深圳住宅市场回顾及明年展望分析报告.doc

2002年深圳住宅市场回顾及2003年展望2003-06-13深圳市中原物业顾问有限公司一手住宅部分 1、综述 2002年深圳一手住宅市场基本保持平稳和理性，总体上仍处于平稳发展时期；但从新增供应量上看，出现了供大于求，这主要是由于越来越多的非房地产开发企业从事房地产开发，刺激了单位存量土地集中上市，对市场存量的消化增添了压力。另外，2002年深圳出现了豪宅过剩的现象，高端市场的承接力明显低于其供应量。 2、市场热点 房地产市场大整顿 2002年5月，国家建设部等七部委联合下发了关于整顿和规范房地产市场秩序的通知，要求各地整顿和规范房地产市场秩序，拉开了全国房地产市场大整顿的序幕。 深圳房地产市场的发展一直处于全国领先地位，但在楼市交易体系上仍然处在一个不断完善的阶段。此次大整顿对于规范房地产市场，保障消费者的权益有积极的影响，同时也为置业者增强了信心，为交易行为增加了保障。 “地产泡沫”大讨论 2002年6月，境外金融机构就内地商品房空置率不断增高问题提醒内地要防止楼市过热，随后央行在第三季度货币政策执行报告中提醒中国各商业银行严格审查住房贷款、警惕房地产泡沫的出现，由此引发出一轮“地产泡沫”的大讨论。 无论讨论结果如何，已经对于投资型置业者产生了一定的心理压力，实际用家也推迟了入市的时间。楼市目前并不存在泡沫，但目前行业已经进入了又一个运行周期上升段的末段或调整期的初期，调整期约两年左右。本轮调整将带有明显的结构性特点，即区域结构和市场结构的双向调整，处于产业周期的更高层次，从长期来看，深圳房地产前景仍然看好。 各区争相攀比顶级豪宅 2002年深圳楼市充斥着一股豪宅风，各区房地产商争先恐后打着豪宅的旗号推销自己的楼盘，如银谷别墅、翠林别墅、半山海景别墅、雅颂居、东海花园君豪阁、波托菲诺等。实际上，豪宅既要个性化，又要有人文内涵。而由开发商建造的楼盘，肯定是上规模的，很难真正做到度身定制；至于人文内涵，更需要时间的考验和文化的沉淀。 异地推售兴起 2002年深圳传统的内销市场出现了较多的异地推售现象，例如深圳嘉宝田热销狮城，世茂集团携上海世茂滨江花园和世茂湖滨花园在五洲宾馆和阳光酒店举行深圳推介会，东莞骏景高尔夫花园以Saterday/Sunday Home概念在深圳推广以及无锡、苏州、沈阳、青岛、武汉等城市看中深圳活跃的资本力量，先后到深圳进行土地推广活动，这些都引起了深圳市场的广泛关注。 楼市竞争的加剧，已使异地置业成为发展商抢夺客源、减轻空置压力的潜力所在，但主要是二三级的城市到一些一级城市去推售项目，从中原掌握的信息来看，这些异地推售的项目销售情况都不理想，究其原因，我们认为，对于任何城市，任何时候，只有内销才是真正的主流，异地置业只属“锦上添花”之物。本地楼盘异地销售只能作为企业扩大自身品牌的手段之一，发展商在采取这一手段时一定要注意和重视不同地域文化之间的差别与冲突，用品牌实力去打造新的市场才是异地销售之重点。 3、供应分析 从供应总量来看，深圳的供应总量从2001年1048万平方米上升到今年的1300万平方米，同比增长24，供给过量成为不争的事实，国家机关以及企事业单位的存量土地在利益驱动下随机入市，造成潜在供应增长。另一方面，房地产开发投资的高额利润，吸引了大量其它行业的企业转向房地产开发，导致供给总量增加。 从供应的户型面积来看，深圳还是以2房和3房的供应占主导，基本上是以80160平方米之间的为主。另外深圳2002年的中大面积供应量明显上升，主要是由于深圳的豪宅供应较大，豪宅的一个重要指针就是面积大，所以导致深圳大面积户型供应增加。 图1 住宅供应价格（百分比)从供应价格来看，深圳总的均价达到了6921元/平方米，同比增长1，2002年深圳的豪宅开发量创历史新高，各区域的TownHouse和滨海豪宅的供应量多达300万，所以住宅供应均价处于全国首位。 4、需求分析 图2 住宅需求单位面积（百分比）从需求的户型面积来看，深圳是以2房和3房的需求占主导，但由于单位价格高，所以基本上对120平方米以下的中小面积需求量都较大。 图3 住宅需求价格（百分比）从置业者对价格的承受水平来看，深圳置业者希望承受的均价为4950元/平方米，需求价格一方面反应了市场承接力发生变化的周期较长，另一方面市场需求集中在40006000元/平方米这一区间，这也反映了市场对于中低价位楼盘的需求量较大。 另外，从置业者对车位需求的情况分析，深圳置业者对车位的需求占总置业者的23之多，表明深圳的有车一族越来越多，且对楼盘所提供的车位数也要求较高，一般楼盘都应该至少有户均0.5个车位才是合理的配置，而高条件住宅的小区必须有人均1个车位以上。 5、成交分析 从成交面积显示，深圳2002年新增供应量创历史新高，开发商运用各种营销手段积极推广楼盘，刺激消费，所以带动了深圳市场的成交量首次突破了700万的大关，达到730.28万平方米。 