无庶地产项目销售价格专题报告.doc

南京中百达房地产经纪代理有限公司长发无庶项目产品价格专题报告中百达无庶项目组2008年6月目 录一、市场背景31.1宏观市场31.2土地市场61.3个案竞争力分析9二、无庶项目基本信息242.1项目概况252.2项目卖点252.3产品卖点25三、无庶项目房源情况263.1项目一期房源概况263.2项目户型明细26四、无庶项目营销难点与机会分析274.1无庶营销难点分析274.2无庶营销机会分析284.3综合分析29五、无庶一期价格分析295.1毛坯价格测算（市场价格比较法）295.2装修价格测算315.2.1竞争楼盘装修标准315.2.2本案装修标准335.3产品单价建议34一、 市场背景1.1 宏观市场图1 2007.8-2008.5月南京楼市情况统计数据来源于网上房地产从2007年8月至2008年5月南京全市商品住宅的成交量走势表现为逐渐走低的态势，2007年811月期间，全市的成交量依旧维持在90万的成交水平，与06年金九银十的热销情况相比仍有一定的差距，但是整体市场表现尚可。时间迈入到2007年12月，宏观政策组合拳（先是12月11日央行出台政策要求各商业银行严格以家庭为单位认定第二套住房；12月20日，央行再次宣布调高存贷款利率；12月25日上调金融机构存款准备金率。）打压加之传统楼市淡季的来临，调控政策的密集出台以及累积效应让本已转冷的市场雪上加霜。12月份成交量较11月份减少约20万，下降幅度19.13。然而，楼市与金融市场一样，同样遭遇滑铁卢，加上万科的降价风波，及楼市拐点论高调出台，加剧了楼市的观望态度，无疑给满体伤痕的楼市撒了一把盐，08年1-2月份，成交跌至谷底，累计成交量环比依然比12月下降4.4%。而后的3月份，上市量有所上升，达到了81.87万，而成交量却任然低迷，仅有35.19万。到了4、5月份上市量继续下降，而成交比起年初略有起色，但仅为去年12月份成交量的一半。图2 2007.8-2008.5市场成交价趋势统计数据来源于网上房地产从整体上看，市区房价呈波动性增长趋势。其中城中上涨有限，而河西、城南、城东和城北则有较大幅度的增长。l 市场小结政策面的影响:政策的影响起了很大作用。从买方市场分析：除去年9月底出台的二套房贷新政和几次加息，物业税即将开征的消息对多次置业的购房者同样产生了不同程度的心理影响。房贷新政及加息提升购房者的经济能力；物业税的开征打击了大批的炒房者；种种政策均限制了购房者数量的减少。卖方市场分析：国家金融政策的收缩，促使小型开发公司资金链的紧张甚至断裂，为了快速回笼资金，加快的推盘的节奏，进行促销手段。而目前宏观调控的力度还未明确到什么层面，政策的不确定性让房地产市场的买卖双方进入无限的想象空间，因此购买力开始下降，这是主要原因。商品住宅供销比例回归:商品住宅经过06-07年的热销后，房地产市场的格局发生改变，第一，大量刚性需求的购买者已经在这个时间段置业，从购买力角度分析，整体购买力呈现下降态势，第二，市场机制的调节作用，06-07年商品住宅的供不应求促使商品价格的快速上升，房地产行业大幅度的投资回报促进开发企业拿地建房的积极性，带动土地市场的成交量及价格的攀升，恶性竞争的结局造成开发成本的增加，经过1-2年后的工程开发后，供销比例回归到正常水平，选择房源的增加加上其它购房优惠，购房者开始持币观望，而中国人从众心理作用下，购买力暂时没有释放，因此市场的销售量开始回落。降价风影响：年前上海、深圳、广州、北京等一线城市的房地产价格的回落引起潜在购买者持币观望氛围。春节之后，部分二线城市的开发企业也顶不住资金压力明的暗的进行降价，期望能够快速的回笼资金；购房者普通追涨的心理作用下，本来打算买房也处于观望状态，期望房价能够再下降，浓郁的持币观望氛围形成了买方卖方双方的对持。中百达房地产经纪代理有限公司 南京市洪武北路188号长发数码大厦21楼 邮编：210018电话：（025）84731313 84732338 86648883 传真：（025）84718503 E-mail:1.2 土地市场l 住宅土地供应量2007年土地编号坐落实际出让面积（）建筑面积（）容积率成交时间成交价格（万元） 竞得公司楼面地价预计供应量(万)NO.2006G84建邺区东至云锦路；南至兴隆大街；西至江东中路；北至怡康街91419.22422612.652007.1.18101000江苏凤凰置业有限公司、江苏凤凰晟基投资有限公司4169169583NO.2007G01玄武区北安门472007.2.919200南京市城市建设（集团）有限责任公司870717640NO.2007G03鼓楼区戴家巷278030581.12007.2.92250南京皓玥置业有限公司73582446NO.2007G13 