房地产企业的纳税筹划

房地产企业的纳税筹划摘要：在市场经济体制下，税收对纳税人的收益有着重大影响，谋取最轻税负，始终是纳税人孜孜以求的目标。税收筹划，就是纳税人在不违反国家税收法规的范围内，通过对投资、经营、理财等各项经济活动的事先周密筹划和合理安排，尽可能地减轻税负，为纳税人带来税收利益，并最终为纳税人带来经济利益的管理活动。税收筹划对企业和国家都具有重要的作用。对企业而言，税收筹划得当，有利于减轻节省企业的税负，增加企业的利润和可用资金，提高企业的竞争力，有效维护企业权益，使自身价值达到最大化，促进企业良性发展。在所有企业中房地产企业投资比较大,涉及到许多税种,如果能够科学合理地进行税收筹划,就能降低投资项目的成本,为房地产企业减轻负担,节约资金。对于加强房地产企业依法纳税的观念,促进税收制度的进一步完善有促进作用。本文从房地产企业税收筹划的必要性出发，归纳出房地产企业进行税收筹划的手段。关键词：税收筹划、企业、房地产、依法纳税西方法制国家把纳税视为人的一生不能逃避的事情之一，由此可见纳税的重要性。而企业如何进行纳税筹划，对很多纳税人来讲却是陌生的话题，但对许多企业来说，纳税筹划又是很重要的问题。纳税筹划作为一个新鲜事物，在我们国家的开展是比较晚的，并受经济发展水平、税收管理等因素制约，所以对税收筹划进行探讨研究是非常重要的。而房地产业的发展关系到国计民生：一方面，房地产业是现行阶段的支柱产业，其健康发展将带动建筑业、建材业、建筑设备安装业、金融业以及物业管理业等相关行业迅速发展；另一方面，能够多大程度地满足社会公众的住房需求将影响到社会的稳定和发展，因此，政府高度关注房地产业的健康发展，并利用各种手段进行动态调控，其中税收政策是政府对房地产业的重要手段。一、企业纳税筹划的背景及发展企业忽视纳税筹划的原因目前，我国的不少企业并不太重视纳税筹划，主要是因为：（1）长期的计划经济体制造成了民众纳税观念淡薄。我国已经历了几十年的计划经济体制，在计划经济体制时期，国家不重视税收杠杆作用。这给民众造成纳税不重要、纳税筹划更没有必要的观念。（2）我国企业纳税人的纳税观念一直比较淡薄。因此，也相应地影响到企业纳税人对纳税筹划的认识起点不高。（3）我国税务机关的征税手段比较落后。企业可以轻而易举地就能通过偷税漏税的手段来获得特殊收益，因此企业自然地根本没必要研究纳税筹划的问题。我国建立市场经济体制以来，企业对纳税问题有了进一步的认识，基于君子爱财，取之有道的准则，企业相应地也开始研究纳税筹划的问题。因此，从我国内外部环境来讲，现在是比较重视纳税筹划问题的时期。纳税筹划越来越受到重视目前，重视纳税筹划的主要原因有：（1）我国的市场主体逐步成熟。因为纳税已成为企业的一项重要成本支出，企业开始关心成本约束问题。（2）企业认为税收负担偏重。我国是流转税和所得税并存的国家，企业在交完流转税以后，还要缴纳大量的所得税。因此，企业非常关心如何节约税收支出，以减轻自己的经济负担，提高企业的经济效益。（3）我国的纳税观念与以前相比有了较大的提高。企业开始关心如何学习税法和利用税法，最后自觉地把税法的要求贯彻到企业的各项经营活动中去二、 税收筹划的概念与特征一、 税收筹划的概念与特征 税收筹划是纳税人在法律许可的范围内，根据政府的税收政策导向，通过经营活动的事先筹划或安排进行纳税方案的优化选择，以尽可能地减轻税收负担，获得税收利益的合法行为。随着社会主义市场经济体制的日趋完善，税收筹划必将成为企业生产经营过程中不可缺少的重要组成部分。它具有以下几个显著的特点：1.合法性。合法性指的是税务筹划只能在税收法律许可的范围内进行。这里有两层含义：一是遵守税法。二是不违反税法。合法是税务筹划的前提，当存在多种可选择的纳税方案时，纳税人可以利用对税法的熟识、对实践技术的掌握，做出纳税最优化选择，从而降低税负。对于违反税收法律规定，逃避纳税责任，以降低税收负担的行为，属于偷逃税，要坚决加以反对和制止。 2.筹划性。筹划性，是指在纳税行为发生之前，对经济事项进行规划、设计、安排，达到减轻税收负担的目的。