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第五章与城市规划相关的法规 主讲 彭蓬copenhagen0603 第一节土地管理法 本节内容要点 1 1土地使用制度改革1 2 土地管理法 的基本制度1 3土地使用权出让与划拨1 4土地使用权转让 出租 抵押1 5建设用地 什么是土地 土地是一切生产和一切生活的源泉 马克思恩格斯全集 第2卷 第109页 1 1土地使用制度改革1 1 1土地的定义 土地一语有广义与狭义之分 广义的土地 指由土壤 气候 地貌 水文和生物等构成的自然综合体 狭义的土地 指地球的陆地表层 包括陆地 内陆水域 滩涂 岛屿等一切土地 土地的定义 美国不动产法将土地定义为上至地表的上层空间 下至地心 包括地球表层 土壤 砂石 土地中的矿物 石油和天然气 我国的法律对于土地的定义没有明确的规定 土地的定义 我国 土地管理法 根据土地的用途将土地划分为 农用地建设用地未利用地 包括耕地 林地 草地 农田水利用地 养殖水面等 指建造建筑物 构筑物的土地 包括城乡住宅和公共设施用地等 未利用地是指农用地和建设用地以外的土地 土地的定义 矿物 石油和天然气 我国法律对土地内容的界定中不包括土地中的矿物 石油和天然气 矿物 石油和天然气在我国属于矿产资源 其所有权归国家所有 土地使用权者仅拥有对土地使用权 土地的定义 空间 空间包括地上空间和地下空间 高架铁路 空中走廊 高压电线 地下铁路 地下停车场 地下给排水管线等就是充分利用空间的实例 在我国目前的立法上还没有正式的法律对空间权加以规定 就其性质而言 空间权属于不动产之一种 空间 包括地上空间与地下空间 为土地的一部分 地上地下空间如不属于土地 则土地无法使用 当然 为社会公益发展需要 可以对此空间的范围进行一定的界定与限制 1 1 2我国土地管理制度的沿革 1 新中国成立之前的土地管理 1 原始社会与奴隶社会的土地管理自有历史记载以来 任何朝代都十分重视土地 我国早在夏禹时 就按土色 质地和水分等将九州土地划分为上上 上中 上下 中上 中中 中下 下上 下中 下下九等 并根据土地肥力确定贡赋等级 这是我国最早进行的土地调查和土地评价工作 到了奴隶社会 土地实行的是国有制 普天之下 莫非王土 国君将土地分给诸侯 称为 受民受疆土 诸侯再将自己封国的土地转分给下属的大小贵族 也分一些数量不等的土地给平民和奴隶 春秋时期 随着铁器的使用和牛耕的推广 也促进了商业的发展 奴隶主驱使奴隶开垦了大量私田 私田所得可以不向国君交纳贡赋 公元前594年 鲁国为了增加收人 规定不论公田 私田 都要由国家按照田亩的实有数目收税 这就是 初税亩 税亩的实行 承认了私田主人对土地的所有权 公元前370年左右 儒家代表人物孟柯也提出 制民之产 的主张 认为农民应有一定的私有土地 使其 仰足以事父母 俯足以蓄妻子 乐岁终身饱 凶年免于死亡 公元前350年左右 商鞅变法 废井田 开阡陌 厉行奖励农桑政策 从法律上确认封建土地所有制和土地买卖的合法性 2 封建社会土地管理 曹魏屯田制宋代方田制明代鱼鳞图册中国封建社会土地制度的基本特征是 土地私人占有和土地自由买卖 在这种情况下 必然产生土地激烈的兼并 土地大量集中于少数富人一端 出现了 富者田连阡陌 贫者无立锥之地 的局面 地主阶级处于绝对的统治地位 3 民国时期的土地权利分配及管理 土地问题在19世纪末20世纪初已为孙中山为首的资产阶级革命派所重视 孙中山先生提出 耕者有其田 的主张 孙中山先生这一主张未能得到国民党政府的执行 在国民党统治的近30年中 仍然保存封建社会的土地制度 地权分配极不平均 2 新中国成立以后的土地管理 宪法 第10条规定 城市的土地属于国家所有 农村和城市郊区的土地 除由法律规定属于国家所有的以外 属于集体所有 宅基地和自留地 自留山 也属于集体所有 宪法 确认了国家和集体两种土地所有权 这是我国历史上第一次以国家大法形式对土地所有权做出的郑重规定 1 1 3国有土地使用制度改革的必要性 建国以来 在产品经济模式下 我国的土地使用制度一贯实行行政划拨的形式 