吉安市商业市场调研报告.doc

1、 吉安市商业及消费发展状况分析1、 吉安市商业分布情况吉安市的店面主要以街铺的形式存在，部分街铺已由经营者自发形成专业街，如沿江路餐饮一条街、文山路商业步行街、城南汽车汽配一条街等，也有部分街道经营主要是面向附近的居民，基本属于社区街铺，如沿江路北段、阳明西路等，下面就形成市场的主要街道例表阐述：随着经济的发展，吉安商业已经从传统的“散丁单打”模式分离出来，逐步走向具备高端市场竞争的活体“优胜劣汰”模式。从外地企业-步步高集团的扩张，到本地霸王-国光集团的垄断，以及新的集中式商业体的出现新世界广场，市场机体逐渐走向成熟化，商业市场规范化，生存机制竞争化，消费市场价格化的机制成熟营运。目前吉安市商业比较集中，市郊分界相对明显，商业集中的地方，体量较大，利用率反而不高，环境优化方式有待加强，现商业市场矛盾主要表现在开发商商业体量无限制的扩张与经营商商业体量有限制的赢利之间的关系。对于吉安现有市场的状况，我们通过对市场资源的整合，做以下概括：住宅集中井冈山大道以西，商业汇聚阳明、文山路；商业的经营层次和提升空间受产品和经济发展和消费里水平的制约；业种组合问题较大，人流引导需求开发；现存商业之间的销售、招商竞争激烈；商业过剩，供应量过大；商户有改善商业经营环境的潜在需求。商业的规模以及业态形式各有不同，零售超市国光实力较强，市场垄断行为明显，品牌过于混杂；家电超市以四平家电为代表，主要经营品牌家电，以打折优惠吸引消费人群；电子数码以立闻数码城为代表，绝对质量低廉的价格和优质的服务取胜市场。目前商业保有量（估算）为 260000 ，人均商业面积超过 1 ，按照正常人口与商业面积的比例 1：0.250.3 计算，吉安市的商业已经面临着严重过剩的情况。未来商业供应量项目名称面积备注青原步行街4.5 万青原区唯一一条商业步行街，青原区 CBD 的核心商业区域，多元化业态，依仗天立花园、盛世华庭、合济春天等几千户住户汇聚人气。四方圆建材家居广场8 万建材家居类一站式购物，统一招商、统一规划、统一管理、统一宣传、统一促销、统一服务，周围有包括金鹭花园、江南御景园等在建项目 500 万住宅作为后盾。泛华国际4.5 万位于吉安火车站旁，集百货零售、电器、家具、餐饮、娱乐、文化教育、现代服务业、产权公寓、酒店、SOHO写字楼与一身。新世界广场13 万吉安人民广场旁边，零售百货购物，集休闲娱乐，餐饮，现代服务业、产权公寓、酒店、SOHO 写字楼与一身。六合盛世15 万位于沿江路，将规划为集酒店、购物、写字楼、LOFT 商住、休闲娱乐为一体的综合 SHOPPING MALL 商住服务物业。吉安万商汇小商品城7万位于吉安市青原区赣江大道中段，经营范围百万种商品，是赣中地区规模较大、现代化一站式小商品批发零售采购中心。至 2012 年年末，还将有接近 500000 的商业进入吉安市场。所以，在市场已经进入超饱和的情况下，要想本项目得以顺利的进行，必须要在坚持市场差异化的定位的前提下，抢夺时间，抢占先机。因而在今后的营销中，差异化的宣传与营销策略将是工作的关键。2、 吉安市区商业发展阶段阶段主要商业项目描述主要特征上世纪末到2001 年前2001 年以前，吉安的商业市场呈现混乱无序状态，没有一个真正意义上的纯商业项目，各种店铺、商场零散的分布在吉安市区的各个角落。商圈无从谈起，商业分布散乱，都是一些自发形成的市场。2001年到2005年2001 年，吉安最大的商业项目文山商业步行街落成。它位于城区的中心地带，全长500 米，宽 25 米，集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体。