建邺区集庆门大街以南，云锦路以东，市医药中等专业学校以北 89345.61518881.72007.4.684000金地（集团）股份有限公司5530144294NO.2007G16 富春江东街以南，楠溪江东街以北，嵩山路与泰山路之间48937.59787522007.4.653500上海朗达实业有限公司546692981NO.2007G28 下关区东至姜家园，西至热河南路，南临姜圩路，北至住宅区27242.5354151.32007.5.3023000南京大发房地产开发有限责任公司6494.3832582NO.2007G39 下关区三汊河片，定淮门大街以北、秦淮河南侧、三汊河口南侧西街、夹江东侧110610.83097102.82007.8.17135500南京市交通建设投资控股（集4375.06294225团）有限责任公司NO.2007G44 建邺区集庆门大街以北，湖西路以西，南湖二中西侧22165.3288151.32007.9.1330000南京中北房地产有限公司10411.2827374NO.2007G50 栖霞区东至军事管理区，西至规划道路，南至住宅区，北至规划道路49007.182005地块1：1.8；地块2：1.02007.10.2455800新界裕荣集团有限公司6804.4677905NO.2007G51 玄武区东至恒嘉路，西至华东电子集团，北至十里长沟，南至规划道路43031.3839111.952007.10.2450600南京中电置业有限公司6030.281394NO.2007G53 建邺区富春江东街以南，楠溪江东街以北，黄山路与嵩山路之间46640.49328122007.10.2464000南京仁恒置业有限公司686190483NO.2007G54 玄武区东、南至北苑之星，西至现状道路，北至北苑三村住宅区8310.4128811.552007.10.245200南京市城市建设开发(集团)有限公司4036.9212495NO.2007G59 秦淮区门东长乐渡地块，北至马道街，南至新民坊路，西至秦淮河，东至南京纺织工贸集团公司 59899.959600(根据规划要求)12007.11.0270000南京雅居乐房地产开发有限公司,南京市秦淮区商业网点房地产开发公司 11686.1657812NO.2007G88鼓楼区凤凰东街39号，东至好又多超市，西至嫩江路，南至清凉门大街，北至住宅区 15405.1246481.62007.12.623200张家港保税区辰龙房地产开发有限公司9412.5323416NO.2007G96鼓楼区东宝路与清江路交界处西北角27990.6923693.32007.12.2630000南京苏宁房地产开发有限公司 3247.8489598 2008年 土地编号坐落实际出让面积（)建筑面积（）容积率成交时间成交价格（万元） 竞得公司楼面地价（元/）住宅用地建筑面积（）NO.2007G115鼓楼区东至燕山路、西至清河路、南至集庆门大街、北至汉中门大街429343.311386572.7；32008.1.25100000南京联创科技股份有限公司 878.23308657NO.2007G116下关区东井村100号176751.73004181.8；1.22008.2.1175000江阴利昌房地产开发有限公司5825.22264947NO.2007G117白下区中华路26号,东至中华路，西至南京一中，北至银达雅居，南至江苏国际经贸大厦 12723.9540774.252008.2.118000江苏鸿源房地产开发有限公司3328.6116223.1NO.2007G120鼓楼区清江村东宝路地块，东至东宝花园，南至东宝路，北至规划道路 16594.7298701.82008.2.118000银城实业股份有限公司 6026.0228376.5土地市场小结：据土地出让情况显示，07年是土地出让高峰期，许多房地产企业由于近两年南京房价的不断上涨而对市场的信心暴涨高价拿地，使得楼面地价一再创新高。07年底随着相关限价政策的出台，开发商对土地市场的热情明显降低，开始谨慎拿地，也不再轻易出高价拿地，土地市场暂时恢复平静。从上表的数据可以得出，07-08年南京市区（无庶项目相近住宅类土地）可提供约183.24万的住宅类项目。而根据对近期即将上市的及在售项目未售完的存量房房源的统计，均价在15000元/以上的高端住宅类项目总计约有2200套左右的市场供应量。