珠海ISC首座公寓市调报告PPT幻灯片课件

珠海公寓市调报告 港珠澳 ISC首座 公寓 1 珠海城市概况 项目区位分析 市场数据 CONTENTS 目录 2 城市概况 CLICKTOADDUPYOURTITLEHERE 1 3 珠中江经济圈是指由珠海 中山 江门三市地处珠江口西岸的地区 珠中江经济圈南连澳门 北接广佛都市区 东通香港 西承粤西地区 扼西江黄金航道出海口 是广东省的重要门户和珠江三角洲地区的重要一极 珠中江都市圈 4 珠海市位于广东省珠江口的西南部 东与香港隔海相望 南与澳门相连 西邻江门市新会区 台山市 北与中山市接壤 设有拱北 九洲港 珠海港 万山 横琴 斗门 湾仔 珠澳跨境工业区等8个国家一类口岸 是珠三角中海洋面积最大 岛屿最多 海岸线最长的城市 素有 百岛之市 之称 请替换文字内容 5 请替换文字内容 斗门区 香洲区 金湾区 辖狮山 湾仔 拱北 吉大 香湾 梅华 前山 翠香8个街道和南屏镇 共126个社区 辖井岸 白蕉 斗门 乾务 莲洲等5个镇和白藤街道 有100个行政村 23个社区 设有香洲区 金湾区 斗门区3个行政区下辖15个镇 9个街道 并设立珠海市横琴新区 珠海高新技术产业开发区 珠海保税区 珠海高栏港经济区 珠海万山海洋开发试验区5个经济功能区 金湾区 实际管辖陆地面积268 9平方公里 直接管辖珠海航空产业园和三灶 红旗2个镇 珠海市 6 广珠城轨是广东省境内一条连接广州 佛山 中山 珠海和澳门的客运专线铁路 广佛江珠城际轨道项目起于广州芳村站 途径广佛江珠4个城市 覆盖广州主城区 佛山 鹤山 江门滨江新区及新会 经珠海市西部中心城区 斗门 金湾 至珠海机场 马骝洲隧道横琴岛的第三通道 位于珠海市南湾城区和横琴新区 海底隧道横跨马骝洲水道 横琴新区总投资约26亿元 预计于2018年建成通车 7 珠机城轨项目分两期建设 一期工程为拱北至横琴段 预计2019年完工 二期工程为横琴至珠海金湾国际机场段 项目建成通车后 从拱北到珠海机场只要半个小时 而且除珠海站为高架站外 湾仔北站 湾仔站 十字门站 金融岛站 横琴站 长隆站均为地下车站 预计2020年通车 保税区 十字门商务区 横琴新区 8 2010年8月 珠海市轨道交通线网规划 规划到2050年 珠海将要建设9条轨道交通线 包括6条城际轨道线和3条城市轨道线 2017年2月 珠海市政府常务会议通过了 十三五 期间珠海市交通基础设施建设大会战推进工作方案 其中提到 珠海的轨道交通工程正式提上了日常 地铁1 2号线计划在2019年开工建设 2024年通车 9 保税区 珠海保税区位于位于横琴新区和十字门商务区的中心位置 南部紧靠湾仔口岸 与澳门隔水相望 通过横琴大桥和莲花大桥与澳门陆路连通 距市中心约11公里 距珠海港口44公里 距九洲港18公里 距珠海机场40公里 距建设中的珠海火车站仅5公里 距香港也只有36海里 是广东省6个保税区之一 珠海保税区 十字门中央商务区 横琴新区 澳门特别行政区 澳门特别行政区 保十琴 10 2017年10月 横琴 保税区 洪湾片区一体化改革发展实施方案 以下简称 方案 正式出台 方案 提出 珠海将加快推动横琴与保税区 十字门北片区 洪湾片区整体谋划一体发展 建成粤港澳大湾区经济资源的聚集中心 粤港澳深度合作的重要平台 全面建成多层次 宽领域 高水平对外开放门户枢纽 11 保税区融入 大桥经济区 直达港澳核心 方案 提出 一体化区域将全面发挥 大桥经济区 和横琴自贸试验区 保税区独特的区位优势和政策优势 加快口岸一体化建设 推动涉港澳的人流 物流 资金流和信息流等各类要素便捷流动 一体化区域的目标是 经过5 10年的奋斗 将区域打造成特色突出 功能带动明显的 大桥经济区 建设成为粤港澳深度合作示范区 发展成为珠海城市新中心 12 横琴区重点发展休闲旅游 金融服务 商务服务 文化创意以及高新技术等产业 保税区和洪湾片区重点发展国际贸易 仓储物流 跨境电 商 信息服务及先进制造业 并强化城市综合服务功能 十字门北片区重点拓展商务办公和会议 会展服务功能 保十琴 保税区 13 1月22日 珠海住规建局官网公布了 关于加强商业办公建筑规划建设管理的实施意见 的通知 公示显示 从1月17日开始 珠海市的商业 办公建筑不得以公寓 家园 花园 花苑等住宅性质的名称 不得采用以租代售等方式销售商业 办公建筑项目 该意见适用于我市行政区域内商业用地 商务用地 总部经济用地 旅馆用地 新型产业用地 物流用地以及混合用地上的商业办公建筑的规划建设管理 此次出台的 意见 强调 