在经济活动中，纳税义务通常具有滞后性。企业交易行为发生后才缴纳流转税；收益实现或分配之后，才缴纳所得税；财产取得之后，才缴纳财产税。这在客观上提供了对纳税事先做出筹划的可能性。另外，经营、投资和理财活动是多方面的，税收规定也是有针对性的。3.目的性。税务筹划的直接目的就是降低税负，减轻纳税负担。这里有两层意思：一是选择低税负。低税负意味着较低的税收成本，较低的税收成本意味着高的资本回收率；二是滞延纳税时间（不是指不按税法规定期限缴纳税款的欠税行为），获取货币的时间价值。通过一定的技巧，在资金运用方面做到提前收款、延缓支付。这将意味着企业可以得到一笔“无息贷款”，避免高边际税率或减少利息支出。 4.风险性。税务筹划的目的是为了获得税收收益，但是在实际操作中，往往不能达到预期效果，这与税务筹划的成本和税务筹划的风险有关。 税务筹划的成本，是指由于采用税收筹划方案而增加的成本，包括显性成本和隐含成本，比如聘请专业人员支出的费用，采用一种税收筹划方案而放弃另一种税收筹划方案所导致的机会成本。此外，对税收政策理解不准确或操作不当，而在不知觉情况下采用了导致企业税负不减反增的方案，或者触犯法律而受到税务机关的处罚都可能使得税收筹划的结果背离预期的效果。5.专业性。专业性不仅是指税务筹划需要由财务、会计专业人员进行，而且指面临社会化大生产、全球经济一体化、国际贸易业务日益频繁、经济规模越来越大、各国税制越来越复杂的情况下，仅靠纳税人自身进行税收筹划显得力不从心。因此，税务代理、税务咨询作为第三产业便应运而生，向专业化的方向发展。 6.普遍性。从世界各国的税收体制看，国家为达到某种目的或意图，总要牺牲一定的税收利益，对纳税者施以一定的税收优惠，引导和规范纳税人的经济行为，这就为企业提供了进行税收筹划、寻找低税负、降低税收成本的机会，这种机会是普遍存在的。三、房地产业的发展和税收政策1.我国房地产业的发展状况 房地产业是指：是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括：土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。我国的房地产业是在上世纪80年代重新兴起，90年代进入快速发展时期。经历了党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通，并且迅猛发展。2001年以来，随着中国与世界经济的联系越来越紧密，国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中，中央与各地政府、企业与金融机构，以及各级市场在不断博弈中发展和成熟。我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。 近十年来，中国房地产业一直持续上涨，房地产销售额连年增长。2. 房地产业的税收政策近年来，随着房地产业的高速发展，房地产税收占税收总收入的比重快速提高，且房地产税收增收贡献大于房地产税收比重，税收总收入对房地产税收依赖性较大。2009年，我国土地增值税、耕地占用税、契税、房产税和城镇土地使用税五项税种合计增收1155.51亿元，对税收总收入增长的贡献为21.8，比2008年增加11.5个百分点。加上房地产营业税和房屋转让个人所得税，全年土地和房地产相关的税收增收额所占比重超过35。与此同时，2009年我国土地出让收入达1.42万亿元，相当于同期全国财政收入的20.8%。2010年，全国房地产税收收入达到894亿，同比增长11.2%。 国家在房地产业的政策经历了从鼓励到稳健发展的过程。这两年，针对过热的房价，为了进一步抑制其增长，国家在2010年和2011年年初出台了一系列稳定房价的政策，包括：新国四条、新国十条（2010），新国八条、沪渝房产税（2011）等新的政策。2010年新政策下房地产也并未发生明显变化，2011年政府再次表达了抑制房价的决心。 四、 房地产企业开展税收筹划的必要性和可行性1. 