2019年最新-山东诸城项目调研定位研究93p-PPT精选文档-精选文档.ppt

诸城市场 诸城市地理位置 诸城市地处山东半岛诸城地理位置优越 东邻海滨名城青岛 南毗新兴港口日照 北依世界风筝都潍坊 西接沂蒙山脉 区域概况诸城市地处鲁东南 在青岛 潍坊 日照 临沂四地交界处 是名副其实的交通枢纽 全市总面积2183平方公里 城镇面积36平方公里 诸城市辖10处乡镇 3处街道办事处 密州街道办事处 龙都街道办事处和舜王街道办事处 1个省级经济开发区 总人口107万 城镇人口约20万 第八届 2019年 全国百强县排名第43位 巨大的人口数量以及良好的经济条件为房地产市场的发展注入了活跃的动力 区域概况 1 人口 全市年末总人口1068245人 总人口中 男540742人 女527503人 男女性别比为102 51 女性 100 全年出生落户9615人 人口出生率9 02 全市死亡注销户口7460人 人口死亡率7 00 人口自然增长率2 02 2 人均GDP 据统计 2019年 全市地区生产总值预计超过294亿元 同比增长18 2019年全市生产总值 GDP 完成362 6亿元 按可比价格计算 比上年增长13 9 综合经济实力在2019年度全国百强县 市 中列第42位 被省委 省政府表彰为 县域经济发展先进单位 属山东省经济综合实力30强 3 三次产业构成 从以上图表可以看出 在所占比率相对平稳的基础上 第三产业所占的比例呈逐年递增的趋势 同时第二产业的产业发展放缓 且相对平稳 第一产业呈逐年下降的趋势 本项目产品规划建议 建筑风格建议本项目周边竞品目前同质化严重 特别是在建筑风格上就不能拉开距离 均使用现代简约的建筑风格 且建筑风格及样式陈旧 造成客户的视觉疲劳 本项目必须在建筑风格上制造市场空白点 这样才能有效的减小竞争 通过对中外建筑风格的研究 建议本项目使用极为实用的欧式简约建筑风格 并结合本项目自身地势特征 将其打造成欧式简约台地生态居住区 欧式简约建筑风格的特点 一是外形简练 现代 充满活力 色彩大胆而时尚 二是功能讲求实用 任何认为是多余的装饰都几乎被摒弃 三是材料品质精良 关注环保与可持续性发展 四是注重细节设计 五是节约建筑成本 建筑外观的改变诸城市的现售住宅外观变化不大 尤其是多层建筑 造型传统色彩单调 高层和小高层会在立面形式和颜色有所创新 突破建议 本项目彻底冲破传统风格 走欧式简约风格之路 如外墙采用颜色高雅的优质涂料 墙体线条优美流畅 全敞开式阳台和显性平面大凸窗等 通过阳台绿化和屋顶绿化增加建筑的生态感 产品细节 建筑立面 建议社区内设置3 4个色彩组团 以形成区别 并增加空间的趣味性 建筑单体设计 建筑立面 细部 室外构件 造型阳台 窗 栏杆 扶手空调机位 雨漏管雨棚 门廊 角窗条形高窗 墙上的缝隙不同材质的拼接 特殊的符号 建筑立面 细部 户型创新与室内功能区域空间布局的科学性现代消费者对购房的消费越来越趋于理性 加之房地产市场越来越规范 竞争越来越激烈 因此 户型的创新和科学合理性就显得尤为重要 突破办法 在户型设计上要力求布局合理科学 实用方正 同时融入现代人的高品质的居家理念 注重各个细部的人性化处理 另外是对功能区域的合理安排 如保证卧室的独立和私密 主卧 书房应明显与客厅分开 做到动静区互不干扰 厨卫应与其他功能区域分离 做到干湿区各不影响 再是要求做到户户南北通透 卧室 客厅 厨卫采光都要良好等 户型设计要求 尽量减少暗房 保证充分的采光和通风户型设计应该合理 并紧凑 避免无谓的浪费 交通组织应该合理 