即土地的使用实行配给制 这种土地使用制度的突出特点就是 三无制度 无偿 无限期和无流动 随着我国20世纪80年代社会主义经济体制改革的深人 特别是社会主义市场经济的运行 我国土地使用制度的弊病暴露得越来越明显 因此 进行土地使用制度的改革 变土地的无偿 无限期 无流动的使用为有偿 有限期和有流动的使用 成为当时我国国民经济和社会发展的一个迫切的和十分重要的理论与现实问题 30多年无偿用地的弊端和教训是众所公认的 概括起来主要表现在以下几方面 1 国有土地所有权主体权利无从体现 国家土地所有权成为虚无 2 土地分配不合理 土地使用严重浪费 3 妨碍了企业素质的提高 不利于企业的经济核算 4 阻碍了城市建设资金的良性循环 国有土地使用制度改革的进程与立法 初期酝酿阶段国有土地使用制度改革的酝酿 始于20世纪80年代初 深圳的改革者们义无反顾地踏上了通往 禁区 的道路 率先以收取土地使用费的方式向外商出租土地 1987年4月 国务院第一次提出了 土地使用权可以有偿转让 的政策 同年下半年 深圳率先试点土地使用权有偿出让 从此揭开了国有土地使用制度改革的序幕 标志着改革从理论探索转人实践阶段 经济日报 称 这次拍卖活动 将是我国土地管理制度在理论和实践上的一次重大突破 外电评论说 这是中国自1949年以来的空前举动 紧随深圳 福州 海口 广州 厦门 上海等城市也开展了试点 国有土地使用制度改革的进程与立法 1988年2月 中共中央向全国人大提出了包括土地条款在内的 中国共产党中央委员会关于修改 宪法 个别条款的建议 其中包括 二 宪法 第10条第四款 任何组织或个人不得侵占 买卖 出租或者以其他方式非法转让土地 修改为 任何组织或个人不得侵占 买卖或者以其他形式非法转让土地 土地使用权可以转让 1988年4月12日 七届人大第一次会议根据中共中央的建议 修改了 宪法 的有关条款 在 宪法 中删去了禁止土地出租的条款 增加了 土地使用权可以依照法律规定转让 的内容 这就为我国实行土地使用权的有偿出让和转让提供了 宪法 依据 国有土地使用制度改革的进程与立法 1988年12月 七届全国人大常委会第五次会议根据 宪法 修正案 对 中华人民共和国土地管理法 做了相应修改 规定 国有土地和集体所有的土地使用权可以依法转让 国家依法实行国有土地有偿使用制度 土地使用制度的改革从此有了法律依据 1994年7月5日 第八届全国人大常委会第八次会议通过的 中华人民共和国城市房地产管理法 第3条明确规定 国家依法实行国有土地有偿 有限期使用制度 以基本法的形式确立了国有土地的有偿使用制度 使土地使用制度的改革进一步走上了法制管理的轨道 国有土地使用制度改革的进程与立法 针对 土地管理法 中许多不适应社会经济发展的规定 1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议再次修订 土地管理法 确立多项新的土地制度 如土地用途管制制度 土地权属登记制度 土地承包经营权受法律保护 实行征用耕地补偿以及农田保护制度 农用地转用审批制度等 1 1 4土地所有权 社会主义公有制 集体土地所有权 国家土地所有权 1 1 4土地所有权 城市市区土地 农村和城市郊区中依法没收 征收 征购 收归国有的土地 依据有关法律规定不属于集体所有的林地 草地 荒地 滩涂以及其他土地 国家依法征用的土地 农村集体经济组织全部转为城镇居民的 原属于其成员集体所有的土地 因国家组织移民 自然灾害等原因 农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地 国家土地 国家土地所有权的行使 国有土地的所有权由国务院代表国家行驶 其他任何单位和个人都不得侵占 买卖或以其他形式非法转让国有土地 国有土地除国家自己使用外 其使用权还可以通过出让 划拨等方式转让给其他单位或个人 1 1 4土地所有权 国家土地所有权 1 1 4土地所有权 集体土地所有权 集体土地所有权的行使 占有 使用 收益和处分的权利 也可依法转让 抵押和租赁 但它不得自行将土地非法转让为乡 镇 村建设以外的建设用地 