房地产开发项目产品建议报告可行性报告.ppt

本报告的技术思路 核心问题鉴定 市场分析 产品初步研判 案例借鉴 合纵联行前期与开发商沟通 项目目标明确 要求 快速销售 项目开发周期3年 项目建面48万平米 如何才能完成每年16万 的开发量 如何在3年内完成年平均16万平米的去化量 符合市场主流的需求控制总价 增加客户基数 市场最热销产品分析市场需求量最大市场最畅销产品总价区间 核心问题 原则 问题分解 q1 项目问题梳理 本报告的技术思路 核心问题鉴定 市场分析 产品初步研判 案例借鉴 1 2009年 2012年市场去化量分析 2 2009年 2012年市场需求分析 3 2009年 2012年各户型与销售速度分析 4 2009年 2012年江北区域分析 2009年1 12月成交数据分析 从供应套数及成交套数来看 2009年供应住宅17584套 成交住宅16977套 普遍销售率达90 以上 年度总销售率高达96 其中以4月 9月及11月的销售较好 市场环境一致看好 2010年1 12月成交数据分析 从供应套数及成交套数来看 2010年供应住宅31392套 成交住宅27325套 年度总销售率高达87 其中以4月 9月及12月的销售较好 2011年1 12月成交数据分析 从供应套数及成交套数来看 2011年供应住宅36912套 成交住宅24360套 年度总销售率高达66 其中以4月 9月及11月的销售较好 2012年1 8月成交数据分析 从供应套数及成交套数来看 2012年供应住宅18899套 成交住宅7745套 其中以3月 4月及6月的销售较好 2009年 2012年平均年销售20838套 销售面积2326624平米 2009年各户型成交数据分析 从各户型销售情况来看 2009年供应量最多的分别为两房 三房及四房 销售率普遍达90 以上 市场供应及成交以三房为主 占有比例最大 2010年1 12月各户型成交数据分析 从各户型销售情况来看 2010年供应量以三房为主 两房及四房为辅的户型配比 市场消化率较高 2011年1 12月各户型成交数据分析 从各户型销售情况来看 2011年供应以三房为主 两房及四房为辅的户型配比 其中三房的供应量及成交量都是刚性需求的户型 2012年1 8月各户型成交数据分析 从各户型销售情况来看 2011年供应仍然以三房为主 两房及四房为辅的户型配比 其中三房的供应量及成交量都是刚性需求的户型 2009年 2012年成交套数76407套 成交面积8530954平米 其中三房占比42 为主 其次为两房及四房 分别占比28 及11 2009年各户型面积段数据分析 从各户型销售情况来看 2009年供应两房的主力户型面积段是70 90平米 三房的主力面积段为90 110平米的户型及110 130平米的户型 其实以110 130平米的三房供应量区多 销售率拉近100 市场对其的认可度高 2010年1 12月各户型面积段成交数据分析 从各户型销售情况来看 2010年供应两房的主力户型面积段是两房70 90平米 三房的主力面积段为90 110平米及110 130平米的户型 其实以110 130平米的三房供应量区多 四房的面积段集中在130 180平米的 2011年1 12月各户型成交数据分析 从各户型销售情况来看 2011年供应两房的主力户型面积段是两房70 90平米 三房的主力面积段为90 110平米及110 130平米的户型 其实以110 130平米的三房供应量区多 四房的面积段集中在130 180平米的 2012年1 8月各户型成交数据分析 从各户型销售情况来看 2012年供应两房的主力户型面积段是两房70 90平米 三房的主力面积段为90 110平米及110 130平米的户型 其实以110 130平米的三房供应量区多 四房的面积段集中在130 180平米的 同时三房的存量面积及存量套数为供应数据之首 从表格可看出 市场对畅销户型依次排序110 130平米的三房 70 90平米的两房 90 110平米的三房 130 144平米的四房及144 180平米的四房为主 以上五类产品线为市场最畅销的户型 1 2009年 2012年市场去化量分析 2 2009年 2012年市场需求分析 3 2009年 2012年各户型与销售速度分析 4 2009年 2012年江北区域分析 从2009年 2012年趋势图分析 主要成交的户型是70 90平米的2 1房及110 140平米的3 