切勿造成餐厅和客厅被人为分割 就当地习俗再做深层次研究 尽量保证大部分户型做到干湿分区 洁污分区 动静分离 大胆使用创新设计 增加产品卖点以及附加值 1 合理控制房型面积在保证客厅 主卧开间的前提下适当缩小其他功能区的进深 2 将入户花园 空中花园融入每套房源之中 以配合本案的定位 根据房型面积大小考虑入户花园 空中花园的设计 建议在小面积房型中设计水平投影面积3 5 的入户花园或者扩大阳台为水平投影面积6 左右的空中花园 在中 大型面积 房型的设计中将空中花园以 庭院 的形式表现 户型建议 参考房型一 小面积房型融入入户花园 参考房型二 小面积房型融入空中花园 参考房型三 中套房型融入空中庭院 参考房型四 大面积房型融入空中庭院且奇偶层错开 3 凸窗的运用在每套房源中合理运用凸窗 在传统的三面采光的矩形凸窗基础上设置可拆卸的凸窗 供客户自行选择 变相赠送客户面积 4 顶层跃层房型 赠送大面积露台或客厅挑空 参考房型五 顶层跃层房型融入入户花园 空中庭院 客厅挑空 户型配比建议 综合市场调研结果 以及销售情况 并考虑市场对销售速度的要求 建议本案产品采用如下户型配比 80 100 占总体量的50 100 120 占总体量的35 120 以上的占总体量的15 会所小而精本项目开发规模较大 且在项目中心位置设有会所 会所在诸城市场上并不多见 尤其是以多层为主的小区 所以本项目会所的出现具备一定的竞争力 我们要在会所的立面造型上形成做出心意 在功能上做出特色 体现出项目的品质 会所 具体实施 立面造型应具有标志性和可识别性 可结合小区整体立面风格设计 使其能完全融入到本案当中 因其位置位于小区中心 可考虑将该会所屋顶和绿化结合 屋顶可考虑做屋顶绿化 可增加小区的绿化面积 增加俯视角度的视觉景观 内部空间具有灵活性 园林的营造构想 诸城新楼盘小区园林建设开始逐渐受到重视 但总的来说大部分楼盘的园林设计仍倾向于欧洲风格 同质化比较明显 特色园林小区较少 本项目地块规模较大 在地形上又自然的形成了台地 我们要遵循自然形成的地势条件 在园林风格上要寻求一种区别于现有楼盘的风格 做出独具特色的台地式生态居住区 增强本项目的独一性 台地式生态园林 既然以台地式生态园林为主题 就少不了水系的引入 水成了本项目园林景观的关键 娱乐功能 打造嬉水乐园 引入外来水系 打造一个水深度为20 面积约30 的儿童嬉水乐园 泉水出口的造型的艺术美 提升品质功能 水系的引入既能体现项目生态健康理念 又利于提升项目风水宝地价值 架空层园林处理 加高架空层到7米 增强园林通透的视觉效果 在架空层下种植灌木 藤 花草 形成具有层次感的 立体的架空层园林绿化 将部分水系引入架空层下 加强架空层园林与地面园林的紧密性 架空层裸露的管道建议使用造型进行美化处理 利用台地地势引入水系 就势种花 营造花墙氛围 就势引水 打造台地空间 曲径通幽 提升项目品质 园林景观 以土坡结合价格较低的灌木 并少量种植乔木 形成立体的绿色围合 景观主轴 绿色环绕社区 大面积的草皮 种植少量乔木 硬地 并结合儿童游乐 老年健身设施 形成即具有景观 有具有使用价值的公共空间 从而进一步强调项目生态居住区的特性 组团绿化 增加社区亲和力 道路 与周边相区别的颜色铺装带有标志性线条LOGO 组团内道路建议以地坪砖进行铺装 选择材料可以因地制宜 最主要点是在色彩上与景观核心 建议以暖色系为主 道路 组团内道路 小品路灯其他 标志物 小结 1 本案的区域位置是我们将面临的最大挑战 2 本案建筑面积在区域内较大 3 本案可售房源以二房 