土地所有权的确定和确认 所有权发生争议的 不能依法证明争议的土地是属于农民集体所有的 则属于国家所有 土地登记发证制度 当公共利益需要时 国家可以征用集体所有土地 将其变为国有 但必须依法给予补偿 1 1 5土地使用权 土地使用人根据法律 合同的规定 在法律允许的范围内 对国家或集体所有的土地所享有的占有 使用 一定收益和在限定范围内进行处分的权利 是从土地所有权中分离出来的一项权利 具体表现为土地使用人对土地可依法行使利用 出租 转让 抵押等权利 注意 土地管理法 规定 国有或集体所有的土地可以依法确定给单位或个人使用 土地使用权的取得 国家依法出让 划拨 或通过其他土地使用权人依法转让 继承 获取地上建筑物所有权等方式取得国有土地的使用权 也可由单位或个人承包 用以进行种植业 林业 畜牧业 渔业生产 农民依法通过承包 转让 继承等方式取得 集体经济组织的成员可承包本单位所有的土地 进行种植业 林业 畜牧业 渔业生产 承包经营期限为30年 其土地承包经营权受法律保护 农民集体所有的土地要承包给本集团经济组织之外的单位或个人经营的 须经村民会议2 3以上成员或2 3以上村民代表的同意 并报乡 镇 人民政府批准 农民还可依法取得宅基地 自留山 自留地的使用权 土地使用权的确定与确认 单位和个人依法使用的国有土地 县级以上人民政府登记造册 核发证书 确认其使用权 中央国家机关使用的国有土地的发证机关 由国务院确定 农民集体所有的土地 依法用于非农业建设的由县级人民政府登记造册 核发集体土地使用权证书 确认其建设用地使用权 林地 草原 水面 滩涂的使用权 分别由森林法 草原法 渔业法规定 未确定使用权的国有土地 由县级以上人民政府登记造册 负责保护管理 1 1 6国有土地有限期使用原则 国有土地有限期使用原则是指土地使用权出让最高年限由国家规定 根据1990年国务院颁布的 中华人民共和国城镇国有土主地使用权出让和转让暂行条例 第13条规定 土地使用权出让最高年限按用途分别为 1 居住用地70年 2 工业用地50年 3 教育科技 文化 卫生 体育用地50年 4 商业 旅游娱乐用地40年 5 综合或其他用地50年 1 坚持城市土地所有权国家所有的原则 1 国家对国有土地使用范围和用途实行限制 国家在出让国有土地使用权时 应明确规定土地使用范围 例如 土地使用者在土地使用期限内 获得的只是地上的权利 对于地下的各类自然资源 矿藏等 土地使用者无权开采或占为己有 同时 对出让的土地 必须是经过城市规划的土地 明确规定其工业 商业 建筑 娱乐和其他用途 1 坚持城市土地所有权国家所有的原则 2 国有土地的出让 转让 由国家土地管理部门统一管理 开放地产市场后 无论是一级地产市场的土地使用权出让 还是二级地产市场的土地使用权转让 土地使用者必须到土地管理部门申请登记 领取土地使用权证书 1 坚持城市土地所有权国家所有的原则 3 国家拥有对国有土地的最后处分权 国家在出让国有土地使用权前 尽管已经进行了科学的规划 但仍不可避免随时势变更需改变土地用途的情形 因此 国家在特殊情况下 根据社会公共利益的需要 有权依照法定程序提前收回土地使用权 不过 应给予土地使用者以相应的补偿 2 实行国有土地所有权与使用权分离的原则 1 我国的国有土地属于国家所有 不准买卖 但土地使用权允许转让 国家作为国有土地所有者出让的只是土地使用权 其作为土地所有者的地位并未改变 另一方面 用地单位有偿取得的土地使用权应是一项独立的财产权利 它包括了对土地的占有 使用和收益权 土地使用权可以转让 抵押或用于其他经营 2 实行国有土地所有权与使用权分离的原则 2 实行两权分离 国家同用地单位不再是单纯的行政管理关系 当国家作为土地所有者出让土地使用权时 国家与用地单位之间既是一种行政管理关系 同时也是一种平等的民事关系 这是因为 一方面 一国家对用地单位使用 转让 抵押土地使用权有依法管理的权利 对用地单位经营土地的收人有依法征税的权利 但另一方面 在出让过程中 土地使用者与国家土地所有者之间又是一种平等 自愿 有偿 有期的民事权利义务关系 3 促进土地使用权合理流动的原则 