1房 客户对百变空间的户型接受度较高 2009 2012年成交数据分析 从2009年 2012年趋势图分析 主要成交面积的户型是110 130平米的3 1房及70 90平米的2 1房 其实110 130平米的3 1房销售面积最多 占有比例大 2009 2012年成交数据分析 2009 2012年成交数据分析 从2009年 2012年趋势图分析 总体销售率最高的为70 90平米的三房 其次是70 90平米两房及110 130平米的四房 n 1房为现有市场的畅销户型 建议增加此户型的比例 从2009年 2012年8月份以来近四年的客户购买需求来看 110 130平米区间的产品占23 为主力需求面积段 70 90平米区间的产品占17 为其主要需求面积段 90 110平米 130 144平米及180平米以上区间的产品为补充需求面积段 2009年 2012年惠州整体市场小结 按上述数据可得出 江北区域在供应量及成交量为惠州成交区域的首要位置 客户对江北区域的认可度高 整体成交以50 130平米的两房 三房及四房为主 较为客户所接受 在价格走势上 2009年至2011年区域价格稳步上升 受政策影响 2012年成交均价略有持平 市场观望气氛浓厚 1 2009年 2012年市场去化量分析 2 2009年 2012年市场需求分析 3 2009年 2012年各户型与销售速度分析 4 2009年 2012年江北区域分析 2009年各户型与销售速度分析 从各户型销售速度来看 2009年供应一房的主力户型面积段是50平米总价在19 24万 两房的主力面积段为60平米总价在29万以下 三房的主力面积段为120平米总价在53 57万 四房的主力面积段为140平米总价在62 67万 五房的主力面积段为170平米总价在76 81万 2009年全年各户型总价区间按照4773元 计算 2010年1 12月各户型与销售速度分析 2010年全年各户型总价区间按照5653元 计算 从各户型销售速度来看 2010年供应一房的主力户型面积段是40平米总价在23万以下 两房的主力面积段为70平米总价在34 40万 三房的主力面积段为110平米总价在57 62万 四房的主力面积段为140平米总价在73 79万 五房的主力面积段为170平米总价在90 96万 2011年1 12月各户型与销售速度分析 2011年全年各户型总价区间按照6267元 计算 从各户型销售速度来看 2011年供应一房的主力户型面积段是40平米总价在25万以下 两房的主力面积段为80平米总价在44 50万 三房的主力面积段为120平米总价在69 75万 四房的主力面积段为140平米总价在81 88万 五房的主力面积段为170平米总价在100 106万 2012年1 8月各户型与销售速度分析 2012年截至8月份各户型总价区间按照5896元 计算 从各户型销售速度来看 2011年供应一房的主力户型面积段是40平米总价在24万以下 两房的主力面积段为80平米总价在41 47万 三房的主力面积段为120平米总价在65 70万 四房的主力面积段为130平米总价在77万以下 五房的主力面积段为160平米总价在88 94万 2009年 2012年惠州各户型与销售速度总结 从2009年 2012年惠州各户型整体成交来看 一房成交主力户型在40 50 总价在25万左右 两房成交主力户型在60 70 总价在45万左右 三房成交主力户型在110 120 总价在66万左右 四房成交主力户型在130 140 总价在78万左右 五房成交主力户型在160 170 总价在95万左右 1 2009年 2012年市场去化量分析 2 2009年 2012年市场需求分析 3 2009年 2012年各户型与销售速度分析 4 2009年 2012年江北区域分析 2009年 2012年江北区域成交数据分析 从供应套数及成交套数来看 江北片区2009年 2012年供应住宅19476套 其中2010年及2011年供应的套数为近年来最多 2012年供应数量较两年前数据下滑 且主要供应月份为3月 供应1252套 2009年 2012年江北区域成交数据分析 从供应面积及成交面积来看 江北片区2009年 2012年供应住宅面积2374490平米 其中2010年及2011年供应的面积为近年来最多 2012年供应数量较两年前数据下滑 其中2012年3月的供应量是近年来最高峰 2009年江北区域户型数据分析 