以公司总部为核心 以外资金融保险机构 为保障 以咨询服务机构为配套的产业链 另据统计 截至一季度 入住 CBD 区域的各类法人单位共计 4470 家 其中外资及港澳台企业 783 家 所占比例为 17 86 服务业企业约占入住 CBD 全部法人单位的 60 是 CBD 的主导产业 共计 102 家世界 500 强企业在此设立分支机构或代表处 2006 年 2 季度开始 甲级写字楼集中供应 且体量都比较大 短时间内 写字楼无法迅速得到消化 空置率开始出现高升 但这部分空置率主要是由新 增加供应量带来的 除去 2007 年新上市的写字楼 CBD 甲级写字楼空置率大 约在 14 左右 而早期的甲级写字楼 如中国国际贸易中心 嘉里中心早已经 是满租状态 北京房地产市场分析北京房地产市场分析 第 6 页 图图 2 1 CBD 甲级写字楼空置率甲级写字楼空置率 21 76 16 70 11 44 6 49 6 94 4 86 8 52 8 80 7 92 0 5 10 15 20 25 2005Q1 2005Q2 2005Q3 2005Q4 2006Q1 2006Q2 2006Q3 2006Q4 2007Q1 甲级写字楼空置率 2 1 3租金分析 图图 2 2 CBD 商圈甲级写字楼租金走势商圈甲级写字楼租金走势 元 元 平方米平方米 天 天 6 00 6 25 6 50 6 75 7 00 7 25 7 50 4 00 3 00 2 00 1 00 0 00 1 00 2 00 3 00 4 00 5 00 6 00 7 00 甲级写字楼租金7 03 6 84 6 79 6 64 7 02 6 96 7 04 7 10 7 33 环比增长率 1 24 2 73 0 77 2 09 5 67 0 84 1 14 0 82 3 25 05Q105Q205Q305Q406Q106Q206Q306Q407Q1 近期上市和开始入住的写字楼品质都有较大提高 从而拉动了租金上扬 华贸中心租金在 9 至 11 6 元 平方米 天 佳程广场租金在 6 5 至 7 5 元 平方米 天 远洋国际中心租金也在 7 元 平方米 天以上 2 1 4区域解析 2007 年余下三个季度 CBD 会有 50 万平方米的甲级写字楼上市 绝大部 北京仁达房地产评估有限公司北京仁达房地产评估有限公司 第 7 页 分是只租不售 预计空置率会继续停留在 20 左右 从而会对租金产生一定压 力 甲级写字楼平均租金在今年底会下调至 7 1 元 平方米 天 据统计测算 CBD 区域土地楼面价格在 8200 元 平方米 标准甲级写字楼 重置成本在 7300 元 平方米左右 按照 7 元 平方米 天 含物业费 租金 70 有效出租率 75 有效收益率 1 5 长期年租金增长率 50 年收益期 最终年 投资回报率在 9 2 左右 1 如果按照个人投资写字楼 售价在 23000 元 平方米 左右 仍然采用上述参数 年投资回报率在 6 5 左右 2 2东长安街商圈东长安街商圈 2 2 1供给分析 2005 年下半年 北京商界 尚座大厦 万博商厦等写字楼相继进入市场 使得东长安街商圈写字楼市场存量增加 同时 这也标志该商圈的写字楼供应 进入冬眠期 截至 2007 年 1 季度 写字楼数量 83 座 总建筑面积约 450 万平 方米 即将上市的光彩国际中心将新增 19 3 万平方米的供应量 缓解该商圈的 需求压力 商圈内 甲级写字楼总建筑面积 390 万平方米 其中 70 以上为 2000 年后 建成 乙级写字楼 70 万平方米 其中约 70 为 2000 年前建成 2 2 2需求分析 受长期无新写字楼进入市场 东长安街商圈空置率从 2006 年开始逐渐下降 到 2007 年 1 季度末 空置率停留在 5 9 左右 这一水平在京城各大商圈中是 最低的 甲级写字楼更为理想 