人和地下商城运营模式浅谈.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除人和地下商城运营模式浅谈_商业运营模式人和商业王宏放：人和地下商城运营模式浅谈_商业运营模式 想建立批发市场的营销网络平台，最后我说我目标是什么呢。也叫亚洲最大的服装饰品的展览平台，有以下三个方面我非常热切地希望能够和大家有所合作，第一个是地下空间的开发与地上业务的开发相互合作，利益上也好，工作方面也好，一些资源分配我怎么样协调。第二个我商场的经营服务方面，现在做的一个批发市场，其实零售市场有很多黄金地段也有很好的前景，只是这个不是强项，但是这个地段一旦开发出来以后，这里面商场的经营管理要开始发展。第三个方面是商场自身的增值服务，比如说我现在物流，汽车全国各地的物流，物流收入是很大的一块，坦率地说我看到这样的利润空间，哈尔滨的周边的住宅全部都租出去了做仓库，谢谢各位，王宏放：大家上午好。刚刚停了几位专家对于宏观经济的把握，零售市场和商业地产2009年前景的展望受益匪浅，与各位的演讲比较我无非是一个企业的介绍，想主持单位要我来讲这个，可能是基于今年10月份反映最激烈的期间上市的一个企业有一些好奇，另外一个考虑到整个商业和商业地产在工作8年时期，为什么联合公司专著于做地下，人和商业王宏放：人和地下商城运营模式浅谈_商业运营模式而且会一如既往地把目标定位在地下的批发连锁，也有一些希望了解的地方。可以说今天站在这里又一次让我想起来我开上世纪庆功酒会的时候我上世纪是不堪回首的现在欣喜的结果第二天雷曼兄弟倒闭，所以要我这里讲一讲。有四家投资商一路随团人员所议论的就是大家的饭碗还能不能保住，摩登斯坦利的股价跌倒了25%美国就听说了从新加坡一路走来我挺好奇的坦率讲对于我企业的介绍是非常满意，但是基金们资本大股东们很保守的想从我这个角度介绍一下资本市场，或者是国际金融资本目前是一个什么样的心态，这种心态就反映了未来一段时间资本的紧缩情况。所以我应该说在这个方面还是有一些感想的人和商业控股，接下来我把公司的情况介绍一下。10月22号上市，代码是1387专门是做地下运营的今年的预计利润是19亿，明年据几家同行预计是46亿，汇丰是49亿，这个是同行们分析报告。公司的整个的发展定位是中国的批发市场的黄金商圈，中心的主要街道的地下来开发和运营商场。具体来说就像一个街道似的马路下面，与马路等端向下的空间来开发，两边是人行道上有我出入口，商场建立是两层，这边这个图一个是广州的站前路的感觉，这个位置就是入口其中的一个，这个是一个5万米的商场，就座落在十字路口的地下，南北向是660米，东西向是440米，人行道上有24个出入口。这种商场我专做批发市场的运营。把商场开发了以后，把里面的建设给商铺，绝大部分我接下来我长期出租，从这个可以看到商业价值是比较高的其中的一小部分我一次性把经营权卖掉把投资收回来保障公司的现金流。一个是商铺的租金收入，收入过程主要有几个方面。一个是经营权转让的收入，还有一个是广告的收入，广告的收入反映在所有的墙面的广告，还有我商场里面有闭路电视。还有一个是物业管理的收入和经营管理服务费收入。包括了物流收入在里面，因为我一个批发市场，批发市场可以看到有很大面积的仓储区，而且会有专业公司在里面提供物流服务，从下面两个图片可以看到这几个图片是商场里面的实景的图案。一个是日常的运营支出，公司的支出一个是整个建设支出。一个是员工工资和日常的支出，这里面的收入和支出基本相抵，公司略有节余。这个商场和地面商场有两个不同之处。第一个是这个商场的结构，这个商场在地下，立项的时候就要求我第一要和地铁贯通，要和城市广场贯通，要尽可能和周边的商场贯通，或者是出入口和周边的商场临近，所以我这个商场建成以后，既是一个商场同时也是一条步行街，又是行人的过街通道，因为我选址的时候选的批发市场的中心，所以它人流比周边市场的人流大得多。第二个特点就是这个商场走的系列因为是地下空间，所以不受国家的房地产法律法规所约束，这个也是今年的房地产的调控，对于我影响不大，这一段地下空间是由国家人和商业王宏放：人和地下商城运营模式浅谈_商业运营模式的人房办来管理的给我40年经营权，这个项目定位，首先是人房工程，和平时期可以做商场，如果有战争的时候国家有权把它征用为人防工程做平民掩体，主要原因是现代战争这种平民的掩体对于敌我双方都是公开的受保护的这一块叫做公益工程受到政府的支持，所以我开发成本可能相对于房地产低，利润率是比较高的今年的净利润会达到58%有这两个特点，商业价值高和开发成本低，所以我项目的盈利能力比较强，所以这个是项目的特点。就是批发市场的中心来做这个，地下空间是不是所有的项目别人都强占呢？并不是这样的其实我找到地下空间开发的一个特殊的环境。