安溪房地产市场调研报告

balanced and run the satisfaction of the people education. Room XX City Bureau of educational supervision of XX municipality May 6, 2016 County economic information and Business Council System Committee two learn a do learning arrangements specific programme for advance full strictly rule party, according to County Organization Department on County two learn a do learning arrangements of specific programme and I Board learning education implementation programme spirit, according to distinguish level, and has targeted solution problem of requirements, ensure learning education made effectiveness, promote all members consciously respected Constitution, and comply with party rules, with XI General Secretary series important speech spirit armed mind, and guide practice, and Promote the work and be qualified party members and learning arrangements are hereby makes the following specific programmes. Learning requirements, on all party members to study the party Constitution and party rules and unify the XI series of important speech, General Secretary, speech learning series to deepen understanding of the Constitution Party rules, Constitution Party rules in the deep insight series address the basic spirit and practical requirements. 1. Constitution Party rules. Learning of the party Constitution, a deep understanding of the partys nature, purpose, guiding principles, goals, organization, good style, grasp conditions, rights and obligations of party members, bearing in mind that oath, clear qualified party member criteria and conditions. Learning the code of self-discipline of the CPC, the CPCs disciplinary regulations, the Chinese Communist Party Member Rights Ordinance and so on, mastering self-discipline standards of four must, the four upholdings, mastering various types of disciplinary offence and punishment provisions. 2. series spoke. To XI General Secretary series important speech reading (2016 version) and out poverty for basic textbook, learning understand XI General Secretary series important speech of basic spirit, learning understand Central ruling acting political new concept new thought new strategy of basic content, learning understand XI General Secretary in Fujian work during advocate of four grassroots