房地产公司组织架构及岗位职责 (2).doc

.二、管控模式及岗位职责说明（一）管控模式1、公司总经办管理职责1)对公司项目成本管理工作进行统一的组织、领导与策划，以严格的成本管理责任保证体系，保证项目预算制造成本的实现。2)对公司项目成本经营效益负领导责任。从项目投标到项目竣工清算的全过程，对公司有关责任部门（市场，销售，开发，研发，设计，工程，采购，审算，拓展，物管，财务）及物资公司、工程协力公司的成本管理工作进行具体的指导与帮助，并对上述部门及单位对上述工作的管理力度与效果进行监督与检查。3)经常组织召开项目成本管理研讨会，暴露成本管理工作中的薄弱环节并研究解决的办法，对好的管理经验及时组织交流。4)对项目进行具体策划时要把成本管理工作放在重要位置上，按项目合同工期核定定员人数，要配备数量充足的素质高的专业人员从事此项工作；5)监督与检查项目成本管理工作责任、措施、管理制度是否真正到位，以及运作情况；6)负责审核项目预算和竣工结算。2、各中心管理职责1)认真执行成本管理制度和项目开发目标责任书， 结合实际制定本中心成本管理制度和实施方案，并自觉接受公司监督。2)遵循基本建设程序，对房地产成本实行全员全过程控制。对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效监控。保证开发成本控制在目标成本范围内。 3）正确处理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系，防止和杜绝重大工程质量事故，努力缩短开发周期，严格控制项目的质量成本和期间费用，加速投资回报，提高投资回报率。4）根据公司的成本控制指标，分解成本费用控制指标，制定降低成本的技术组织措施。 5）严格执行设计变更和现场签证手续，控制设计变更和现场签证费用。在装饰材料选用上，力求经济、美观、实用。6）熟悉、掌握国家和当地有关法规政策及市场需求、预算定额水平等成本控制因素，力求预结算准确、合理，严格执行预结算审核制度。7）定期或不定期分析成本结构、差异及其原因、监控措施及其效果、经验教训。8）强化创新工作，积极采用新材料、新工艺、新技术、在管理机制、技术等方面进行改革创新，从根本上为降低成本打下基础。 （二）部门设置总经办营销管理中心产品研发中心工程管理中心拓展中心财务中心 财务部市场部销售部拓展部物管部审算部维修部采购部工程部设计部研发部开发部 （三）岗位部门职责岗位名称主要成员基本职责具体职责内容总经办总经理及其他工作人员负责成本管理总决策1.审核批准项目可行性研究报告；2.确定项目目标总成本及目标总成本的分解落实；批准限额设计指标和建造成本控制指标；3.批准重大设计变更、确定装饰材料标准、档次；4.审批工程预（结）算，负责工程招投标，批准各项销售费用；5.审批各部门、项目部的方案、报告、申请等；6.重大决策需报董事会批准的，总经理审核后报董事会决策。7.总经理就建造成本管理对董事会负责。市场部部门经理，副经理，业务主管市场研究1. 负责公司市场研究工作。1.及时收集有关房地产市场信息，分析市场动向、特点和发展趋势。并确保信息的有效性。2.组织项目市场调研，编写调研报告、可行性分析报告、开发建议、定位报告、营销策划报告。3.负责根据公司的发展战略拟定项目营销策划报告以及各项推广策划方案。4.负责组织针对本公司房地产商品的广告创意的征集工作，并围绕征集到的广告创意方案开展讨论，尤其关注广告传播的品牌主张。5.组织项目营销推广的执行工作。6.确定开发项目售楼中心的位置以及根据项目定位提出售楼中心的装修布置方案。7.项目操作过程中，及时掌握市场动态，分析销售和市场竞争发展状况，提出改进方案和措施。8.负责确定项目营销方案的制定与配合实施。9.