婚前购买婚后还贷的房屋之归属.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除婚前购买婚后还贷的房屋之归属2000年9月，某甲以自己的名义购买了一套二手房，价格为100万元，向某银行贷款70万元，期限为20年。2001年10月，某甲与某乙结婚，该房屋作为婚房，甲用自己的收入偿还贷款。2003年9月，甲、乙两人因感情不和要求离婚，就该房屋权属发生争议，焦点在于该房屋为甲的个人财产还是甲、乙的夫妻共同财产。该案例作为一面镜子，折射出婚前买房，婚后还贷的所有权归属问题。两种观点观点一：按照婚姻法中关于夫妻共同财产的规定，一方的工资、奖金为夫妻共同财产。虽然该房屋为甲婚前所购买，但是因为该房屋作为婚房共同居住使用，且用夫妻共同财产还贷，那么，该房屋理应成为夫妻共同财产，甲、乙各拥有该房屋的一半产权。观点二：婚姻法中明确规定，一方的婚前财产为个人财产。某甲婚前购买了该房屋，取得了产权证，这就意味着某甲在婚前就拥有了该房屋的所有权。所有权(物权)和债权是不同的概念，不能混同，不能因为是用一方的收入或者说是夫妻共同财产还贷，就改变了所有权的归属。所以说，案例中该房屋仍旧应该为某甲的个人财产。经济生活中，所有权的确定十分重要。“所有权是一种根本性的基本权，与个人自由的保障具有内在关联性。在基本权的整体结构中，所有权负有双重任务：确保权利人在财产法领域中的自由空间，并因此使其自我负责的形成其生活。将所有权作为法之建制，有助于确保此项基本权。个人的基本权系以 所有权此一法律制度作为前提;若立法者以名实不符的所有权取代私有财产时，则个人基本权将无法获得有 效的保障。”(德国联邦宪法法院判决BverGE24,367,387-)。笔者认为，对于婚前购买房屋婚后共同还贷的房屋之归属的确定，会随着二手房交易市场的日益火热而愈加迫切。而产生这样的争议的症结点，在笔者看来，是因为新旧婚姻法中关于夫妻共同财产认定原则的改变，以及在新婚姻法中对于个人财产和夫妻共同财产，除了简单的归类之外，再无更为详细的分析判断，以至于造成了头脑中思维的混乱。三组疑问(一) 于个人财产和夫妻共同财产。对于个人财产和夫妻共同财产的划分，2001年修订颁布的婚姻法对此作了列举式的规定。婚姻法第十七条第一款规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：(一)工资、奖金;(二)生产、经营的收益;(三)知识产权的收益;(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外;(五)其他应当归共同所有的财产。”第十八条规定：“有下列情形之一的。为夫妻一方的财产：(一)一方的婚前财产;(二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助等费用;(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;(四)一方专用的生活用品;(五)其他应当归一方的财产。”就此，疑问在于，婚前利用银行贷款购得商品房，该房屋是否会因为在婚前获得自己名下的产权证，而成为自己的婚前财产?并且是否会因为婚后偿还贷款的行为，而改变了该房屋的权属，使之由一方的婚前财产转变为夫妻共同财产或者说其本来就是夫妻共同财产?笔者认为，买卖合同的签订是合同的生效条件(特殊的，买卖双方可以约 定其他生效条件，那么此时签订仅仅为合同的生效条件)，而不动产物权以登记为生效要件，即为向房地产登记中心进行登记，是房屋权属转移的生效要件。产权证作为房屋权属的公示凭证，产权证上为谁的名字，谁就是该房屋的所有权人。如此，一方婚前买房取得产权证，该房屋就是婚前财产。