南京中百达房地产经纪代理有限公司1.3 个案竞争力分析1.3.1 单价2万元以上的高端住宅项目1）金鼎湾国际 项目概况项目占地近2万，总建筑面积约8万。总共四幢建筑，分两期开发。目前推出二期房源，主力户型面积为90二房、130的三房，小区绿化率约为40%，车位比例约为1：1。 供销情况该项目二期于08年5月4日开盘，共推出275套，由于一期市场反响较好，二期推出1个多月以来，已售104套，从销售数据看出，90两房及130三房较受欢迎，180以上复式住宅则一套未售，可见高端市场客户依然亲睐传统中等户型。面积段（）上市套数累计销售套数可售套数后期供应量（套）80-10075255050120-14418679107107160-1804044200以上1001010合计275104171171 价格分析均价（元/）装修价格（元/）最高价最低价主力总价210003000240001900090两房190万130三房260-300万幢号推出时间成交均价（毛坯）成交套数推出套数022008.4.181660053109012008.4.181857460178 项目分析优势1、交通便利，地处新街口辐射区，生活配套齐全2、项目定位为高端公寓，一期房源的成功热销，项目知名度较高3、临近秦淮河及沿河风光带，附近还有朝天宫、甘熙故居等历史文化遗址，人文气息浓厚4、户型面积设计合理，主力供应户型在70144之间，适合需求在主城区置业的中高端人群。5、项目品质在一期的基础上再次提升，从入户门到家用中央空调、热水锅炉系统等，均采用了国际知名品牌：意大利原装生产的“卡门”装甲门、“科勒”洁具、“西门子”厨房电器、德国“威能”集团提供的壁挂式燃气锅炉、美国品牌“特灵”空调等。劣势1、单价和总价较高，有一定的市场抗性2、附近有公厕、垃圾中转站以及门前臭水沟影响项目形象3、项目紧靠主干道，噪音较大价值点1、 区位优势2、 户型设计方正，供应面积合理，使用率高3、 项目一期精装修公寓的热销，提高了项目的知名度2） 仁恒国际公寓 项目概况四季仁恒国际公寓紧邻奥体中心，是河西中心商务区最北端的重要标志性建筑。项目规划建成两栋高标准酒店式公寓（高度分别为99.35米及149.65米）以及相关配套设施。项目产品共有12种套型，建筑面积从144.9到604.44。其中A幢将作为酒店进行运营，B幢作为住宅出售。 供销情况仁恒国际公寓的B栋作为住宅出售，于07年10月份推出共253套，其中有131套房源受限制（在建工程抵押）。目前已经累计售出88套，销售率34.7%，面积由143-350不等；目前可售房源34套，以198户型为主，少量140、290户型。由此可见，仁恒的140、290户型较为畅销。具备雄厚资金实力的企业主、高管类人群为主力客群。 价格分析均价（元/）装修标准（元/）最高价最低价主力总价（元）2000040002400018000500万项目分析优势1、 借鉴美国都市豪宅的居住方式和空间构成，营造时尚开放的居家生活氛围。每户均配有空中私家花园。2、 定位高端，定位为顶级酒店式公寓，采用高标准的装修来贴合业主的身份地位，每户配置一套变频多联中央空调、 公寓式空气置换系统、地暖系统、热水系统、管道直饮水系统。装修提供46寸的电视、家庭影院系统等。3、 个性化定制的酒店式服务，在服务方面，根据客户的要求来定制服务内容及服务价格。4、 项目处于河西新城CBD区域，是河西未来发展的中心地段，发展前景好。5、 开发企业在南京成功开发过仁恒翠竹园等较高品质物业，市场知名度较高，品牌号召力强6、 聘请新加坡管理全球国际公寓的专业人员来管理，提供专业服务7、 配套大型俱乐部，并在俱乐部内配套较为全面的设施劣势1、 河西新城周边的配套设施尚不完善2、 户型功能区域设置不合理，存在空间浪费价值点1、 开发企业品牌号召力2、 河西新城区中心地段的区位优势3、 河西标志性建筑4、 南京市最高端酒店式公寓5、 国际化酒店式管理，并提供定制酒店式服务3） 锋尚国际公寓 项目概况项目规划总用地19.5万平方米，由四层板式公寓楼和别墅组成，共230余套。每套200-350，均价350万元/套，精装修交房。首层公寓附送能够进行自然通风和采光的地下室，私家花园和一座英式小木屋。LOFT公寓层高7米，设有采光天窗和旋转钢梯，附送露台。小区设保姆集中宿舍，一键式五星级酒店电话服务系统。会所定位于长三角地区顶级商务健身俱乐部，所有业主将被赠送会籍。 供销情况项目于06年10月20日开始南区公寓的销售，共推出168套，目前剩余14套190-260的公寓可售，由于其蓄水时间较长，网上房地产显示去化较快。主力户型建筑面积分别为：首层公寓建筑面积：272（含采光地下室70）；平层公寓建筑面积：212（含阳台4.35）；LOFT公寓建筑面积：309（含跃层95）。