产权式酒店常见法律问题.doc

产权式酒店常见法律问题前言产权式酒店由“时权酒店”演变而来。它是指开发商(或者整个酒店的现有产权人)将酒店的客房分割成独立的产权单位出售给投资者，投资者再将客房交由专门设立的酒店管理公司以酒店的名义进行经营，投资者除按期从酒店管理公司取得客房经营收入的分红外，还可以取得一定期限的免费入住权，这样的酒店我们称之为产权式酒店。20世纪70年代，欧美国家的国民经济取得了巨大的发展，中产阶级成为社会主流。在旅游创新过程中，为满足这个阶层对旅游产品的需要，法国阿尔卑斯山脉地区出现了第一批产权式酒店，随后迅速向欧美、加勒比海地区以及太平洋地区发展。上个世纪90年代中期，产权式酒店开始陆续在我国出现，至今已有十多年的发展历史。产权式酒店己成为旅游经营业一种重要的创新模式，也成为倍受富裕家庭青睐的旅游投资方式。业内曾普遍认为，时权酒店亦属于产权式酒店的类型之一。其实不然，原因在于：产权式酒店虽然由时权酒店发展而来，但是进入中国市场后产权式酒店在性质已经与时权酒店有着根本区别。对于时权酒店来说，其产权即所有权仍然属于酒店，而不属于个人投资者确切地说是“消费者”。消费者购买的是酒店在一个特定时段内的使用权，时权酒店销售的是时间和空间，是消费项目，是消费形式。也就是说，时权酒店的实质是将酒店的每个单位分为一定的时间份，出售每一个时间份的使用权。然而，产权式酒店的实质则是将酒店的客房分割成独立的产权单位出售给投资者，开发商销售的是酒店客房的独立产权，而不是使用权，投资者购买后将取得酒店客房的所有权而不是某个时间段内的使用权。由于立法相对滞后和投资市场大环境变化的影响，使得投资产权式酒店面临着巨大的风险。与此同时，全国各地关于产权式酒店的负面报道和涉诉案例也越来越多。其实产权式酒店作为一种经济发展的客观现象和必然产品，其产生、初始阶段性的无序发展和逐渐规范都属必然，若欲将之作为一种成熟稳妥的投资渠道，则必须采取系统化的法律措施对其进行规范。目前，产权式酒店作为一种新型的投资融资工具，却不得不受到我国法律制度对一般房产的制约，这使得产权式酒店在我国的发展举步维艰。产权式酒店在我国的房地产法律制度下遭遇的瓶颈主要有产权式酒店的建设用地性质问题不清；酒店不能分割销售；投资者难以取得产权证；酒店建筑物能否适用区分所有制度存在争议；投资者的退出机制尚不健全等。一、产权式酒店的建设用地性质错位我国对于产权式酒店属于何种房地产项目并末作出明确的规定，对于产权式酒店究竟应当以住宅项目立项还是以酒店项目立项，尚没有明确的法律依据。在一些案例中，产权式酒店在开发立项时规划局批准的是商业用地，然而最终业主取得的竟然是住宅性质的房屋所有权证，这就意味着产权式酒店的建设用地性质从商业用地变成了住宅用地。按照一般的理解，既然是酒店当然应该以酒店项目立项，其用地属于商业用地，为什么会出现以住宅项目立项，取得住宅性质的房屋所有权证的问题呢?原因在于，产权式酒店的开发运营方式违反了建设部商品房销售管理办法及国家工商总局房地产广告发布暂行规定的相关规定，还有一些地方性法规禁止开发商将酒店当作商品房进行销售，例如上海市工商局曾经出台规定禁止开发商擅自发布分割销售原始批准设计为大空间的商业用房或者拆零销售旅馆类用房(产权酒店)的广告。如果严格按照既定的法律法规办事，产权式酒店在我国现有的房产管理制度下根本就没有生存的合法依据。所以现在我国所有按照产权式酒店销售的产品都是以住宅项目立项的房地产项目，是以酒店方式来经营的住宅产品。这样，购房者都有可能在房地产登记管理部门进行相关的登记，取得客房的产权证。