至于说婚后用共同财产还贷，使得在离婚时共同财产的分割中考虑到拥有房屋产权的一方因为婚姻存续期间就共同财产的使用而获益，根据婚后还款的凭证，明确离婚夫妻双方之间就此产生的债权债务关系，购房一方必须给予另一方金钱或财产作为偿还，只有当产权人没有其他的金钱或者财物实现另一方的债权时，或者双方达成协议的情况下，可以对房屋按照对于所归还贷款的投入金额的比例来分割该房屋。(二)关于夫妻共同财产的处理。婚后用以还贷的财产，除了婚姻法第十八条规定的五种情形之外，主要是夫妻共同财产。关于共同财产的使用，民法理论中规定，需要共有人的同意，否则便为效力待定的无权处分行为。那么，这样的规定是否完全限制了个人对于自己工资、奖金等的使用，或者说这样的规定使得一个已婚者的消费活动深深的打上了婚姻的烙印，转化为一种共同财产的使用。以致于某天想请自己的朋友搓一顿，也需向自己的先生/太太汇报，或者以个人名义请客的实质却成了夫妻共同请客，就是因为所使用的为夫妻共同财产的工资吗?婚姻固然被经典地誉为围城，但围城毕竟不同于坟墓。婚姻法第十七条第二款规定，“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”而这个平等的处理权，应理解为：(1)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方有权决定。(2)夫或妻非因日常生活需要对共同财产作重要处分决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人(最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(一)第十七条)。可见，夫或妻一方是否有权处理夫妻共同财产，关键在于是否为日常生活的需要，该处理决定对于夫妻(家庭)的影响是否重要。笔者就此认为，日常交际的请客吃饭一方有权决定，但是如果请吃满汉全席，那一方可能就不能单独作出决定了。并且对于是否重要的衡量标准，笔者认为应该从两个方面来考虑：(1)所处分共同财产的金额;(2)夫妻共同拥有的总资产。巨额财产的处理固然会影响到家庭的日常生活质量，但是你能说100块钱对于一个西部贫困家庭就是一个小数目吗?(三)物权与债权。物权的债权化是否会影响婚前购买婚后还贷的房屋的权属? 从权利性质、权利发生、权利效力及其所及的范围、权利有无存在的期限等方面比较，物权和债权都是截然不同的概念。尽管说“在近代市场经济条件下，法律生活为之一变，物权特别是所有权，与债权相结合，获得了超出对物的支配的性格的对人的支配力，造成了经济上所谓财产的资本化，法律上所谓所有权的债权化。”但是所谓的物权的债权化，其实主要局限于债权与担保物权的结合。婚前购房向银行作按揭，所取得的是有瑕疵的所有权。当在一定的期限没有按时或者没有能力还款的情况下，银行有权通过拍卖等手段实现自己的债权。而这之前并不影响产权证的公示下所有者的占有、使用和处分的权利。正是物权与债权的不同，能够很好的解释为什么婚后共同还贷不会影响到房屋的权属。在公证中如何正确界定夫妻共同财产无论在法律中还是现实生活中，夫妻共同共有都是财产共有的常态。根据法律的相关规定以及最高人民法院的相关司法解释和批复，在夫妻间没有相反约定的情况下，属于婚姻存续期间所得、夫妻共同共有的财产主要有：1.工资、奖金【婚姻法第十七条第一款第(一)项】。这里的工资、奖金，应作广义的理解，泛指工资性收入，目前我国职工的基本工资只是个人收入的一部分，在基本工资之外，还有各种形式的补贴、奖金、福利等，甚至还存在着一定范围的实物分配，这些共同构成了职工的个人收入，当然，在一些现代企业或外资企业中，也存在着一定比例的高工资、高收入，甚至年薪、股份期权等，这些收入都属于工资性收入，属于夫妻共同财产的范围。2.生产、经营、投资的收益【婚姻法第十七条第一款第(二)项，婚姻法司法解释(二)第十一条第(一)项、第十八条】。