immediately on do drop weak bird first fly and the in Nanping research study proposed of gravity Xia moved, and innovation mechanism, important thought, Master and strengthen the party spirit, fulfills the purpose ideas, moral character, conservation related to the basic requirements. Main understand master following aspects content: (1) ideal faith is Communists spirit Shang of calcium, set right of worldview, and Outlook on life, and values; (2) China dream is national of dream, and national of dream, and people of dream, is Chinese modern yilai most great of dream, core Essentials is national prosperity, and national revitalization, and people happiness; (3) China features Socialist is achieved Chinese great revival of way, enhanced road confidence, and theory confidence, and system confidence; (4) four a full Strategy layout is new of history conditions Xia party ruling acting political total strategy, consciously with four a full led the work; (5) insisted innovation, and coordination, and green, and open, and shared development is relationship China development global of one deep change, according to new development concept do job; (6) practice line Socialist core values, promote Socialist thought moral and Chinese traditional virtue第一部分：市场分析一、 目前安溪整体市场概况1、国六条及其它新政后的安溪房地产：a) 安溪由于民间资本雄厚，购买力强，被各个房地产商看好。大量资金进入房地产市场，未来市场竞争将极其激烈；原本空白的高端住宅市场也不断有项目进入，性价比成为房产项目取胜的关键。b) 自留土地及自建房叫停，商品房买卖成为房产获取及交易的绝对主流；尤其是别墅类产品，在未来一段时期内将成为房地产类的绝版产品。c) 厦门房价进入一个相对的高位，投资成本加大，利润空间缩小，部分安溪籍炒家及投资者回归安溪市场，投机市场再度活跃，同时也拉动安溪整体房价上涨。二、安溪房地产的发展特征： 房价提升过快，存在一定的虚高现象：随着地价的上涨，今年安溪县房地产价格上涨迅速，尤其是城区边缘中端区域的房价提升幅度较大，但是销售状况和去化速度较低，市场认可程度低，有价无市，背离了目标客群的认知，销售速度缓慢。这个现象我们应该从三个方面来看待：其一，今年国家对房地产的宏观调控的原因的影响，国家今年加大了针对房地产的调控力度，客观讲，目前的调控主要针对少数大城市的房地产投机炒作，对于主要针对购房使用需求安溪房产不会产生过多的影响，但由于媒体的恶意渲染，消费者都认为房价会产生较大的降幅，这在各个城市房地产销售都产生了一定的影响。其二，安溪县的整体房价架构不合理，安溪目前中心地段和边缘地段的房价价差高出1000元/以上的价格，象龙凤都城三期以及茶都三期的价格也就在2500元/左右，而城区中的如新景商业中心住宅、鸿业华庭以及原来的三远商城住宅最高卖到5000元/，这在其它中小县级城市中是极为罕见的，这种情况不利于房地产的继续发展。其三，安溪某些项目的价格确实存在虚高现象，我们认为，让市场接受的价格就是合理的价格，而安溪县市场上一些项目价格比去年有了大幅度的提升，但销售形势却极不理想，这种情况，认为就属于价格虚高，这也是三远江滨花园和世纪毫庭一期销售情况良好，而二期产品却出现滞销的原因了。 个人成为商品房购买主体，需求主体向中、高端靠拢：安溪自住房制度改革实行以来，个人购买商品房比例逐年增加，安溪房地产市场在发展初期需求市场的主体为一批先富裕起来的人，比如一些私营业主或个体老板，比如灰色黑色收入群体等。他们喜欢、并且有能力、有实力购买大面积、高总价的产品。在金字塔的需求理论中，他们属于最顶端的消费阶级，数量相对较少,有人需要，就有人供应，这就是市场规律。