监督项目营销进程，提出营销计划的修改建议，参与审核项目部提出的修改建议。10.配合销售计划和方案的实施，协助制定客户政策、管理合同签约和管理客户档案。11.处理客户投诉和争端，选择、管理物业公司。12.负责建立客户数据库，配合市场分析以及公司项目总结提供信息。13.负责潜在客户需求调查，负责调查商的筛选、管理和过程监控、成果评估。销售部部门经理，副经理，业务主管房地产产品销售1.负责办理开发项目的商品房预售许可证。2.负责根据公司具体要求制定销售管理制度、程序并监督贯彻执行。3.负责根据市场情况配合市场部确定营销策略；根据市场部制定销售方案，并根据销售方案组织销售工作的开展。4.负责根据部门实际情况，向人力资源管理部门申报培训需求，并配合人力资源部门进行培训成果的评估及考核。5.负责组织客户接待、合同签订等销售活动。并注意挖掘开发新的客户，并对销售合同及客户资料进行整理归档、并进行管理工作。6.负责已签协议、合同客户的资料收集、按揭办理、销售款催缴、受理客房投诉等相关服务工作。7.根据销售方案编制项目销售资金回笼计划，并负责执行。并负责协助财务部收取客户需缴交的各项费用。8.办理房屋注册证，并协助客户办理房屋产权手续。9.参与物业验收移交等工作，与物管公司交接客户资料及相关资料。开发部部门经理，副经理，业务主管房地产开发事务1.及时收集本市及省内地、州、市的地块供应信息，每季度提出地块供应市场动态分析报告。2.有目的性的参加地块竞投，洽商会，寻求新项目，做好新项目的储备工作。3.组织对规划性质符合公司战略的地块进行相关资料收集、进行初步实地考察。4.根据公司的要求，组织对初步意向性地块进行地块分析、投资测算、提出书面建议报公司申请进行深度考察。5.对公司目标地块展开相关联络、公关活动，参加竞标、洽商活动，负责办理手续，取得土地开发权。6.负责协助市场部开展对拟开发项目的地块分析、投资分析、开发思路、可行性分析等工作。7.协助研发部进行建设项目的总体规划、详细规划等设计的委托工作。8.参与项目各阶段方案评审会，提出意见或建议。9.负责公司与政府各专业职能部门的协调工作。研发部部门经理，副经理，业务主管产品开发决策1.负责组织开展对拟开发项目的地块分析、投资分析、开发思路等作为决策依据之一。2.负责组织项目建筑策划等项目开发的前期规划工作，提出项目总体开发策略。3.负责组织概念规划设计，提出项目开发的具体实施步骤，并组织相关部门讨论。4.负责拟定项目设计任务书，并组织项目的总体规划、单体建筑、环境景观的设计，并主持方案评审。5.对外来方案图纸，组织本部门和相关部门讨论、论证、上报和实施。6.负责组织编制项目建设施工组织总设计，审批各工程项目施工组织设计方案。7.协调各专业的设计工作，组织提供设计单位所需的项目开发相关资料。8.负责项目室内、外主要建筑材料规格、品牌等的选用、确定工作，密切与开发部合约预算组配合。9.参与工程招、投标及工程队伍的选择工作。10.负责公司产品研发、新材料、新技术的运用等事务。11.收编并保管工程项目的全部技术档案。设计部设计师及其团队工程设计1.负责开发项目的工程设计工作。2.负责设计单位和专业技术咨询公司的选择、委托。3.负责配合项目规划方案招标和评选工作。4.负责组织初步设计、施工图设计会审，协助工程部进行施工图设计。5.在施工过程中根据具体情况与设计方协调设计变更的组织工作。工程部部门经理，副经理，业务主管施工过程和施工材料管理环节的成本控制1.负责施工过程环节的成本控制；2.负责工程材料（设备）管理环节的成本控制；3.负责合同内容的洽谈和拟定；4.对项目进行详细的成本测算，细化公司下达的成本控制指标，提出成本管理控制要点，加强施工全过程成本管理，并严格按成本制度执行；5.