空置率从 2006 年开始就稳定在 4 4 左右 不 少的写字楼都处于满租状态 中粮广场 A 座出租率 100 B 座也高达 99 52 新东安市场入住率达到 95 72 恒基中心也超过 95 1 忽略其他交易成本 比如写字楼交付前所交付的还款额 中介费 其他相关税费 免租期成本等 北京房地产市场分析北京房地产市场分析 第 8 页 图图 2 3 东长安街商圈写字楼空置率东长安街商圈写字楼空置率 0 2 4 6 8 10 写字楼空置率8 02 7 64 7 83 7 63 7 32 7 12 6 88 6 59 5 93 甲级写字楼空置率6 46 6 23 7 21 7 33 6 53 4 70 4 30 4 42 4 15 2005Q1 2005Q2 2005Q3 2005Q4 2006Q1 2006Q2 2006Q3 2006Q4 2007Q1 入住东长安街商圈的企业基本上都是具有相当规模的企业 从花旗银行到 摩根士丹利 从中粮集团到中国联通 东长安街代表的就是强大的综合实力 西面的中央政务区 和东面的使馆区使得东长安街内的甲级写字楼非常适合大 型金融机构的立足 尤其是跨国企业 除了花旗银行和摩根士丹利外 还有中 国农业银行总行 中国银行零售业部 澳大利亚新西兰银行 苏格兰皇家银行 万事达卡国际组织 蒙特利尔银行 中国银行及南方证券等 从甲级写字楼租售面积情况来看 50 以上的企业租售面积在 500 平方米 以上 在乙级写字楼里 这一指标不到 30 图图 2 4 东长安街商圈人均使用面积东长安街商圈人均使用面积 单位 平方米 单位 平方米 人 人 0 5 10 15 20 25 30 35 5以下5至1010至1515以上 2 2 3租金分析 北京仁达房地产评估有限公司北京仁达房地产评估有限公司 第 9 页 有较明显的两极分化 甲级写字楼的租金大部分落在 4 5 7 5 元 平方米 天 的范围之间 平均租金在 6 81 元 平方米 天 乙级写字楼租金大部分在 3 5 5 5 元 平方米 天之间 平均在 4 75 元 平方米 天 尽管租金分布上是连续的 实际 上 租金在 4 0 4 5 元 平方米 天阶段的写字楼供应量非常少 早期的写字楼乙 级居多 各项配套设施较差 租金较低 入住企业主要以中小企业为多 中国 加入 WTO 以后 越来越多的跨国企业选择该商圈作为办公地点 图图 2 5 东长安街商圈写字楼租金走势东长安街商圈写字楼租金走势 元 元 平方米平方米 天 天 3 4 5 6 7 8 2005Q1 2005Q2 2005Q3 2005Q4 2006Q1 2006Q2 2006Q3 2006Q4 2007Q1 3 00 2 00 1 00 0 00 1 00 2 00 3 00 甲级写字楼租金乙级写字楼租金 甲级写字楼租金环比增幅乙级写字楼租金环比增幅 2 2 4区域解析 光彩国际中心即将入住 租金水平在 7 2 元 平方米 天左右 以缓解该区域 需求 因此 下月该商圈的租金水平会略有上升 写字楼空置率会提高到 6 5 左右 甲级写字楼空置率会提高到 4 5 左右 长期而言 该商圈甲级写字楼供 给还是显得不足 因此空置率会逐步回降到 4 左右 据统计测算 东长安街附近土地楼面价格在 8400 元 平方米左右 标准甲 级写字楼重置成本在 6900 元 平方米左右 按照 7 元 平方米 天 含物业费 租 金 90 有效出租率 75 有效收益率 2 长期年租金增长率 50 年收益期 最终年投资回报率在 11 9 左右 2 如果按照个人投资写字楼 售价在 26000 元 平方米左右 仍然采用上述参数 年投资回报率在 7 7 左右 2 忽略其他交易成本 比如写字楼交付前所交付的还款额 中介费 其他相关税费 免租期成本等 北京房地产市场分析北京房地产市场分析 第 10 页 2 3金融街商圈金融街商圈 