文山步行街建成后赢得了市民的广泛认可和青睐，成为了吉安商业发展的里程碑。文山步行街落成后，改善了吉安市区混乱无序的商业状态，整个街区 200 多家商店，汇聚了来自广东、上海、杭州、香港甚至世界各地的品牌，可谓“吃穿用度一应俱全”。从整体上看，这些服装店、鞋店等还是定位在大众化的消费水平，以吸引工薪阶层为主。2005年到2012 年凯震阳明商城2005 年落成，位于城区中心离带，临近文山商业步行街，是吉安第一座大型类购物 综合商城凯震阳明商城有国光购物广场、义乌小商品城等大型卖场，也有凯震商务酒店、女人街时尚风情街区等。它解决了文山步行街无法停车等问题，完善了吉安市城区的商业体系，与步行街相辅相成。2012 年至今2010 年 9 月 30 日，总投资 3亿多元，建筑面积 13 万平方米的江西吉安新世界广场竣工，并于今年计划 11 月正式开街。与文山步行街形成吉安市城区的两大商业圈，完善了商贸载体，建设和带动了城区的商贸繁荣。规划为集时尚购物、休闲娱乐、商务办公、美食餐饮、精装居住等多功能于一体的城市综合体，是一座汇合多种产品资源共生、互动、聚合增值、提升城市价值的综合性项目。3、 吉安市消费水平分析2007年-2010年各年吉安市社会消费总额及增长率历年来吉安市的社会消费总额，一直保持上涨，上涨率维持早18%以上，伴随着人们消费水平的逐渐提高。预计吉安市未来的社会消费品零售总额会继续增长。2007年-2010年吉安市城镇人均收入，及农村人均收入情况。据我司市场调研得知，吉安市城镇居民生活消费占总体消费比重近半。从消费业态和调研结果分析，饮食消费是首位，次之为住房、服装、汽车、通讯、及休闲娱乐设施。消费类型饮食住房服装汽车通讯休闲娱乐其它百分比数25%20%15%14%10%11%5%从居民收入水平和消费结构来看，当地消费者消费层次还属于中低到中层的发展之中，中高层到高层的消费在个人经济支付能力方面还存在一定差距。由居民的消费水平分析我们可以得出结论：吉安市的整体消费水平在江西省属于中等以上，居民消费能力较高，但消费层次一般。4、 商业的业态模式特点 商业业态模式主要商业业态主要特点主要商家SHOPPINGMALL一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费场所。新世界广场综合性百货商场其特点是经营规模较大、经营品种较为齐全，客流量通常低于大型超市，但毛利率相对较高，多采用专柜经营的方式。如步步高、国光、鼎泰商城、天虹商场主题(专业)性商场其特点是经营品种限于一定的主题和专业如立闻数码城、四平家电、苏宁电器、如意大药房等超市其特点是采用开放式货架经营的方式，经营品种主要是家庭日常必需品，通常毛利率较低，但客流量较高单店规模较大、提供一站式购物服务的超市，如国光购物广场、步步高超市等连锁专卖（专业）店主要是服装、餐饮等如肯德基、德客士、欧诺、李宁服饰、真维丝等个体经营的独立街铺临街街铺和内铺乔丹、SPA 店二、吉安市主要商圈调研一、文山商业步行街1、商圈概况文山步行街南起阳明东路，北至鹭洲东路。其支路西至井冈山大道，东至沿河路。是吉安市主要的商业区之一，业态主要以服装、小型餐饮、百货、鞋业、小饰品为主。步步高国光购物广场2、 交通组织以步步高百货为中心向四个方向分散人流。3、 经营定位以中档服装、日用百货商品集中的商业区4、 主要商家及品牌步步高：一楼约 3800 ，主要经营中高档服装、化妆品、数码电器、珠宝首饰、大型超市等；二、三楼为批发商场，主要经营抵挡服装、床上用品、玩具。鼎泰商业街：单层面积 8000，一楼经营中档服装、化妆品、箱包；二楼经营幼儿园、美容、餐厅、家具。