但是安溪市场上由于缺乏高端产品，这一类人群基本都在厦门都等购房；而新的消费群体，也是此时市场的消费主体转向了乡镇中产阶级：如长期生产积累了相当财富的茶农，刚刚到城市创业的中小私营业主、机关事业单位工作的普通职员或企业中层级管理人员以及和在经济效益较好的企业单位的普通员工等等。他们属于中间的消费层，数量最大，总体消费力最强，是目前正在满足和尚未满足的消费群体，也是现在和一定时期内安溪房地产市场的消费中坚。 中低端产品激烈，中高端市场需求尚未有效释放：放眼目前的安溪房地产市场，我们可以发现市场上的项目都是以中低端为主，而今年准备面世的几个大项目都又将矛头指向了安溪的中端市场，中端市场不同区域的竞争，区域内彼此的竞争，都极为激烈。反观高端市场，除我们正在运作的凤冠天下项目外，市场上并无同质项目竞争。我们认为上涨过快的房价，使得许多消费者存在较大的心理障碍，阻碍了高端市场需求的有效释放。 品牌效应渐露锋芒：随着安溪房地产市场的逐渐成熟与规范，消费者对楼盘品牌的关注程度越来越高，其实质是对支撑品牌的开发商的信任与认可。例如三远集团经过多年的市场培育与引导，已经形成了一定的品牌价值优势，该司近年来所开发的项目虽然均略高于所处区域的正常行情，但销售表现一直较为理想。因此在开发项目中应该在对楼盘进行定位、销售理念定位的基础上，注入品牌理念，进行品牌的塑造，形成品牌优势，产生连锁效应，实现项目的价值提升。三、市场发展趋势： 房产市场供给量持续增大，住房空置率也将增大； 安溪县土地实行招拍挂政策之后，土地价格急剧上升，从而使房产成本上升，随之而出现的一系列问题，直接关系到国计民生，政府也将会增大对房产市场的调控力度，使之逐步正规化。据安溪县国土资源局资料显示，2005年到2006年间安溪城区共出让土地近20宗，大部分为居住用地，未来楼盘之间的竞争也必将演变为市场份额的竞争，这也促使开发商不断要提高自己的业务水平和开发能力，那些水平低、理念差的楼盘市场压力将大增，市场重新洗牌，开发企业优胜劣汰。 楼盘品质逐步上升，客户消费多元化；市场升温地价上升迫使开发商自律提高水平，开发产品品质将逐步上升，出现规模大盘，产品更加丰富，与此同时，目标市场也随之多元化、理念化、楼盘之间的竞争变为对市场把握的竞争和对楼盘品质的竞争。 产品发展趋势：户型及面积整体来看，安溪供给市场的户型以三室为主，二室和四室较少。当然对于开发商来说，大户型的利润空间更大，所以使得小高层市场的户型稍偏大。但是大要有大的限度，要注意总价控制以及格局的合理性，因为消费者的需求很大程度上是受消费水平制约的，高端客群在整个需求市场中所占的比例毕竟有限。事实上在存量房源中户型面积过大、产品设计又不合理恰恰是造成项目滞销的一个主要原因。这一点在产品定位上要引起足够重视。 物业管理目前安溪县场上项目的物业管理绝大多数为自管，委托专业物业管理公司代管的楼盘极少；这说明物业管理市场在安溪还较不成熟，随着房地产市场的发展，购置住房不仅是购买房屋本身，更要注重其后期服务。一个知名物业管理公司不仅能够给今后的业主带来一流的服务，而且还能够提高物业的附加值，特别是在市场竞争日趋激烈的情况下，物业管理的水平已经成为吸引目标客户的重要手段，我们凤冠天下项目应该在这个方面走在安溪的最前列。配套目前各项目在产品配套上还是下了一定的功夫，但是在市政配套的引进和使用方面，做的相当不到位，大多数郊区化的项目的市政设施配备较少。项目配套对于提升楼盘的品质意义重大，事实证明很多楼盘因为区位等原因无法提升楼盘价格，但是可以通过增加楼宇配套改善小区品质。绿化景观项目的环境和景观是提升楼盘素质和品质的重要途径。而早期的项目受总体规模和开发理念的局限，在绿化景观方面及不尽人意，大多只是为了达到政府要求的绿地率。在小区内利用楼间距和道路两边见缝插针的栽培植物，根本谈不上什么景观，随着消费理念的成熟 观景效果、社区环境越来越为消费者所重视，项目的景观设计已经逐渐成为楼盘销售的一大卖点。四、安溪房地产发展展望1、消费者越来越成熟，房地产市场也必然走向成熟阶段，消费更趋向于品质化、细分化； 2、宏观调控后，投资者受到一定的打击，短时间内投资者难以大量入市，近期自住将成为购房首选；3、住宅开发两极分化，高端市场开始逐渐受到市场的追捧，大众型市场也出现热销。五、市场竞争根据对市场的了解，除去三远江滨花园，三江豪苑，世纪豪庭，龙凤都城,新景商业广场等原有的中低端房地产项目外，新增加的锦绣家园、汇景家园、华隆泰项目、远隆项目都在争抢高端市场，预计在未来一年内，安溪有近百万的销售量进入市场，竞争将极其惨烈；尤其是锦绣家园项目，其位置、产品类型和我们凤冠天下比较接近。物业位置安溪新安路凤城派出所旁锦绣家园占地面积122亩建积面积18万容积率2.5绿化率35%物业种类及建筑类型小高层及别墅发展商恒兴房地产鸿业房地产开盘时间2006年9月开始认购，预计开发分期三期总套数1200余套，其中别墅54栋，约90户。销售价格该项目公开初期以2680元/的低价入市，层差50元；目前以2800元/起价；每套的定金为10万元，如果不购房定金可退，给予炒家炒作的空间市场状况该项目以电梯小高层和别墅为主要产品，目前一期推出4栋18层小高层，户型以三房二厅108-130户型为主；二期将主要推出54栋别墅。