2 3 1供给分析 2007 年一季度 有两个项目在金融街上市 分别是凯晨广场 18 1 万平方 米 中国证券大厦 即中国网通大厦 14 7 万平方米 和卓著大厦 3 5 万平 方米 带来了 36 3 万平方米的新增供应 实际上 在 2006 年 金融街写字楼 总体完工率已经达到了 80 在销售方式方面 金融街商圈与其他商圈不同 只租不售的项目相对较小 这主要是由于入住企业绝大部分是国内大型企业 其实力庞大 使得该商圈大 体量买单占有比例相对其他商圈要多 2 3 2需求分析 目前为止 除了三大金融监管机构外 还有 35 家中央部委机构 9 大国内 商业银行总部 58 家中央直属企业 19 家上市公司 以及 21 家外资金融机构 进驻金融街 除了入住企业自身资本实力以外 该商圈的优惠政策也相当诱人 根据 关于促进首都金融产业发展的意见实施细则 中有关金融机构落户购房 租 房的规定 西城区前后一共只付了 4 亿多元 而且 根据金融街建设的继续 这一数额还将进一步增多 另一方面 区政府对入住金融街的金融企业高管子 女入学问题也投入不少精力 除此以外 政府还对入住金融机构提供直接或者 间接的税费或者租金的减免 这也使得该区域的真实租金难以统计 2007 年一季度 四单大笔购买交易中 中国人寿和邮政银行分别投下金融 街的金融街 F1 大厦和金鼎大厦 而在 2006 年四季度 同样是四单大笔购买交 易 其中泰康人寿购买的金融街 F2 大厦 B 座 花旗银行购买的西环广场南侧 T1 T3 两栋写字楼 泛金融街 不过 吸纳量还是远低于市场供应量 金融街商圈连续两个季度甲级写字 楼空置率回涨 北京仁达房地产评估有限公司北京仁达房地产评估有限公司 第 11 页 图图 2 6 金融街甲级写字楼空置率金融街甲级写字楼空置率 8 27 11 78 9 69 11 02 10 98 15 29 13 52 12 01 13 82 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 05Q105Q205Q305Q406Q106Q206Q306Q407Q1 空置率 2 3 3租金水平 图图 2 7 金融街商圈甲级写字楼租金走势金融街商圈甲级写字楼租金走势 元 元 平方米平方米 天 天 5 70 5 80 5 90 6 00 6 10 6 20 6 30 6 40 6 50 6 60 2 1 0 1 2 3 4 5 6 甲级写字楼租金6 14 6 10 6 04 5 96 5 96 6 17 6 47 6 42 6 41 环比增长率 1 02 0 63 1 01 1 27 0 00 3 41 4 86 0 70 0 14 05Q105Q205Q305Q406Q1 06Q206Q306Q407Q1 近期金融街上市写字楼项目比较多 对金融街租金产生了不小影响 但是 由于凯晨广场开价非常高 租金在 11 元 平方米 天以上 使得该商圈的租金仅 下调 0 14 左右 2 3 4区域解析 随着大批国内外金融机构和企业陆续进驻金融街 如银监会 证监会 保 北京房地产市场分析北京房地产市场分析 第 12 页 监会三大监管部门 三大国有商业银行及交通银行 招商银行 民生银行以及 国内主要大的保险公司 再加上中国电信 中国移动 中国网通 中国联通等 该商圈的含 金 量已变得越来越高 金融街 1 号是金融街商圈的收官之作 预计泛金融街商圈会向西扩展 不 过 在扩展之前 金融街商圈尚有近 100 万平米的写字楼项目没有开始入住 而这些楼盘会在明年中之前陆续进入运营 金融街商圈的升值潜力要比其他商圈略高一些 源于其供应即将结束 而 其需求没有下降的趋势 预计空置率会在年底达到 13 4 左右 并开始持续走 低 租金也会在以每年 2 5 的速率上长期递增 据统计测算 金融街附近土地楼面价格在 