45-第六章-契税法律制度、土地增值税法律制度

第六章-契税法律制度、土地增值税法律制度第二节 契税法律制度契税契税是指在土地、房屋权属转移时，按照当事人双方签订的合同（契约），以及所确定价格的一定比例，向权属承受人征收的一种税。1.纳税人2.征税范围3.应纳税额的计算（1）计税依据（2）计算公式应纳税额 = 计税依据 税率4.税收减免 5.契税的征收管理（1）纳税义务发生时间纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天；纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭据的当天。（2）纳税义务发生地点向土地、房屋所在地的税务征收机关申报纳税。（3）纳税期限自纳税义务发生之日起10日内办理纳税申报。【例-单选题】根据契税法律制度的规定，下列行为中，不属于契税征税范围的是（ ）。（2016年）A.房屋买卖B.房屋交换C.房屋租赁D.房屋赠与网校答案：C网校解析：（1）选项ABD：房屋买卖、交换和赠与，房屋产权权属发生转移，属于契税的征税范围；（2）选项C：房屋租赁，房屋产权权属没有发生转移，不属于契税征税范围。【例-单选题】根据契税法律制度的规定，下列各项中，不属于契税纳税人的是（ ）。（2013年）A.出售房屋的个人B.受赠土地使用权的企业C.购买房屋的个人D.受让土地使用权的企业网校答案：A网校解析：契税的纳税人，是指在我国境内“承受”土地、房屋权属的单位和个人。因此，选项BCD：属于在我国境内“承受”土地、房屋权属的单位和个人，是契税的纳税人；选项A：不属于契税的纳税人。【例-单选题】老李拥有一套价值72万元的住房，老张拥有一套52万元的住房，双方交换住房，由老张补差价20万元给老李。已知契税的税率为3%，下列各项中，正确的是（ ）。（2014年）A.老李应缴纳契税2.16万元B.老张应缴纳契税0.6万元C.老李应缴纳契税0.6万元D.老张应缴纳契税2.16万元网校答案：B网校解析：（1）房屋交换，以所交换房屋的价格差额为计税依据；（2）交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或其他经济利益的一方缴纳契税。因此，老张应缴纳契税=203%=0.6（万元）。【例-单选题】甲公司于2012年9月向乙公司购买一处闲置厂房，合同注明的土地使用权价款2 000万元，厂房及地上附着物价款500万元，已知当地规定的契税税率为3%，甲公司应缴纳的契税税额为（ ）万元。（2012年）A.15 B.45 C.60 D.75网校答案：D网校解析：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格作为计税依据，甲公司应缴纳契税=（2 000+500）3%=75（万元）。第三节 土地增值税法律制度土地增值税土地增值税是指对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的“增值额”征收的一种税。（一）纳税人和征税范围1.纳税人：转让方土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的单位和个人。2.征税范围（1）一般性规定（2）特殊情形 （二）计税依据土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产取得的增值额计税依据 = 应税收入 - 扣除项目 1.应税收入（1）货币收入（2）实物收入（3）其他收入（无形资产收入或具有财产价值的权利）2.扣除项目及其金额（1）取得土地使用权所支付的金额（土地出让金、相关税费）（2）房地产开发成本（3）房地产开发费用（销售费用、管理费用、财务费用） 允许扣除的房地产开发费用 = 利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本） 5% 允许扣除的房地产开发费用 = （取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本） 10% （4）与转让房地产有关的税金城市维护建设税印花税教育费附加增值税（允许在销项税额中计算抵扣的，除外）（5）“房地产开发企业”的加计扣除按规定计算的金额之和，加计20%扣除（6）旧房及建筑物的扣除金额按评估价格扣除评估价格 = 评估机构评定的重置成本 成新度折扣率按购房发票金额计算扣除3.计税依据的特殊规定（1）隐瞒、虚报房地产成交价格参照同类房地产的市场交易价格进行评估，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入（2）提供扣除项目金额不实房产的扣除项目金额（由评估机构对房屋按照评估出的房屋重置成本价房屋的成新度折扣率）+土地的扣除项目金额（根据房产所坐落土地取得时的基准地价或标准地价确定）（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由按评估的市场交易价确定其实际成交价（4）非直接销售和自用房地产（视同销售房地产）收入的确定按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价格确定（三）应纳税额的计算土地增值税应纳税额=增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数注：适用税率和速算扣除系数取决于增值率（增值率=增值额扣除项目金额100%）（四）税收减免和土地增值税清算1.税收减免2.土地增值税清算【例-单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，属于土地增值税纳税人的是（ ）。（2015年）A.承租商铺的张某B.出让国有土地使用权的某市政府C.接受房屋捐赠的某学校D.转让厂房的某企业网校答案：D网校解析：土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称“转让房地产”）并取得收入的单位和个人。（1）选项A：房地产出租，没有发生房屋产权、土地使用权的转移，不属于土地增值税的征税范围。（2）选项B：“转让”国有土地使用权征收土地增值税，“出让”国有土地使用权不征收土地增值税。（3）选项C：土地增值税属于转让方税，接受捐赠方属于承受方，不缴纳土地增值税。另外房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为不征土地增值税；房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为不征土地增值税。【例-单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列行为中，应缴纳土地增值税的是（ ）。（2012年）A.甲企业将自有厂房出租给乙企业B.丙企业转让国有土地使用权给戊企业C.某市政府出让国有土地使用权给丁房地产开发商D.戊软件开发公司将闲置房屋通过民政局捐赠给养老院网校答案：B网校解析：（1）选项A：房地产的出租，不属于土地增值税的征税范围；（2）选项C：土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地使用权的行为不征税；（3）选项D：房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为，不征收土地增值税。【例-单选题】某企业销售房产取得不含增值税售价5 000万元，扣除项目金额合计为3 000万元，已知适用的土地增值税税率为40%，速算扣除系数为5%。则该企业应缴纳土地增值税（ ）万元。（2014年）A.650 B.700C.1 850 D.1 900网校答案：A网校解析：土地增值税=增值额税率-扣除项目金额速算扣除系数。该企业应缴纳土地增值税=（5 000-3 000）40%-3 0005%=650（万元）。【例-单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，不属于纳税人应进行土地增值税清算的情形的