高某等诉上海某房地产开发有限公司商品房预售合同案总结VIP

高某等诉上海某房地产开发有限公司商品房预售合同案（2009 ）徐民三（民）初字第1052 号民事判决书原告高 x ，男。原告杨 x ，女。上述两原告委托代理人杨x 、王 x，上海 x 律师事务所律师。被告上海x 房地产开发有限公司，住所地本市徐汇区x 路 x 弄 x 号 x 室 。法定代表人魏x（ xxx ），董事。委托代理人陈x，上海 x 律师事务所律师。委托代理人张x，上海 x 律师事务所律师。原告高x 、杨 x 为与被告上海x 房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2009 年 3 月 26 日向本院起诉，本院于当日立案受理后，适用简易程序，于2009 年 5 月 8 日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨x、被告的委托代理人张x 到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2006 年 3 月签订预售合同，约定原告向被告购买本市x 路 x弄 x 号 x室房屋（以下简称“ 涉讼房屋 ” ）。合同签订后，原告向被告支付了购房款4,574,848.93元。合同约定被告应该于2007 年 12 月 31 日前取得新建商品房房地产权证(大产证 ),原被告双方应于2008 年 1 月 31 日前办理涉讼房屋的房地产权证（小产证）。但直至2008 年 7 月 22 日，被告才取得房屋权属证书，致使原告于2008 年 8 月 22 日才取得小产证。原告认为，被告未能如约取得房屋权属证书，已构成违约。故要求判令：被告支付从-可编辑修改 -2008 年 2 月 1 日起算至2008 年 7 月 22 日止，以4,574,848.93元为总额，按照中国人民 银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的逾期办理房屋权属证书(即小产证 )违约金。被告辩称，被告确实迟延向原告交付房屋，被告也确实在2008 年 7 月 22 日才取得大产证，实物交房的迟延被告已经根据双方合同补充条款的约定，向原告支付了总房价款 2的违约金，也是比较高的，被告实物交付迟延和大产证迟延取得是基于同一事实，就是住宅交付使用许可证迟延取得，原告收到实物交付违约金前提下，才提起本案诉讼，是要求被告对同一违约事实承担叠加的违约责任，违背民法公平原则，不应得到支持。 双方在 2008年 1 月实物交付当日已经签订了违约金确认书，该确认书的签署足以表明原告对于被告违约事实的了解， 也可以印证在签署当日原告已经知晓被告的大产证取得必将会迟延，根据双方合同的约定，实物交付或者取得住宅交付使用许可证到大产证取得有6 个月的合理期限，在这6 个月的合理期限内只要被告能够取得大产证就不算违约。原告在诉状中称被告在2008 年 7 月 22 日取得大产证严重影响了原告的生活，造成巨大的经济损失与事实不符，无论被告迟延交付房屋还是迟延取得大产证都没有造成原告任何经济损失，被告已经向原告交付了实物交房违约金，足以弥补原告可能发生的经济损失，原告再主张小产证迟延取得的 违约金对被告是不公平的。根据双方合同约定，如果被告未能按时取得大产证，原告的救济途径是可以解除预售合同，而预售合同签订后，系争房屋房价飙升，如果下跌的话，原告必然选择解除合同， 现在原告一方面享受到了房价上涨的收益，还要被告支付没有约定的逾期取得小产证的违约金，这也是不公平的。综上，原告提起本案诉讼，有违公平诚信的原则，要求法院驳回原告的诉请。经审理查明，2006 年 3 月 17 日，原、被告签订上海市商品房预售合同，由原告向被告购买涉讼房屋，总价4,620,000元。合同第十条约定:该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件:取得了住宅交付使用许可证；被告对该房屋设定的抵押已注销；被告 已按规定缴纳了物业维修基金；被告承诺在2007 年 12 月 31 日前办理房地产初始登记手续， 取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），原告有权单方面解除本合同。合同第 11 条约定：被告定于 2007 年 6 月 30 日前将房屋交付原告。第 12 条约定：被告如未在11 条约定的期限内交房，应向原告支付违约金，按照原告已支付房价款日万分之二计算，自约定期限的第二天起算至实际交付之日止。双方在合同的 “ 补充条款 ” 第 8 条约定变更合同第12 条为：被告未在合同第11 条约定的期限内交房的，应向原告支付违约金，按照原告已支付房款日万分之二计算，自约定期限的第二天起算至实际 交付之日止，但被告应支付的违约金以不超过原告已付房款的2为限。