从上述两表可得出 2009年供应户型以180平米以上的户型为主 90 130平米及130 180平米以上的为辅 市场供应以中大户型为主 2010年江北区域户型数据分析 从上述两表可得出 2010年供应户型以90 130平米为主 70 90平米及130 180平米为辅 三房90 130平米的比例上升显著 2011年江北区域户型数据分析 从上述两表可得出 2011年供应户型以90 130平米为主 130 180平米及180平米以上的为辅 市场供应以中户型为主 2009年 2012年江北区域户型数据分析 从上述两表可得出 2012年供应户型以90 130平米为主 70 90平米及130 180平米为辅 江北市场仍以供应三房为主 四房五房为辅 2009年 2012年江北区域成交数据分析 2009年 2012年供应面积段主要以90 130平米为主 70 90平米及130 180平米为辅 供应面积达237万平米 供应套数为1 6万套 2009年 2012年江北区域成交数据分析 2009年 2012年供应户型以三房以主 两房及四房为辅 从销售率分析 二房的销售较高 其次为三房及别墅产品 存量为三房及四房为主 未来竞争仍然是三房及四房 江北区域小结 2009年 2012年江北区域整体去化率较好 江北区域较为市场客户所认可 区域供应量及成交量仍然以三房为主 其次为四房及两房 未来将继续以2 4房为核心的供应 精准化的定位将成为本项目的核心问题 本报告的技术思路 核心问题鉴定 市场分析 产品初步研判 案例借鉴 1 惠城区近几年来年成交10万平米以上的项目2 全产品线产品3 容积率在2 0以上4 规模大盘5 借鉴产品户型配比的模式选择 案例借鉴 选择范围 惠城区2011年成交量前10名的楼盘共成交面积97万m2 成交套数7585套 占全市成交总量的36 其中 中信水岸城 排名第一 全年累计销售面积133601 9m2 成交套数1165套 2011年惠城区楼市龙虎榜 1 中信水岸城 全产品线规模大盘 2011年惠城区去化量第一名2 金山湖花园 规模大盘 2011年市场去化量第三名3 方直珑瑚湾 中大面积段最畅销产品 2011年市场去化量第五名 案例索引 方直珑湖湾 数据来源 市房管局 合纵联行数据平台 方直珑湖湾 数据来源 市房管局 合纵联行数据平台 方直珑湖湾项目成交最好的户型为113 136 三房 成交总价约为100万 成交最好的四房为139 155 成交总价约为118万 中信水岸城 中信水岸城 中信水岸城项目成交最好的户型为84 88 2 1房 成交总价约为48万 成交最好的三房为103 128 成交总价约为64万 从供应结构来看 以三房供应为主 四房 复式供应为辅从成交情况来看 84 88 的2 1房 103 128 三房成交最多 其次是116 135 的四房成交较多 中信凯旋城 数据来源 市房管局 合纵联行数据平台 中信凯旋城 数据来源 市房管局 合纵联行数据平台 中信凯旋城项目成交最好的户型为132 143 三房 成交总价约为60万 成交最好的四房为164 175 成交总价约为74万 万科城华府 数据来源 市房管局 合纵联行数据平台 万科城华府 数据来源 市房管局 合纵联行数据平台 万科城华府项目成交最好的户型为76 79 2 1房 成交总价约为58万 成交最好的四房为113 114 成交总价约为86万 金山湖花园 数据来源 市房管局 合纵联行数据平台 金山湖花园 数据来源 市房管局 合纵联行数据平台 金山湖花园项目成交最好的户型为104 119 三房 成交总价约为82万及120 134 的三房 成交总价约为93万 从供应结构来看 以三房供应为主 两房 四房供应为辅从成交情况来看 120 04 134 34 的三房 104 86 119 93 三房成交最多 其次是131 57 154 73 的五四房成交较多 名流印象 名流印象 名流印象项目成交最好的户型为85 89 3 1房 成交总价约为52万及63 65 的2 1房 成交总价约为38万 小结 按上述数据可得出 市场供应仍以三房为主 两房及四房为辅 市场现热销户型为2 1房 以中小户型为主 市场现以刚需客户为主 以走量为主 现场热销项目均为品牌开发商 拥有一定市场知名度 均以打造品质楼盘为核心 以低价及高性价比的社区楼盘交为客户所接受 本报告的技术思路 核心问题鉴定 市场分析 产品初步研判 案例借鉴 2009年 2012年惠州整体市场小结 