三房为主力户型 4 本案户型以 台地 宜居 实用 为最大卖点 结合前面对宏观市场的分析 2019年诸城市场将面临因相关正则条款而引发的激烈竞争 我们要做到未雨绸缪 走在市场之前 五 关于本案 1 项目位置及周遍环境 本案 本案西临东坡街 南接南环路 东临东环路 北侧为一20万平米居住区东苑名邸 该项目目前已售罄 本案周遍环境 本项目已进入施工阶段 一期多层已出地面 项目地北侧东苑名邸小区 本案会所 三栋计划内拆迁楼 项目地北侧及东西两侧的电网 就对当地老百姓的调查 此电网会对项目销售有一定影响 但影响力不大 项目周遍市政道路 项目北侧的制衣厂 项目南侧厂房 诸城市繁华中学 本市最好的中学之一 在就后期我们对当地35 45岁的客户进行走访时得知 有一大部分家长为了上学 会选择在好的学校附近购房 项目地周遍生活配套设施较少 没有大型购物及休闲场所 只有少量小型餐饮在经营 我司建议本案可在项目自身商业上多做文章 S 优势 W 劣势 O 机会 T 威胁 1 产品的户型设计及施工质量优良 2 欧式外立面 3 诸城目前少有的多层住宅小区 4 周边教育资源 5 价格优势 6 项目体量较大 1 项目位于诸城东南角 远离市区 2 项目周边生活配套尚不成熟 1 诸城生态 教育区 2 诸城强大的刚性需求 3 诸城地区正处于房地产调整上升期 4 诸城目前住宅形式单一 特色鲜明的项目极少 1 尚清华等周边项目对本案客户的分流 2 项目前期推广力度较小 诸城及周边村镇客户对本案认知度低 3 2019年政策影响 项目SWOT分析 游离客户 1 外地购房者 2 中长期投资者 重要客户 1 诸城市事业机关 大中型企业职工 2 诸城年轻一代的新兴购房群体 核心客户 1 项目周边原住居民 2 附近乡镇有意来诸城发展的客群 项目客群定位 开发区板块 滨河板块 老城区板块 西南板块 诸城房地产市场整体可以分为三大板块 老城区板块 滨河板块和开发区板块 在此 我们为了便于整理及分析 又加入了西南板块 当代 帝中海 我司项目 富华公寓 平安人家 香榭里 公园世家 皇家半岛 裕泰祥公馆 金地瀚林 宝龙商务大厦 天一玫瑰苑 东城名苑 金东世纪城 玉山名流 连丰花园 滨河板块与开发区板块项目分布图 当代 帝中海 物业类别 住宅建筑类别 多层与高层板楼物业地址 诸城水上公园北侧交通状况 北外环路销售价格 2700元 平米销售情况 多层完成95 高层还未开盘主力户型 137 158平米为主 少量两居调研总结 本项目为西班牙与中式混合建筑形式 楼盘内部风景幽雅 品质较高 销售电话 6210333 恒顺 裕泰祥公馆 物业类别 住宅建筑类别 多层与高层板楼物业地址 和平街北首交通状况 和平街销售价格 多层3100元 平米 高层2800元 平米销售情况 70 主力户型 83 127平米 顶层复式调研总结 紧邻潍河 环境良好 销售速度良好 销售电话 6881001 皇家半岛 物业类别 住宅 别墅建筑类别 独栋别墅 双拼别墅 高层板楼 多层板楼物业地址 密州西路中段交通状况 密州西路销售价格 独栋7000元 平米 多层与高层2800元 平米花园洋房3400元 平米销售情况 独栋别墅售完 全部完成80 主力户型 135 147平米为主 少量两居调研总结 本项目为诸城市区内唯一别墅项目 周边环境良好 位置较好 销售电话 6091888 公园世家 物业类别 住宅建筑类别 多层与高层板楼物业地址 密州西路恐龙公园南面交通状况 密州西路销售价格 2800元 平米销售情况 全部完成90 主力户型 110 140平米调研总结 去年6月开盘 