预计下期将于下半年推出北区200-300约70套房源（包括14套别墅）。面积段（）上市套数累计销售套数可售套数后期供应量（套）120-160251966160-200878700200-240272611240-2802922777合计1681541484 价格分析均价（元/）装修标准（元/）最高价最低价主力总价200004000650万/套350万/套350-650万 项目分析优势1、位于下关小桃园地区，项目沿河而建，处于小桃园风景区，景观怡人。2、城中稀缺低密度低层住宅3、锋尚是国内首家、世界第五家“零能耗住宅”，利用可再生能源，告别空调暖气，实现室内“恒温恒湿”。通过埋藏于楼板内毛细水管的冷热水媒进行辐射，保证室内恒温；同时，全新风置换湿度调控系统24小时不间断注入新鲜空气，并可自动调节室内空气干湿度。4、锋尚国际室内的装修配置均采用国内的一线品牌，除精装修质量外，锋尚推崇精制建造，卫生间的瓷砖全部是整砖并与卫生洁具对中。5、顶级会所配有健身俱乐部，为业主提供休闲及健身产所，会所暂定名为“南京金陵俱乐部”聘请亚洲最大的私人会所管理公司CCA管理。劣势1、位于下关老城区，区属认可度不强2、规划道路将项目分为两个片区，有一定的景观影响价值点1、 开发商品牌价值2、 内外部景观价值3、 主城区低密度小区4、 节能环保设计5、 新风系统6、 配套俱乐部4）个案小结（与无庶对比分析）：从目前南京市单价超过2万元/的项目来看，主要有以下特征：项目定位高端；较好的地理位置；品牌开发企业；优质的自然景观资源；先进的环保科技理念；高标准的建筑装修材料等。无庶与以上三个项目相比较，均有自己的优势和劣势：与金鼎湾相比较，金鼎湾处于主城区较好的地理位置，周边生活配套完善，而本案距紫金山和玄武湖都较近，周边自然景观资源好；金鼎湾项目由于一期的精装修房源的热销，目前市场知名度较高，这也是支撑项目价格达到2万元/的原因之一，而本案开发企业在本市具有较高的知名度，可以对价格起到一定的支撑力。与锋尚国际公寓相比较，该项目占有小桃园公园的自然景观资源，而本案外部景观资源只有来自紫金山和玄武湖，但这两个景观点距项目尚有一段距离，本项目在景观上明显处于劣势；从产品供应来看，锋尚国际公寓以低层产品为主，但户型设计较大，客户群面较窄，本项目以多层为主，但户型面积设计合理，适合不同层次的中高端人群消费。与仁恒国际公寓项目相比较，本案在建筑形态上、户型面积设计上以及地理位置均占有绝对优势，但仁恒国际公寓在产品定位上为高标准的酒店式公寓，提供专业的酒店式管理，这是该项目支撑高价位的主要原因。1.3.2 单价1.5-2万元的高端住宅项目1） 凯润金城 项目概况该项目由四幅地块组成，分别为A1、B1、A2、B2，占地面积约3.6万，总建筑面积约为21.7万。其中在A1地块将建有1幢27层的写字楼，1幢6层的商业及1幢27层的酒店式公寓；B1地块将建有2幢26-27层的高层式住宅；A2、B2地块将建有1幢14层的酒店式公寓（其中裙楼1-5层作为餐饮兼商业设施）及2幢11层的小高层住宅。 供销情况该项目于07年11月推出06栋，08年1月推出07栋，共269套房源，面积区间为85-185。预计下半年还将推出两栋住宅。项目自开盘以来没有过多宣传，无优惠政策，而且与40万元的车库捆绑销售一度造成市场反感，至今成交情况较为惨淡。整体去化仅15.6%。面积段（）上市套数累计销售套数可售套数近期供应量（套）80-10014625121121120-14498128686180以上2552020合计26942227227 价格分析均价（元/）最高价最低价主力总价（元）19000（毛坯）2200016000200-300万幢号推出时间成交均价（毛坯）成交套数推出套数062007.11.261834328121072008.1.62015312149 项目分析优势1、 处于市中心地段，周边的配套设施比较完善，项目紧邻长江路，道路两侧绿树成荫，是城中区域最适宜居住的地段之一2、 项目在主城区范围内属于较成规模项目，容易形成居住社区氛围3、 产品涉及传统的90两房、130左右的三房以及大户型跃层，可以满足不同面积需求的顾客劣势1、开盘之初，车库捆绑销售引发部分购房者的反感，影响了开始的销售2、缺乏宣传价值点1、 区位优势2、 规模性3、 内部商业配套2） 新世界花园 项目概况新世界花园占地面积5.82万，建筑面积5.84万，容积率仅1.01，绿化率高达到48%。东、南两面望山，西眺玄武湖水。整个社区由17幢多层花园洋房组成，共有两个组团整体开发。