6200 元 平方米 标准甲级写字 楼重置成本在 6600 元 平方米左右 按照 6 4 元 平方米 天 含物业费 租金 80 有效出租率 75 有效收益率 2 5 长期年租金增长率 50 年收益期 最 终年投资回报率在 13 8 左右 3 如果按照个人投资写字楼 售价在 21000 元 平方米左右 仍然采用上述参数 年投资回报率在 9 3 左右 2 4中关村西区商圈中关村西区商圈 中关村西区是中小企业的集聚地 也是 IT 业的成长域 也是 民宅禁商 的最大收益者 海淀区独有的文化特色使得该商圈写字楼供需与众不同 2 4 1供给分析 2007 年一季度 中关村西区没有新的供给 而 2006 年 中关村西区写字 楼供应 31 万平方米 从 2000 年开始建设中关村西区 至 2005 年 第三极文化 中心 进入市场 标志该区域写字楼供应暂告段落 中关村写字楼存量达到 150 万平方米 占总建筑面积的 74 其中 甲级写字楼 43 万平方米 自 2002 年开始集中供应 由于中关村西区写字楼差异性太小 规模偏低 综合性不足 使得写字楼租售竞争激烈 租金和空置率一直都不理想 直到 2005 年 个性化 综合性写字楼逐步上市 如左岸工社 新中关和第三极文化 广场等项目 这一局面才得以改善 2 4 2需求分析 3 忽略其他交易成本 比如写字楼交付前所交付的还款额 中介费 其他相关税费 免租期成本等 北京仁达房地产评估有限公司北京仁达房地产评估有限公司 第 13 页 中关村西区的写字楼供应主要是面对中小企业和 IT 行业 这主要是缘于其 周边高等教育环境 包括北大 清华等 78 所高校在内的 30 万在校生 237 所 科研机构的 40 万职工及家属 近 15 万在中关村西部地区工作的白领人士在内 的 200 多万人口 这些组成了商圈发展的重要科技与智力支柱 也正是因为这 些支撑着中小企业发展 中关村西区也成为 民宅禁商 的最大受益者 该政 策出台以前 北京市大约有 60 的公司选择住宅内办公 总建筑面积约 1200 平 方米 该政策出台迫使一部分中小型企业转向乙级写字楼 相对于 CBD 金融 界等区域而言 中关村西区乙级写字楼租金是可以让大部分中小企业 尤其是 创业者所接受的 乙级租金水平在 2 元 平方米 天至 3 2 元 平方米 天之间 从租售面积来看 中关村西区内 75 左右的企业租售面积不足 500 平方 米 从人均办公面积来看 低于 15 平方米 人的公司占了 80 在这之中 人 均办公面积 5 平方米以下的占 22 5 10 平方米占 36 10 15 平方米的占 22 这些数据都反映了入住中关村西区的大部分的企业还是中小型企业 随着 sina 和 sohu 两个曾经离开中关村西区的公司的回归 也暗示西区的发展已越来越符 合大型企业的需要了 图图 2 8 写字楼人均使用面积写字楼人均使用面积 整个商圈写字楼空置率在 18 左右 甲级写字楼要稍微理想一些 约 13 但相比其他商圈而言 这是一个偏高的数值 北京房地产市场分析北京房地产市场分析 第 14 页 图图 2 9 中关村甲级写字楼空置率中关村甲级写字楼空置率 13 02 15 31 19 56 17 90 14 20 13 98 13 19 13 96 14 96 0 5 10 15 20 25 05Q105Q205Q305Q406Q106Q206Q306Q407Q1 甲级写字楼空置率 写字楼交易方面 租售面积比例大约各占一半 2 4 3租金水平 图图 2 10 中关村西区商圈甲级写字楼租金走势中关村西区商圈甲级写字楼租金走势 元 元 平方米平方米 天 天 3 00 4 00 5 00 6 00 5 00 0 00 5 00 10 00 15 00 20 00 25 00 甲级写字楼租金 4 74 4 72 4 67 4 55 4 