2013版.房地产基础专业知识0322_(NXPowerLite).ppt

房地产基础专业知识 易居中国房地产学院 一房地产行业基础 行业初步认识房地产发展历史开发流程 q1 什么是房地产 房地产是房产和地产的总称 其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物组成 在经济学上也叫不动产 包括实物 权益和区位三要素 q2 什么是房地产市场 国有土地使用权出让 转让 出租 抵押和城市房地产转让 抵押和房屋租赁等交易活动的总称 q3 房地产市场主体是什么 一房地产基础知识培训 行业初步认识房地产发展历史开发流程 q1 房地产市场发展经历哪几个阶段 8 q2 每个阶段有哪些特点 1991年之前 萌芽阶段1979年以前重点发展重工业 还不存在完全意义上的房地产市场 1979年开始经济体制改革 1980年4月邓小平提出 出售公房 调整租金 提倡个人建房买房 的设想 拉开了住房制度改革的序幕 1988年4月 中华人民共和国宪法 规定 土地使用权可以依法转让 新中国土地拍卖 第一槌 在深圳敲下 1989年以 海南 房地产泡沫破裂为标志的中国房地产严冬如期而至 中国的房地产在阵痛中发展 二1991 1997年 爆发与平稳发展阶段 1992年邓小平同志的南巡讲话 房地产开始迅速发展起来 掀起了房地产开发的高潮 1993年国务院印发 关于当前经济情况和加强宏观调控意见 开始大规模整顿和清理 1993 1997年 房地产市场进入相对稳定发展阶段 三1998 2002年 活跃期 1998年我国住房体制改革的纲领性文件 关于进一步深化城镇住房制度改革 加快住房建设的通知 国发1998 23号 文件出台 决定自当年起停止实物分房 建立住房分配货币化 住房供给商品化 社会化的住房新体制 形成以北京政府化 上海国际化 深圳市场化为代表的三种房地产发展战略 和以华远 天鸿 绿地 复地 万科 中海 金地等为龙头的品牌企业 各地炒房团活跃 四2003 至今 调控期 1993年以来 历经五次宏观调控 第一次 1993年 1994年主要针对海南 北海房地产投资过热 第二次 1998年 2000年启动住宅市场 剌激房地产业发展 第三次 2003年 2007年抑制过快增长的房地产市场 第四次 2008年下半年 2009年放松调控政策 刺激房产消费 第五次 2009年底 至今严厉调控房价 一房地产基础知识培训 行业初步认识房地产发展历史开发流程 q1 房地产项目开发需要经过哪些流程 q2 房地产项目中五证指的什么 15 房地产开发流程可以用 五证 的取得来贯穿 一 二 三 四 五 二规划与建筑基础 社区概念规划术语建筑基础户型基础 居住区 居住小区 居住组团 居住区 居住小区 居住组团 城市道路 小区道路 城市级公共服务设施 小区级公共服务设施 q1 什么叫小区 组团 城市规划用地 居住区用地 r 住宅用地 r01 公共服务设施用地 r02 道路用地 r03 公共绿地 r04 r r01 r02 r03 r04 q2 社区用地包括哪些部分 二规划与建筑基础 社区概念规划术语建筑基础户型基础 q1 项目规划中常用的术语有哪些 1 用地性质2 用地面积3 用地红线4 容积率5 建筑控制高度6 建筑密度7 道路红线8 建筑红线后退距离 9 建筑红线10 绿地率11 交通出入口方位12 停车泊位13 建筑间距14 日照标准15 日照间距系数16 城市绿线 用地红线 经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线 容积率 一定地块内 地上建筑面积 规划建设用地面积 附属建筑物也计算在内 建筑密度 即建筑覆盖率 一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例 绿地率 绿地面积 规划建设用地面积 覆土面积在3米以上的绿化才算在绿化面积中 道路红线 规划的城市道路路幅的边界线 建筑红线 城市道路两侧控制沿街建筑物 如外墙 台阶等 靠临街面的界线 又称建筑控制线 城市绿线 是指城市各类绿地范围的控制线 q2 销售过程中必须掌握的术语有哪些 实例 西半岛 道路中心线 用地范围线 建筑退线 道路中心线与用地范围线之间区域为代征道路用地 不计入净用地范围 用地范围线与建筑退线之间区域为净用地范围 属于项目使用 围墙可以建到用地范围线处 q3 如何计算容积率 计算容积率某项目基本资料如下 总用地面积 5000平米总建筑面积 21780平米其中 计容积率建筑面积 