商业 办公建筑的内部平面不得采用类似住宅 别墅等居住建筑的平面布置形式 不得设置居住空间以及为居住配套的设施 并应当具备公共建筑的外立面形式与建筑特点 按照 珠海市城市规划技术标准与准则 意见 再次重申办公建筑除集中设置的配套餐饮区域外 其它区域不得设置厨房及相应的燃气管道 并不得预留加建 改建卫生间 厨房或夹层的相关构造及设施 意见 还规定 主管部门在拟定项目规划条件时 应明确项目用地性质 建筑功能比例以及建筑设计要求等 并将规划条件纳入土地招拍挂文件和土地出让合同 明确项目是否禁止或限制分割转让 销售 以及相关注意事项等 商业性质项目不限购 不限贷 14 2018年6月19日 关于 加强横琴新区产业项目及商业服务类项目建设管理 的通知 酒店式办公分割单元建筑面积不得大于75平方米 间 标准层层高控制在3 3至3 9米之间 普通办公分割单元建筑面积不应小于200平方米 间 标准层层高控制3 6至4 5米之间 对在建设过程中擅自加建 改建从而增加使用面积 改变建筑功能的项目 规划行政主管部门不予规划核实 建筑行政主管部门不予竣工验收等 产业项目和商业服务类项目建设单位应在售楼部现场醒目位置设置公示栏 公示项目的用地性质 建筑功能 使用年限 水电气使用和收费标准等信息 本通知执行之日起 新取得用地的产业项目和商业服务类项目 其普通办公或适用于普通办公设计要求的物业 销售对象仅限于企业 事业单位和社会团体 本通知适用于横琴及保税区 洪湾片区 十字门中央商务区 湾仔区等一体化发展区域范围内的产业项目与商业服务类项目 商业性质项目不限购 不限贷 15 2017年4月8日 珠海颁布 关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知 全市全部户型纳入限购范围 非本市居民连续缴纳5年及以上个税或社保才能买房 拿证之后3年后才能上市交易 转让 房屋转赠后须满3年才能再次购买住房 接受赠与的 必须符合本市的现行限购政策 加强差别化住房信贷政策珠海市房信贷政策作以下调整 一 在本市无房且无房贷的 首付款比例不低于30 二 在本市无房但有已结清的房贷 或有1套房且贷款已结清的 申请商业性个人住房贷款购买普通住房首付款比例不低于40 购买非普通住房的最低首付款比例不低于60 三 居民家庭拥有1套房且贷款未结清的 再次申请商业性个人房贷购买普通住房首付款比例不低于50 购买非普通住房的最低首付款比例不低于70 16 保税区 目前香洲区主要分布了七大商圈 分布为 新香洲商圈老香洲商圈前山商圈吉大商圈拱北商圈南湾商圈未来横琴商圈项目位于保税区 处于南湾商圈与未来横琴商圈的中心位置 17 项目区位 CLICKTOADDUPYOURTITLEHERE 2 18 19 南湾商圈 保税区 珠海百家达国际广场 奥园观山海商务广场 斯越云谷 富力优派广场 湾区星座 朗廷 龙光玖龙汇 港珠澳ISC首座 十字门商务区 利是达星际广场 横琴新区 泰禾中央广场 20 市场数据 CLICKTOADDUPYOURTITLEHERE 3 21 百家达国际中心均价26000元 奥园观山海均价26000元 富力优派广场均价24000元 利是达星际广场均价41000元 湾区星座3 8米层高均价22000 25000元 4 6米层高均价25000 28500元 朗廷广场均价27000元 港珠澳ISC首座预计26000元 横琴新区 保税区 十字门商务区 保十琴 斯越云谷待售 泰禾中央广场均价26000元 龙光玖龙汇待售 22 23 24 25 26 27 28 29 市场分析 CLICKTOADDUPYOURTITLEHERE 4 30 保税区在售产品分为两类 一种为40 75 左右的酒店式办公产品 层高一般在3 3 3 9米之间 一种为100 以上的普通办公产品 层高为4 6米 调查的竞品当中 除了奥园观山海的产品退台式建筑的纯酒店外 其他产品均是引进酒店托管 托管范围各不相同 由于政策限制 商业性质的项目不得随意改建或是加建 所以片区内大部分都为平层产品 但有少部分项目违规加建做成loft产品 遇到抽查就将样板房关闭 片区内的产品 面积无论大小都不可以通天然气 31 竞品价格分析 利是达星际广场是保税区内在售均价最高的项目 其位于精装均价在39000 43000元 项目位于保税区内 项目附近在售产品比较多竞争激烈 品牌地产富力在售3 3米平层折后精装均价在24000元 奥园 泰禾 百家达 朗廷3 3米平层精装均价在26000 27000元 之间 