全国上半年市场(最终稿

控投资限购扩至三线增供应价稳赢取成交 全国房地产市场分析与下半年预测 合富辉煌集团市研部6月专题发布 国务院 严格执行现有调控政策 房价上涨过快二三线城市要采取限购措施 合富辉煌集团市研部6月专题提出 限购政策退出还需2 3年 短期内房价异常会招致政策加码 国务院 严格执行现有调控政策 房价上涨过快二三线城市要采取限购措施 7月12日 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议 分析当前房地产市场形势 研究部署继续加强调控工作 当前存在的主要问题是 部分城市房价上涨压力仍然较大 有的城市调控力度有所放松 保障性安居工程建设进展不平衡 有的地方开工率较低 社会资金投入保障性住房建设的措施不完善 工程质量 分配管理等方面还有待加强 2011年上半年全国房地产市场情况 政策背景 上半年房地产调控持续严厉 三限 两提 措施陆续出台 2010年至今 中央四次出台调控楼市政策 且调控力度逐次增强2011年上半年 限购 限价等行政干预措施的出台使得调控力度升级 加上房贷的收紧 三限 措施构成了上半年严厉的政策背景虽然新 国八条 各项措施已基本落地 但由于中央遏制房价过快上涨的决心十分坚定 若房价出现异动 调控政策仍有加码空间 政策背景 一线城市及经济发达的二线城市限购严格 三四线城市差异大 四大一线城市以及经济发达的二线城市如天津 佛山 南京 武汉等限购政策严格三四线城市限购政策差异大 部分城市不限购 注 限购影响程度以下文的楼市统计数据区域范围为参考基准 上半年商品住宅总体成交量平稳 但城市有所分化 全国商品住宅总体成交量平稳增加 非限购区域成交面积增长快上半年全国商品房销售面积4 44亿平方米 同比增长12 9 其中 住宅销售面积增长12 1 选取的19个城市上半年商品住宅成交面积5968万平方米 同比略减少2 6 显示非限购区域是成交面积增长的主要来源中西部城市成交量大 但今年受限购影响同比有所萎缩 成交量高速增长势头有所减慢一线城市以及东部沿海城市成交量同比普遍有所增加 一是去年受4 17政策影响成交低迷 今年市场表现好于去年同期 二是部分城市不限购 受限购影响 2季度部分二三线城市成交量同比下降 受限购政策影响 2季度各地成交面积走势分化一线城市的沪穗深 去年受4 17影响成交低迷 不限购的东莞 中山以及供应增加的济南2季度成交面积同比增长北京的限购最严格 5年纳税证明 开发商推盘不积极 市场成交低迷大部分二三线城市2季度成交量受限购政策影响 同比萎缩明显 显示二三线城市今年限购影响远大于去年4 17的信贷收紧 全国商品住宅成交金额同比增加 上半年全国商品房销售额2 5万亿元 同比增长24 1 其中 住宅销售额增长22 3 19个城市上半年商品住宅成交金额5549亿元 同比增加6 7 不限购的东莞 中山以及楼价升幅最显著的成都成交金额增长最大 商品住宅成交均价同比普遍有较大增长 上半年全国住宅累计销售均价5536元 平方米 同比上涨9 0 选取的19个城市中 中西部城市商品住宅成交均价同比涨幅大 普遍在10 以上广州 深圳房价平稳甚至下降主要是外围中低价楼盘 限价楼盘成交占比大增 不限购或限购宽松二 三线城市楼价涨幅靠前 全国部分楼价涨幅靠前的城市 数据来源 国家统计局 目前楼价涨幅靠前的多为二 三线城市右表所列城市5月新建商品住宅价格同比涨幅在5 5 以上 其中大部分涨幅超过7 右表所列城市相当部分为限购相对宽松或不限购地区 一线城市上半年商业 办公物业受追捧 一线城市上半年办公物业成交量和价格增长明显一手商铺成交受供应影响 成交量分化 但成交价格亦大幅增长 2011年上半年一线城市商业 办公物业成交情况表 2011年上半年开发商销售业绩同比大幅增长 2011年上半年 万科等11家品牌房企合计销售面积2669万 同比增加48 含远洋 合景等13家品牌房企合计销售金额2930亿元 同比增加64 销售业绩的增长一方面由于去年二季度受4 17新政影响 销售回落明显 而今年年初以及5 6月份的销售较好 另一方面 业绩的增长也是房企不断扩张的必然结果以及商办物业成交的增长但由于近期房贷放贷速度慢 房企实际销售到账的资金将打折扣 数据来源 房企公告 全国布局的大型房企上半年销售金额目标完成情况较好 上半年15家品牌房企销售金额合计3317亿元 占其全年销售金额目标的49 整体完成情况较好目标完成情况两极分化 其中完成较好的是保利 中海等大型的全国性布局较为完善的房企和恒大 