20000平米 不计容积率建筑面积 7480平米 地下车库及设备用房 建筑物占地面积 2500平米容积率 建筑密度 q4 日照与栋距是什么关系 为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量 要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离 即为日照间距 国家规定 从居住建筑住户底层窗台面算起 大寒日满窗日照的有效时间不少于连续2小时 如果是新建建筑对自身的遮挡 局部的确有困难时 可以放宽至1小时 q5 常用的有哪几类规划图 1 鸟瞰图 反映出小区整体或局部规划面貌的高空拍摄图片 实景 模型或者电脑模型 2 总平面图 能反映出整个小区的规划 其中包括小区的主体建筑物和配套设施 小区的道路系统 小区的景观绿化的平面图 3 各类分析图 对总平面图的道路交通 功能规划等进行分析 4 组团平面图 能反映出小区中某个组团的规划 其中包括组团中的主体建筑物 道路系统和景观绿化等的平面图 鸟瞰图 总平图 道路分析图 功能分析图 组团平面图 二规划与建筑基础 社区概念规划术语建筑基础户型基础 q1 什么叫多层 小高层 住宅按层数划分 一 低层住宅为一层至三层 二 多层住宅为四层至六层 三 中高层住宅为七层至九层 四 高层住宅为十层及以上 q2 什么叫别墅 多层公寓 多层公寓 指四层至六层的住宅小高层 高层公寓 指七层以上的住宅独栋别墅 独门独院 私密性极强的单体别墅双拼别墅 一般由两户住宅并靠组成联排别墅 一般由多个独门独户的居住单元拼联组成 各户在房前房后有专用的院子叠加式别墅 一般四层 一 二层为一户 三 四层为一户 上下叠加而成花园洋房 为多层的一个特殊形式 6层以下多层住宅 层层退台 强调景观均好 绿化率比较高 一般首层赠送花园 顶层赠送露台酒店式公寓 提供酒店式服务的住宅 如客房打扫 洗衣等 同时居室内配有全套家具及厨房设备 q3 什么叫板式 点式住宅 1点式住宅 一般为一梯多户 此种住宅在进深和面宽方向尺寸大体相当 在住区规划图上好似一个 点 它四面临空 故体型可以比较自由活泼 朝向多 2板式住宅 就是指 东西长 南北短 的楼型 一般板楼同层住户在2到4户 板楼的平面图上 长度明显大于宽度 板楼有两种类型 一种是长走廊式的 各住户靠长走廊连在一起 第二种是单元式拼接 若干个单元连在一起就拼成一个板楼 q4 什么叫框架剪力墙 钢结构 结构 钢筋混凝土 框架 框剪 框筒 砖混 钢结构 砖木 钢筋混凝土结构建筑 框架结构 框架剪力墙结构 剪力墙结构 简体结构 框架简体结构和筒中筒等 以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱 再用预制的加气混凝土等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅 框架一般用于小高层 别墅 剪力墙结构是利用建筑物的内墙 或内外墙 作为承重骨架 来承受建筑物竖向荷载和水平荷载的结构 剪力墙一般用于高层 如果把剪力墙布置成筒体 围成的竖向箱形截面的薄臂筒和密柱框架组成的竖向箱形截面 可称为框架 筒体结构体系 具有较高的抗侧移刚度 被广泛应用于超高层建筑 砖混结构建筑 砖 指的是异型粘土砖 空心砖等 混 是指由钢筋 水泥 砂石 水按一定比例配制的钢筋混凝土配料 这些配件与砖做的承重墙相结合 可以称为砖混结构住宅 砖混一般用于别墅或多层 六层以下 钢结构建筑 以钢材制作为主的结构 是主要的建筑结构类型之一 钢结构是现代建筑工程中较普通的结构形式之一 框架 框剪 q5 什么叫欧式建筑 中式建筑 常用建筑风格 1 中式风格2 地中海风格3 夏威夷风格4 英式风格5 北美风格6 简约风格7 artdeco8 欧洲古典风格9 法式风格10 日式风格 1 中式风格 中式古典风格 北京四合院的灰色坡屋顶 筒子瓦及一定高度的院墙围合方式 院落或园林式的布局 材质多选用地域色彩浓厚的灰砖 筒子瓦 灰色坡屋顶 安徽的马头墙 四合院的垂花门 干净明白的白色粉墙 安徽的马头墙偶然几处的月洞 明清花窗里常用的冰裂纹 干净的白色粉墙 安徽的马头墙 木门 中式现代风格 质朴的黏土筒瓦白色立面 人造文化艺术石铁艺栏杆装饰古朴的木质门实木立柱花架和深褐色的窗饰运用大量的手工工艺而形成深厚 融合自然的单体风格 特色的烟囱 2地中海风格 实木花架 白色或黄色涂料 深褐色窗饰 铁艺栏杆 特色回廊 3夏威夷风格 平缓的坡屋顶明快的颜色现代休闲的飘檐具有亚热带建筑风格的回廊 