41 5 43 5 39 5 42 5 38 环比增长率 0 21 0 41 1 07 2 44 3 09 23 12 0 72 0 43 0 63 05Q1 05Q2 05Q3 05Q4 06Q1 06Q2 06Q3 06Q4 07Q1 2006 年二季度 不少甲级新项目开始进入市场 提高了甲级写字楼租金水 平 而随后几个季度 新增供应减少 租金开始进入平稳期 停留在 5 4 元 平 方米 天左右 2 4 4区域解析 北京仁达房地产评估有限公司北京仁达房地产评估有限公司 第 15 页 中关村西区的租金偏低 与其说是一个优势 不如说是由劣势带来的 首 先 该区域离各个火车站都较远 离机场也有一段距离 年底之前 该区域也 是不会有地铁通过 尽管公交巴士很多 但对于商务人士来说 道路通畅程度 才是他们所最关注的 而西北三环路口的四通桥和南边的大华路口在上下班期 间可以说是水泄不通 其次 该商圈的配套商务设施严重缺乏 西区最后三块 地让给了酒店 但附近的商务配套设施也仅仅靠友谊宾馆 燕山以及当代 双 安 家乐福支撑 最后一点 该区域空间发展余地为零 这使得前两个不足之 处更加明显 总体而言 中关村西区更像是一个门户区域 而不是一个完整的商务区域 其写字楼很可能在长时间内都将面对中小客户 使得其投资风险偏大 但随着 地铁 4 号线和 10 号线通车 该商圈的交通会有相当的改善 对该地区的投资者 而言是个利好消息 据统计测算 中关村西区附近土地楼面价格在 5000 元 平 方米 标准甲级写字楼重置成本在 6000 元 平方米左右 按照 5 4 元 平方米 天 含物业费 租金 80 有效出租率 75 有效收益率 1 7 长期年租金增长 率 50 年收益期 最终年投资回报率在 15 4 左右 4 如果按照个人投资写字楼 售价在 14000 元 平方米左右 仍然采用上述参数 年投资回报率在 12 6 左右 4 忽略其他交易成本 比如写字楼交付前所交付的还款额 中介费 其他相关税费 免租期成本等 北京房地产市场分析北京房地产市场分析 第 16 页 北京写字楼市场发展视点 随着对外开放程度的日趋增加 加上近期北京经济的持续高速发展和消费 市场的不断扩大 北京已成为万众瞩目的投资城市 面对各种优惠政策 越来 越多跨国企业纷至沓来 先后在北京设立地区总部 研发机构 营销机构等 其中也不乏世界 500 强企业 另一方面 随着这些跨国企业的相继入住 刺激 了写字楼市场需求 也促进其价格的不断走高 5 中国的民营企业的迅速发展壮 大对写字楼的需求也做出不少贡献 视点一 供应区位视点一 供应区位郊区化郊区化 主城区的综合用地基本已经完毕 超 甲级写字楼供应一年至两年内将集 中在 CBD 和中关村区域 预计 2008 年奥运会结束后 高端写字楼市场会受到 一定负面影响 因此不会再有甲级写字楼集中上市的现象出现 伴随而来的 会是部分写字楼翻新改造项目出现 未来一年至两年内乙级写字楼新项目的 供应大部分将在五环外 集中在中关村科技 园区和上地商务区 与中关村科技园区的写 字楼主要面对 IT 企业不同 上地商务区的写 字楼则面向各类行业 侧重于发展 studio 式 的小空间个性化办公间 以满足小企业需求 视点二 超 甲级写字楼更加注重形象与品质视点二 超 甲级写字楼更加注重形象与品质 随着用地减少 各大开发商都已经意识 到持续发展的重要性和必要性 越来越多的 开发商和投资商着眼于持有物业 而非出售 因此 形象与品质将决定投资者能否持续经 营 超 甲级写字楼成败关键 为了吸引大中企业入住 除了交通便捷外 品 质将是投资商们的关注重点 这包括建筑物外立面 内部布局风格 电梯配置 情况与质量 停车位数量等等 2006 年 6 月开始入住的西环广场的外立面为曲 5 以美元计算 近期写字楼租金和价格都在不断走高 北京仁达房地产评估有限公司北京仁达房地产评估有限公司 