碧桂园等以刚需产品为主的房企 此类房企受今年房地产宏观调控影响较小部分房企目标完成情况较低 预示下半年的推货量将有明显的增加 2011年上半年品牌房企销售情况 数据来源 房企公告 受调控影响 上半年土地市场热度下降 受上半年密集的调控政策出台影响 各地政府推出商住用地的数量普遍较少 开发商拿地热情下降贵阳上半年推出大量商住用地 且容积率普遍较高一般来说 下半年是土地供应和成交的最集中的时期 预计各地普遍将迎来土地供应小高峰 上半年商住用地底价成交现象大幅增加 在住宅调控严厉 市场前景未明朗的背景下 上半年开发商拿地热情下降 土地溢价率低 底价成交现象大幅增加 去年下半年地王频现的现象不在 一线城市上半年商业办公用地出让成交明显增加 并成为市场的焦点 如北京崇文门菜市场地块楼面地价43226元 平方米 溢价140 房企拿地量 价均处于阶段性回落状态 显示房企拿地谨慎 2011年前5月 所监测的十大品牌发展商新增土地储备用地面积1233万 较去年同期减少21 地价方面 今年以来十大品牌发展商新增土地平均楼面地价呈回落趋势整体看 目前品牌发展商拿地态度较为谨慎 备注 十大品牌发展商包括万科 保利 中海 招商 金地 远洋 龙湖 绿城 富力 雅居乐 数据来源 房企公告 下半年品牌房企加快出货 拿地态度仍以谨慎为主 品牌房企为完成全年目标 下半年加快出货富力 下半年会推出10个项目恒大 上半年开了33个新盘 下半年新开盘的数量不会比上半年有下降万科 如果土地价格出现调整 会坚持60 的销售速度要求 回笼资金拿地15家品牌房企 不含保利 与2010年底的土地储备合计4 2亿 是其2010年销售面积的近9倍 土地储备充足 品牌房企拿地态度谨慎恒大 下半年地不怎么买了 下半年计划在国内减少信贷 进一步改善财务指标 降低负债万科 谭华杰表示 万科将密切关注下半年土地市场可能出现的机会 2010年年末开发商土地储备情况 数据来源 开发商年报 总结 限购限贷对成交量影响较大 房价仍上涨 上半年全国总体成交情况仍然理想 但限购城市成交量有较大下降上半年土地市场较低迷 开发商拿地态度谨慎 房价仍然上涨 不限购的二三线城市更突出 中央政府 地方政府 博弈持续 2011年下半年全国房地产市场研判 下半年宏观经济预期 下半年宏观经济 通胀三季度后有机会有所缓和 但总体仍处高位 流动性预计不会进一步收紧 或略有放松 楼市政策倾向于保持力度 部分房价异常地区面临政策压力 各地城市建设力度会继续保持 总体而言 在下半年通胀稳定的情况下 宏观因素会略好于上半年 银根 极紧 收紧 较松 极松 过热 偏热 适中 通缩 通胀水平 利率 存准率 提高 降低 房地产政策 紧缩政策 鼓励政策 图例 近两年宏观环境变化总结 近两年楼市宏观环境变化较大 1 通胀由弱转强 2 银根由松转紧 3 楼市调控快速升级各时期影响楼市走向的最主要因素用黄色底色标出 下半年影响楼市走向的主要宏观因素分析 宏观方面 预计影响下阶段楼市走向的主要因素为 1 通胀环境 2 城市建设力度 3 银根水平 4 政策力度注 各时期影响楼市走向出现变化的最主要因素用黄色底色标出 通胀环境预期 三季度后通胀可能会有所缓和 但总体维持高位 6月CPI同比上涨6 4 PPI同比涨7 1 通胀压力处于高位 6月新增外汇占款2773亿元 仍处相对高位 由于8月后影响CPI数据的翘尾因素会有所降低 一定程度上会缓和我国三季度后的CPI走势 但输入性通胀压力难以消除 致使通胀水平难以出现太大降幅 上半年CPI同比涨幅已达5 4 全年通胀水平有可能超过5 三季度后国内通胀情况可能会有所缓和 但输入性通胀压力难以根本消除 下半年通胀仍将维持在较高水平 高通胀环境下半年仍将成为各地楼市投资的支撑动力 国外输入性通胀压力长期存在 我国管理通胀难度加大 输入性通胀压力很大程度受外围环境影响 国内调控措施目前在这方面的管控效率相对较低 由于美国等发达国家经济数据 如 失业率等 长期难以改观 超出此前市场的普遍预期 国际流动性环境将长期宽松 国内管理通胀的难度明显加大 温家宝总理近期表态 全年CPI控制在4 以下有困难 努力控制在5 以下 管理层对通胀的容忍度有所提高 近段时间管理层定调加强了经济维稳的表述 7月4 11日温家宝强调 要继续把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务 同时根据形势变化 提高政策的针对性 灵活性 前瞻性 切实把握好宏观调控的力度 节奏和重点 处理好保持经济平稳较快发展 