长期以来 我国城镇土地实行无偿无限期的使用制度 使得土地使用权处于静态状况之下 土地不能按价值规律发挥作用 也不能反映供求关系 更不能形成地产市场 因而土地也就难以得到合理的配置 因此 土地使用制度的改革 不仅要实行土地的有偿使用 而且 还应采取一切措施建立与健全地产市场 促进土地使用权的合理流动 通过立法明确规定土地使用者可以依法自由开展土地使用权的买卖 租赁 抵押等转让业务 从而活跃地产市场 1 2 土地管理法 的基本制度 中华人民共和国土地管理法 以下简称 土地管理法 该法于1986年通过 1988年12月修正 1998年8月29日修订 于1999年1月1日起正式施行 该法对土地所有权 土地使用权 土地的利用 耕地的保护 建设用地以及法律责任等做了详细而系统的规定 是处理土地 包括宅基地 所有权 使用权 房地产开发 土地开发利用 土地承包经营权纠纷 农村土地的征用纠纷 农村村民住宅纠纷及宅基地纠纷的主要法律依据 1 2 1土地用途管制制度 国家编制土地利用总体规划 规定土地用途 将土地分为农用地 建设用地和未利用地 严格限制农用地转为建设用地 控制建设用地总量 对耕地实行特殊保护 1 2 2土地权属登记制度 农民集体所有的土地 由县级人民政府登记注册 核发证书 确认所有权 农民集体所有的土地依法用于非农业建设的 由县级人民政府登记注册 核发证书 确认建设用地使用权 单位和个人依法使用的国有土地 由县级以上人民政府登记注册 核发证书 确认使用权 土地权属登记制度 其中 中央国家机关使用的国有土地具体登记发证机关 由国务院确定 确认林地 草原的所有权或使用权 确认水面 滩涂的养殖使用权 分别依照 中华人民共和国森林法 中华人民共和国草原法 和 中华人民共和国渔业法 的有关规定办理 此外 对于改变土地权属或用途的 应当办理变更登记手续 1 2 3土地承包经营权受法律保护的制度 规定土地可承包经营 从事种植业 林业 畜牧业 渔业生产 承包经营期限为30年 发包方与承包方应签订承包合同 在承包期内 对个别承包经营者之间承包的土地使用权进行适当调整的 必须经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表的同意 并报乡 镇 人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准 1 2 4实行占用耕地补偿制度 国家保护耕地 严格控制耕地转为非耕地 非农业建设经批准占用耕地的 按照 占多少 垦多少 的原则 由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地 没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的 应当按照省 自治区 直辖市的规定缴纳耕地开垦费 专款用于开垦新的耕地 1 2 5基本农田保护制度 第一 列入基本农田保护区的 要严格管理 基本农田应占本行政区域内耕地的百分之八十以上 其主要有 经国务院有关主管部门或县级以上地方人民政府批准确定的粮 棉 油生产基地内的耕地 有良好的水利与水土保持设施的耕地 正在实施改造计划以及可以改造的中 低产田 蔬菜生产基地 农业科研 教学试验田 国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地 1 2 5基本农田保护制度 第二 非农业建设必须节约用地 可以利用荒地的 不得占用耕地 可以利用劣地的 不得占用好地 禁止占用耕地建窑 建坟或者擅自在耕地上建房 挖砂 采石 采矿 取土等 禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼 1 2 5基本农田保护制度 第三 禁止任何单位和个人闲置 荒芜耕地 国土资源部1999年4月26日发布的 闲置土地处置办法 规定 已经办理审批手续的非农业建设占用耕地 一年内不用而又可以耕种并收获的 应当由原耕种该耕地的集体或者个人恢复耕种 也可以由用地单位组织耕种 一年以上未动工建设的 应当按照省 自治区 直辖市的规定缴纳闲置费 