第 17 页 线型设计 以流畅的线条结合纯净的玻璃幕墙 带来相当的视觉冲击 衍生于 中国 卐 字的凯晨广场无疑成为了金融街的一大标志性建筑 第三极的玻璃 幕墙和中关村 e 世界的波浪造型也成为各自建筑的亮点 形象与品质提高 将直接影响租户的结构 有一定背景的租户 就会像磁 石一样 不断吸引相似等级的租户入住 一般来说 大中企业的租赁面积都在 500 平米以上 且能长期提供稳定的租金 更多的 入住的企业总数量少 群 体优势明显 便于业态管理 保证入住公司整体实力 相反 将 超 甲级写 字楼切割成小块物业出售或者出租 虽然总体收益可能会提高 但无疑会增加 物业持有成本 回报率也会相应下降 影响整体业态水平 视点三 写字楼的租售抉择视点三 写字楼的租售抉择 高端物业 只租不售高端物业 只租不售 写字楼市场出现两大趋势 其一 大量写字楼项目转售为租 因此市场新 增供应 井喷 但销售型写字楼所占的比重却越来越小 其二 寻求外资机构 及大型国企整购 写字楼开发商面临新的市场博弈中 从全球写字楼发展来看 只租不售与写字楼品质没有太大相关性 但就北京近五年和未来十年状况而言 只租不售不仅仅是因为土地稀缺 保证开发商 投资商的持续收入才会导致高 端物业只租不售 还有其他重要原因 在散卖的过程中 由于处于初始阶段 项目的销售情况 管理情况 出售或者出租策略和方法等都不明晰 所以对一 些跨国企业来讲 他们在选址的过程中 或者是一个租户在选址的过程中 将 更多的考虑风险规避 为了避免大的风险 这些企业会趋向于选择只租不售的 写字楼 视点四 纯写字楼的发展路径视点四 纯写字楼的发展路径 从景观 绿化到健康从景观 绿化到健康 各大商圈土地都是寸土寸金 但并不是说投资在出租的写字楼上才会有收 益 任何一个企业都有自身的文化 而任何一个文化都是以关怀员工为中心 无论是楼层里的空中花园 还是建筑外的景观布局 都为员工能赏心悦目 心 旷神怡 为下一步工作充电 在位于知春路与学院路交汇处 金融走廊 最东端的学院国际大厦内办公 不仅可以独享窗外的美景 还可以欣赏其独具匠心的建筑结构 该项目总建筑 面积 76666 平方米 标准层高 3 5 米 外立面全部采用干挂花岗岩 并配置大 面积可开启的弧形玻璃幕墙 楼宇内部采用了最新一代高科技环保型地温中央 北京房地产市场分析北京房地产市场分析 第 18 页 空调系统 在利用地下水循环达到供暖 制冷 供热水的同时 还可以降低 7 的能源消耗 既环保又经济 建立一种新的健康办公的标准 视点五 物业管理影响保值视点五 物业管理影响保值 写字楼保值与持续增值有赖于物业管理 大部分的写字楼物业 尤其是乙级写字楼物业 都属于自管型 一方面 市场上专业一流 的物业管理公司较少 另一方面 也是物业管理的观念有待改善 国际上 超 甲级写字楼一般是聘请专门的物业管理公司负责 而国内 尽管有部分 自管 物业管理公司接近国际物业管理公司水平 但仍然存在一定差距 客户的组合 决定了物业服务 人性化的管理团队决定项目的档次 后期物业管理将有效弥 补产品的缺憾 如同今天的国贸 其硬件产品已经远比不上新建物业 但物业 管理所带来的无形价值 却支撑其依然傲视群雄 总的说 来 物业公司管理水平也是决定写字楼等级的一个参数 越来越多的高端写字楼会重视物业管理 视点六 商务自身配套设施视点六 商务自身配套设施综合化综合化 商务配套设施包括环境配套设施和自身配套设施 环境配套设施是由所在商圈提供 带有一定公共性质 一般包括酒店住宿 休闲娱乐 商业贸易 银行 邮局等 对于入住企业来说 因此这些设施对纯 写字楼物业的入住企业规模有明显的正面影响 CBD 和东长安街商圈的配套设 施达到了高标准 金融街商圈则只达到了一般 相比之下 中关村西区的酒店 住宿和休闲娱乐供给就显得稀缺 配套设施只能算匮乏等级 