对此，我国相关政府部门也予以默认，这是在相关的法律规定欠缺之下的一种变通做法。笔者认为，以住宅项目立项是现阶段在我国进行产权式酒店建设的必要手段，但是这种做法也存在许多弊端，它使得房地产市场产生了利益的不均衡分配，违反了市场公平的原则，因为以哪种项目立项对产权式酒店的整体运营成本会带来截然不同的影响。这主要表现在以下几个方面：首先，在土地使用权的转让年限和转让价格上两者存在很大的区别。我国对土地使用的用途和性质有明确的分类，城镇国有土地使用权出让和转让暂行第12条规定“土地使用权出让最高年限按下列用途确定:(一)居住用地70年；(二)工业用地50年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；(四)商业、娱乐、旅游用地40年；(五)综合或者其他用地50年。”据此，产权式酒店是以住宅项目立项，则其所获土地使用权的最高使用年限高达，远远超过酒店以商业、旅游项目立项的40年。同时，国家为体现对居民的支持，对住宅用地使用权的转让价格一直采取优惠政策，远比商业用地使的转让价格要低。其次，酒店、住宅的契税、营业税、所得税是各不相同的。现在，对住宅类地产实行的税收政策是最优惠的，其契税少，综合税率很低，其投资回报率高。再次，根据公安部1998年6月23日颁布的关于解决当前户口管理工作中突出问题的意见第四条规定:“在城市购买商品房的公民及随其共同居住系亲属，凡在城市有合法固定的住所、合法稳定的职业或生活来源，已居住年限并符合当地政法有关规定的，可准予在该城市落户。”因此，对购房者，购买住宅用途的房产的购房者可以迁入户口，而购买酒店用途的房屋的业主则不能迁入户口。从以上三点我们可以看出，开发商以住宅项目立项建设产权式酒店，既可以低的价格获得使用年限更长的土地使用权，又可以少缴一部分税款，更快回笼资金，这对其来说无疑是一个利好。但是，它使得房地产市场产生了利益的不平衡分配，违反了市场公平的原则。从另一角度来看，它使得产权式酒店发商不仅在土地使用权价格上占了国家很大的便宜，而且还无偿取得了该项目30年的土地使用权。同时，根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，土地用途的改变涉及土地出让合同的重大变更，受让人不得擅自改变土地用途，改变土地用途必须在相关主管部门进行审批，并重新办理相关登记手续。也就是说，将以住宅立项的产权式酒店，作为酒店进行经营，改变了土地用途即变住宅用途为商业用途，这将有可能导致土地使用权出让合同被撤销或变更，甚至被确认为无效。总之，根据我国目前的法律框架，产权式酒店还无法在我国现有的房产管理制度下作为一个合法的投资途径健康发展。然而，这也许正是所有新生事物发展过程中的一个普遍现象-由于法律的滞后性，新生事物往往无法在旧的法律制度下找到相关的依据和规定，而在新的法律法规建立并完善起来之前，只能以打擦边球的变通方式艰难求生。二、投资者难以取得房屋所有权证投资者难以取得房屋所有权证是阻碍产权式酒店这一新型投、融资工具在发展中遇到的主要障碍之一。在我国，投资者之所以不能轻易取得房屋所有权要基于以下几个方面的原因：首先，根据我国有关法律法规的规定，开发商不得擅自分割销售原始批准设空间的商业用房间。即整间酒店有独立的“大”产权证，而这一产权证不允许分成单独的酒店客房，是不能办出“小产证”的。其次，产权式酒店的共用部位所有权归属也很难明确。客房出售后酒店服务施的所有权归属是为购房者共有，还是单独为开发商或原酒店所有人所有。