今年年底入住 客户为当地居民 销售电话 6173188 宝龙商务大厦 物业类别 写字楼建筑类别 塔楼物业地址 繁荣西路65号交通状况 繁荣西路销售价格 均价3400元 平米销售情况 销售80 主力户型 40 120平米调研总结 09年11月开始认购 今年4月开盘销售电话 6396066 诚通 香榭里 物业类别 普通住宅 花园洋房 别墅建筑类别 多层与高层板楼 叠拼别墅物业地址 密州路恐龙公园东侧建筑面积 30万平米交通状况 密州路销售价格 6 7月开盘 价格未定 预计多层及高层在3000元以上销售情况 6 7月一期开盘 直接带预售许可证销售 没有订金主力户型 少量80 90平米 110 140平米为主 叠拼为220左右调研总结 本项目属于此区域的高端项目 户型和配套设施都较为高档 且周边环境较好 销售电话 6566767 金地瀚林 物业类别 住宅建筑类别 多层与高层板楼物业地址 诸城潍徐街中段交通状况 潍徐街销售价格 2900元 平米销售情况 全部完成95 主力户型 73 126平米调研总结 项目开盘较早 由于紧邻一中 所以价格相对偏高 销售电话 6184333 玉山名流 物业类别 住宅建筑类别 高层板楼物业地址 和平北街与天江路交汇处交通状况 和平北街销售价格 3100元 平米销售情况 全部完成80 主力户型 100 130平米调研总结 去年4月开盘 周边商业较为繁华 销售电话 2169999 富华公寓 物业类别 普通住宅建筑类别 多层和高层板楼物业地址 和平街与繁荣路交汇处交通状况 繁荣路销售价格 均价2800元 平米 最高3000元 平米销售情况 85 以上售完主力户型 少量80平米 主力户型为100 130平米三居 160 190平米四居调研总结 项目所处位置较好 目前销售阶段以大户型为主 总价较高 从09年底到现在大户型消化速度较慢 销售电话 6186666 平安人家 物业类别 普通住宅建筑类别 多层和高层板楼物业地址 和平街与繁荣路交汇处交通状况 繁荣路销售价格 均价2800元 平米 最高3000元 平米销售情况 90 以上售完主力户型 80 101平米两居 120 130平米三居调研总结 项目于富华公寓属于同一区位项目 除户型面积外没有其他区别 现在只有少量高楼层在售 80 90平米的户型已经售完 只有大户型在售 销售电话 6355333 连丰花园 物业类别 住宅建筑类别 多层板楼物业地址 东关大街与密州路交汇处东侧交通状况 密州路销售价格 2900元 平米销售情况 现今认购中主力户型 106 130平米三居调研总结 今年6月初开盘 明年5月份交房 位置良好 价格适中 销售电话 6063768 天一玫瑰苑 物业类别 住宅建筑类别 多层与高层板楼物业地址 密州路与东坡街交叉口交通状况 密州路销售价格 2600元 平米销售情况 80 主力户型 90 136平米三居调研总结 7月31日交房 下周开始上调80 120 平米 购买者多数为周边原住居民 销售电话东城名苑 物业类别 住宅建筑类别 18栋多层 5栋高层板楼物业地址 东坡街与密州路交汇处东侧交通状况 东坡街销售价格 2900元 平米销售情况 今年5月1日开盘 至今已认购40 主力户型 90 140平米调研总结 多层数量较多 会给本案带来一定程度的客户分流 销售电话 6179668 金东世纪城 物业类别 住宅建筑类别 高层板楼物业地址 密州东路与东武北街交汇处交通状况 密州东路销售价格 3000均价元 平米销售情况 40 主力户型 96 150平米调研总结 本项目属于此区域的高端项目 