及时输入各项成本数据，定期分析成本目标执行情况并制定相应对策，参与 OA 平台的动态成本管理；6.严格按照公司的管理规定办理现场签证及设计变，每月对设计变更、现场签证及时编制（初审）预算报经营计划部复审；7.认真审查设计图纸，及时提出合理的修改建议；8.负责组织甲定价材料（设备）或甲供材料（设备）的定价工作；9.严格各工序的检查验收，防止返工造成的浪费；10.对工程预（结）算进行初审；采购部部门经理，副经理，业务主管设备及施工材料采购1.采购时比质比价，要听取项目经理的意见与要求，尽量努力降低材料采购单价，确保项目预算制造实施计划的实现；2.协助项目物资部建立各种原始台帐并经常检查资料是否完整齐全，以满足成本核算的需要。3.建立低值易耗品分供方商供应点，以统一的供货单价（可依据市场价格变动情况按年度进行升降调整）为项目提供服务，减少中间商的层层加码。4.定期向项目提供与分供方签订合同的复制件及分承包方领用材料拨料单或耗料凭证。维修部部门主任及维修师傅维修工程1.负责公司已建项目零星维修工程审算部部门经理，副经理，业务主管编制成本预算1.认真执行公司成本管理制度，结合实际制定本部门成本管理办法，并自觉接受总部监督。2.根据公司发展规划、开发能力和市场情况，确定项目开发的成本计划，提出合约审算建议和成本管控的合理化设想，履行成本批标审批程序。3.规划设计阶段，应按市场定位和成本估算准确把握设计方案，组织审查设计概算的经济合理性，使规划设计既符合规范，又体现成本控制的意识和要求。4.客观、认真地进行项目成本费用测算，编制项目成本费用计划，确定项目及每个单项工程的目标成本，分解成本费用控制指标，落实降低成本技术组织措施。5.遵循开发建设程序，进行项目实际操作，对项目公司成本实行项目成本经理负责制和全员全过程控制，对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效监控。保证将成本控制在目标成本范围内。6.正确处理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系，防止和杜绝重大工程质量事故引起的成本异常，努力缩短开发周期，严格控制项目的质量成本和期间费用成本，加速投资回报，提高投资回报率。7.组织项目开发成本费用核算，及时、全面、准确、动态地反映项目成本、费用情况，按规定编报成本会计报表等有关资料。坚持成本报告制度，保证成本信息交流的及时、有效。8.熟悉、掌握国家和当地有关法规政策及市场需求、预算定额水平等成本控制因素，用足用活各种政策、资源，提高成本控制的预见性，努力寻求降低成本费用的途径。9.定期分析成本结构、差异及其原因、监控措施及其效果、经验教训，各项目公司每季度一次成本回顾，配合完成每半年一次的成本工作例行检查，编写工作报告和动态成本分析表。10.项目公司合约审算部负责形成项目目标控制成本，并提出施工图设计限额及成本建议；负责项目建安成本预算的编制或审核委托外部单位编制的预算；负责项目动态成本管理；负责审核工程竣工资料；负责项目结算、决算管理；配合总部成本管理部进行成本后评估。其中预决算管理中项目公司合约审算部负责组织工程结（决）算的编制或委外编制和审核工作；委托工程结算，并移交竣工结算资料及结算书；审核并确认结算资料的真实性和完整性；编制工程结算分析报告。拓展部部门经理，副经理，业务主管新投资1.参与房地产开发项目的研究，论证关于项目投资方式、投资规模、节点计划及投资估算的初步方案。2.负责向公司董事会提交开发项目的可行性研究报告。3.甄选、评价论证房地产行业相关新投资项目。4.参与、协助董事会投资委员会的投资论证工作，负责向公司董事会提交其它投资项目可行性研究报告。5.参加投资项目的谈判与实施工作。6.协助创立新的参股、控股公司。7.对项目