飘檐 平缓的坡屋顶 明快的颜色 陡峭的侧三角形屋顶屋檐几乎无装饰 木板大门斜网格窗精致大烟囱对称的开窗形式 4英式风格 陡峭的侧三角形屋顶 斜网格窗 对称的开窗形式 外观简洁大方 没有过多的装饰美式别墅的建筑体量普遍比英式别墅大美式别墅多木结构平缓的屋顶横向的水平线条立面材料上多采用砖和涂料 5北美草原风格 横向的水平线条 平缓的屋顶 砖与涂料的运用 三段式立面 简约的柱式 6简约风格 线条的挺拔向上塔楼式的退台简洁流畅竖向线条建筑高贵而内敛 优雅 7artdeco风格 竖向线条 塔楼式的退台 富丽的文艺复兴风格 浪漫的巴洛克 洛可可风格立面采用富丽的装饰及雕刻对称的形态装饰性的柱式 8欧洲古典风格 细节处理上运用了法式廊柱 雕花 线条 制作工艺精细考究建筑多采用对称造型屋顶上多有精致的老虎窗 9法式风格 法式屋顶 对称造型 外观平实比例精巧细节考虑周全空间尺度宜人线条结构细腻 10日式风格 外观平实 tips立面构配件与立面材料 立面构配件 栏板 栏杆 阳台 露台 1 栏板 栏杆 玻璃栏板 欧式铁艺栏杆 金属栏杆 实体栏板等 2 阳台 露台 普通阳台 双层挑空阳台 改成房间的阳台 露台等3 其他 檐口 遮阳板 空调板 雨篷 花台等 立面材料 1 木材 2 石材 3 涂料 4 面砖 5 金属板 6 清水混凝土 7 陶瓦 8 玻璃幕墙9 石材幕墙 二规划与建筑基础 社区概念规划术语建筑基础户型基础 半公共半私密空间 现在趋于稳定的户型平面形式功能分区明确私密性很强的卧室 卫浴空间良好的采光通风环境房型面积增加很多 户型是指表达一个住宅单位的结构和布局 q1 什么叫户型 户型的种类 平层错层跃层别墅 常用功能分区 玄关储藏室起居室屏风主卧室酒吧卧室洗衣间儿童房过道书房生活阳台客房观景阳台工人房ldk一体化 餐厨厅一体化 q2 关于面积 到底有哪几种说法 房屋建筑面积 指房屋外墙 柱 勒脚以上各层的外围水平投影面积 包括 阳台 挑廊 地下室 室外楼梯等 且具备有上盖 结构牢固 层高2 2米以上 含2 2米 下同 的永久性建筑 房屋套内建筑面积 由套内房屋使用面积 套内墙体面积 套内阳台建筑面积三部分组成的面积 3公摊面积 某个产权人在房屋共有建筑面积中所分摊的面积 1 各产权户的电梯井 管道井 楼梯间 垃圾道 配电室 设备间 公共门厅 过道 地下室 值班警卫室 以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋 2 套 单元 与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙 包括山墙 墙体水平投影面积的一半 各单套公摊面积按照公摊系数分摊 单套建筑面积 销售面积 单套套内面积 公摊面积 单套套内面积是指单位户型的外墙和分户墙的中心线所围成的面积以及阳台的面积之和 得房率 套内建筑面积 建筑面积 销售面积 100 三房地产销售基础认识 工作流程工作要点 定义 房地产代理是指房地产经纪人在受托权限内 以委托人名义与第三者进行交易 并由委托人直接承担相应的法律责任的经纪行为 分类 按其代理的业务内容可划分为买卖代理 租赁代理 权属登记代理 纳税代理和抵押贷款代理 按具体形式又分为一般代理 总代理 独家代理 共同代理 参与代理等 按代理权发生的原因还可分为委托代理 法定代理和指定代理 现状 目前行业内的一般情况就是 开发商只负责建房子 至于前期策划 分析 到后期的销售 以及项目的法律责任都将委托于房地产代理商了 q1 房地产销售代理是做什么的 结合房地产物业开发以及客户购买的过程来看 房地产销售员的工作大致可以理解为四大阶段 四个时间节点 四个阶段 进场接待 蓄水开盘 持续销售 项目结项四个节点 进场 开盘 多次开盘 交房 q2 房地产销售如何工作 三房地产销售基础认识 工作流程工作要点 1进场接待 电话接听 客户邀约 现场接待 项目介绍 现场带看 洽谈沟通 客户登记2蓄水开盘 开盘前 客户筛选 跟踪 分析 认筹 认购 落位开盘日 解筹 开盘执行3持续销售 开盘后 首批客户签约 抵押 下一轮现场接待 蓄水二次 多次开盘 下一轮开盘执行 持续轮接待 蓄水4项目结项 交付通知 交付资料准备 交付费用准备 房地产销售流程 阶段一 进场接待 阶段三 持续销售 阶段四 项目结项 阶段二 蓄水开盘 节点 进场 节点 多次开盘 节点 交房 节点 开盘 主要工作 电话接听客户邀约现场接待项目介绍现场带看洽谈沟通客户登记 主要工作 客户筛选客户跟踪客户分析认筹 认购落位 解筹开盘执行 主要工