做这个市场我从1992年就开始的起步的时候第一个商场是哈尔滨做的现在基本的策略是选成熟的商圈，基本的运作流程是这么几项，首先我有一个筛选项目、确定项目、市场调研的步骤，全国的批发市场目前都有我人员存在一方面了解商务信息，解客户需求，同时再报批我潜在项目。一旦第一个程序做完，接下来就是进行下一步开发，下边这两个图是郑州火车站前的实景图片，从这你可以看出来，这个长度是1.4公里长，这个地段是10万平米，两边的商家盈利，这个地段我封堵了一个月，从这里看出来我工程是比较浩瀚的公司能够做到所有的项目从开工到开业一年时间完成。工程的进行和招商和后续的服务安排是同步的路面恢复时间是1个月内完成，这个是对于政府做的承诺，也是顺畅地拿下来各地区项目的前景。因为这个是主干道所有批发市场的中心都是主干道，采取的一个立做法的项目办法。政府很强调地改善交通愿望，增加了一个步行街，缓解了交流他非常支持的但是这里面的问题在于这个工程封堵时间太长整个的交通是不允许的用了逆做法施工。正负面向下挖三米，这样把管网都漏出来了然后把这些管网移开，这个叫做我工程的顶板，做完顶板以后我就把这些管网全部都回填，一个月内完成。施工是两侧来挖土，先做上盖再做下面。这个标志着管网回复，然后路面恢复一层一层恢复。这个是逆做法的施工办法。一个是18天通车，郑州的操作我两段路。一段路是20天通车。老外觉得绝对是不可思议的因为国外这样一个操作，首先这个工程是不可做的因为主要的街道根本没有法动，如果动的话两年以上。刚刚我说的工程，构成实施同时我招商已经在进行了应该说我有一个将近400多人的招商队伍，招商队伍从1992年开始就做了商场经营，经验比较丰富，这上面三个图片都是招商现场。现在为止仍然是一个卖方市场，批发市场我7月份开盘。整个房地产不一样，批发市场的黄金圈里面的商铺依然是一个稀缺资源，所以这里面有很多人在排队，对于整个的营销策略采取了低价策略，因为我运营成本相对比较便宜，所以我销售和租赁价格通常是周边商场的一半到1/4商铺的增长也是增长了若干年，成本比较低，所以我所有商场开业的时候我出租率和销售率都是100%这个是价格低，资产质量比较好，这个是前提的条件，和朋友交流的时候有人提出这样的问题，为什么把你价格提高呢？有那么的多空间你为什么不提高呢？这个是营销策略的问题，首先追求的商场的营销，就是人流，必须在100内开业，而且开业的时候我出租率要100%要保证这个以外，上面的利润让给消费者。想在坐的很多做批发市场的经营理念也和其他批发商有所不同，另外一个方面就是从我这个商场的经营来看。批发市场通常做的物业管理，不是批发市场的定位，零售市场的经营理念，商场的所有的通风、照明、空调对于业主的支持完全是零售的理念。为什么这样做呢？这样做成本显然很高，之所以这么做的原因是因为我有一个扩张需求，批发市场众所周知，盈利能力比较强，大东门比东方广场论坛新闻)高，商场里面40平米的商铺一年内的营业额可以达到2个亿，因为它商铺本身只是一个展示平台，来的商家，现在说海啸来了整个经济是通缩状态，这种情况下，会看到商人和商业王宏放：人和地下商城运营模式浅谈_商业运营模式场依然是人丁兴旺，但是最终的人流涌动，对于业主来说不感兴趣，主要是签单，商场以后他拉上帘的时候是签单了这种批发市场对于租金不敏感，所以每一年的批发商的租金涨得比较快，所以批发市场它盈利非常快，但是批发市场有一个问题，没有一个批发市场能够做得非常大。这个批发市场就单店来说可能盈利非常强，但是总体规模无法和这些零售百货比较，原因是什么呢？原因是这些批发市场不可复制，批发市场不是靠品牌来发展，一个地缘优势。因此没有复制要求，商家赚取利润的没有必要对于客户提供这种服务，没有必要和客户保持密切的联系，每一天涨租金，商铺涨了这个价钱你这里干可以不干可以走，总有人来干的不一样，全国的批发市场地下都在做这个东西，打造中国批发市场的营销网络，第一是这个商场的品牌，现在广州第一道起来了郑州第一大道，沈阳第一大道，还有深圳是华侨北路还有红绿路的一段，因为你要做连锁，肯定要使得这些业户可以连通，有这样的需求，所以我听这样的反过来我有的服务，才有很好的回报。就公司的发展策略而言，这个是现在一个布局。有几个策略。一个就是选举策略，说了专注于做批发市场，近几年我做的服装饰品批发市场，选段一定是服装饰品中心的马路的下面。第二个我经营策略只卖20%左右的商铺，80%用在出租，第三我与传统市场有差异，经营理念方面我更倾向于零售市场。第四个方面我努力地打造批发市场的品牌。第一个我有16年的地下商城的经验，就公司的竞争优势我有几方面。哈尔滨有童装批发市场，第二个我有高效的开发团队，工程开发团队这个是能够拿到项目的前提。第三我有一个经验丰富的招商运营团队。第四我现在已经积累了6000多业户，其实所有的项目买商铺的人是原有的商铺或者是原有的商铺带来的资源，竞争不是资金的竞争，销售渠道的竞争，下线的竞争，谁的下线销售广谁就有话语权