销售情况目前该项目预定套数超过100套项目评价该项目以“书香门第，山水名宅，大龙湖畔，特区生活”为主题诉求；该项目初始价格明显与市场不符合，其主要定价因素是因为开发商借贷了大量高利息款项，急于回笼资金还款，开发商在项目初期全部规划为高层住宅，后又修改规划，增加大量别墅产品。说明该项目开发商对高端市场看好，项目目前主要推广手法主要以户外广告牌和群发短信为主；该项目最大的优势在于表面的性价比较高，以较底的价格入市，吸引买家的眼球。1） 锦绣家园备注：红色色块为凤冠天下项目所在，下同！2） 三远江滨花园物业位置地处安溪江滨大道中段，临近国税局、法院江滨花园占地面积74亩建积面积13万容积率26绿化率42%发展商泉州三远集团物业种类及建筑类型多层及小高层开盘时间一期2004，二期2006年5月24日总套数800余户，其中小高层产品约占600套。开发分期项目分为两期开发，一期主要是多层产品为主，二期以小高层为主。销售价格二期开盘价格4#多层产品118户型以2800元/起价，层差50元/；5、7、9、10#为电梯小高层，3000元/起价，层差80元/。市场状况该项目一期销售已于去年完成，二期5月1日开始认购VIP卡，认购数量在400张以上；5月24日正式开盘；由于蓄客时间较久，数量较多，因而定价虽然相对较高。但还是吸引了一些来自内安溪乡镇上的客户。销售情况项目一期全部售罄，目前该项目二期认购170余套项目评价三远江滨花园是第一个在安溪提出社区概念的项目，项目所处区域位于河东新区与城市中心区域两大热点板块的衔接区域，毗邻龙湖风景区，地域优势明显，在一定时期内是安溪最具吸引力的生活区域之一。该项目现代的建筑风格，以音乐为主题进行设计，主打13万平方米水岸园林主题社区，配有3000平方米的中心花园；规划数百平的休闲会所，提出“内庭式”会所概念；首家导入管道天燃气工程，将选择专业物管。以安溪首家纯住宅社区的高端物业形象占据了一定的市场先机，在客源巩固与拓展方面拥有较好的基础，前期市场表现较好，是目前安溪市场上最具影响力的项目之一。3）世纪豪庭物业位置地处湖溪路，恒兴中学东侧世纪豪庭占地面积96600 m2建积面积容积率18绿化率40.25%发展商丰源房地产开发有限公司物业种类及建筑类型小高层、别墅以及底商开盘时间一期2005年初二期2006年9月总套数1018户开发分期分二期开发销售价格高层起价2450元/；别墅起价3900元/。层差50元/，景观差价50-100元/。市场状况项目地处城市郊区，不符合安溪人传统的城市观念；人流量偏少，无法体现都市生活的繁华喧嚣；银行，医院等公共机构尚无，影响居民生活便利性；毗邻安溪火车站，一定程度上影响居民生活质量；公交线路尚未到达，交通不够完善。目前所剩户型也是单价和总价都偏高的产品，市场接受程度较差。销售情况该项目二期销售情况较差，销售周期近一年半，销售率不到50%。项目评价该项目是龙湖开发区公开的第一个大规模“高端”项目，从项目的位置、综合素质等方面来看均属不错的项目，但目前预售情况较差，主要原因在于虽然无论从城市发展方向、政府政策和扶持力度还是从大多数客户的认知方面来看，龙湖开发区做为刚刚开始建设的城市新区，在现状下单薄的机能配套所带来的生活不便对消费层形成了较大的抗性，在这种情况下，非区域传统客源的购买主因将会更多的侧重于对升值潜力预期的投资心理，剔除工期因素，从市场反应来看该项目当前定价略高于客源层目前对该区域的价格认知，面对日趋成熟的消费者，一个已经转化了相当部分潜力价值的价格定位其蛊惑力显然已大不如前，而其产品品质还尚未完全达到可以支撑高价格的地步。4）龙凤都城物业位置仙苑开发区龙凤都城占地面积43万m2建积面积61万m2容积率1.5绿化率42%发展商泉州龙凤置业总套数5000余户物业种类及建筑类型多层，小高层，别墅开盘时间最近的三期于2006年9月22日开盘开发分期6期销售价格起始价格较低，仅1000元/左右，最近的三期销售均价在2500元/左右。市场状况项目以“安溪第二城”为广告诉求，是目前安溪最大的房地产项目。同时该项目价格相对十分低廉，因此受到市场的追捧，无论是住家还是炒家都十分看好该项目，而事实上炒家也的确在这个项目上赚到了钱，项目在二手市场上交易频繁。销售情况项目无论一期、二期还是最近开盘的三期，基本上是一开盘就售罄，销售十分火爆。项目评价项目位于安溪新城区规划的中心部位，增值潜力极大；长途汽车站，二环路，安厦高速，交通优势明显；以规划城市的观念规划社区，相关配套极为完善；三江交汇，风水好；价格绝对低廉，在安溪地区极有竞争力；生态条件优越，绿化优势突出；体育设施齐全，倡导健康居住概念；采用高新技术，建设智能社区；大厦门经济圈与大安溪经济圈交接的中心点；户型多样，可供客户做充分的选择；但是项目远离传统意义上的安溪城区；购买者多为乡镇的经济不富裕的居民，降低了整个社区的档次；5）龙湖山庄物业位置河滨南路铁索桥边龙湖山庄占地面积14976m2建积面积69960 m2容积率1.30绿化率36.8%发展商安溪大龙湖房地产开发有限公司总套数780套（小高层、多层），22套（别墅）物业种类及建筑类型多层、小高层，别墅开盘时间2005年初开发分期二期开发销售价格2150-3080元/，2层与1层差200元/、3-6层差100元/；均价2800元/。市场状况该项目周边配套以及项目内部设施相对比较齐全，销售情况虽然该项目距离老城区相当近，配套十分成熟，但是由于其价格没有特别的优势，同时其销售人员也不是特别的专业，因此销售情况不是特别好，开盘至今近两年时间，销售率仅在60%左右。