国光购物广场：超市：5852 ，前厅：1785 。主要经营中档服装、化妆品、数码电器、大型超市等。5、 经营业态种类和租金文山步行街商铺租金区域名称区域面积租金价格重要业种人流密度经营模式文山步行街500 米长120-360 元服装卖场8000 人天一站式文山步行街商铺租金（南北）文山入口中端 1中端 2中端 2端头250 元/月200 元/月180 元/月150 元/月200 元/月6、 经营分析优势： 区位位置。优越的地理位置和便捷的交通。 引进“步步高”百货作为主力店，并能充分发挥主力店的带动作用。 以服装为主的业种分布已经产生行市效应。 商业气氛浓厚。西面的人民广场和与之一路之隔的阳明商城已经组成当地最大的商业辐射区。 初步具有一定的品牌效应。劣势： 受当地经济总量制约的影响，消费力水平上不去。 商业体量过大，造成部分商业经营困难。比如里面的鼎泰商城。步步高只有一层经营百货，23 楼经营批发市场的商业组合也从侧面证明商业经营面积过剩的事实。7、结论1) 文山步行街是吉安最早的一个大型商业项目，整体商业氛围比较好,人气比较旺，除鼎泰商城外，整体空置率比较低，经营状况较好。2) 步行街整体商业业种里，将近 80%的是服饰鞋帽，只有 20%左右的是其他类型业种，业种的选择比较单一，缺乏多元化的发展元素。3) 车辆无法入内、交通受限制是一些大型商场经营状况受到限制的原因之一。2、 凯震阳明商城1、商圈概况阳明商城与文山步行街相对,总建面 12 万平米,其业态比较齐全完整,种类繁多,有商务酒店、会所办公、小商品批发及大型购物超市等等,精品店多以服装、美容化装为主。2、 地理位置及交通组织北向: 边临阳明东路; 南面:依靠人民路;东面:与文山中路相交。其以国光购物为主,向四周延伸,散流人群沿主干道流动。3、 主要商家及品牌国光购物：负1F 2500 ,超市零售为主,其主要卖点为日常蔬菜打折,日常餐饮用品优惠等,1F 3000 主要经营家电、服饰等用品为主,双层坡度设计,但是整体人流引导不足,死角过于明显。4、 经营定位以中档服装、零售等日用品为主,招商条件相对严格,统一管理.品牌店比较多,商业气氛逐渐增强。5、 经营业态种类和租金区域名称区域面积租金价格重要业种人流密度阳明商城11 万平米120250 元/服装超市7500 人天注释：人流密度0.5 小时 x 2 小时 x 8 小时 x （表示 0.5 小时人流量）阳明商城商业经营状况业种类型经营状况整体比例消费人群赢利方式男女服饰良好55%中青年打折回扣鞋店装品一般5%中年品牌清仓餐饮娱乐非常好15%青年快餐零食手机通讯一般5%时尚人群打折回扣家私家电一般3%买房置业品牌优惠项链金饰良好3%结婚节日价格品牌其它用品一般21%-6、 经营分析优势：区位位置：优越的地理位置和便捷的交通。引进“国光”超市作为主力店，并能充分发挥主力店的带动作用。以服装、鞋帽为主的业种分布已经产生行市效应。商业气氛浓厚。北面的人民广场和与之一路之隔的文山步行街已经组成当地最大的商业辐射区。劣势：受当地经济总量制约的影响，消费力水平上不去。商业体量过大，而且在销售和招商的时候没有注重业种的规划，造成现在经营的一些业态杂乱，档次不高在规划时片面追逐提高商业面积，忽视了市场容量，造成 2 楼以上一些商铺空置。阳明商城（总称）内部分为阳明商城和女人街两部分。由于双向人流通道设计的不合理，阻碍了人流向女人街内的引导。开发商在后期没有进行有效的管理。7、 结论1) 阳明商城是继文山步行街以后吉安较早的另一个大型商业项目，整体商业氛围比较好,人气比较旺，整体空置率比较低，经营状况较好。