一组团是平层公寓，共有8幢；二组团是跃层公寓，共有9幢。 供销情况该项目为主城区数量不多的多层带电梯项目，2006年3月18日公开对外销售，当时以12800元/绝对高价震惊南京房地产市场，而且承诺一口价不打折，项目的高调入市，在当时房地产市场引起哄动。经过2年的销售周期，目前的销售均价已达18000元/,去化率大约在78，总体成交并不十分理想，尤其是200以上的偏大户型，销售情况明显不佳。面积段（）上市套数累计销售套数可售套数后期供应量（套）120-140585444140-16013855160-200131122200以上155718484合计2391449595 价格分析均价（元/）开盘价格最高价最低价主力总价18000（毛坯）128002000015000360万 项目分析优势1、项目位于紫金山脚西侧，加之“紫气东来”的说法，无论从风水还是自然环境层面来讲，均为项目的优势所在；而且背靠紫金山的特殊环境为项目营造高档住宅提供优越的地理环境；2、产品附加值较高，主要表现在环紫金山项目在市民中接受度最高，产品增值保值性强4、外在的便捷的交通环境，龙蟠路、新庄立交、富贵山隧道能够快速的到达南京的各个区域；5、项目为主城区土地较为稀缺地块，而建筑均为目前较为稀缺的多层建筑，多层建筑得房率高。劣势1、项目一侧紧靠主干道，受到噪音和灰尘的影响2、部分户型设计面积过大，形成总价过高，出现部分房源滞销情况3、户型设计的欠缺，（如A1户型、花园洋房的厨房阳台跟书房阳台的细节处理）价值点1、 处于紫金山“内部”2、 项目紧靠玄武湖，周边环境好3、 纯多层建筑4、 交通便利，生活配套设施完善3）中央花园 项目概况项目位于中央路278号，紧邻玄武湖公园，总建筑面积为1.9万，地上总建筑面积为1.5万，居住总户数132户，容积率为1.9，绿化率为19.17%。共四幢纯住宅，其中3幢多层，1幢小高层，拥有机动车停车泊位72个，地下64辆，地上8辆。 供销情况项目于08年6月18日开盘，共推出78套房源，目前认购4套。户型面积为63-160的一房、两房、三房和四房。面积段（）上市套数（套）100以下23100-12017120-14426144-16010160以上2合计78 价格分析均价（元/）最高价最低价主力总价（元）18000（毛坯）1898017100115-150万（100以下）210-260万（120-144） 项目分析优势1、处于两个商圈湖南路商圈、中央路商圈的辐射范围内，商业、生活配套比较齐全。2、临近地铁许府巷站及多路公交，交通便利3、项目紧邻玄武湖、神策门公园、明城墙风光带，与紫金山两两相望4、中小学学校众多，更有几所高校云集5、户型设计较为全面，由单室套到四室，顾及不同客户的需求劣势1、项目临近火车站及长途汽车站，周边人群较为复杂2、小区总体规模较小，不能形成浓厚的居住气氛4） 观城 项目概况项目主要有南北2栋高层和中间1栋小高层建筑，中心为商业街区。西楼（小高层）共12层，为法国雅高集团旗下的商务型酒店-宜必思酒店；南北楼都为高层建筑，南楼为小户型住宅，共25层，一层6户，底层为大堂及商铺，顶楼跃层；北楼为31层，定位是高端私人酒店；中心商业街区及门面房约7000平米，主要是针对中高端商务休闲配套功能所设的商业业态，有金融银行、精品超市、风味主题餐饮、特色专卖店、高档美容美发休闲中心等。 供销情况目前在售的是08年4月26日推出的南楼25层共138套小户型住宅，共70、103两种户型，目前已售35套，从销售情况看，103两房的销售情况较好于70的一房。具体数据见下表：面积（）上市套数累计销售套数可售套数后期供应量（套）69.2591157676103.2447202727合价格分析均价（元/）最高价最低价主力总价16000（毛坯）2000015000110-160万 项目分析优势1、地处新街口辐射圈，交通便利，周边生活配套设施完善；2、项目南面在建的水游城大型商业项目，不断完善区域商业配套；3、项目内部配套法国雅高集团旗下的商务型酒店-宜必思酒店，提升项目品质；劣势1、整体规模较小，缺乏一定的景观支撑2、位于路边，噪音干扰较大价值点1、 区位优势2、 升值潜力3、 小面积户型4、 法国宜必思酒店入住，提高项目品质5、 品牌物业公司（第一太平戴维斯）5） 世茂滨江新城 项目概况世茂滨江新城地处总建筑面积150万，由17栋50层的超高层建筑、五星级酒店、沿江商业步行街、市民广场、文化广场、幼儿园、中小学以及大型购物超市等组成。前期推出05号公寓已交付使用，01、02号公寓基本售罄，目前在售04号精装公寓。 