项目评价项目依山临水，风水比较好；海拔较高，可尽揽安溪县城全貌；配套设施齐全，生活便利；青山环绕，中心绿地，可以享受最纯粹的自然气息。但是项目立于山顶，略显孤独；坡度陡峭，出入交通不便；脱离老城区主流生活氛围，无都市人的感觉；且项目为开发商第一个项目，开发实力稍逊，市场口碑影响力不大，客户信任度不高；6）三江豪苑物业位置同美开发区兴安路北侧三江豪苑占地面积一期15亩建积面积5万余容积率5.796绿化率30%发展商安溪星源房地产开发有限公司总套数一期两栋共506套物业种类及建筑类型高层开盘时间2005年5月开发分期分两期开发销售价格起价2680，均价3200（10层以上），2800（10层以下）市场状况较差，受到地理位置的严重影响，没多少客户认同此地块销售情况一期销售不好，二期已停售，目前新的开发商资金进入，预备进行现房销售。项目评价项目周遍配套设施少；位置偏僻，非传统上的安溪县城中心；交通不便，仅有3路车经过；楼层高，安溪少见；楼距大，有更多空间；户型创新多样，更有50平米的单身公寓，填补安溪市场空白；7）新景商业广场物业位置大同路，中山路，解放路与新华路围合区域新景商业广场占地面积8000平米建积面积48000平米容积率60绿化率15%发展商厦门鑫新景地房地产有限公司总套数不详物业种类及建筑类型小高层商住楼（底层为店铺）开盘时间去年初开始预定，但尚未正式开盘开发分期2期销售价格起价3600元/，均价4500元/（住宅）最高5800元/，商业部分价格最高达到30000元/。市场状况住宅可售体量仅2栋，其余为安置房；由于其位于安溪繁华区域，商铺部分受到投资人士的热烈欢迎，良好的商业氛围也吸引了众多的住宅购买者。销售情况商业部分销售率超过90%，住宅销售率达到了80%以上。项目评价地处安溪城中央，四大商业街环绕，地段繁华，人流量大；安溪的shopping-mall,引领安溪商业新概念；同时又是安溪首个写字楼项目，开创业态之先。8）鸿业华庭物业位置大东街与中山路交汇处鸿业华庭占地面积31948建积面积51388容积率150绿化率30%发展商香港鸿业房地产发展有限公司总套数308物业种类及建筑类型多层，小高层，高层商住楼开盘时间不详开发分期分两期销售价格起价4230，均价4500一期主要为安置房，二期销售一般市场状况地理位置相对较差，且大多为安置房，价格偏高，市场反应一般销售情况项目工程刚刚启动，项目没有太大的广告投入，目前尚在客户积累阶段，预定客户目前已经超过项目总量的50%。项目评价用地面积较小，布局过于紧密；绿化建设欠缺，居住环境稍逊一筹；小区内部生活休闲配套设施不完善，依赖于周边环境9）鸿业中心物业位置同美开发区兴安路北侧鸿业中心占地面积9000平米建积面积27000平米容积率30绿化率20%发展商安溪鸿业房地产开发有限公司总套数其中5栋为安置房，可售的仅80多套物业种类及建筑类型6栋高层商住楼开盘时间2004年开发分期一期销售价格起价2800元/，均价3600元/市场状况位于安溪绝佳地段，繁华商业中心，无论是住宅还是店铺都有非常好的市场前景。销售情况基本已经销售完毕，有部分产品在二手市场上转让。但是由于其工程进度奇慢，后期市场口碑不好。项目评价80%以上的单元均为安置房，因此销售上没有什么阻力。加上位置好，因此其他方面虽然有很多不如意的地方，但是投资者基本上获得了良好的投资回报。10）龙腾大厦物业位置解放路建设银行后龙腾大厦占地面积58亩建积面积4万平米容积率10绿化率30%发展商香港安建房地产发展有限公司总套数160物业种类及建筑类型高层住宅开盘时间2005年6月开发分期一期销售价格均价3000元/市场状况传统认识上的安溪城市中心，户型较大，针对特定人群，市场需求旺盛销售情况销售率达90%以上项目评价位处831繁华商圈，商业氛围浓厚；地块狭小，发展受局限；被城市喧嚣所包围；安溪未来市场投入的新项目1、汇景嘉园该项目为大型综合型项目，预计项目建筑面积达到35万。其位置相对于龙凤都城来说更靠近市区，而其销售周期将与本项目有重合，将产生一定的冲突。 项目用地 正在装修的销售中心汇景嘉园2、华隆泰项目该项目毗邻恒兴中学，与世纪豪庭相距不远。为九栋18层高的住宅项目，其销售价格也相对较低，预计在2500元/起价。该项目的销售节点预计与我们后期的住宅产品相同，将形成一定的竞争。华隆泰项目图为项目用地现状3、远窿君悦华庭该项目位于大同路东段，在茶都和特产城之间。项目总建筑面积达18万，也将是走高端产品路线，君悦华庭 项目售楼部，即将进驻 项目工地4、南门大桥西面，原风华制衣厂地块项目：本案该处拟建32层的安溪第一高层！目前还在拆迁过程中5、县政府旁，中山街与大同路交汇处地块本项目该地块尚未拍卖，预计将建成新的商住一体化的综合项目。6、农贸新城该项目位于二环路西段光德村，为纯商业项目，以农产品批发为主。农贸新诚 与项目融合在一起的安德物流中心市场调研总结：与同类城市相比，安溪品质型高端住宅产品市场反应一般，交易量较小，我们认为主要是有效供应不足，高端需求并未得到充分引导与释放。综合来看，安溪早期的“高端物业”基本上是依靠地段优势，竞争的焦点多集中于能否做出吸引买家而市场上没有的创新卖点，如规划、结构、智能化等产品某一点或者方面的突破，普遍存在不注重宏观规划、建筑风格和微观细节的协调统一，推广策略被动呆板，缺乏整合营销理念，物业服务与项目匹配程度存在相当差距的通病。 