创意地产在城市产业升级中的作用浅析.doc

创意地产在城市产业升级中的作用浅析刘学君创意地产在城市产业升级中的作用浅析关键词：产业升级 创意地产 摘要：随着世界范围内新经济发展格局的酝酿和逐步成形，产业升级成为每一个国内城市必须面对的重要课题。本文试通过分析创意地产这一横断性产业在城市高端产业发展中的作用及其对城市产业格局优化的作用，为现代城市的产业升级提供有益的参考。 一、问题的提出 近年来，各地城市产业升级和结构转型被提到了日益重要的地位。对一个城市而言，产业升级和发展方式的转变已经成为城市素质持续提升的必要保证。创意地产是现代商业地产的一个分支，其创新性、智慧型的运营特点在城市产业升级过程中发挥了独特作用。1、创意地产的概念创意地产是商业地产的一个分支，也是创意产业的一个分支。它以创意和文化为龙头，通过独特的空间布置和形象设计，营造个性鲜明的内外建筑形象，从而为办公或商业经营提供个性化的空间。创意地产的主干为创意商铺、创意办公楼、创意园区，兼及创意住宅。在中国现代城市的发展过程中，创意地产的总量和影响力不断提高，在商业地产中的比重不断增加，也成为城市产业群落发展中的一个独特组成部分。在我国城市创意地产发展的过程中，上海和北京走在了前端。新天地、田子坊、2577创意大院、798等项目都是创意地产产业中特色鲜明的代表性项目。2、创意地产与城市产业发展的相关性戴承良 创意地产，上海，学林版社，2008年1月第一版。传统而言，产业分类一般分为农业、制造业和建筑业、第三产业、信息产业。若按照资源密集性进行分类，则可分为劳动密集型、资本密集型、技术密集型和知识密集型产业。创意地产的出现，为一个城市内不同的产业和产业内的各类企业假设了一个新的交融汇合的平台。因此，创意地产在一定意义上改变了现代城市产业发展的路径，为城市产业升级注入了新的活力。创意地产与城市产业升级的相关性，首先体现在其经济功能的集成效应为现代商贸服务业提供了新的生存和发展模式。在商业地产的发展过程中所经历的百货商店、综超、shoppingmall等阶段，零售、娱乐、餐饮、文化休闲等业态无法很好的融合，基本处于各自为战状态，且没有一种平台能够完全包容各种业态的均衡共生。随着创意地产的兴起，城市服务业的各种业态被创意和文化的主线串起，以体验型消费为标杆的经营理念使得各类业态得以互补共生，拉长了价值链，拓宽了城市服务业的生存发展空间，有利于城市产业的升级和经济结构调整。创意地产与城市产业升级的相关性，还体现在其空间形态的新颖性为城市形象的提升带来了新的动力。创意地产在空间形态上表现出极具文化韵味和风格化的特征，对于城市形象的提升和优化起到了画龙点睛的作用，隐性地为城市吸引资金、人力资源、项目资源等增加了筹码，从而为产业升级烘托良好的氛围。创业产业与城市产业升级的相关性，也体现在其对多种经济资源和社会资源的重塑效应上。创意地产为城市的资金和人力资源的增值拓宽了出路，并在一定程度上改变了城市居民的生活习惯，可以说是以创意为纽带对城市经济资源和社会资源的分布进行了优化，从而强化了支撑城市产业升级的经济基础和社会基础。二、创意地产与商业地产集群1、现代城市发展中的商业地产集群现代城市中，商业地产作为必须的城市生产生活配套设施，并不是以一个独立的项目零散出现的，而是以一种互补、交融的集群方式共同成长。可以说，商业地产本身就是一个具备相当体量的重要产业集群。大型综超、购物中心、大型城市综合体成为现代城市居民生活必不可少的元素，而CBD、写字楼、创意园区、创意办公区则成为现代城市经济发展的重要承载空间。现代社会，几乎每一个城市化的进程都是伴随着商业地产的突飞猛进而推进的。尤其在现代城市的产业重心由传统的“老大粗笨”产业向新型集约性高端产业转移的过程中，商业地产作为城市的重要产业集群，对城市的产业升级、形象提升和综合发展水平跃升起到了关键性的作用。商业地产的发展，是为新兴产业提供发展空间的必要条件，一个现代城市发展的核心竞争力，已经不可能脱离商业地产集群所提供的一应软硬件设施。因此，把握好商业地产的规模、结构和功能，是健康推进城市产业升级换代的必备条件；现代城市的发展，离不开商业地产的发展壮大。