再次，购房者与酒店经营者在客房上的法律关系也因合同约定不同而性质各，既可能为租赁法律关系，也可能为委托代理法律关系，还可能为信托关系，不能一概而论。酒店客房分割销售后，还可能会导致一系列后遗症。今后的抵押、查封问题、消防安全的问题、物业管理问题、酒店分割可能所有权、经营权、相邻关系的处理问题，可能对酒店用房的整体规划、设用功能产生负面影响等等。上述这些不确定的多样性的法律因素的客观存在，不但对产权式酒店的日常经营影响甚大，也给政府颁发权属证书带来了法律困难。因此，各地政府部门对酒店客房办理房屋所有权证多持谨慎态度，虽然各地以产权式酒店为卖点很多，但是购房者能够真正取得房屋所有权证的却少之又少。在投资者难以取得产权证书的情况下，倘若发生法律纠纷，对投资者来说是非常不利的。因为根据我国物权法以及其他相关法律的规定，不动产所有权采取登记生效主义，即不动产所有权的转移必须经过变更登记，不登记不发生所有权转移的法律效力。也就是说，如果购房者不能到房屋权属登记部门进行登记并取得房屋所有权证的话，购房者仅能根据房屋买卖合同享有对酒店原所有者的债权，其与酒店原所有者的法律关系只能通过合同法来调整。由于物权优先于债权，法律对投资者根据房屋买卖合同所享有的债权的保护力度远没有物权的保护力度大。此外，如果发生“一房二卖”的情形，即开发商将产权式酒店的客房出售给投资者后，由于政策的限制，投资者不能取得房屋所有权，所以开发商仍是客房法律上的所有权人，开发商还可以将酒店所有权整体出售第三人，而第三人取得房屋所有权证并无任何法律障碍(因为此时是整体出售而不是分割出售)。此时，只要该第三人与开发商进行了房屋所有权变更登记，那么该第三人即可取得完整的、无瑕疵的房屋所有权。换言之，在这种情况下，原购房者只能向开发商主张违反房屋买卖合同的违约责任，而不能向第三人主张物权。这对于投资者来说，将是巨大的投资风险。更为重要的是，投资者难以取得产权证，也为完善产权式酒店的退出机制制造了障碍。在投资者与酒店开发商完成了产权式酒店的交易之后，产权式酒店的各种风险，包括市场风险、法律风险和道德风险都转移到了投资者身上。如果不建立完善的退出机制，那么投资者从此将陷入维权的泥潭甚至血本无归。有鉴于此，笔者认为，我们应针对产权式酒店涉及的相关产权问题探索产权式酒店产权合法化、规范化的可行模式，促进产权式酒店在我国的健康发展。三、法律对开发商承诺固定回报率的禁止开发商所承诺的高于银行利率数倍的回报率，是产权式酒店让众多投资者趋之若鹜的主要原因，但这种高回报率也伴随者经营风险。因为产权式酒店投资回的高低和风险的大小并不是投资人所能控制的，而是取决于酒店将来的经营，同时酒店经营利润的计算大多是按80%或100%的入住率乐观估计的。如果到这个入住率，经营效率就实现不了，一旦出现经营亏损，就没有利润可分，投资者便有可能被“套牢”。在国外，产权式酒店并不向购房者就回报率做出承诺，因为购房者与开发商店管理公司之间是一种委托经营关系，按照合同法上的代理关系原理，开发管理公司作为代理人，只是代购房者经营，并收取一定的报酬，有关酒店的剩余盈余归购房者所有，亏损应该由购房者负担。但是产权式酒店进入我后，这种没有承诺的投资方式加上并不明朗的经营前景让投资者对开发商和者产生了信任危机。为了适应我国的本土现状，产权式酒店一般都承诺固定回报。然而，国家工商行政管理局1998年颁布的房地产广告发布暂行规定第明确规定，“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有固定投资回报的承诺”，这使得中国产权式酒店发展之路走的有点别扭。