体量为30万平米 在营销手法上较为专业 销售电话 6172777 滨河板块与开发区板块项目列表 如意花园 尚清华 得利斯 舜华园 天和小区 东顺花园 福源小区 樱花国际 房管大厦 世家豪庭 本案 怡欣苑 新天地龙城广场 杨春国际商贸城 名门世家 观山水岸 龙庭 东升 龙馨园 和美苑领寓 君临公馆 朝阳花苑 龙都现代城 西苑大厦 紫藤花园 金屋小区 西南板块与老城区板块项目分布图 华普 怡欣苑 物业类别 住宅建筑类别 高层板楼与多层板楼物业地址 繁荣路73号交通状况 繁荣路销售价格 均价2400元 平米销售情况 90 主力户型 95 98 104 139平米调研总结 项目品质偏低 价格偏低 销售速度良好 销售电话 6188760 杨春家园 物业类别 住宅建筑类别 多层板楼物业地址 诸城市人民西路209号交通状况 人民西路销售价格 2700均价元 平米销售情况 90 主力户型 70 138平米调研总结 本项目在杨春商贸城内部 其中含有大量回迁户 仅有6栋多层板楼出售 3月中旬开盘 销售电话 6176488 朝阳花苑 物业类别 住宅建筑类别 高层板楼物业地址 诸城市人民西路1号交通状况 人民西路销售价格 3000元 平米销售情况 80 主力户型 100 140调研总结 去年4月份开盘 今年5月和10月开始交房 项目体量较小销售电话 6395678 君临公寓 物业类别 住宅建筑类别 高层板楼物业地址 纺织街北首与人民路交汇处交通状况 纺织街销售价格 2900元 平米销售情况 80 主力户型 70 80平米两居 120 130平米三居调研总结 体量较小 10月底交房 销售电话 6173456 龙都现代城 物业类别 住宅建筑类别 16栋高层 70东多层物业地址 人民西路与龙都街交汇处交通状况 人民西路销售价格 3000元 平米销售情况 一期售完75 总共128户主力户型 79 152平米调研总结 总共3286户体量较大 今年3月开盘 二期5月底开盘 再次推出128套房源 销售电话 6212019 新天地龙城广场 物业类别 商业建筑类别 单体物业地址 人民西路与西外环交汇处交通状况 人民西路销售价格 7800均价元 平米销售情况 销售速度良好调研总结 一 二层为小铺位出售 三四层为整体招商 销售电话 6176001 东升 龙馨园 物业类别 住宅建筑类别 多层与高层板楼交通状况 兴华西路销售价格 2900元 平米销售情况 40 主力户型 90 140平米调研总结 今年年初开盘 年底交房销售电话名门世家 物业类别 住宅建筑类别 高层板楼物业地址 兴华西路原人民大厦交通状况 兴华西路销售价格 2800元 平米销售情况 95 主力户型 87 130平米调研总结 12月份交房 体量偏小销售电话 2163336 和美苑 领寓 物业类别 住宅建筑类别 高层板楼物业地址 兴华西路一中西100米交通状况 兴华西路销售价格 3000元 平米销售情况 90 主力户型 94平米两居 105 119三居 少量复式调研总结 项目形象较好 地理位置紧邻一中 占据教育资源所以价格较高 销售电话 6073388 西苑大厦 物业类别 住宅建筑类别 高层板楼物业地址 兴华西路与棉织街交汇处交通状况 兴华西路销售价格 2960元 平米销售情况 60 主力户型 78两居 108 119平米三居调研总结 项目整体体量较小 且大户型偏少 价格偏高 销售电话 6125778 龙城新苑 物业类别 住宅建筑类别 多层与高层板楼物业地址 诸城市沿河街交通状况 沿河街销售价格 2700 2800元 平米销售情况 85 以上主力户型 