2) 阳明商城阳明商城成功的首要原因在于开发商利用了优越的地理位置，与广场互补辐射是另一个重要的原因。3、 新世界广场（重点分析案例）1、 项目概况新世界广场以吉安商业第一高度雄踞吉安市人民广场北路，由江西庐陵实业（集团）公司倾力打造，由九天房地产开发公司开发建设。项目开工时间是2010年12月，竣工时间是2012年6月。项目地处吉安核心商圈、城市核心地段的广场商业中心项目。项目总建筑面积13万余平方米，容积率为4.47，绿化率25%，地下停车位488个，塔楼24层，总楼层32层，总建筑高度128米，其中商业共五层，经营面积达6万平方米。项目的建成将成为吉安市地标性建筑、一个座集购物、酒店、商务、办公、娱乐、休闲、度假、社交八大功能为一体的一站式国际生活城。2、HOPSCA规划分布负2层18000平米大型地下智能停车场负1至4层60000平米大型一站式购物中心东西塔楼5层、6层为商业休闲配套东塔楼7层至28层为SOHO精装公寓西塔楼7至15层为精品酒店，16至28层为5A级商务写字楼3、 业态规划分布 负一层：规划为世界500强沃尔玛超市。 一二层沿街：知名品牌连锁餐饮 一至四层中间部分：规划为莱斯百货 一至三层东侧部分：规划为潮流前线MINI店 一至三层西侧部分：规划为一站式数码港 四层东、西侧部分：国际知名院线、KTV、时尚动漫层、主题餐饮等 四层屋顶及东西塔楼五层、六层：观光娱乐、商业休闲配套、屋顶戏水池、健身房、美容养生等。4、 招商对象1) 国内外个性时尚品牌商家及代理商2) 自创品牌厂家及个人3) 拥有自己进货渠道的个性化业主5、 合作方式1) 统一装修，租赁经营2) 交纳租金及物业管理费3) 统一物业管理（第一太平戴维斯）备注：据我司调研得知，客户的装修费用标准为1200元/,物业管理费200元/，租金标准拟定为200元/。6、 招商流程客户洽谈 填写招商意向表 交纳选为意向金 客户资格考察 确定招商对象 参加选位 签订合同 提供租赁协议 统一装修 备货 营业备注：目前入驻的部分品牌有沃尔玛、KFC、屈臣氏、黄记煌、亚马逊、DF、包天下、油尖旺、Pizza Hut、味千拉面、巨人西式快餐等。7、 酒店式公寓调研分析1) 新世界广场东塔楼的7层至28层为SOHO精装公寓，总共22层。2) 规划总套数：总共有429套（奇数单层19套，偶数单层20套）3) 户型配比：全为一室一厅，其中奇数单层12套55 ，3套72 ，4套93；偶数单层12套55 ，4套72 ，4套93 。55 的户型总共264套，72 的户型总共77套，93 的户型总共88套。4) 销售状况分析：新世界广场于2012年2月1日推出首批精装公寓（7层到17层），开盘当天数百人的购房大军排着长龙选房，选房现场异常火爆。据我司调研得知，目前新世界广场717层精装修公寓已经全部售罄。开发商正准备二期推出1828层精装修公寓，具体时间不知。5) 销售价格及付款方式：其精装修公寓每套的价格基本上都是在均价10000元/之间浮动，装修标准为2000元/。按揭不打折，首付50%，全款98折，产权年限为50年。6) 总结：新世界广场首批精装公寓开盘被疯抢，创造即使是楼市最火时也难得一见的开盘盛况。究其原因，优越的地段优势、巨大的投资升值潜力、吉安商业汇集地的整合效应，成就了新世界广场冠军投资品在吉安商业中心的绝对位置，引得购房者争相追逐。在房地产调控政策和通货膨胀预期的双重作用下，公寓、商铺等商业地产受到投资者追捧，而新世界广场的产品又以超高性价比、完善的商业配套和全产业链价值赢得了众多购房者的投资信心。