环境配套设施往往是有限的 因此 越来越多的高端写字楼开始发展综合 体 也就是加强自身配套设施 自身的配套设施从包括酒店 休闲 银行 邮 局 会议中心 餐饮中心等 从国贸 嘉里到银泰中心等写字楼 客户不用出 楼几乎就可以办完 坐落于 CBD 的银泰中心就包含了五星级柏悦酒店 健身中 心 商业中心裙房 Park Life 等商务配套设施 坐落于东长安街上的光彩国际中 心首层入口大堂层高 9 米 设有商务中心 来宾接待 商业服务等 2 至 3 层 为不同风格的餐饮服务 4 层设有开放式室内休闲广场 多功能厅 大小会议 室这样的配套设施足以满足一个高级甚至国际商务人士需求 北京仁达房地产评估有限公司北京仁达房地产评估有限公司 第 19 页 视点七 投资需求视点七 投资需求主体选择差异化主体选择差异化 从 1997 年开始计算 仅 10 年来 整栋购买的买家中 大型国有企业占了 绝大比例 小部分是民营企业 2005 年 海外投资才开始大量进入整栋购楼的 市场 2006 年 北京写字楼由大单购买产生的吸纳量在 120 万平方米以上 大型国有企业大量投资自用型写字楼市场 原因主要有四点原因 宏观经 济改善 财务评估方式改变 资本管理理念的更新和领导人观念的转变 由于 对固定资产价值的衡量不再是折旧而是每年都要重新评估 使得房地产升值的 潜力得到了充分的挖掘 随着资产多元化的观念不断被国内大型企业所接受 这些企业开始注重产品 现金储备 证券 以及不动产投资的分配比例 另外 写字楼也成为领导人的政绩表现之一 一方面提高企业知名度 另一方面 也 有利于可以改善员工的工作环境 对于民营企业和海外企业而言 回报率 开发商的资产负债 项目本身的 规划等参数将是着重考虑的地方 海外企业主要考虑的是中长期投资 相比较 酒店等物业 写字楼投资回报率更加稳定 风险更小 就国际形势而言 东欧 回报率较高 但政局不够稳定 美国政局稳定 但回报率偏低 相比之下 中 国政局稳定 投资回报率高 且国内经济处于高速发展期 非常有利于海外投 资 限外令 规定外资个人购买房产必须实名制 以及对境外热钱进入楼市实 行准入制 对外资直接进入写字楼市场有较强的负面影响 但仍有不少写字楼 变相入股 合资等方式进入写字楼市场 预计近两年大型国内企业收购整栋写字楼的行为还会继续 而外资购楼则 会急剧下降 取而代之的将是合作形式的投资 视点八 写字楼市场与奥运会视点八 写字楼市场与奥运会 奥运会对写字楼市场的影响是混合的 2008 奥运举办无疑会对写字楼市场产生三方面刺激 短期内需求增 催生新的商圈出现和写字楼供应 质量大幅提升 目前市场的现状也充分印证了这 三方面的刺激 奥运的契机坚定了写字楼市场的乐观态度和 信心 表现出了旺盛的需求 正是在这种需求的 北京房地产市场分析北京房地产市场分析 第 20 页 刺激下 才出现了大量的供给 然而提前集中供应无疑也会对奥运后期的写字 楼吸纳产生负面影响 而影响的大小主要取决于商务配套设施及环境的完善程 度 实际上 奥运会刺激了在巴塞罗那 1986 1990 年的经济繁荣 办公空间在 一个相对不成熟的市场的显著增长 目前 25 的 CBD 办公空间 约 85 万平方 米 是建于 1988 1990 年 空置率自 1989 年的 0 7 升高至 1992 年的 10 4 而奥运之后 其后随着供给的增长 租金逐步走低 最低时下降了 50 而悉尼和亚特兰大的情况则要好很多 尤其是亚特兰大 CBD220 万平 方米的办公面积中大约 2 万平方米被短期承租 用于奥运会相关的活动 奥运 会的间接影响则难以评估 亚特兰大市长 Bill Campbell 说 奥运会不是亚特兰 大 10 年来高速增长的惟一导火索 但它是亚特兰大 20 世纪 90 年代增长的一个 重要驱动力 而奥运之后的亚特兰大写字楼市场并没有出现大幅的波动 就这 一点来看 