说明 根据热销户型细化面积段 由于热销面积段两房 2 1 70 90平米 三房110 130平方 面积相对集中 要与相对集中的面积有所区隔 建议缩小面积段差距 将二房中70 90比例增加 弱化70平米以下产品 进一步增加三房 四房比例 接下来我们将通过江北区域供求修正项目户型区间 2009年 2012年江北区域市场小结 说明 根据江北区域热销户型细化面积段 由于热销面积段集中于三房90 100平方及110 130平方 面积相对集中 对于本案来说 要与相对集中的面积有所区隔 建议缩小面积段差距 因项目容积率受限 别墅产品无法实现接下来我们将通过热销项目供求修正项目户型区间 2009年 2012年热销项目小结 说明 根据热销户型细化面积段 现热销户型主要集中在2 4房 其中以三房为核心 两房及四房为辅 微上调三房的比例一房 两房及四房的比例不变 仍然为补充户型 项目最终户型面积配比说明 通过惠城区 江北区域 热销项目中所占比户型可以得出 从供求关系来看 惠州市场主要以刚需产品为主 从存量中可以看出 惠城区的存量主要70 90平米的两房 90 130平米的三房为主 对于本案来说 要适当下调两房以下的比例 平衡三房与四房 4 1房 5房的整体比例 产品面积区间较套均大 大平层产品主要为补充产品以及楼王产品 可以适当下调比例 来形成产品竞争力和多样化 通过产品面积的推导过程 对于本案来说 拥有一线的江景资源 从市场的竞争对手可以看到 拥有自然的的项目基本都是以大户型位置 作为项目来说 未来入市要求快速出货 回笼资金 所以必须在产品上形成区隔 合纵联行在产品的区隔上主要以改善型产品为主 户型面积通过研判得出基本以中户型为主 项目最终户型面积配比 根据项目实际情况 结合住宅及商业的特性 需搭配全面的产品以支撑本项目的销售 所以建议 q2 项目如何启动 1 参考案例分析2 项目启动建议3 经济测算 参考案例分析 中信水岸城 经济指标 中信水岸城 优势 品牌开发商开发的水岸大盘 属新兴区域 周边建筑较为纯粹 未来规划见好 周边均为高端大盘项目 且拥有一线江景资源 劣势 陌生区域 交通不便 周边生活配套设施有待完善 中信水岸城位于惠州市惠城区东江新城片区 华罗庚中学旁 西邻新开河 南抵西枝江 中信水岸城东靠三环路 西面连接金山大桥 南依西枝江 北靠华罗庚中学 江景资源开阔 中信水岸城户型配比 三房产品供应量占总供应量的30 其中103 109m2占比7 114 119m2占比12 123 149m2占比11 四房产品供应量占总供应量的26 面积段为164 175m2 三房和四房产品受市场热捧 属畅销产品 大量的噱头广告 幼儿园亲子绘画比赛 王中山古筝音乐会 2 1 中信会的力量 中信会惠州分会八方峰会暨会员嘉年华 中信杯 国际龙舟邀请赛逢 逢周末举行泳池开放日 中信地产定位2012年为 客户价值年 力争让客户的价值体现达到最大化 并为此举办了一系列活动 如自行车巡游活动 中信会惠州分会九大俱乐部会员招募活动 业主嘉年华等等 投入精力多 力度大 覆盖面广 举办了多场大型活动 影响力较大 回馈了新老客户 巩固了企业品牌形象 每个月都会举行业主嘉年华或业主生日会 目前已举办了十多届 2 3 1 中信水岸城开发顺序 以紧邻城市繁华区域地块作为启动区域 相对展示面及昭示性有利 以85 120平米的市场畅销产品为首批单位主力户型 以吸引市场主力消费群 以低价入市 吸引市场关注 首批单位热销 形成市场口碑 以带动后续产品开发 中信水岸城案例小结 经济指标 中信凯旋城 优势 品牌开发商开发的别墅大盘 属新兴区域 建筑周边体育配套齐全 未来规划见好 劣势 陌生区域 交通不便 周边生活配套设施有待完善 它位于惠州南部新城金山湖片区 奥林匹克中心公园以北 金山湖公园以南 坐拥金山湖 南部新城区域双公园资源 即363 8公顷的金山湖公园和55万平米的奥林匹克中心公园 中信凯旋城户型配比 三房产品供应量占总供应量的50 其中109 117m2占比16 132 143m2战比34 四房产品供应量占总供应量的26 面积段为164 175m2 三房和四房产品受市场热捧 属畅销产品 中信凯旋城开发顺序 3期 1期 2期 4期 5期 中信凯旋城案例小结 以靠近金山湖体育公园的地块作为项目启动区域 相对展示面及昭示性较好 项目以别墅产品入市 利于别墅大盘的形象树立 洋房产品以3988元 平米的价格低于市场均价20 的价格入市 