湾区星座是片区在售项目中与本案相识度最高的项目 规模 配套 环境 产品都比较相似 3 8米层高loft精装均价在22000 25000元之间 4 6米层高loft精装均价在25000 28500元 之间 32 竞品区位分析 此次调查的项目均在保税区内 区域中靠近环岛东路与横琴大桥的利是达星际广场所在位置靠近十字门商务区位置最为优越 所以价钱偏高些 区域内项目距离港珠澳大桥接口均只有几分钟车程 保税区现还属于开发期 片区内公共交通并不完善 只有少量的公车经过 靠近环岛东路与横琴大桥一侧的项目先对而言交通会便利一些 33 竟品配套分析 保税区竞品项目皆自带有商业街 但规模大小不同 富力优派广场先招商后入住 入住即可拥有成熟的配套 泰禾中央广场则拥有片区最大2 7万 的商业中心 所以两大项目在片区优势比较大 奥园观山海拥有约6000 风情商业街 约1000 下沉式会所 朗廷广场带1900 园林露天泳池1700 高端会所 利是达1 4层为全进口商场约3万 百家达自带2500 会所 湾区星座一二层为商业 三层为泳池 在配套方面 项目自带的下沉式商业街与其他项目相比商业体量小 满足不了多方面的消费需求 34 竟品环境分析 保税片区内 规模最大就属泰禾中央广场 其次是富力优派广场和奥园观山海 规模大配套较齐全 而且奥园还拥有保税区最大的绿化率 朗廷广场 利是达 百家达 湾区星座四个项目规模相对而言较小 均是2 3栋独栋组成 由于项目规模占地较小 所以在绿化环境方面占用的面积不大 所以在环境方面处于劣势 35 竟品品牌分析 在保税内 品牌地产云集 富力地产 奥园地产 泰禾地产 等品牌地产在片区内占据巨大的市场 在2018年上半年网签数据中可以看出 这三大品牌地产在保税区内的去化量明显比其他品牌地产商要高很多 36 竟品去化分析 据2018年上半年商办项目网签的情况分析 保税区域内在售项目中 富力 奥园 泰禾 朗廷这四个项目的去化量较快 原因在于这些项目品牌口碑 项目规模 配套设施都处于片区中较好的 在同样的价钱下 消费者必然会选择此类项目 湾区星座去化量相比利是达 百家达相对好些 主要在于其LOFT产品与它们相比占据优势 在平层和LOFT之间消费者更多倾向于实用率高的LOFT 37 根据数据显示 2018年上半年珠海全市商品房办公网签4769套 环比2017年下半年商办网签2887套 上涨约65 同比2017年上半年商办网签1962套 上涨约143 对比数据发现 2018年上半年商办网签量分别与2017年上半年和2017年下半年商办网签量相比 都有大幅的上涨 38 2018年上半年商办网签数据 从办公类网签来看 我们从市场需求和置业客户来源分析 因限购 限售 房贷利率上调等从而抑制住刚需客 外地投资客购房需求 只能转向政策相对宽松的办公市场 在片区方面 办公市场以横琴和保税区为主 在办公单盘套数排名前20中 横琴 保税区分占7盘 占据了办公市场的大半江山 39 40 41 网签情况小结分析 目前 南湾和横琴库存量较多 可供选择的项目多样 而2018年下半年南湾和横琴还有将近10个新盘将入市销售 占据了下半年入市产品面积比例的65 预计保十琴片区的库存量将大大增加 自6月19号发布调控新政之后 住宅和商业项目的网签量都明显的下降 库存压力大再加上7月份销售的冷淡局面 预计上半年即将新入市的新盘在销售将会因为竞品过多而遇到去化难的问题 42 小结 CLICKTOADDUPYOURTITLEHERE 5 43 劣势3 劣势1 劣势2 劣势4 项目规模小 绿化面积少 环境对比其他大规模项目没有优势 项目缺乏品牌口碑支撑 没有知名度 项目配套方面与区域内竞品相比 体量小 不能满足多方面的消费需求 片区在售项目大多都采用的酒店托管返租的形式吸引投资客 而本项目没有引进酒店托管 44 优势3 优势1 优势2 优势4 45 机遇一 项目位于珠海重点规划的保十琴 区域规划蓝图将把片区打造成为珠海新中心 未来前景无可限量 挑战一 目前市场上面的竞品多 同质化的产品可供选择多样 项目必须有一个特别吸引点才可以抓住客户 挑战二 在保十琴片区目前库存量比较多 但是消化量7月份已经呈现下趋势 而下半年还陆续将会有其他楼盘入市销售 这将不利于项目销售 机遇二 6月份调控政策提出 自政策出台之后审批的地块将不销售给个人 政策出台前不受影响 这政策对于项目销售也是一大利好条件 46 1 2 3 4 5 区位 项目为于保税区富林路与宝湾路交汇处 附近交通工具较少 出行交通不便利 配套 项目自带下沉式商业街 但是规模并不大 相比富力 泰