房地产企业税负率偏重低的占企业成本的10%以上，高的可能会达到30%以上。 房地产企业须负担的主要税种有：根据销售额缴纳营业税、城建税和教育费附加税率分别为5%、7%和3%；根据利润缴纳企业所得税税率为25%；根据增值额缴纳土地增值税，增值越大，税负率越高，例如当增值率为50%时，土地增值税税率将会达到销售额的10%，当增值率为100%时，土地增值税税率将会达到销售额的18%，当增值率为200%时，土地增值税税率将会达到销售额的28%；根据房屋原值缴纳1.2%或出租金额12%的房产税；签订的各种合同须缴纳印花税；公司税后利润分配给股东时须缴纳20%的个人所得税；代扣代缴员工工资个人所得税税率5%-45%等等。 2.税收政策太多，变化太快，企业难以及时掌握 我国税收体制复杂，同时存在国局与地局两套独立运作的税收征管机关人员经常变换、轮岗，国家税收政策也不能及时地向纳税人宣传，纳税人不能及时根据税收新政策作出新的决策。如果企业处理不当，就有可能给企业带来一定的税务风险。另外，也存在由于公司自身未能及时掌握税收变化政策而多缴纳税负现象。若不及时地了解这种政策的变化，盲目采用纳税筹划，可能会触犯税法，这就不是税收筹划而可能变成是偷税。 2. 税局官员不断轮换,税收政策越来越紧,税收征管越来越严房地产行业近年新政策不断,目的只有一个:对地产行业进行宏观调控。最近一段时间以来,为控制房地产行业过热,中央政府“连下13道金牌”,加强对房地产行业的税收征管力度。最新出台的国税发（2009）31号对房地产企业所得税相关制度进行大幅调整，将原企业所得税政策中的漏洞基本堵死。国税发（2009）91号则加强了土地增值税征管的力度。作为一个想做实事并且想长远发展的房地产企业而言，现在是时候考虑“如何在规范中逐步发展，在发展中逐步规范”的问题了。考虑如何通过税务筹划合法地降低企业税负而不能再靠原始积累时期常用的简单原始的偷税方法了，否则会给自己留下后遗症，或埋下一颗颗随时可能爆炸的“税务定时炸弹”。鉴于以上三方面因素的综合作用房地产企业进行税务筹划就显得非常的必要。五、 简要介绍几种房地产企业税收筹划方法1. 土地增值税的筹划土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税的计算方法是:土地增值税应纳税额=E(每级距的土地增值额*适用税率)。由计税公式可得,减少土地增值额是减轻土地增值税税负的有效方式。因为土地增值税的税率由土地增值率决定,所以,减少土地增值额既减少了税基又减少了税率。土地增值额由应税务入减去扣除项目得出。应税收入包括:货币收入、实物收入和其他收入。扣除项目包括:取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房产有关的税金、其他扣除项目和旧房及建筑物的评估价格。（1）通过分散收入的方式可以达到减轻税负的目的。一般情况下,在一个整体综合项目中, 并不是每个工程的增值率都达到的20%。通过独立核算每个工程,计算每个工程的增值率,增值率小于20%的工程可以享受免税的优惠政策。如可以将建房合同和装潢，设施购置分两份合同签订，以使用不同的税种或税目。（2）确定适当的房地产价格是减少增值额,减低增值率的一种节税方式。（3）成本费用筹划法。房地产开发企业的成本费用开支有许多项内容。成本的大小会严重地影响纳税人应纳税额的大小，即房地产开发成本越高，应纳税额越小，房地产开发成本越低，应纳税额越大。当然这种筹划应有一定的限度，必须要在法律允许的范围内进行。房地产开发企业还可以通过充分合理利用相关税务优惠政策的方式,对与土地增值税相关的业务进行税务筹划。但是,无论使用何种方法,公司在进行税务筹划的过程中,必须要从公司整体利益出发,注重税务筹划收益和税务筹划成本的关系。2.企业所得税的筹划企业所得税是对企业生产经营所得和其他所得征收的一个税种，对企业净利润的影响十分巨大。所以，房地产企业所得税的税收筹划是整个企业税收筹划链条中的一个重要环节。