当在产品上能够采用的创新被大多数开发商广泛采用，同价位的项目品质日益接近的时候。产品面上单纯的某一点或者方面的创新已经不再是一个项目取得成功的关键，市场竞争的焦点将演变为开发企业及其运作项目综合品质之间的较量。 本实验的教学目的是使学生在了解与掌握物联网基本架构、物联网关键技术以及物联网发展现状的基础上，通过对物联网在诸多典型领域应用的深度学习与分析总结，使学生对物联网的应用有真实全面的认识full strictly rule party is all members common responsibility, must implementation to each branch and each name members. 3 . Play a vanguard and exemplary role in life. Keep to the correct political orientation, political sensitivity and political judgment, dare to fight against all kinds of wrong thought, wrong words and deeds. (2) firmly establish consciousness of the party, the party members consciousness. Focus on some party members sense of organization and discipline, they do not participate in the Organization, is not required to pay membership dues for a long time, do not play a vanguard and exemplary role, some dont even mention membership, fail to make a distinction between right and wrong, failing to observe political discipline and rules, and so on. Always keep in mind that he is a Communist, strengthen party spirit, listening party, party, party, party, party party guarding party, at the party, the party for the party. (3) strengthening the consciousness of the partys purpose. Focus on peoples conception of some party members, lack of sense of service, do not care for the masses did not take the initiative, and some even hurt public interests, job, excellent thick friends, eating, and so on. Bearing in mind the fundamental purpose of serving, top people at heart, close ties with the masses, be kind to people, dedicated to public service and play a part in poverty relief, with practical actions to win the trust and support of the masses. (4) actively practicing the Socialist core values. Focus on do not observe stringent members, knowledge out of devotion, talk about ethics, good faith is not enough, and some even value distortions, moral misconduct, sexy vulgar, materialistic, and so on. Strengthening moral cultivation, Zonta for good, pay attention to self-discipline, spiritual pursuit, to internalize the core values into conscious action, with exemplary behavior influence and lead people. (5) set up in the practice of promoting reform, development and stability. Focus on some party members with the stat