北京几个配套设施相对比较完善的区域 比如 CBD 和东长安街商圈 可能受到这方面的正面效应要远远超过负面效应 而除了传统的大商圈 亚奥区域如今 已备受各方关注 随着奥运的即将到来和 奥运区域市政建设 商务环境和产业经济 的发展的日趋完善 奥运区域城市功能布 局已经基本完成 并进入高速发展的黄金 阶段 北京先后投入 1800 亿元加强基础 设施的建设 其中有 900 亿元用于高速公 路 城市快速路和轨道交通的建设 以提速城市交通 在这十几条交通干道中 约有一半都集中在亚奥地区 这些是亚奥商圈持续发 展的必要条件 亚奥商圈原有的以服务型中小企业为 主的格局已经被打破并慢慢被以大中型实力企业 机 构为主的格局所取代 现在 入住该商圈的企业类型 主要以展览业 贸易业 文化传播业为主 但该区域 也有其不足 就是自身品质有待提高 除了北京国际 会议中心 马哥孛罗大厦 伦洋大厦 北京环球贸易大厦和兰华国际等外 其 他写字楼品质相对要差一些 入住企业类型再加上配套商务设施完善度不够高 北京仁达房地产评估有限公司北京仁达房地产评估有限公司 第 21 页 预计该区域可能会受到奥运会较大的负面冲击 奥运会带来的是国际商机 因此 提升写字楼供应质量是大势所趋 以 2007 年一季度为例 新增七项写字楼物业 总共 53 6 万平方米 均为甲级写字 楼 而 2007 年甲写字楼供应 保守估计也将超过 160 万平方米 而甲级写字楼 占的存量也由去年一季度的 37 左右提升到了今年一季度的 40 北京房地产市场分析北京房地产市场分析 第 22 页 附附表表 附表附表 1 北京市部分大体量甲级写字楼情况一览表北京市部分大体量甲级写字楼情况一览表 区域项目名称项目地址 项目规模 万平方米 东方梅迪亚中心朝阳区光华路 4 号8 4 北京国际中心朝阳区呼家楼13 2 北京银泰中心朝阳区建国门外大街 4 号7 5 世贸天阶 D 座朝阳光华路甲 9 号6 5 中环世贸朝阳区建国门外大街 6 号10 6 CBD 华贸中心 2 号楼长安街国贸桥以东 900 米6 3 华普中心大厦东城区东四十条桥西北角9 6 新保利大厦东城区东四危改小区 D6 区6 4东直门 远洋国际中心朝阳区八里庄西里 1 号8 2 凯晨广场西城区复兴门内危改区14 8 金融街 金融街 1 号西城区金融街 A3 地块7 8 东长安街光彩国际中心长安街东单路口东南角19 3 燕莎天元港中心朝阳区霄云路 35 号7 7 中关村紫金数码大园海淀区西五道口8 4 东亚望京中心朝阳区望京新城 B 区6 7 悠乐汇中心朝阳区望京新城 B 区 11 1 号地9 9 七星摩根广场朝阳区北四环中路13 9 天元港中心朝阳区霄云路 35 号7 7 搜宝商务中心丰台南三环西路7 4 主语商务中心海淀区首体南路 9 号12 2 国际财务中心海淀区西三环北路 89 号14 4 硅谷亮城海淀区农大南路与信息路交叉口东北角12 9 其它 东亚奥北中心朝阳区立水桥站西北19 0 附表附表 2 北京市北京市 2007 年第一季度写字楼主要交易年第一季度写字楼主要交易一览表一览表 项目名称公司交易面积 平方米 天元港中信国际合作公司买6800 华平国际大厦世茂投资发展有限公司买72800 中国人寿金融街 F1 大厦买114250 邮政银行金鼎大厦买72000 银泰中心美迈斯律师事务所租4000 万通中心凯旋先驱公关公司租700 国贸中心方达律师事务所租1100 中环世贸中心西屋电器租1350 北京仁达房地产评估有限公司北京仁达房地产评估有限公司 第 23 页 凯德大厦堀场贸易租1100 京汇大厦菲利普莫里斯集团公司租1900 LG 大厦晨曦百货租6000 华贸中心环球资源租1100 佳程广场电通广告租1100 科技大厦EMC租2800 附表附表 3 2005 年和年和 2006 年写字楼大单交易一览表年写字