4、 商圈调研总结通过对文山步行街和阳明商城的业种分析，男女服饰、餐饮娱乐都是主要经营并且经营状况良好的业种，说明这两个商业区域已经基本形成了消费、休闲为一体的综合商业经营模式。但是由于一直没有旗舰商业的带领，两个商业街区的经营仍一直处在一个自我调整的时期，不断有新的商家进出。由于没有核心商业的进驻，这两个商业区只能在数量上达到一定的规模，但在经营的质量上，还只能是三代商业的经营模式，不能有效的对业种进行组合、加强，也就是说，在进一步提升商业经营质量方面遇到了瓶颈。随着新世界广场的落成，我司认为，其将凭借着绝对核心的地段优势、现代化的规划设计、专业化的的市场运营管理，在很大一定程度上能对吉安市的商业进行一个重新整合，从而弥补文山步行街和阳明商城随着现代商业的不断发展而暴露出的规划设计、品牌专业化经营的不足，也提升整个吉安市的商业档次和经营质量。其势必形成以新世界广场为新型商业核心，引领文山步行街、阳明商城商贸共同互动流通的三核商圈局势。3、 项目SWOT分析Strength（优势）（1）地理位置优越，地处临吉安区中心位置，靠近人民广场，同时又毗邻井冈山大道和阳明大道，是市中心绝对核心地段。（2）人流密度比较大，交通设施完善。（3）紧靠文山步行街、阳明商城、阳明东路、鼎泰步行街具有浓厚的商业氛围。发挥优势（1）对项目做前期VI宣传，在交通路口设置宣传图片。（2）设计完整合理化，做工严谨细致化，推广人性普遍化。（3）发挥地块方正优势，商业设计拉大门面开间，公寓设计注重隐私空间。Weakness（劣势） （1）周边老建筑比较多，对本案整体形象塑造具备挑战性。 （2）道路交通秩序混乱，乱停、乱摆、乱放现象严重。 （3）对地块规划设计的标准高，需满足多方面的要求。（4）靠近井冈山大道一侧为天都文化大厦，因其不能拆迁，从而使地块无法与井冈山大道直接对接，严重影响了项目的规划设计避免劣势（1）对道路交通、卫生整治，规范车流人流道路。（2）拓展设计思路，综合考虑各方面的因素，作好设计协调工作。Opportunity（机会）（1）靠近人民广场和井冈山大道，周边环境较好，项目周边配套完善，成熟业态比较多，人气很足。（2）与项目相邻的广场北侧为新世界广场商业综合体，其定位为吉安市的商业旗舰，能促使周边物业升值，促进周边商业繁荣，进一步提升商业氛围。（3）部分商户希望旗舰型商业进驻，建立品牌商业圈。寻找机会（1）提前做软文报道，增强项目品牌意识，深化企业知名度.（2）对项目进行适当包装，开展事件行销活动，了解市场和消费者心理。（3）围绕中心品牌进行宣传，促进商业的升级换代。Threat（威胁）（1）吉安商业体量过大，商业市场已经超出饱和度。（2）当地经济基础薄弱，居民的消费力水平一般。（3）新世界广场这个新型的商业项目，以及目前与项目相邻位于井冈山大道另一侧的天虹商场正开始动工建设，其将造成对客户资源的分流。（4）其他已投入生产的商业项目低价竞争的威胁。逃避威胁（1）产品结合市场需求进行规划设计。（2）积极吸引主力品牌商家进驻，对商业档次拉开距离，同时避免与项目商业同档次的新世界广场产生品牌竞争，避免业态过于重复。（3）分析项目与主力竞争对手的优劣势，实行差异化竞争。（4）招商方式灵活多样。Conclusion(结论)（1）发挥在地理位置和环境上的优势，本项目应充分发挥“商流”和“人流”之间的积极互动关系。 （2）在争取主力店的同时，针对市场尝试新型业态组合方式。 （3）充分引导交通，提升商业经营层次，拓展商业发展空间。 （4）新世界广场商业综合体项目对于本案而言是机会也是威胁，应充分利用其带来的核心商业氛围的机会，避免其产生的商业品牌竞争威胁，做到将两者形成商业互补。 （5）向新世界广场学习，引进先进的商