目前根据我国法律规定，自然人可以买卖证券、持有公司股权(包括非上市的股份有限公司、有限责任公司、一人公司)、设立企业(包括个人独资企业和合伙企业)、成立个体工商户，这些均属于生产、经营、投资的范畴，在婚姻存续期间，因上述行为而取得的收益均属于夫妻共同财产，需要注意的有两点：第一，一方在婚前就开始进行的生产、经营和投资行为持续到婚后的，如果婚后获得了收益，则该部分收益属于夫妻共有财产。譬如，男方于婚前出资10万元与朋友共同设立了一有限责任公司，与女方结婚时该部分出资代表的股权价值为15万元，婚后男方将股权转让获得价金20万元，则其中15万元属于男方个人财产，5万元属于夫妻共有财产。第 二，婚后一方以个人资产进行生产、经营、投资，如果夫妻间没有相反约定，那么由此所产生的收益也是夫妻共有财产。如上例中的男方用属于其个人所有的15万元设立了一个一人公司，一年后男方将该公司资产变卖得25万元，则其中10万元为夫妻共有财产。惟需考量的是一方以个人财产从事个人独资企业或个体工商户经营所获得的收益属于个人财产还是夫妻共有财产。按照婚姻法的规定及其司法解释，似乎应属于夫妻共有财产，但这与个人独资企业法和城乡个体工商户管理暂行条例的相关规定在逻辑上却是矛盾的。夫妻共有财产当然属于家庭共有财产，然而依照个人独资企业法第二条、第十七条、第十八条的规定，除非投资人在申请企业设立登记时明确以夫妻共有财产作为出资，否则企业资产(包括投资、收益和负债)归投资人个人所有、企业债务也由投资人个人承担。那么该怎么解决这一矛盾呢?这只能求助于立法法了，个人独资企业法由全国人大常委会制定于2000年1月1日起施行，现行婚姻法由全国人大常委会于2001年4月28日修正施行，这样根据立法法第八十三条的规定，应当适用婚姻法，不过这样一来未投资一方就只享有投资所获收益却不承担投资失败的风险了，这又产生了一个悖论，不过这属于一个应该通过立法和司法予以校正的问题了。婚姻法与个体城乡个体工商户管理暂行条例之间的矛盾也可以遵循此办法解决。3.继承或赠与所得的财产，婚姻法第十八条第三项规定的除外【婚姻法第十七条第一款第(四)项】。这一点并不难理解，惟需特别注意一点。在现实中，我们经常遇到这样的案例：甲死亡，未有遗嘱，遗有房屋一处;其配偶乙于两年后和丙再婚;甲的法定继承人于三年后办理继承手续，确定甲遗留的房屋由乙继承，那么此房屋属于乙的个人财产还是乙和丙的夫妻共有财产?此房屋应当属于乙的个人财产。最高人民法院继承法意见51.规定，放弃继承的效力，追溯到继承开始的时间，与此相对应，接受继承的效力，自然也要追溯到继承开始的时间，否则放弃的效力就没有着力点了，这已经成为学界和司法实践中的共识，将于今年10月1日开始实施的物权法第二十九条对此进行了确认，规定因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。根据继承法第二条的规定，继承或者受遗赠开始的时间为被继承人或遗赠人死亡的时间，在本案中，虽然乙是在其和丙结婚之后办理的继承甲遗产的手续，但其取得甲遗产的效力要追溯到甲死亡之时，所以该房屋不属于乙和丙婚姻存续期间继承所得之财产，不属于夫妻共有财产，而是乙的个人财产。4.其他：知识产权的收益【婚姻法第十七条第一款第(三)项、婚姻法解释(二)第十二条】;男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金【婚姻法解释(二)第十一条第(二)项】;男女双方实际取得或者应当取得的养老保险金、破产安置补偿费【婚姻法解释(二)第十一条第(三)项】;军人名下的部分复员费、自主择业费等一次性费用【婚姻法司法解释(二)第十四条】;由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的【婚姻法解释(二)第十九条】当区分某项财产属于个人财产还是夫妻共有财产出现困难时，不能证明属于夫妻一方的