桓台文体中心北侧地块简析.doc

桓台县文体中心北侧地块调研报告一 前言桓台，全国百强县，山东省区域经济30强，全国闻名的“建筑之乡”，与淄博中央行政区张店以城市核心中轴线柳泉路相互连接，截止到2013年5月，桓台房地产市场价格在短短不到4年时间内，由2009年的3300元/左右的价格一路飙升至2013年均价6500元/左右的高点；桓台作为建筑之乡，除了强劲的房价增长势头外，根据目前桓台在售与正式公开认筹的楼盘反馈信息来看，桓台仍有较大的商品房购买潜力。二 宗地现状 本次所调研地块属桓台发展中轴线上（近邻柳泉北路）； 地块较方正、地块四至平整，便于规划； 西侧紧邻桓台县政府设计的沿路水系景观带 成熟社区环伺； 桓台县政府规划建设道路沿项目东侧直达桓台文体中心，目前施工中；地块交通便利，配套成熟，酒店、学校（桓台一中、二中、桓台二小、小精灵幼儿园等）、超市（惠仟佳、银座）、医院（齐鲁医院、桓台县医院、妇幼保健院），驱车时间不超5分钟。三宗地分析：优势： 该地处于桓台县城市发展中轴上，属桓台县发展核心区域，地段优势不可复制； 地块规整； 周边社区成熟、生活配套完善； 周边诸多社区和今年新盘入驻，该区域已聚集很高的居住人气； 地块位于柳泉路，距张店城区20分钟车程，多条公交线路通过，交通便利； 与桓台文体中心百步之遥； 该地块西侧紧邻县政府建设的水系景观绿化带；间接优势 根据周边竞争楼盘的客户回馈信息和产品需求量可预先调整产品形式与面积区间； 周边楼盘的建筑已经成型，故外立面效果将无法更改，我方可加强外立面视觉效果，达到突出、醒目的目的，从而吸引购房者； 周边竞争项目的价格区间已经基本明了，为我方首期价格发布有充分的调整空间；劣势： 地段目前独特资源匮乏，配套与周边楼盘共享、同质化严重； 规划中的道路将会贯穿此地块，开发宗地需多考虑东侧退线问题； 宗地区域内地面平整度差，增加开发商开发成本 周边竞争楼盘先入为主，在我方拿地前已经形成自己的客户圈； 竞争楼盘现房销售对客户的吸引力较大（紫悦城）； 周边竞争楼盘排号开始，为抢占客户博得先机（东悦国际）； 竞争楼盘楼座已经建到一半，但任何消息不对外公布，很难预测到次竞争楼盘的下一步动作（玫瑰城）四开发建议：1. 根据目前市场反馈的情况来看，东岳国际排号情况非常乐观，预估价格在6500-7000左右，紫悦城从5900-6300不等，但产品战线较长，销售面狭窄（小面积售罄），剩下偏大户型，3层以上6500+元单价将会让紫悦城一段时间内进入销售瓶颈；鸿嘉星城的房源开放量太多，造成房源积压的情况，且开盘价格过高造成后期提价困难的尴尬场面；建议此地面产品的价格以6500-6800元/每平米作为项目均价。2. 一楼独立定价，设立独立院落。五宗地物业定位于规划建设桓台房地产业的突飞猛进使先入为主的开发商一定程度上圈走了部分有购买能力的客户，但根据18日调研结果可以看出，桓台市场上的改善型居住产品、豪宅产品成交量较往年有所下滑，刚需型产品将成为桓台市场主流，目前桓台客户主要看中产品价格、面积区间及周边其他物业所带来的配套资源，制定小户型面积产品及增强社区内配套的品质楼盘将从目前竞争激烈的房地产市场中脱颖而出； 东岳国际：以90-140平米户型为主力户型，日来访量15组，60%以上客户需求110-120平米小三室，120平米以上-160平米户型需求量在10%左右； 紫悦城：面积跨度大，从77-300平米不等，主力户型面积为120-160平米；90-100平米左右小户型售罄； 鸿嘉星城：同样跨度较大，面积从95-600平米不等，主力户型面积为126-150，根据目前成交量与需求量2013年下半年将加推99平米左右小户型； 玫瑰城：无任何产品信息，因此无法做出统计；小结桓台房地产市场柳泉路片区有创业、圣亚、鸿嘉、金大洲、天煜、东岳、银亿等开发商相继拿地，2013-1014年底，桓台市场竞争较为激烈，同时，柳泉路作为连接张店与桓台的主要干道，周边居民对于中轴线的居住意向较强，在这7个本地较知名开发商拿地的4年时间里，成交量稳步提升，由此可推断出中轴线对于客户的吸引力仍旧保持强劲势态，但就目前情况来看，仍未达到市场饱和度；成本分析：序号成本项目单位成本（元/平方米）备注1前期费用80设计费、临时设施、三通一平2政府规费500新标准，包含五项开口费3建安工程费1700高层建筑成本4区内基础设施费200道路、绿化景观、配电、附属设施5税金及附加560按照销售收入的11.66%6资金成本500只算前期投入资金成本7管理及其他170人力成本、关系疏通及销售等总成本合计3710元/住宅、商业平均成本 宗地数据分析 技术指标名称数值单位用地面积145亩容积率2.0总建面96715 