浅谈高房价的影响成因及调控对策.doc

浅谈目前我国房价的影响成因及调控对策摘要：当前，我国的房价经过这几年疯狂的高涨，已经到了一个令人难以接受的地步，而由此也引发了诸多的问题。房价过高带来的影响诸多，对经济发展的影响尤为严重。高房价产生的原因主体有政府、银行、土地和房地产机会投资者。本文对高房价的影响及成因进行了详细的分析并提出了一些简要的对策。关键词：房价 原因 调制 对策 限购令全文：随着我国房地产的迅速发展，房价问题已经成为民众关注的焦点。2010年7月中国城市房价排行榜目前在杭州揭晓，前五位是：第1、 杭州市： 25840元；第2、 北京市： 22310元；第3、 上海市： 19168元；第4、 温州市 ：18854元；第5 、三亚市：18319元（均价）。其中杭州北京都已经超过2万，而上海也已接近2万。对比其他国家，这些数据看似没多大的问题，但是如果考虑个人收入和购房能力，问题就出现了。在美国，住宅多数集中在120至300平方米左右，目前平均面积约 220平方米。折算成和中国一致的每平方米单价不足1100美元，和大涨后的中国一线城市市区装修房价位基本相当，但是在美国，住房从来就不是负担。东京，房价虽高，但是装修豪华，相对于日本人的收入，日本的房价并没有给人高不可攀的感觉，在日本，年轻人多是靠自己挣足首付，再贷款购房。瑞士，是全世界房价最高的国家之一。以价格最高的苏黎士州为例，在苏黎士市区或风景区的房价约合25007000瑞士法郎，也就是合1.5万4万元人民币/平方米。但是，在瑞士，一个售货员6年能买百平米。相比中国，对于一般的人，有句话是这么说的，房子就是榨干父母的后三十年和自己的前三十年。网络上，有人根据目前各地的房价及2009年当地人均可支配收入，列出了一位普通人在不同城市买套90平方米的房子，需要不吃不喝工作多少年的列表。北京(西四环附近)列位榜首，需要101年；上海(中环以外)需要78年；深圳需要90年。“房奴”一词就是这么诞生的。由此可见，中国目前的房价是存在着不小的问题。1、影响房价的因素： 1、1政治因素。影响住宅价格的政治因素包括：战争、动乱、政府机构大的变动或重大政治性政策出台等。 1、2、经济因素。影响住宅价格的经济因素包括：经济增长速度 、物价、工资及就业水平、蓄率、财政及金融状况、利率、具有资源稀缺性1、3、行政因素。影响住宅价格的行政因素包括： 土地利用规划及供应管制、房地产税制、住房政策、政策法规、城市规划、公共建设1、4、社会因素。影响住宅价格的社会因素包括： 人口状态 、家庭结构、社会福利、社区环境1、5、自然因素。影响住宅价格的自然因素包括： 位置、面积、周边自然环境、市政设施和公共配套设施完善程度1、6、其他因素。建筑物式样外观、设计水平、设备状况、施工质量等其他因素也对住宅价格有较大影响。2、房价构成因素房价构成因素有土地价格、房地产开发经营成本和利润、房地产税。其中房地产开发经营成本和利润占的比重最大。而且我们还没有计算房地产商的15%20%的利润。而美国(所有的发达国家)房地产商的利润只有5%。在中国，房地产是产生百万富翁最多的暴利行业。3、高房价产生的原因影响房价的直接因素是开发商和消费者。而中间最为重要的影响因素，就是政府和银行。消费者的购房行为，开发商的投资行为，政府的政策走向还有银行的商业信贷发放力度最终决定了房价的走势。3、1 政府行为方面的原因在中国，政府是土地的所有者，同时它也是房地产市场的管理者。所以，它是我国房地产市场的主导力量。但是政府没有充分的发挥“看不见的手”的调控作用，相关的法律法规不够健全，房地产的市场秩序没有合理的规范，使得目前房地产市场出现了混乱现象。地方政府没有很好地完成中央政府的规定。中央颁布的各项法律政策无法得到有效的落实。造成这一现象的根源还是利益二字。从1994年至今，土地出让金不再上缴中央财政。从此，土地出让金收入成为地方政府预算外收入的主要来源。这也让房地产行业在最短的时间内，成为地方经济发展的支柱性产业，成为地方政绩的见效最快、最明显的一种“载体”之一。地方政府为了各自的利益，使得城市土地收益大部分由政府和土地使用者获得。为了共同的利益，合作炒作房地产市场，使得房价一涨再涨。还有一些政府官员为了个人的利益，以一些违法的手段圈占土地，然后再以降低价格等一些措施吸引投资，谋求个人的利益。3、2 政府的政策走向目前，我国的房地产已经成为了国民经济的支柱产业，所以，政府的政策必然会引导房地产继续稳定的发展。虽然中央曾试图打压过热的房地产市场，如2003年出台的人行121号文和2007年出台的银发359号文，但是这些政策的基本出发点都是保持房地产市场的稳步发展，然后出台的一些税收，利率等优惠政策，彻底地冲破了这点压制政策。地方政府更是为了利益，发布了一些促进房价上涨的政策，因为房地产市场的发展，可以带动当地经济发展的平均水平。3、3 高收入群体的炒房行为炒房是一个新兴名词，是伴随着房地产业的发展而产生的投资行为。由于政策影响，房市攀升，一些人借机囤积房源，转手获利，这一类的特殊投资行为被称为炒房。炒房是市场经济发展到一定时期的产物，它不能套用任何一种法律上已知的定义进行界定。