而且，从严格意义上讲，即便可以以高额的固定收益吸引民间投资，也会被认为是一种集资行为，容易触犯国家相关金融监管的法律规定。所以，根据目前法律的规定，购买产权式酒店时，开发商允诺固定回报是被禁止的。如果在购房合同上规定发此类条款，一旦发生纠纷，合同的上述条款很可能将被法院认定无效，投资者的回报很难得到法律保护。上述禁止承诺固定回报规定的目的主要是为了防止房地产开发商卖为名，非法集资为实。国家禁止非法集资主要是基于以下两方面的原因：一方面，非法集资可能给“投资者”带来无法挽回的损失，例如集资者携款潜挥霍一空，“投资者”投入非法集资的资金及相关利益不受法律保护；另一方面，非法集资的行为严重扰乱了国家的金融秩序，将会给金融市场的稳定造成的危险。但是，产权式酒店作为一种新兴的投资方式，与非法集资有着本质上的不同。投资者通过投资，除了能获得酒店单间的产权外，还能分享酒营的成果获得利润回报。产权式酒店是一种新型的酒店发展模式，是一种新投资融资工具。因此，上述禁止固定回报承诺的规定显然不应当被适用于产权式酒店一新兴的房地产投资方式。只要是开发商自愿承诺，法律上就可以认可其效力。事实上，在我国的一些案例中，有个别仲裁委员会已经对固定回报的承诺进行肯定，这是一个大胆的突破。另外，如果法律不认可固定投资回报的承诺，一刀切地将其认定为无效，反而会给开发商肆意地夸大宣传吃一颗定心丸，因为无论承诺了多少，将来法律上都会将之认定为无效，也就是说这一承诺对开发商根本不会产生法律约束力。相比之下，如果法律认可了固定投资回报的承诺，那么发商就将承担这一“担保”责任，这将促使开发商理性评估产权式酒店将来可取得的收益，一方面使得开发商不敢轻易夸大利润，这对投资者也是一保障。四、酒店建筑物能适用否区分所有制度尚不明确建筑物区分所有权是对一栋楼房中专有部分的专有权、对共用部分的共有以及因共有关系而产生的管理权（社员权）的结合。我国物权法虽然已经就建筑物区分有权做出了规定，但其适用范围却尚不明确。即除了住宅以外，其它建筑物能否适用区分所有尚不明确。通常情况下我们在讨论区分所有时，仅将区分所有的客体确定为住宅。毋庸置疑，区分所有是随着住房向立体方向扩展应运的。即随着人口不断增多与土地数量有限之间的矛盾日益突出，加上建筑材料建筑技术的不断发展，高层住宅小区拔地而起，多个业主或承租人共同使用楼宇的现象已经十分普遍。但与此相关的楼宇管理问题日显突出，要求建立区分所有权法律制度的呼声高涨。应当说，商品房基本上都是区分所有建筑，因商品房建造的目的就是为了将来分割销售。但是，区分所有的建筑不仅仅商品种形式，商品房以外的建筑也可以成为区分所有。笔者认为，产权式酒店也可以成为建筑物区分所有权的客体，原因在于：首先，产权式酒店存在区分所有的事实，这一点与作为住宅小区的高层建筑并无本质区别。差别仅在于住宅小区的业主们区分所有的客体是住宅建筑物，而式酒店的投资者们区分所有的客体是产权式酒店。其次，由于产权式酒店的单间由不同的业主所有，所以产权式酒店在解决管修缮等方面的问题时同样需要通过基于成员权成立的业主委员会协商解决。在实践中投资者们通常将对酒店的管理修缮事务统一委托给酒店管理者处理。但委托的前提是投资者们本身享有这些事务的处理权或者投资者享有成员权才具备将该事项委托给酒店管理者的基础。再次，确立了产权式酒店的区分所有权，也为投资者分享酒店收益提供了法律基础。在肯定产权式酒店可以成为区分所有的客体之前，投资者共享收益的基础是合同，甚至这一合同还是各投资者分别与开发商、酒店管理