第十四条约定：在 被告办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后15 日内，由原、被告双方签署本合同规定的房屋交接书 ，房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件；原、被告在签署房屋交接书之日起15 天内，由双方依法向徐汇区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。第 29 条约定： 合同的补充条款、附件及补充协议均为合同不可分割部分，补充条款、 补充协议与正文条款不一致的，以补充条款、补充协议为准。合同签订后，双方按约履行，原告付清房款4,574,848.93元。 2008 年 7 月 23 日,被告通知原告携带有关证件到被告处签署房屋交接书及其它证件。2008 年 7 月 28 日原、被告签署房屋交接书。原告曾经书写违约金确认书, 确认:原告为购买涉讼房屋, 而与被告签订上海市商品房预售合同，由于被告交房逾期，故根据预售合同补充条款第八条的约定，被告应向原告支付违约金， 违约金按原告已支付的房价款日万分之二计算，且被告应支付的违约金以不超过原告已付房价款之2 为限， 原告确认并同意截止至该房屋交付日，被告应向原告支付逾期交房违约金共计92,400元。嗣后，原告收到上述违约金。另查明 ,被告于2008年 1 月 9 日取得涉讼房屋的上海市新建住宅交付使用许可证。2008 年 7 月 22 日，被告取得涉讼房屋的上海市房地产权证。以上事实，除原、被告庭审陈述一致外，另有双方提供的预售合同、付款凭证、上海市房地产权证、房屋交接书等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的预售合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为合法有效，双方均应恪守。关于原告要求被告支付逾期办理产权登记(权利交付 )违约金，因被告在预售合同中承诺在2007 年 12 月 31 日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证） ，在取得大产证后15 日内，由原、被告双方签署本合同规定的房屋交接书，原、被告在签署房屋交接书之日起15天内，由双方依法向徐汇区房地产交易 中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证），故原告要求被告支付逾期办理产权登记（小产证）违约金的诉请，本院应予以支持。被告认为，依照预售合同约定原告未选择解除合同，原告主张逾期办理产权登记违约金不应予以支持，因解除权是一种形成权， 以权利人单方的意思表示即可使民事法律关系发生、变更或消灭， 权利人有权单方选择放弃， 而且解除权与债权请求权属于两个不同性质的权利，解除权并非违约责任的承担方式， 其目的在于避免损失的进一步扩大，而并非在于补偿因违约所致的损失，其本身无法达到补偿损失的目的，因此， 放弃约定的解除权也并不意味放弃追究违约责任。鉴于最高人民法院 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条规定了由于开发商的原因致使小业主未能按期取得小产证的情形。故原告从2008 年 2 月 1 日起算至 2008 年 7 月 22 日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办理产权登记违约金的诉请，在被告应承担责任范围内，本院予以支持。 据此，依照中华人民共和国合同法第六十条第一款、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条之规定，判决如下：被告上海x 房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告高x 、杨 x 逾期办理产权登记 (权利交付 ) 违约金，从2008年 2 月 1 日起算至2008年 7 月 22 日止，以4,574,848.93元总额，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照中华人民共和国民事诉讼法第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2,828.50元、诉讼保全费1,995 元，合计 4,823.50元,由原告高 x 、杨 x 负担 964.70 元,被告上海x 房地产开发有限公司负担3,858.80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员晏莹书记员吕燕娜书是我们时代的生命 别林斯基书籍是巨大的力量 列