盈利分析：以桓台最近一次银亿置业拿地价格220万/亩为标准，分别计算200万/亩、220万/亩，240万/亩，260万/亩，280万/亩，300万/亩，在6500元/与6800元/的情况下盈利分析如下：楼面价（元/）成本（元/）6500元/盈利6800元/盈利盈利（元/）总盈利（万元）盈利（元/）总盈利（万元）200万/亩14995209129124972159130775220万/亩16495359114122070144127873240万/亩1799550999119169129124972260万/亩1949565984116267114122070280万/亩209958096911336699119169300万/亩224959595411046484116267六：附件 周边项目市调报告表：案 名东悦国际工地位置柳泉路与果里大道交汇处开盘时间：投资兴建东岳化工电化率43%企划销售深圳浩行天下主力总价65-84万调查日期2013.5.17景观设计上海同沃景观容积率2.07工程进度北侧四栋高层起规划用途住宅规划户数 2300户基 地 位 置 图物业公司北京均豪可售户数 700 户现剩套数：销售面积31万售出户数 户建筑楼层18-25层销 售 率 规划面积41万方银行贷款额度 主力面积95-140年限 年平均单价6700银行 单价范围65007000公司贷款 折 扣 率公开日期 车位单价交房日期 综合分析东岳国际占地284亩，总建面41万方，其中商业10万方，住宅31万方，全部高层社区，项目除共享桓台二中、一中外，城南小学现已开始招生；单体楼座层数从22-25层不等，目前在售的是项目北侧18-23层高层；43%绿化率，容积率2.07；楼体分别是两梯二、两梯三和两梯四，两梯四只有一个单元，面积在95-140平米左右，两梯三为东西户为110平米，中户为95平米，一楼带地下庭院，目前排号中，一期700套房源，已排号600组，现享受8万抵10万优惠，认筹不锁定房源，按排好顺序解筹；根据目前到访客户需求主要针对90-120平米小户型，占每天来访量的60%；东岳几乎不做任何形式推广，只靠每天自然到访，每天到访人数大概15组左右。案 名天煜紫悦城工地位置桓台中心大街路南开盘时间：2013年4月14日投资兴建天煜置业电话8069999 8359999绿化率40%企划销售主力总价46-189万调查日期2013.5.17景观设计容积率1.3工程进度一期小户型售罄，目前现房规划用途住宅规划户数 2000+户基 地 位 置 图物业公司可售户数 现房销售现剩套数：销售面积30+万售出户数 户建筑楼层6-18、双拼、联排销 售 率 规划面积32.4万平方米银行贷款额度 主力面积120-160年限 年平均单价6300（多层）5900（高层）银行 单价范围65007000公司贷款 折 扣 率公开日期 车位单价车库12万交房日期 综合分析天煜紫悦城占地300余亩，总建面32.4万平方米，产品涵盖多层、小高层、高层、联排、双拼，项目除共享桓台二中、一中外，社区配有幼儿园，已与淄博八音河幼儿园签约，现在已经在上课；项目4月份开一次盘，90-100平米小户型在3个小时内售罄，一期剩余前排多层（3层以上），单价6500以上；项目40%绿化率，容积率仅为1.3；紫悦城产品覆盖较广，从77平米-300平米不等，115平米做复式，120-160是其主力户型，花园洋房价格在6500左右，小高层价格在5900左右，天煜紫悦城全部为地下车库，占到95%以上，车库单价12万，一楼带地下庭院；社区房源共计2000多套，听对方说紫悦城拿地价格在130万一亩左右。 案 名鸿嘉星城工地位置柳泉路与果里大道交汇处开盘时间：2013年4月投资兴建山东鸿嘉置业电话6129999绿化率40%企划销售开发商自己主力总价80-110万调查日期2013.5.17建筑设计北京清华设计研究院容积率0.8工程进度观澜御府组团销售进入尾期，目前主要销售西湖兰亭规划用途住宅规划户数 6000户左右基 地 位 置 图物业公司瀚嘉物业可售户数 现房销售现剩套数：销售面积100万售出户数 户建筑楼层6-18、双拼、联排、独栋销 售 率 规划面积135万平方米银行贷款额度 主力面积120-180年限 年平均单价6500（多层）7100（一层）5800（小高）银行 单价范围63007100公司贷款 折 扣 率公开日期 车位单价8万交房日期 综合分析鸿嘉星城占地2200亩，总建面135万方，其中商业30万方，产品涵盖多层、小高层、高层、联排、双拼、独栋，社区配有幼儿园（台湾三之三）、湖北黄冈小学、7万平米商业街、20万方shoppingmall、5星级酒店、私家会所、健身中心等，幼儿园、小学已经开始招生；项目4月份开一次盘，共提供了400套房源