（1）融资方式的选择。一般说来企业的融资渠道主要有三种：内部资金、负债融资、权益融资。企业可以根据具体情况，进行融资筹划。其中，负债融资主要是向银行贷款以及在同行之间拆借资金，这种融资方式最主要的好处是利用利息的财务杠杆作用达到节税的目的。如果企业有条件选择负债融资，在借款利率符合国家规定的情况下，借款利息可以税前抵扣，增加企业成本，达到了少纳所得税的目的。（2）会计政策选择。由于会计政策具有选择权，因此企业对于同一项活动可以根据实际情况自主选择会计处理方法。例如，存货的核算方法包括个别计价法、先进先出法、后进先出法、加权平均法、移动平均法等。又如折旧方法的选择有直线法、双倍余额递减法和年数总和法等。不同的会计方法的选择会有不同的计税方法，但是会计政策的选择范围也必须符合法律的相关规定。（3）收入确认期限。一般说来，会计收入确认有不同的时期，一旦收入确认，不管资金是否回笼，都要上缴应缴的税款，加大企业筹集资金的成本，减少了税后利润。所以，收入确认，也要根据具体情况，进行税收筹划。例如，分期收款销售商品是根据合同约定日期确认收入，委托销售商品是在收到代销清单时确认收入，为了实现合理纳税期间，企业可以在签订销售合同时选择不同的销货方式，在不同时期确认收入，实现递延纳税，减少筹集资金的成本，增加企业税后利润。3.房产税的筹划房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。下面介绍两种房产税筹划方法：（1）房产与非房产分别核算的筹划：实行从价计征的房产税，房产税的多少与房产的原价有关，原价越大，本期应交的房产税就越多。因此，尽量减少房产原价是房产税筹划的要点。例如新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原价中，则房产原价应包括中央空调设备；如果中央空调设备作为单项固定资产入账，单独核算并提折旧，则房产原价不包括中央空调设备。所以，从少纳房产税的角度出发，不应把中央空调计入房产原价。（2）从价计征与从租计征两种计税方法的选择：一般纳税人拥用应征房产税的房产，只要不出租给他人，则从价计征房产税；纳税人将房产承租给他人并收取租金的，则按所收取的租金，从租计征房产税。但是，以下两种情况应区别对待：纳税人将房产投资于他人或与他人联营，如果投资者承担风险并分回利润，则从价计征房产税；如果投资者不承担风险，只收取固定租金，则从租计征房产税。3. 印花税的筹划印花税是对经济活动和经济交往中书立、使用、领受具有法律效力的凭证的单位和个人征收的一种税。印花税是一种具有行为税性质的凭证税，凡发生书立、使用、领受应税凭证的行为，就必须依照印花 税法的有关规定，履行纳税义务。同时，印花税的税率有两种形式，即比例税率和定额税率。其中，比例税率分为5个档次，分别是 0.05、0.3、0.5、1、4；定额税率适用于“权利许可证照”和“营业账簿”。 此外纳税人还应对印花税中几点特殊情况加以重视：首先，应税合同在签订时纳税义务即已产生，应计算应纳税额并贴花。所以，不论合同是否兑现或是否按期兑现，均应贴花。其次，同一凭证载有两个或两个以上经济事项而适用不同税目税率，应分别计算应纳税额，相加后按合计税额贴花；如未分别记载金额的，按税率高的计税贴花。对这一点尤其要牢记，因为通过分别记载、分别核算能达到节税的效果。（1）模糊金额筹划法：在现实经济生活中，各种经济合同的当事人在签订合同时，有时会遇到计税金额无法最终确定的情况发生。而我国印花税的计税依据大多数都是根据合同所记载的金额和具体适用的税率确定，计税依据无法最终确定时，纳税人的应纳印花税税额也就相应的无法确定。为保证国家税款及时足额入库，税法采取了一些变通的方法。税法规定，有些合同在签订时无法确定计税金额，如技术转让合同中的转让收入，是按销售收入的一定比例收取或按其实现利润多少进行分成的； 模糊金额筹划法具体来说是指，当事人在签订数额较大的合同时，有意地使合同上所载金额，在能够明确的条件下，不最终确定，以达到少缴纳印花税税款