供销情况目前在售的是07年3月6日推出的04幢，共392套，精装修120-270的两房到四房，均价17000元/，部分110-120毛坯房均价12000元/。该项目户型较大，120-270的户型单、总价较高，但是临江江景房由于独特的景观，走势良好。04幢推出的392套房源（受限制96套），目前已售263套，剩余33套。3号国际公寓计划于08年10月份推出，毛坯、精装均有，具体房型面积价格未定。 价格分析均价（元/）装修标准（元/）最高价最低价主力总价1700030001800012000（毛坯）200万 项目分析优势1、项目位居长江主流沿江岸线，政府控规将整个滨江板块由南至北概括为城市功能区、产业发展区及生态旅游区三大功能区域，区域整体规划好2、建筑均采用弧型设计，面江朝南呈扇形排列并配以线形组合，且高低错落布置，有效避免视线阻隔，实现了“家家面江，户户有景”的景观效应最大化；户型设计上，每户公寓层高均达到3米及以上，客厅及主卧多朝江面，配以大面积观景窗3、项目注重景观设计，绿化率达到60%，法式凡尔赛宫廷园林、迈阿密海岸阳光广场、迈阿密海岸阳光广场、加勒比海主题风情园、贝加尔瀑布园、纽约中央公园、帕萨迪纳艺术广场、东南亚风情园八大主题园林景区规划，总绿化规模达到30万方平方米3、项目精装修交付，解决业主装修的烦恼4、项目规模较大，内部规划配套完善，全江景超五星级南京世茂凯悦酒店，拥有多个大型商场的沿江休闲商业街、滨江市民文化广场、幼儿园、中小学、会所以及大型购物超市劣势1、地处较为偏僻，周边现有环境不佳2、目前配套生活设施不完善，缺乏成熟的商业设施3、原有一条商业街被变电站所占用价值点1、 区域后期整体规划好2、 社区成规模3、 天然江景资源4、 内部配套设施完善5、 开发企业品牌号召力6） 朗诗国际街区 项目概况项目占地面积为16万，总建筑面积为30万，规划由26栋小高层和高层组成，规划总户数近2000户。容积率为1.88，分三期开发。2004年12月第一期上市。 供销情况项目自2004年12月一期开盘以来，累计上市房源1655套，三期房源于08年5月15日开盘，首批推出2栋，供应户型为85150的两房和三房。 价格分析目前在售的是03、05幢两栋房源，03栋房源销售均价为14500元/，装修标准为2600元/，05栋房源销售均价为17500元/，装修标准为3200元/。 均价（元/）装修标准（元/）最高价最低价主力总价（元）1600032001800015000130-220万 项目分析优势1、项目紧邻地铁一号线出入口，且周边道路较多，通达性能好。2、项目具有一定规模，社区概念较强。3、采用地热恒温恒湿技术，居住舒适度高。4、项目内部配有餐饮、娱乐、休闲、购物等商业配套5、国际品牌装修材料，提升项目居住档次劣势1、户型设计存在一定缺陷，主要表现在“进深”长、“面宽”窄，无阳台。2、窗户设计较窄， 且部分房源朝向为“东西向”，采光较差。价值点1、 紧靠地铁站2、 社区成规模3、 引进高科技恒温技术，提高居住舒适度4、国际品牌装修材料5、内部商业配套6、开放式花园景观7、新风系统7）万科红郡 项目概况项目位于红山森林公园脚下，占地面积3.6万，建筑面积5.5万，小区共分A、B两个地块，其中A地块容积率为2.1，B地块为1.35。项目规划住宅总户数为332户。其中A区88户，B区为244户。一期B地块规划了10栋低密度电梯公寓。最北侧的两栋为8层和局部4层的电梯公寓，6栋和8栋的高度为5层，其他6栋均为4层叠加公寓。 供销情况项目于4月11日开盘，目前累计推出3栋39户，目前上市房源销售率为61.5%。供应面积在241319之间（含5070地下楼层），目前不算地下楼层销售均价约为17000元/，含地下楼层为13000元/，装修标准为4000元/。因此，网上成交数据所显示的成交均价为9190元/（含地下室），该数据不具备参考价值。面积段（）上市套数累计销售套数可售套数241248202275276149529931923158合计392415 价格分析均价（元/）装修标准（元/）最高价（元/）最低价（元/）主力总价（元）1700040001800013000400万 项目分析优势1、依托红山自然景观及小区内部采用TUDOR的经典手法进行景观设计，在内外部景观上与周边其他项目形成明显的差异。2、周边公交线路较多且仅靠地铁一号线红山站，交通便捷度高。3、在产品设计上与周边在项目形成差异，不但可以实现开发利益的最大化，同时可以提升开发公司品牌形象。4、项目充分利用场地自身和周边环境有利因素，塑造了南低北高的组团形式，并形成匀质的室外空间，既保证了住宅的私密性，又形成了邻里之间高质量的交往空间。