91 101 137 169平米调研总结 主推水岸社区销售情况良好 二期5月1日开盘销售电话 6357777 东升 龙华园 物业类别 住宅建筑类别 多层与高层板楼物业地址 诸城市东升大酒店西门交通状况 兴华西路销售价格 2800元 平米销售情况 50 主力户型 76 140平米调研总结 4月1日开盘 明年6月份入住 购买者多为自住型需求 销售电话 6168255 西南板块项目列表 新天地 世家豪庭 物业类别 住宅建筑类别 高层板楼物业地址 繁荣路中百大厦西侧交通状况 繁荣路销售价格 价格未定 元 销售情况 5月1日开盘 认购中主力户型 75 120 147 151平米调研总结 区位价值高 户型偏大 20万平米综合体 销售电话 6097111 东顺花园 物业类别 普通住宅建筑类别 多层和高层板楼物业地址 诸城市公安局东交通状况 兴华东路销售价格 2800元 平米销售情况 95 以上主力户型 78 95 112 132平米调研总结 本项目价格适中 户型设计合理 仅剩几套在售 销售电话 6115758 天和小区 金龙大厦 物业类别 普通住宅与写字楼建筑类别 高层板楼物业地址 诸城市公安局东50米路南交通状况 兴华东路销售价格 2900元 平米销售情况 40 主力户型 120 133平米调研总结 本项目4月初开盘 且多层板楼全部售完 只有高层板楼在售 开盘至今销售情况良好 销售电话 6881788 舜华园 物业类别 普通住宅建筑类别 多层板楼物业地址 府前街东侧交通状况 府前街销售价格 2600元 平米销售情况 仅剩一栋未开盘 其余基本售罄主力户型 89 123 128 98平米调研总结 开盘较早 产品设计无亮点 销售电话尚清华 物业类别 普通住宅建筑类别 多层板楼 一栋高层板楼物业地址 东关大街与兴华路交汇处交通状况 东关大街销售价格 项目预计5 6月份开盘 价格在3200左右销售情况 未开盘主力户型 少量38平米公寓 50平米两居 109 126平米三居调研总结 本项目距离本案位置较近 且具有良好的教育资源 楼盘内部绿化景观设置独特 产品多样 且设计较为合理 与本案有较大竞争 销售电话 6183999 紫藤花园 物业类别 住宅建筑类别 多层与高层板楼物业地址 诸城实验中学南侧交通状况 兴华东路销售价格 3350元 平米销售情况 95 高层板楼进度缓慢 多层基本售完主力户型 87 130平米 八成以上是110 130平米三居调研总结 本项目属于此区域的高端项目 户型设计合理 配套设齐全 销售情况很好 中天 如意花园 物业类别 住宅建筑类别 花园洋房与多层住宅物业地址 府前街南首交通状况 府前街销售价格 3000元 平米销售情况 85 主力户型 100 140平米 少量90平米两居调研总结 项目开发较早 属于本区域高端产品销售电话 6042222 观山水岸 龙庭 物业类别 住宅建筑类别 多层与高层板楼物业地址 兴华西路17号交通状况 兴华西路销售价格 2800元 平米销售情况 95 主力户型 99 176平米调研总结 本项目属于此区域的高端项目 户型设计较为合理 配套设施较为完善 销售电话 6177333 金屋小区 物业类别 普通住宅建筑类别 住宅 多层与高层板楼物业地址 东关大街与南环外路交汇处东南侧交通状况 兴华西路 棉织街销售价格 2800元 平米销售情况 仅剩两套主力户型 111 140平米调研总结 项目内部绿化率较高 园林景观较为出色 价格适中 虽然位置是市区最南端 但其销售情况良好 得利斯 世纪城 物业类别 普通住宅别墅建筑类别 多层与高层板楼物