连续两年未使用的 经原批准机关批准 由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权 该幅土地原为农民集体所有的 应当交由原农村集体经济组织恢复耕种 1 2 5基本农田保护制度 在城市规划区内 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发闲置土地 依 房地产法 规定办理 即闲置一年 处以闲置费为出让金的百分之二十以下 两年不用的 国家无偿收回土地使用权 承包经营耕地的单位或个人连续两年弃耕抛荒的 原发包单位应当终止承包合同 收回发包的耕地 1 2 7征地制度 土地征用是国家为了社会公共利益的需要 将集体所有土地转变为国家所有土地的强制行为 征地制度 征用下列土地 由国务院批准 基本农田 基本农田以外的耕地超过三十五公顷的 其他土地超过七十公顷的 上述以外的土地 由省 自治区 直辖市人民政府批准 并报国务院备案 征用农田的 先办农用地转用审批 在征地审批权限范围内的 可同时办理征地审批手续 不再另行办理征地审批 超过征地批准权限的 另行办理征地审批 征地制度 关于征地的补偿 包括土地补偿费 安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费 征地的补偿 土地补偿费为该耕地被征用前3年平均年产值的6至10倍 征地的补偿 安置补助费以需要安置的农业人口数计算 需要安置的农业人口数 按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算 每一个需要安置人口的补助标准 为该耕地被征用前3年平均年产值的4至6倍 但每公顷被征用耕地的安置补助费 最高不超过被征用前3年平均年产值的15倍 前二项的总和 尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的 可以增加 但不超过该耕地被征用前年产值的30倍 1 3土地使用权出让与划拨1 3 1土地使用权有偿出让的概念 土地使用权有偿出让 是指国家将国有土地使用权 以下简称土地使用权 在一定年限内出让给土地使用者 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 城市规划区内集体所有的土地 经依法征用转为国有土地后 该幅国有土地的使用权方可有偿出让 1 3 1土地使用权有偿出让的概念 土地使用权的出让的法律特征 1 从主体来看土地使用权的出让方是土地所有者 国家 土地使用权的受让方是中华人民共和国境内外的公司 企业 其他组织和个人 除法律有特别规定者除外 可见出让方是唯一的 即中华人民共和国 受让方则范围广大 他们可以是中国人 也可以是外国人 可以是自然人 也可以是公司 企业等法人 但是国家是一个抽象的主体 在具体行使权利时 一般是由土地所在地方政府及其所属国家土地管理机构作为代表 土地使用权的出让的法律特征 2 从内容看由土地出让者出让土地交给受让方使用 而受让方则需支付相应土地使用权出让金 关于土地使用权的出让 一般理解为土地使用权转让的一种方式 土地使用权出让是国家将土地使用权从土地所有权中分离出来 转移给受让人 而土地使用权的转让则是指受让人取得土地使用权后再转移给新的受让人 转让双方的法律地位平等 全过程可以用下式表示 土地使用权的出让的法律特征 国家 土地所有者 地方政府 代表国家 第二受让方 受让方 第一受让方 转变为转让 一级市场 出让 政府垄断 二级市场 转让 平等交换 土地使用权的出让的法律特征 3 从客体来看土地使用权出让的是国有土地 主要是指市 县 建制镇 工矿区范围内属于全民所有的土地 对于集体土地 中华人民共和国城市房地产管理法 第8条作了明确规定 城市规划区内的集体所有的土地 经依法征用转为国有土地后 该幅国有土地使用权方可有偿出让 1 3 2土地使用权有偿出让的方式 土地使用权出让 可以采取拍卖 招标或者双方协议的方式 商业 旅游 娱乐和豪华住宅用地 有条件的 必须采取拍卖 招标方式 没有条件 不能采取拍卖 