调整经济结构 管理通胀预期三者关系 既要把物价涨幅降下来 又不使经济增速出现大波动 4月末国务院常务会议 千方百计保持物价总水平基本稳定 这是今年宏观调控的首要任务 也是最为紧迫的任务 要不折不扣地贯彻落实国务院关于稳定物价总水平的全面部署 从控制货币 发展生产 保障供应 搞活流通 加强监管等方面入手 采取多种措施综合应对国际国内物价上涨的压力 一切以控物价为前提 兼顾通胀和经济发展 背景资料 上半年GDP增长9 6 总体平稳 但近月经济活跃度有下行趋势 6月PMI为50 9 创28个月新低 流动性预期 银根不会再进一步收紧 在兼顾经济增长的前提下 如下半年通胀不再大幅走高 如前述 则整体流动性不会再进一步收缩 或略有放松 未来流动性倾向于对特定领域 如中小企业贷款等 定向放松 对商品房的限贷措施会继续坚持 预计下半年整体流动性不会再进一步收缩 或略有放松 下半年整体流动性对房地产业的支持可能会略有好转 但限贷措施仍将继续 上半年 特别是二季度流动性紧缩对房贷的影响明显 预计下半年可能会有所改善 2011年第二季广东个人住房贷款新增190亿元 同比少增255亿元 新增量仅相当于去年同期的43 2011年第二季广东住房开发贷款新增98亿元 同比少增42亿元 广东二季度新增住房贷款进一步缩量 新增量仅相当于去年同期的43 在通胀水平稳定的情况下 下半年流动性紧缩的局面会出现一定程度的缓和 注 数据来源于人民银行 均为本外币口径 城建力度预期 仍将保持较大力度 近两年全国多地城市建设提速 预计 十二五 规划期内 各地城市建设仍将保持较大力度 各地城市建设进程未来仍将成为各地楼市投资的支撑动力 对不限购城市 及发达城市郊区产生利好 近年国内经济以内需动力作为主要支撑 国内投资保持充足力度 各地城市建设快速发展 交通便捷度不断提高 成为地区楼市发展的重要利好因素 2011年上半年地方投资同比增长保持在28 1 的高位 地方投资热情仍然高涨 政策力度预期 限购地区保持政策力度 非限购地区政策压力大 高通胀环境及保障房建设进度令房地产调控政策较长时间内难以退出短期内 在保障房体系难以跟上的情况下 政策对房价异常敏感 当前严格限购城市房价总体平稳预计下半年政策力度总体保持平稳 但部分房价异常的非限购或限购较宽松的地区会承受较大的政策压力 合富辉煌集团市研部6月专题发布 下半年楼市政策预期 调控重点由整体调控精确至对地方调控 当前通胀处于 红区 CPI在5 以上 使楼市政策存在加码可能 但经济活跃度接近 蓝区 PMI在50 以下 又制约了政策空间 因此 政策调控重点由整体调控精确至对地方调控 对有大量资金入市的非限购或限购相对宽松地区加大政策压力 总结 下半年宏观因素总体略好于上半年 通胀环境 下半年预期 维持高位 变化 楼市政策力度 总体保持力度 楼价异常地区承受更大政策压力 流动性 不会进一步收紧 或略有放松 转好 维持 转差 下半年影响楼市的4个主要宏观因素中 除流动性可能会略有变化外 其他3个因素催向于维持 预计下半年宏观因素总体会略好于上半年 注 流动性及楼市政策与通胀的关系紧密 以上结论建立在下半年通胀稳定的基础上 如果下半年通胀仍难稳定 不排除流动性及楼市政策继续加码 城市建设力度 保持力度 下半年预测 限购城市成交可望从低位回升非限购城市存在较大政策不确定性 预期下半年宏观因素总体会略好于上半年 且下半年一向是楼市成交的旺季 推货量会明显增加 可望带动市场成交的回升下半年最大的不确定性因素为原来非限购的二三四线城市是否加入限购范围 若加入限购必然对其成交量造成很大影响对于已限购城市 政策将维持 经过政策消化期 市场成交可望从低位回升 且若周边更多城市加入限购范围 资金是否回流中心城市值得关注 2011年下半年主要城市住宅市场走势预测 6月各地市场成交有所回暖 全国6月商品房销售面积1 1亿平方米 环比大涨43 0 同比增加25 4 单月销售额5969亿元 环比上涨31 4 同比增加47 0 我司监测的城市中6月商品住宅成交面积同比普遍有较大幅增长 一线城市 下半年供应增加 成交量小幅回升 上海 后续供量少重点消化存量 预计未来成交小幅上扬逐渐趋稳 房价下跌可能性小 不存在较大的量价爆发 市场将逐步步入平稳期 北京 政策严厉 供求僵局持续 广州 下半年新货供应增加 成交回升 深圳 下半年供应量明显增加 高端项目的推出 整体成交均价有望小幅回升 在限价的作用下 大幅上涨可能性不大 东部沿海城市 南京下半年销售压力大 天津 预计下半年成交持续回暖 南京 货