5、在装修上均采用高品质智能化设备，居住的舒适度高，如采用I-bus智能家居控制系统，中央新风系统，静音型新风主机，24小时换气，大幅提高室内空气质量。劣势1、项目紧邻主干道，车辆带来的噪音和灰尘较大。2、周边商业配套杂乱且档次较低。3、周边以老的居住小区为主，居住人群杂乱，治安较差。价值点1、处于 “红山”之中2、仅靠地铁站3、主城区低层住宅4、英国TUDOR式现代建筑风格5、一键式家居生活I - bus智能家居控制系统6、静音型中央新风系统7、低温热水地板辐射采暖系统8） 万科金域缇香 项目概况项目占地面积约5.6万，建筑面积约12.8万，容积率1.99，规划共8栋小高层及高层住宅，总户数为818户。 供销情况该项目于08年4月12日开盘销售，累计上市房源536户，销售率为51%。供应面积区间为70196，主力供应户型为70的一房、88的两房和195的三房。面积段上市套数累计销售套数可售套数7071210581528889210170401951961164373累计536271265 价格分析项目销售均价为15000元/（含精装修）。其中，70和88户型装修标准是2000元/，195户型主修标准为3500元/。均价（元/）装修标准（元/）最高价最低价主力总价15000大户型：3500小户型：20001700012000小户型120万大户型300万 项目分析优势1、项目所在区域是城市副中心区域，整理规划好，区域发展前景广阔。2、项目周边均为较高品质社区，区域居住环境好，周边一些项目陆续交付，居住氛围逐渐形。3、项目西南角约5000平方米开放式集中绿地、东面沿泰山路退让10米宽城市绿化带，内部景观优势明显。4、在户型设计上以“两代居”为理念，充分考虑到部分购房者的实际需求。5、项目采用装修的形式交付，避免了业主自己装修的烦恼。劣势1、项目处于新建区域，目前周边商业交通配套匮乏，出行及购物不便。2、项目70为一房户型，居住适用性能较弱。3、项目西侧紧邻高压线价值点 1、开发企业品牌号召力2、提倡 “两代居”功能，提升项目买点3、河西新城CLD居住中心，未来发展前景好4、建筑设计为目前市场流行且接受度较高的Art Deco古典建筑风格5、社区规划有5000平米集中式绿地，内部景观设计为欧式古典园林6、装修采用地暖系统，品牌家具7、项目内部配有大型会所9）中冶 中鼎雅居 项目概况项目总建筑面积27.5，其中地上建筑面积18.7万（含住宅15.3万，酒店2.4万， 旅游配套服务设施0.3万等），地下建筑面积8.8万（含住宅地下室、地下车库、设备及其他用房等）。拟建52栋低、多层住宅，3栋酒店式公寓，2栋配套用房，共948户。主要建筑形态为叠加别墅、情景洋房和景观多层公寓，地块西南角建设一栋旅游配套设施，包括酒店式公寓、酒店及配套。在地块东侧沿街1，2层为商业。 供销情况项目尚未开盘，预计6月将推出一期主要以130-200为主力面积段的多层公寓。目前，室内售楼处已经公开，位于中山东路3111号东宫大厦5楼（维景国际大酒店西侧）。 价格分析预计价格在15000元/。 项目分析规划优势1、规划采用北高南低的布局，得以实现每户均拥有良好景观与采光2、部分户型设置直接入户电梯3、端头户型侧向大阳台，南向大阳台和北侧入户花园共同构成的特色阳台；结合低窗台，落地窗，转角窗等窗型运用，使观景的视野更加开阔4、每一单元设计了一座的独立门厅个案小结（与无庶对比分析）：从各项目所处地理位置来看，观城、凯润金城、中央花园等项目均占有城中较好的地理位置，区位优势是这些项目定价较高的主要原因，金域提香、朗诗国际街区等项目虽然处于相对较偏的河西新区，但这些项目由国内知名开发企业开发，品牌价值是这些项目主要的价格支撑点。本案目前所处的位置距市中心较近，交通生活等配套设施虽不及市中心项目，但与河西等位置较偏项目相比，优势明显，而本项目开发企业在南京经过多年的开发，在市场中也具有较高的知名度。从项目体量来看，处于市中心或市中心较近的项目，受到主城区土地稀缺的影响，体量一般较小。规模较大的项目均处于较偏地段，如河西的万科光明城市、朗诗国际街区，城北的世茂滨江新城等项目，这些项目较成规模，社区概念强。而本项目在规模上没有明显的优势，不具备竞争力。从配套设施来看，城北的世茂滨江新城、河西的朗诗国际街区等位置较偏项目，虽然外部配套匮乏，但它们依托自身规模的优势，规划内部配套较为完善，配套的完善程度提升项目买点。城中的观城、凯润金城等项目主要依托城中成熟的配套设施，本案几乎无内部配套，外部配套不够完善，竞争力显然较弱。从内外部景观来看，城北的世茂滨江新城和万科红郡两个项目内部景观较好，外部的山景或水景等自然景观也是这些项目的主要买点。