招标方式的 可以采取双方协议的方式 采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价 招标的方式 在规定的期限内 由符合规定条件的单位和个人 以书面投标方式 竞投某一地块土地的使用权 由招标方择优确定土地使用者的出让方式 招标人在确定中标人时 不仅要考虑投标报价 还要参考投标设计方案 投标人的业绩等 所以中标者不一定是投标报价最高的 招标程序以公开招标的程序类似 适用于开发性用地或有较高技术要求的建设用地 拍卖的方式 土地管理部门在指定的时间 地点 利用公开场合 就所出让土地使用权的地块公开叫价竞投 按 价高者得 的原则 确定土地使用权受让者的一种方式 因每个竞买人可以多次报价 拍卖方式的竞争性激烈 适用于商业用地 娱乐用地或居住用地 商业 旅游 娱乐和商品住宅用地 必须采取拍卖或招标方式 拍卖的程序 出让方的拍卖公告 土地使用权有意受让人交验证件后进场竞拍 出让方与应价高者签定土地使用权出让合同 挂牌出让方式 出让人发布挂牌公告 在土地交易场所挂牌公布拟出让宗地的交易条件 竞买人报价 更新挂牌价格 在挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者 挂牌方式允许多次报价 有利于竞争 操作简便 1 3 4土地使用权的收回和续期土地使用权出让合同约定的使用年限届满后 土地使用者需要继续使用土地的 土地使用权可以续期 期满前1年提出 重新签合同 支付土地使用权出让金 更换土地使用证 未续期或续期未获批准 无偿收回土地 在特殊情况下 根据社会公共利益的需要 国家有权提前收回土地 但要给土地使用者适当的补偿 1 3 5土地使用权划拨的含义及特点 1 土地使用权划拨土地使用权划拨 是指县级以上人民政府依法批准 在土地使用者缴纳补偿 安置等费用后 将该幅土地交付其使用 或者将土地使用权无偿交付土地使用者使用的行为 房地产开发用地主要通过出让与划拨这两种方式取得 2 土地使用权划拨的范围 下列建设用地的土地使用权 确属必需的 可以由县级以上人民政府依法批准划拨 1 国家机关用地和军事用地 2 城市基础设施用地和公益事业用地 3 国家重点扶持的能源 交通 水利等项目用地 4 法律 行政法规规定的其他用地 3 土地使用权划拨与出让的区别 1 取得土地使用权的方式和支付的费用不同以划拨方式取得土地使用权是以非竞争的方式取得的 而出让方式取得土地使用权是以政府与土地使用者竞价的方式进行的 前者取得土地使用权的代价是支付国家规定的征地 拆迁补偿费用 后者的出让价是在竞争中形成的 3 土地使用权划拨与出让的区别 2 使用期限不同划拨土地使用权是无期限限制的 房地产管理法 第22条规定 依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的 除法律 法规另有规定外 没有使用期限的限制 而出让土地使用权则是有限期的 在出让合同中有明确规定 当然 土地使用权出让合同期满 土地使用权可以续期 但它总是有期限的 3 土地使用权划拨与出让的区别 3 取得的土地使用权的内容不同通过划拨方式取得的土地使用权不是一项独立的财产权 除法律规定的情况外 它不得转让 出租 抵押 即不得从事经营活动 土地使用者仅有使用的权利 依法管理 保护与合理利用的义务 而通过出让方式取得的土地使用权则是一项相对独立的财产权 依法可以转让 出租 抵押 进行经营活动 4 划拨土地使用权的收回及收回后的出让 划拨土地使用权的收回是指国家根据划拨土地使用者不再使用土地的事实或者城市建设发展和城市规划的需要 将原划拨的土地收回 并另行支配 在下列两种情况下 国家可以收回划拨的土地使用权 1 通过划拨取得土地使用权的土地使用者因迁移 解散 撤销 破产或者其他原因而停止使用土地的 市县人民政府应无偿收回土地使用权 收回的土地使用权 可以按照土地使用权出让的规定予以出让 在下列两种情况下 国家可以收回划拨的土地使用权 2 根据城市建设发展需要和城市规划的要求 市 县人民政府可以无偿收回划拨的土地使用权这种收回方式与土地使用权有偿出让期满前 