2、创意地产在商业地产集群发展中的作用创意地产是商业地产的高端分支。如前所述，商业地产集群的发展和更新是城市产业升级过程中的重要支撑性条件，商业地产素质的高低，对于整个城市经济结构调整和产业升级换代的成败有着至关重要的意义。创意地产的发展水平越高，体量越大，则整个商业地产集群对于城市产业价值增值的承载密度越大，因而有利于整个城市经济的集约性发展。三、创意地产与城市产业升级1、现代城市的产业升级需求近年来，国家范围内的经济结构调整成为促进经济社会健康发展的关键性问题。与此相适应，城市产业升级也成为地方经济工作的重中之重。围绕城市主导产业发展需要，实施产业自主创新，推进创新型城市主导产业升级并积极发展高端产业，将资源从高消耗、高污染、低效益的低端产业向新兴科技型、创意型、生态型产业转移，是城市产业升级的客观需要，是也是城市发展的必然要求。2、创意地产是推动城市产业升级的催化剂创意地产在整个城市产业集群中所占的比重一般不大，但其新颖的经济功能却能够为城市产业升级带来独特的催化作用，提高城市产业升级的效率。具体而言，这种催化作用主要体现在三个层面：第一，创意地产能够创造性地转变土地、房产等硬件的经济功能，在城市淘汰低端产业的过程中实现既有资源的价值更新。在国内城市产业升级的过程中，普遍存在的一个问题就是传统低端产业遗留的厂房、园区的处理方式。简单的“推倒重来”式的再建设会耗费大量的资源，造成一定的浪费。从国内城市的产业升级实践看，创意地产在这一领域发挥了创造性的作用。诸如798工厂、2577创意大院等经典创意地产项目，都是在保持老旧厂房基本结构不变的基础上进行一定的空间优化和功能提升，将原为低端产业所占据的土地和房产转化为高端文化创意产业的发展基地，从而低成本、高效益地实现了城市部分硬件资源的价值更新。第二，创意地产能够整合多种服务业要素，实现城市第三产业质的飞跃。创意地产十分注重综合利用多种资源实现产业价值的最大化，它是一种以智慧经营为主线的多层面资源集中模式。传统上，零售业、餐饮业、娱乐产业、文化艺术产业、广告业等产业并无集中发展的诉求，在经营上往往各自为战。因其各自面向的消费需求比较有限，无法满足现代人一站式、体验式、集中式的消费需求。创意地产将上述产业有机的融合起来，在一个集中的空间合理布局各种业态，从而将消费者多层面的消费能力长时间留存在同一空间，在满足其基本需求的基础上更开发了其深层次需求。这种融合典型的“流量经济”和“存量经济”的经营模式，为城市的第三产业（服务业）创造了大量的新空间。第三，创意地产能够为通过低端产业积累的资金找到更加优越的增值空间。城市产业升级的过程反映在资金层面就是资金增值方式的转变。当资金在低端产业中反复进行简单的再循环时，城市的产业结构无法得到有益的调整，从而会阻碍产业升级的进程。创意地产通过创造集合性的经营空间，为诸多高端服务业品牌进入一个地区创造了条件，同时也为资金在新的领域实现增值创造了条件。这种契合性对外吸引了优质产业形态进入城市，对内吸引了低端产业资金向高端产业转移，从而更新了城市资金的内循环模式，有力地通过市场自发机制推进了城市产业升级。四、创意地产与城市核心竞争力现阶段，地区和地区间的竞争与协作不断深化，现代城市在产业结构调整、产业升级的过程中，为争取立于有利的地位，城市核心竞争力的打造已经成为一个重要课题。正如企业的核心竞争力并不是由孤立的因素造就的，一个城市的核心竞争力也不能简单地依靠某一个方面的优势而形成。现代城市的产业升级，根本上而言是要通过改变城市经济发展模式来带动城市经济、社会、生态等多方面的综合进步。打造城市的核心竞争力，是以城市资源能力和资源运作能力为双轴一项系统工程。在各类产业中，创意地产具有最为宽广的产业边界，能够迅速、有效地融合第三产业中诸多业态，并通过整合型运营提高其各自的生存能力和发展水平，形成产业大集群优势，从而吸引资金资源、智力资源、品牌资源向高端现代服务业集中，实现城市由“资源型发展”向“智慧型发展”的转变。因此，创意地产是打造城市核心竞争力的一个有力引擎，着力发展好创意地产，将能够为城市发