河西的金域缇香、朗诗国际街区等项目外部无景观资源，但内部景观较为突出门。本案内部景观一般，无明显优势，外部稍远的玄武湖和紫金山的景观可以为项目提升一定的卖点。通过上述对比可以看出，本案的区位及周边景观资源的优势较为明显，周边配套及内部景观一般，而项目规模及内部配套的不足明显处于劣势。1.3.3 总结分析综合上述分析，可以看出，目前南京市单价在1.5万元以上的高端住宅项目具有以下特征： 地处城中较好的地理位置。如金鼎湾、观城、凯润金城、中央花园等，由于城市土地的稀缺性，导致项目增值保值性强，地段占有绝对的优势。 配套成熟。周边拥有成熟的生活圈或者项目自身配套完善的生活商业设施。如观城、中央花园、朗诗国际街区等。 占有较好的自然景观资源。如中冶中鼎雅居、新世界花园拥有紫金山、中央花园拥有玄武湖、万科红郡拥有红山、世茂滨江拥有长江、锋尚国际拥有秦淮河和明城墙，优越的自然人文环境，使得项目品质得以提高。 高档的精装修标准。如万科红郡、仁恒国际公寓、锋尚国际等，环保节能的设计理念，高端品牌的设施材料，给项目添加了厚重的质感。 知名开发商的品牌号召力，如万科、仁恒、锋尚、世茂等，在购房者心中已经就这些品牌的含金量有所认可。 定位高端，目标客户群明确。在营销推广中设置一定的条件，挑选一定范围内的客户进售楼处看房，无形中增加客户的尊贵感。如锋尚国际、仁恒国际公寓、万科红郡都要事先预约，有的需要提供财产证明。 注重产品的创新，户型设计合理，强调居住的舒适性，且总体面积偏大，较为切合高端的定位。如金域缇香推出“90平米/70平米”两代居产品、仁恒每户配有空中私家花园、万科红郡叠加公寓2层联售等。二、 无庶项目基本信息2.1 项目概况无庶项目位于紫金西麓，玄武东岸，情侣园对面，锁金村9号（江苏省血液中心背后）。临近龙蟠路，国展中心、太阳宫、情侣园隔路相望，周围分布人口学院、南京林业大学、南师大等多所高等院校。现为一期住宅，总用地面积7802.03，总建筑面积15467.65，其中地上10138.5，地下5329.15，容积率1.3，绿化率30.27%，机动车停车位83个，非机动车停车位140个。项目一期包含一栋小高层（A1），四栋多层（A2、A3、A4、A5、）。除多层的顶层为复式外，其余均为平层。主要户型结构为3室2厅2卫，一期共80户。2.2 项目卖点1） 地段优势、交通、周边自然环境；2） 南京城中板块多层住宅最后八十套限量珍藏；3） 新中式建筑、徽派气质，融合中国苏州园林景观；4） 入户花园与入户景观步道，更多共赏景观与室内植物，增加居住的舒适性；5） 高得房率、更多可使用面积；6） 精装修；7） 社区环境。2.3 产品卖点1） A1栋独门独户的错落式楼层设计，一梯一户，专属入户空间；2） 多层开敞式入户景观步道，最大限度减少公摊面积，更多公共景观共享；3） 大尺度私家庭院，层层退台，前庭后院与各层观景阳台相映成趣；4） 下沉式庭院，连接地下室，更多私密空间；5） 主卧朝南，动静分离、主客有别，适合现代国人居住习惯；6） 高广厅堂、独立厨卫，大尺度空间展示大家风范，满足几代同堂的生活要求；7） 走廊、玄关、卧室多处预留储空间。三、 无庶项目房源情况3.1项目一期房源概况楼 栋层 数每层套数（顶层除外）总套数面积区间A174288798A2（顶层复式）5跃6420124174A3（顶层复式）4跃528113160A4（顶层复式）4跃5416126161A5（顶层复式）4跃528113160以上面积统计均为建筑面积3.2项目户型明细楼 号套 型数量（套）楼 层套内面积（m2）A1A-111F78.0B-1276.8C-1181.40A-262-7 F（标准层）87.76B-21284.55C-2686.16A2D-141 F113.13D-22 F103.00D-3、D-3各2套3 F101.63D-4、D-44 F93.12D-5、6、D-565 F（跃层）149.06A3E-121 F100.41E-22 F92.76E-33 F83.06E-44 F75.98E-55 F59A4F-141 F111.05F-22 F102.19F-33 F97.12F-4、54 F（跃层）145.06A5E-121 F100.41E-22 F92.76E-33 F83.06E-44 F75.98E-55 F59共计80 户户型统计数据来源于长发地产总工程师办公室四、 无庶项目营销难点与机会分析4.1无庶营销难点分析1） 南京房地产市场疲软，购房者持币观望情绪严重随着国家宏观调控措施的密集出台，目前南京楼市一片惨淡，成交