国家根据社会公共利益之需要提前收回土地使用权的情况不同 前者收回土地使用权后 国家按一定标准给予原土地使用者在该土地上的建筑物 构筑物及地上附着物以补偿 并妥善安置 后者的收回方式 国家同样给予补偿 但这种补偿是国家根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予的补偿 因而 后者得到的补偿将大大高于前者 1 4土地使用权转让 出租 抵押1 4 1土地使用权转让 1 土地使用权转让的概念土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为 包括出售 交换和赠与 释义 换言之 土地使用权转让就是原受让方对已经获得土地使用权的土地按规定投人一定资金进行开发后 通过有偿出售 交换和无偿的赠与等方式 把土地使用权连同地上附着物转让给新的受让者 新的受让者则承袭原受让者与当地政府建立的土地使用权让受双方的经济关系及相应的权利和义务 土地使用权转让是土地使用权作为商品经营的二级市场 2 土地使用权转让与出让的区别 首先 出让的主体是国家与土地使用权受让者 土地使用权转让是土地使用者将土地使用权再转移的行为 主体均为是土地使用者 由于双方当事人转让的仅仅是土地使用权 而非所有权 因此 国家作为土地所有者的地位与身份并不会因为土地使用权的再度转让而发生变化 这种转让只是新的土地使用者取代了原土地使用权受让人的法律地位 出让合同规定的权利与义务随土地使用权的转移而转移 并不改变 其次 从物权理论上讲 土地使用权出让属于他物权的设立 土地使用权转让则属于他物权的转移 最后 从土地交易市场来说 土地使用权出让属于一级市场 由国家垄断经营 土地使用权转让属于二级市场 属于一个自由竞争的市场 3 土地使用权转让的条件 1 必须是出让的土地使用权才能进行转让 2 必须依照土地使用权出让合同规定的期限和条件对土地进行投资 开发 利用 3 土地使用权转让必须办理过户登记 4 土地使用权转让方式 土地使用权转让有三种方式 即出售 交换 赠与 出售也称之为买卖 土地使用权的出售是指从国家手中取得土地使用权的受让者将经过一定程度开发的土地或者具有土地使用权的地上建筑物 设施出卖给第三人 而由此将土地使用权转移给第三人的行为 交换 交换 也称之为 交易 土地使用权的交换是指当事人双方约定互相转移土地使用权或一方转移土地使用权 另一方转移金钱以外标的物的行为 它是以双方当事人都需要支配对方的物为前提的 是双方当事人的合意 以物易物是其基本特征 可以是土地使用权与其他物的交易 也可以是土地使用权之间互易 但有时也一表现为混合交易 赠与 赠与是指赠与人自愿把自己的土地使用权无偿转移给受赠人一方的行为 它一方面需要赠与人有把自己拥有的土地使用权无偿转给受赠人的意思表示 另一方面又需要受赠人接受赠与 其基本特征是无偿 在赠与物交付之后 除特殊情况外 赠与人不得随意撤回 土地使用权的赠与是赠与人将土地使用权无偿转移给受增人的行为 受赠人成为土地使用权的新的受让人 与出售一样 赠与的只是土地使用权 土地所有权仍归国家 5 土地使用权的转让应坚持下列几项原则 房产 地产一致的原则即土地使用权转让 其地上建筑物必须转让 地上建筑物转让 土地使用权同时转让 国家土典出让和转让条例 第23条规定 土地使用权转让时 其地上建筑物 其他附着物所有权随之转让 第24条规定 土地使用者转让地上建筑物 其他附着物的所有权时 其使用范围内的土地使用权同时转让 但地上建筑物 其他附着物作为动产转让的除外 1 4 2土地使用权出租 国有土地使用权租赁是指土地使用权者在土地使用权出让合同规定的年限内 将土地使用权出租给承租人使用 由承租人向出租人支付租金的行为 土地使用权出租 城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例 第20条规定 土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物 其他附着物租赁给承租人 由承租人向出租人支付租金的行为 因此 根据该