图4 住宅成交面积（百分比）从成交户型来看，主力还是以传统的2房和3房为主，说明楼市对80120平方米这一面积区间的单位承接力较强。 图5 住宅成交价格（百分比）从成交的平均单价来分析，深圳的成交均价2002年达到了5295元/平方米，只比2001年上涨了1.7，从价格对比供应单价来讲趋于理性。从另一角度来看，实际成交也以中低价单位为主，反映出市场实际承接力仍在40006000元/平方米这一区间。 6、2003年前瞻 预计2003年在宏观调控和整顿规范楼市方面仍会采取一系列积极措施，并将发挥更加有效的作用；而2002年最受市场关注的豪宅热现象，预计2003年仍将延续，无论是买家还是卖家，相信都会更加理性成熟，豪宅市场前景仍然看好；项目异地推售，仍然不会成为市场销售的主流，但会有一批地产企业在此过程中通过不断雕塑品牌而成长起来。 预计2003年深圳一手住宅的供应量涨幅会有所回落；供应的单位面积将渐渐回归理性，但中大面积的高档住宅仍会是市场供应主流。而中小面积的平价单位则是市场的需求主体。一手住宅市场的成交总量将会有所增长，但由于市场销售压力不小，可能只会有2小幅增长。 二手住宅部分 1、综述 2002年深圳二手住宅成交量大增，在商品住宅市场中的比重也越来越大。 从成交区域来看，租赁与买卖均以福田区为多；罗湖区交投虽不及福田多，但仍十分活跃；南山区的买卖交投增长较快，租赁交投不及其它区域活跃。 从成交的单位来看，以中等价位、中小面积为主。同时一些高价楼的成交也日见增涨。 2、市场热点 21世纪不动产加速竞争，带来新经营模式 2002年11月12日，全球最大的房地产中介机构21世纪不动产登陆深圳成立分部，使得深圳二手楼交易的代理市场竞争更为激烈。近几年来，深圳三级市场成了众“兵家”的必争之地，纷纷以地铺模式进行“圈地”运动，抢占市场份额。洋中介的进入，使得优胜劣汰的洗牌进程加快，同时也带来了特许经营的新模式。目前深圳市场，存在着连锁经营模式和公司地铺经营模式。从事连锁经营的公司有新基地、中百达等，但都是直营连锁；以公司地铺经营的有中原、伟业、美联等。真正从事特许经营的仅21世纪不动产一家。 开发商进入三级市场，有喜有忧 随着三级市场成交日益增多，一些开发商也纷纷进入三级市场的租售。一方面，开发商进入三级市场，可以了解更多的市场信息，为二级市场的销售做准备，传播公司形象及品牌，赢得更多的潜在客户，从而达到二三级市场联动的局面。另一方面，开发商的主要业务是开发一手市场，对三级市场的中介服务不及专业的中介公司专业和投入，而一些相应的中介部门由于背负着“政治任务”，选择业务及操作方式上存在局限。 3、需求分析 需求价格区间分析 买家对二手住宅的需求单价以3500-5000元/平方米为主，这一价格区间的需求量达45.5，反映了深圳购房主力以青年为主，其中首次置业者较多，价格承受能力较差。其次还有一些投资客，希望以少量资金投入获得较稳定的回报。 需求面积区间分析 二手住宅面积需求集中在61100平方米这一区间，达26.5。这种面积的二手住宅基本上属于23房，买家多用来自住；此外4560平方米的小户型单位也有较大的需求量，达20。一般投资客大多会选择此种面积的二手住宅做投资，容易出租或再转让以获取比较稳定的回报率。 4、成交分析 2002年深圳二手住宅成交总量增长较快，同比增幅为39。2002年深圳二手住宅成交面积为21495万平方米，成交宗数为31000宗。一方面，2002年一手住宅热卖带旺了二手住宅买卖；另一方面，来深工作的人不断增多，也使二手住宅的成交量增加。 图6 历年一、二手住宅成交量比例一、二手住宅成交比例逐年下降，反映了二手楼交易的增幅较一手楼增幅快。从量化的角度比较，可以看出，深圳市三级市场的发展已经呈现出快速增长的势头，而且其势不可阻挡。大力拓展三级市场，促进二手楼的交易，已成为整个房地产市场保持快速、健康发展的关键。 成交价格分析 2002年深圳二手住宅买卖成交单价集中在35004500元/平方米的区间，总价则集中在3560万以内，说明了2002年深圳的中价位二手住宅走俏，也反映出买家倾向于投资性和实用性，价格仍是购房主要因素。高价楼成交比例虽在总成交量中所占比例较少，但仍在逐年增长中，犹以2002年增幅较快，表明买家也越来越看中二手楼的综合质素，一些高素质的二手物业受到买家青睐。 图7 住宅成交面积区间分析2002年二手住宅买卖成交面积集中在61100平方米的区间，这种中小户型较为经济实惠，许多购房者都是首次置业者，一般买二手住宅满足一段时期的居住需求，多以中小户型为主，便于日后出租或出售。 图8 住宅成交用途分析买家中投资有所增长，大部分集中在口岸物业和地铁物业，如皇御苑、名仕阁等一些二手物业，相比罗湖和福田两区，南山区则较少投资客入市。另外随着来深工作的人不断增多及本土人口的增长，置业需求也随之增加，一些首次置业者多以自住为主。 5、2003年前瞻 2003年将会有一大批楼龄新的二手住宅进入三级市场进行交易，同时人口增长也带来了较大住房需求。自中国入世后，深港两地联系