首批单位开盘即售磬 形成市场口碑效应 q2 项目如何启动 1 参考案例分析2 项目启动建议3 经济测算 本项目的启动发力点 金字塔中间阶层因其相对经济实力强 消费力强 将是本项目主力目标客户 随着片区发展未来顶层阶层将成为本项目的主流客户 随着后期不同产品的推出 财富阶层和权利阶层逐渐显现 深圳客户在未来的比例将会增加 本项目的启动发力点 本案启动策略 启动原则 交通便捷 靠近城市繁华区 往来方便 昭示性好 便于项目展示 通过1期热销带动后续开发 且将资源最好的地块留到最后开发 以溢价确保项目最终利益 1期 3期 2期 启动户型参考 名流印象 89 三房二厅二卫一厨户型南北通 且赠送超大阳台 附送入户花园方正 实用 方直城市时代 121 四房二厅一卫一厨动静分离 生活区与休息区互不干扰 3 1户型 内庭院可改房 排布参考 武汉世茂花园 芜湖世茂花园 充分考虑自然景观资源最大化及各户型均好性 项目开售前 做好自然景观资源展示 为项目赢取客户和市场认同 景观打造 本项目的启动发力点 树立大盘和一线江景资源形象 成功案例借鉴 帝景湾 珑湖湾 富力丽港中心 形象策略 界定cbd滨江生活特区 形象定位 cbd上滨江生活特区 案名建议 保利达 滨江首府 我们不是为了世界上多一处住宅 而是在寻找一些生活 一些新的生活替代它 不只是卖房子 同时售卖一种生活方式和营造一种生活格调 保利达 滨江首府 超越想象的生活格调 形象定位的演绎 本项目的启动发力点 经济指标 德威摩卡小镇 德威摩卡小镇是德威集团2011年重点打造的高端住宅项目之一 共分两期开发 目前在售一期组团 项目以新古典建筑风格为开发蓝本 用酒店式园区的设计手法 在规划中体现酒店式的园林布局 优势 属惠州江北cld区域 未来规划见好 内部规划建设1 5万平米的私享摩卡公园以及1500平米的社区泳池 3500平米的国际双语幼儿园 劣势 交通不便 周边生活配套设施有待完善 价格策略 案例分析 2月中旬 德威摩卡小镇打出4600元 平方米的降价条幅 做了2012年江北中心区第一个降价的楼盘 一夜之间 房价就从 6字头 回到了 4字头 均价下调了25 这样的大幅降价也吸引大量购房者上门 开发商连续三次加推特价房 回款近亿 在售户型以104 121平方米的三房两厅为主 买家也基本是刚需家庭 2月17日 打出了 4600元 平米 的条幅 9天热销200余套 价格一步到位突破刚需购房者观望的底限 华轩桃花源地处惠州西湖生活圈 是下角片区的山居社区 项目建在半山 拥有丰富的山景资源 项目共分三期开发 小区建筑整体为半围合式排布 目前一期 二期已售罄 在售三期 岭秀 优势 自建有山景后花园 园林景观丰富 片区周边的配套较完善 劣势 社区本身缺乏相应的生活配套 楼盘旁边的青年河受污染比较严重 由于项目不在主干道上 所以公共交通比较缺乏 经济指标 华轩桃花源三期 开盘当天推出c1栋1 3单元 共257套 79 132平米n 1两至五房 主力户型为94 115 三房 共259套房源 当天基本售罄 开盘当天到场vip客户约300批左右 现场气氛比较火爆 开盘均价 4200元 左右 4月8日上午c1栋开盘 开盘销售率达到96 5 客户情况 1 客户年龄 购房客户年龄主要在25 45岁之间 2 客户来源 客户以惠州本地客为主 片区周边客户较多 3 置业目的 以首次置业客户为主 直降1000元 创片区单价新低 单价直降1000元开盘基本售罄 荷兰小城项目位于惠州市仲恺新区陈江镇五一村 规划开发田字型别墅 联排别墅 高层洋房 商场及会所配套等 本地块内有2万平方米原生态仿自然湖泊一个 优势 地块规模大 属于大型别墅项目 具备规模优势 小区园林绿化及展示面到位 劣势 交通出行相对来说不够便利 附近的公交路线相对较少 目前项目附近生活配套比较不健全 没有大型的超市或是购物场所 光耀荷兰小城 经济指标 开盘当天推出新组团塔沙的花园13 14号楼 主力户型79 114平米n 1的两至四房复式 共383套房源 当天销售约300套 开盘均价 4100元 左右 4月21日上午13 14号楼开盘 开盘销售率达到78 3 客户情况 1 客户年龄 购房客户年龄主要在30 50岁之间 2 客户来源 客户以陈江仲恺周边本地客为主 3 置业目的 以首次置业客户为主 其次是改善型客户 开盘热销原因 1 前期推广力度大 开盘价格较低 2 本土老牌开发商 园林展示面到位性价比较高 保利山水城是保利集团