近年来房价的飞速上涨，许多人看到了中间利益的获取渠道，那就是炒房。这几年，价格翻了几翻的住房并不少见，这中间的利益就不是个小数目。如此轻松的赚钱方法，必然会使得绝大多数的富有群众眼红。这就导致了许多人购买了多套住房。价格，是由需求供给决定的，炒房行为使得供给不变，但是需求提高，因此，价格上涨时必然的。3、4 地价升高对房价的影响国土资源部副部长鹿心社近日表示，目前在我国，地价占房价的15%至30%，平均是23.2%。地价的上涨无疑也是影响房价上涨的一个重要因素。开发商是房价的制定者，其制定房价的依据之一则是开发的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建安工程费和基础设施费等一些列费用。而土地征用费显然占了成本中的一大块。地价上涨，若开发商想要使自己的收益不下降，那么势必将提升房价。3、5 银行信贷力度方面的原因房地产投资需要大量资金，其中开发商大部分资金的来源，那就是银行信贷。多数人在购买房屋时也需要银行信贷的支持。由于房地产业的贷款收益和安全性都是比较好的，所以目前，银行信贷对房地产行业的发展持支持态度。在继续实施积极的财政政策和宽松的货币政策的前提下，房地产的信贷力度仍然会保持一定程度的增长，从而继续推动房地产业的发展，导致房价的提升。4、 高房价带来的影响4、1 使中国内需难以拉动，阻碍经济的发展4、2 使贫富两极分化越来越严重，让共同富裕变得更加艰难4、3 提高了房屋的空置率，造成资源的浪费4、4 高房价可能会拉动物价，带来通货膨胀4、5 使民众的生活水平生活质量提高缓慢5、 高房价的调控对策由于过高房价的诸多影响，所以需要采取一些对策来压制它，给过热的房地产业降降温。政府将在抑制高房价的过程中发挥重要作用。5、1 严厉打击炒房现象针对一些炒房之类的投机者，政府应当首先打压。首先可以征收房屋空置税。大量的炒房客必然导致高的房屋空置率，导致住房资源的浪费，但是想要杜绝炒房是一件很困难的事，那么征收税务，加重这些投机者的负担，能在一定程度上减轻这一问题。其次政府可以通过出台一系列的措施来对住房贷款加以限制。因为投机者购房，其大部分或者全部的资金都是来源于银行贷款，限制贷款可以起到限制炒房的作用。简而言之，尽可能减少炒房一族的增加，没有新鲜血液加入炒房，房价最终就会下来了。5、2 合理征收物业税物业税又称不动产税或固定资产税，它是以房地产的持有作为课税前提，以房地产的价值作为计税依据，让房产的所有者每年缴纳一定的税款。目前已经有很多国家开始征收物业税。我国虽然也很早就提出了，但是却迟迟未能实施。物业税可以加重房地产所有者的负担，尤其是拥有多处住房的富有群体，可以在一定程度上减少房产投资者。但是由于房产所有者中也存在着不少的中低收入者，物业税对于他们来说也是一种不轻的冲击，所以征收物业税就必须“合理”。政府可以在征税的对象、税率、起征点等方面做出一定的调整，对于特殊群体可以实行减免该税的方法来帮助中低收入阶层。5、3 对刚需群体提供经济支持对于一些低收入的群体或首次购房的群体，可以在一定程度上给于经济支持。主要为政策上的支持。降低首次购房者的首付款。对于刚工作不久的群体，虽然购房是分期付款，但是其首付也是一个不可小觑的数字，降低首付，无疑可以缓和这部分人对于购房和生活开支之间的矛盾。降低首次买房的借贷利率。这就相当于间接的降低了购买住房的总开支。5、4 加大保障性住房建设目前经济适用房和保障性住房存在着一些问题，比如面积小，配套差，幸福指数低和交通不便等比较突出的问题。如果是一些比较在意生活质量的民众，那么他们很可能会选择购买商品房。这就在一定程度上提高了住房的需求，当然，也就会影响到房价。政府可以在这方面进行改进，可以增加经济适用房数量，在小区附近加建学校，完善交通再增加一系列的娱乐设施等。还有就是如今的政府住房保障政策是为低收入的群体提供廉租住房，为中等收入者提供经济适用房。但是这中间的鉴定标准，廉租房和经济适用房的户型如何控制以及具体的操作问题，还是很难明确。所以政府应设立专门的机构来监督调控这一政策。6、限购令颁布对社会的影响限购令固然是以其行政强力遏制了购房需求，短期内对城市的房地产市场会 有所影响，但正是因为其调控的计划性和非市场性，此项政策的落实的实质和连续性便遭到了质疑。我国自九十年代一来一直试行社会主义市场经济体制，在市场配置资源的基础上配合以政府的宏观调控，达到资源优化配置的目的。显然，限购令的颁布违背了以市场为主导的经济体制，因而有人表示，中国依然是计划色彩浓厚的国家。但是据有关人士分析，限购令的实际效果有限，象征意义远大于实际意义，而且这项临时措施对房地产市场而言只是发挥降温作用，提高房地产商对政府政策的重视程度，从而有效遏制炒房与恶性投机。此外，限购令也平添了交易费用。甄别谁有钱买房容易，甄别谁有资格买房麻烦，这样社会交易成本就会上升，代价不菲的同时又平添风险。单是其中的“家庭”二字，就可以引发混乱。家庭可以是单人的，那么结婚便会导致购房指标的减半，而离婚则会是购房指标增加，这样一来很多人就会钻政策的空子，导致假离婚等社会问题。但是限购令的有利影响也多方面的。政府通过这项政策有力的控制了房子的需